Bonne foi dans le droit du bail. Contestation du loyer initial limitée aux cas dans lesquels le locataire a conclu le bail par nécessité

Ausgangslage

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Wortlaut

Me fondant sur les articles 160 alinéa 1 de la Constitution et 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :

L'art. 270, al. 1, CO sera modifié comme suit :

Art. 270

Al. 1

Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des articles 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution :

Let. a

en cas de pénurie sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou

Let. b

si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer, et

que le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale.

...

Begründung

Conformément au droit du bail en vigueur, le locataire peut contester le loyer initial comme abusif dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée, lorsque certaines conditions sont remplies (art. 270 al. 1 CO).

Dans un arrêt tout récent (4A_691/2015, du 18 mai 2016), le Tribunal fédéral a interprété, à l'encontre de la pratique du Tribunal cantonal de Zurich, la teneur de cet article en ce sens que le locataire peut, en cas de pénurie de logements, contester le loyer initial indépendamment de toute contrainte de conclure le bail par nécessité personnelle.

Cet arrêt a pratiquement levé, à l'échelle de tout le pays, les obstacles que le droit oppose à la contestation du loyer initial. Le principe de la bonne foi, inscrit dans le droit suisse du contrat, est ainsi vidé de sa substance. La contestation du loyer initial porte sérieusement atteinte à la foi des contrats, ce qui doit être réservé à des cas absolument exceptionnels. L'argument de la pénurie de logements conçue en termes très généraux ne saurait constituer à cet égard un motif suffisant.

Il faut exiger que le locataire qui cherche à imposer une baisse de loyer à l'autre partie contractante démontre qu'il a été contraint de conclure le bail par nécessité, parce qu'il n'a pas trouvé à louer un autre objet adéquat. La preuve de recherches infructueuses pourra par exemple servir d'attestation à cet effet.

Une pénurie générale de logements constatée dans une région comme la ville de Zurich, par exemple, ou l'augmentation du loyer initial par rapport au loyer précédent ne doivent donc pas pouvoir suffire à eux seuls à remettre l'accord contractuel en question.

Une contestation ne se justifie que si cette pénurie de logements a effectivement affecté le locataire en cause. Le locataire qui entend soumettre le loyer convenu à l'appréciation de l'autorité de conciliation doit donc pouvoir démontrer qu'il s'est trouvé acculé par la nécessité et qu'il ne pouvait donc pas raisonnablement trouver un autre objet locatif.

Verhandlungen

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