Wortlaut

Le Conseil fédéral est en train de réexaminer le modèle de loyer appliqué actuellement pour calculer la répercussion du renchérissement et l’adaptation des loyers en fonction de l’évolution du taux de référence. Le bureau CIFI a été chargé de réaliser une étude à ce sujet, dans laquelle il se penche sur les catégories de coûts suivantes : intérêts versés sur les capitaux de tiers, autres coûts tels que les frais d’entretien et d’exploitation, rémunération des directions de fonds ou de fondations. La différence entre la somme de ces coûts et le loyer perçu est considérée comme constituant le rendement des fonds propres. Dans la catégorie des propriétaires institutionnels, le rendement des fonds propres peut aller jusqu’à 72 % du loyer net. Dans le modèle de loyers actuel, il est censé être de 28 %. À aucun moment l’étude n’établit, entre le rendement des fonds propres et les frais d’investissements effectifs, une corrélation qui soit correcte du point de vue du droit du bail.

Étant donné le bas niveau des taux actuel, les coûts du capital devraient, en toute logique, être moins élevés que dans le modèle de loyer, puisque celui-ci a été élaboré à une époque où les taux étaient plus élevés. Dans le cas des immeubles nouvellement acquis, le taux élevé qu’atteint le rendement des fonds propres indique que les prix d’achat sont largement surévalués. Pour les logements existants, ce taux montre que les loyers sont totalement découplés des frais effectifs du bailleur. On peut donc supposer que si le rendement des fonds propre est aussi important, c’est qu’il est abusif.

Le Conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes :

1. L’étude réalisée par le bureau CIFI montre que les propriétaires institutionnels disposent d’une proportion élevée de capitaux propres et d’une proportion moins élevée de capitaux de tiers. D’après le Conseil fédéral, cet état de fait suffit-il à expliquer le taux très élevé de rendement des fonds propres qu’ils atteignent ?

2. Convient-il qu’un taux aussi élevé suggère la pratique de loyers abusifs à très large échelle ?

3. Pourquoi n’a-t-on pas vérifié si les loyers examinés étaient abusifs ? Des loyers qui reposent très vraisemblablement sur des rendements abusifs peuvent-ils servir de base à un modèle de loyer ?

4. Quelles conclusions le Conseil fédéral tire-t-il de l’étude susmentionnée en ce qui concerne le caractère abusif de nombreux loyers ? Est-il disposé à mieux lutter contre les abus ?

Stellungnahme des Bundesrates

L’étude de CIFI SA montre en effet que les propriétaires institutionnels disposent généralement de davantage de fonds propres que les autres catégories de propriétaires. Le lien entre la part des fonds propres et celle des revenus locatifs servant à leur rémunération paraît évident. Mais qui dit part élevée ne dit pas forcément rendement élevé. Le rendement traduit, en pourcentage, le rapport entre le bénéfice réalisé et le capital propre investi. Selon le contexte des taux d’intérêt, une part élevée de fonds propres peut aussi diminuer le rendement des fonds propres. L’étude montre aussi qu’outre le type de propriétaire, d’autres éléments sont susceptibles d’influencer le rendement, par exemple des facteurs tout aussi déterminants pour les « autres coûts » comme l’âge et la taille du bâtiment ou les exigences réglementaires applicables aux caisses de pension ou aux fonds immobiliers. Les prescriptions relatives au taux auquel l’ensemble des immeubles peuvent être grevés en cas de constitution de gages selon l’art. 96 de l’ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC) peuvent aussi avoir une incidence sur le coefficient d’endettement. Par ailleurs, le montant des rendements réalisables d’autres placements financiers, tels que les actions ou les obligations, est également à prendre en considération, car il peut avoir une influence sur l’investissement total consenti dans le marché de l’immobilier locatif. S’agissant des capitaux de tiers, le mécanisme d’autorégulation de l’Association suisse des banquiers reconnu par la FINMA comme standard minimum peut aussi jouer un rôle. L’étude n’indique pas le montant du rendement des fonds propres. Comme indiqué au point 1, une part élevée de rémunération des fonds propres par rapport aux revenus locatifs ne signifie toutefois pas automatiquement un rendement excessif. Le rendement des fonds propres peut, le cas échéant, être moins élevé qu’avec une part de fonds propres inférieure. Le rendement est fonction des revenus locatifs, mais aussi des intérêts versés sur les capitaux de tiers, des coûts d’entretien, d’exploitation et de gestion, et du volume de fonds propres investis. Enfin, selon la jurisprudence, l’élément qui fonde le caractère abusif est le taux d’intérêt de référence pour les loyers majoré de 2 points de pourcentage. Partant, le rendement net maximal autorisé est actuellement de 3,5 %. L’examen du caractère abusif des loyers ne faisait pas partie du mandat d’étude. Un tel examen selon la méthode absolue (rendement brut, rendement net ou loyers usuels dans la localité ou le quartier) s’effectue au cas par cas, porte sur un objet locatif concret et concerne un moment précis. Il nécessite des données et des informations complémentaires qui n’étaient pas disponibles pour cette étude. L’élaboration éventuelle d’un nouveau modèle de loyer et l’évaluation des bases les plus adaptées font l’objet d’un mandat confié par le Conseil fédéral au DEFR (OFL) le 21 mars 2025. Les résultats des clarifications relatives à un nouveau modèle de loyer seront soumis au Conseil fédéral d’ici à septembre 2026. En vertu de l’art. 109, al. 1, de la Constitution, la Confédération légifère afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer. Le Conseil fédéral s’engage en ce sens dans les limites de ses compétences. C’est ainsi que, le 21 mars 2025, il a complété l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11), avec effet à partir d’octobre 2025, pour que la formule de notification du loyer initial, obligatoire dans certains cantons (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR et en partie NE et VD), signale en plus le taux d’intérêt de référence et l’indice suisse des prix à la consommation applicables au loyer précédent. Ces informations permettent aux locataires de se faire une idée plus précise quant à un éventuel abus et aux chances de succès d’une éventuelle contestation.