Wortlaut

La dernière étude du bureau Bass, datée de février 2022 et commandée par l'Association suisse des locataires, intitulée " Évolution et rendements sur le marché de la location 2006-2021 " (en langue allemande, avec résumé en français), montre que les loyers ont augmenté de 36,2 % de plus que ne le permettraient les dispositions légales. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont été payés en trop. Sur la période 2006 à 2021, ce ne sont pas moins de 78 milliards de francs qui ont ainsi été transférés sans aucune contrepartie des locataires aux propriétaires immobiliers, soit quelque 200 francs en moyenne par mois et par ménage - un transfert de richesse qui a même atteint 380 francs en 2021.

C'est dans ce contexte que je pose les questions suivantes :

1. La consommation des ménages privés représente 62 % environ du PIB. Compte tenu que 78 milliards de francs ont été soustraits aux ménages locataires (qui constituent tout de même plus de 60 % de tous les ménages) au cours des 15 dernières années sous la forme d'un simple transfert de richesse dépourvu de toute contrepartie, quel regard le Conseil fédéral porte-t-il sur le dommage ainsi infligé à l'économie ?

2. Selon le mandat inscrit dans la Constitution à l'art. 108, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique, qui sont statutairement tenus de pratiquer des loyers fondés sur les coûts et qui donc renoncent même à dégager un rendement net, devraient pouvoir développer leurs activités. Or, le Conseil fédéral a délibérément calibré les instruments d'encouragement de manière que la part de marché des logements d'utilité publique ne dépasse pas 4 %. Pour quelles raisons le Conseil fédéral s'oppose-t-il au mandat constitutionnel précité, alors même qu'il serait économiquement et socialement très souhaitable qu'un plus grand nombre de personnes puissent se loger en payant un loyer à prix coûtant ?

3. Il est évident qu'un loyer bas est la meilleure des prévoyances vieillesse, car plus le loyer est bas, plus il est possible de mettre de l'argent de côté. Avec 380 francs de loyer en moins par mois et dans l'hypothèse d'un taux d'intérêt de 1,5 %, il serait possible d'économiser plus d'un quart de million de francs sur une vie de travail de 40 années. Que pense le Conseil fédéral de cette réalité ?

Stellungnahme des Bundesrates

L'étude citée part d'un loyer théorique calculé sur la base de l'évolution des facteurs de coûts. Cette valeur ne correspond pas au loyer admissible au regard du droit du bail et ne tient par ailleurs pas compte du fait que des prestations supplémentaires fournies par les bailleurs peuvent justifier des hausses de loyer. De plus, le loyer peut être fixé de manière relativement libre lors de la première location ou d'une remise en location. L'étude se fonde essentiellement sur l'évolution du taux de référence hypothécaire, qui est passé de 3,5 % à 1,25 % entre 2008 et aujourd'hui. Les locataires ont la possibilité de demander une baisse de loyer en cas de baisse de ce taux de référence ; le droit du bail, par contre, ne prévoit pas de baisse automatique. De fait, l'expérience montre qu'une baisse de ce taux n'entraîne une baisse des loyers que dans une minorité de cas, à la suite soit d'une décision volontaire du bailleur, soit de la demande du locataire.

1. et 3. D'un point de vue purement économique, il n'est pas possible de qualifier de dommage un transfert de richesse. Les moyens financiers ne sont en effet ni soustraits au circuit économique ni détruits, mais simplement mis en oeuvre par d'autres acteurs. Quant aux conséquences économiques qui en découlent, elles résultent des décisions individuelles des bailleurs et des locataires en matière de consommation ou d'économie. Cela vaut également pour la prévoyance vieillesse individuelle. Selon les données fournies par l'Office fédéral de la statistique, les dépenses consenties par les ménages au titre du logement et de l'énergie sont restées stables ces dernières années. Le poids du poste logement et énergie dans le panier de dépenses type d'un ménage moyen (IPC) était de 25,2 % en 1993, il est de 26,6 % en 2022. Cette stabilité s'observe même à une échelle temporelle plus large : en 1939 déjà, le poids relatif du loyer (sans l'énergie) s'inscrivait à 20 % des dépenses totales, alors que la part de dépenses consacrée au loyer est même légèrement plus basse actuellement.

2. L'article 108 Cst. impose à la Confédération d'encourager l'activité des maîtres d'ouvrage et des organisations oeuvrant à la construction de logements d'utilité publique. Le Conseil fédéral remplit ce mandat constitutionnel à l'aide notamment des instruments ci-après : d'une part le fonds de roulement, qui permet d'octroyer aux membres des prêts à taux préférentiel pour la construction, la rénovation et l'acquisition de logements à loyer modéré ; d'autre part, le cautionnement des emprunts de la Centrale d'émission pour la construction de logements (CCL), qui permet à ses membres d'obtenir des conditions avantageuses pour assurer à long terme le financement de la construction de logements. Le Parlement a tout récemment libéré deux crédit-cadres pour ces deux instruments éprouvés, de manière à en assurer l'application dans le long terme. Au vu toutefois de la situation sur le marché de l'immobilier, il est déjà difficile pour les maîtres d'ouvrage d'utilité publique de conserver leur part de marché actuelle, et ce même si le nombre de logements d'utilité publique augmente. L'octroi des aides de la Confédération aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique au titre de l'encouragement de l'offre n'a pas cependant pour but d'atteindre une certaine part de marché. Qui plus est, l'octroi de prêts est soumis à certaines exigences, ce qui permet à la Confédération de s'assurer que les investissements répondent effectivement aux besoins et de prendre en compte les risques d'investissement. D'ailleurs, la Confédération n'a enregistré aucune perte depuis l'entrée en vigueur de la loi sur le logement (LOG ; RS 842) en 2004.

Réponse du Conseil fédéral.