Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de modifier l'OBLF et de déposer un projet d'acte de l'Assemblée fédérale pour protéger les locataires contre les conséquences d'une inflation en prévoyant :

a. de limiter l'indexation à 80 % de l'évolution de l'IPC ;

b. la possibilité pour le locataire de s'opposer à une majoration de loyer liée à l'augmentation de l'Indice des prix à la consommation, lorsque l'inflation est élevée, en étant autorisé à faire valoir le caractère abusif du loyer ainsi majoré.

Begründung

De nombreux.euses locataires ont conclu des baux à loyer indexable au coût de la vie et reçoivent des hausses de loyers. Ces baux permettent aux bailleurs de majorer le loyer selon l'évolution de l'IPC. Avant 2022, conclure un bail au loyer indexable au coût de la vie n'était pas une mauvaise affaire, dans la plupart des cas. Le locataire se mettait à l'abri d'une modification du loyer autre que son indexation, ou d'un congé, durant cinq ans au moins. L'inflation était par ailleurs minime. Les circonstances ont changé et sont susceptibles de plonger certains locataires dans une spirale infernale. Si l'inflation continue de la sorte (3 % par année), c'est plus de 12,5 % de hausse de loyers que ces locataires pourraient supporter, compte tenu d'une durée de bail de 5 ans - le minimum légal - qui comporte 4 indexations possibles (une tous les 12 mois). Sans compter que, souvent, le bail se renouvelle par cinq ans, ce qui conduit à la continuité de l'indexation, qui demeurera donc possible sur toute la durée du bail. Or, comme le Tribunal fédéral exclut que le locataire puisse faire contrôler, à l'expiration de la période d'indexation, si le loyer ne serait pas devenu abusif au fil des adaptations, ce dernier est condamné à payer toujours plus, sans pouvoir se défendre en arguant que le loyer est devenu abusif. Au même moment, les locataires s'apprêtent à faire face à la hausse vertigineuse des prix de l'énergie (chauffage et eau chaude) qui pourrait atteindre 40 % au printemps. Or, si les loyers augmentent, tel n'est pas systématiquement le cas des salaires. Entre 1993 et 2020, ils n'ont augmenté en moyenne que de 0,6 %, en déduisant l'inflation, contre 1,2 % pour la productivité du travail - c'est-à-dire l'augmentation de la richesse produite. Le salaire réel (ajusté pour tenir compte de son pouvoir d'achat effectif) a même diminué dans la plupart des secteurs économiques ces dernières années. Les bailleurs profitent de cette conjoncture économique. Après quinze ans de profits abusifs ininterrompus - les bailleurs ont empoché 78 milliards de francs en quinze ans en ne répercutant pas les baisses des taux hypothécaires, selon une étude du bureau zurichois BASS - certains propriétaires peuvent se préserver de l'inflation.

La Confédération doit prendre des mesures pour lutter contre les abus, comme l'exige la Constitution.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Les articles 269 ss. du code des obligations (CO) et 10 ss. de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) contiennent des règles visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux. Le principe du loyer basé sur les coûts est défini à l'art. 269 CO : les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Le loyer admissible est déterminé par les coûts à la charge du bailleur et le rendement net du capital propre investi. Des critères relatifs entrent également dans l'équation, dans la mesure où des adaptations peuvent intervenir pour refléter les modifications des taux hypothécaires, des frais d'entretien et d'exploitation, des taxes et des redevances (art. 12, al. 1, OBLF) et où l'augmentation de loyer visant à compenser le renchérissement pour le capital exposé aux risques peut représenter jusqu'à 40 % au maximum de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 16 OBLF).

Les parties peuvent convenir d'un commun accord de ne pas adapter le loyer en fonction des coûts, mais de l'indexer au sens de l'art. 269b CO. Une convention de ce type n'est valable que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l'indice suisse des prix à la consommation (IPC). Outre la sécurité conférée par la durée minimale du bail, ce modèle a l'avantage de clarifier le mode de fixation du loyer.

Partant, il est dans la nature des choses que le loyer puisse peu ou prou augmenter, selon l'évolution de l'IPC. Jusqu'à récemment, plusieurs années durant, les locataires ont bénéficié d'une évolution modérée voire baissière de l'IPC. Modifier aujourd'hui de manière unilatérale les règles d'adaptation dans le but de favoriser les locataires dans le contexte de forte inflation contreviendrait au principe d'équilibre des droits et obligations contractuels en matière de bail à loyer.

L'inflation affecte également les bailleurs, ceux-ci devant faire face à des frais d'entretien et d'exploitation plus élevés avec l'évolution des prix, sans parler des coûts d'emprunt plus importants, puisque les taux d'intérêt ont également augmenté à la suite des mesures de lutte contre le renchérissement. L'adaptation du loyer indexé permet de tenir compte de toutes ces variations de coûts et comprend la compensation du renchérissement pour le capital exposé aux risques. En vertu de l'art. 269a, let. e, CO, une telle compensation est également admise dans le cadre d'un loyer basé sur les coûts, et il serait arbitraire de pénaliser les bailleurs sur ce plan dans le cadre d'un loyer indexé.

S'il est vrai que le contexte actuel peut aboutir à des hausses de loyer significatives, elles n'ont pas, de manière générale, un caractère abusif. Enfin, de nombreux locataires sont protégés contre les conséquences de l'évolution des loyers dans la mesure où leur salaire bénéficie également d'une compensation du renchérissement.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.