Wortlaut

Il Consiglio federale sta riesaminando il modello di pigione applicato attualmente per calcolare il trasferimento del rincaro e gli adeguamenti delle pigioni in caso di modifica del tasso d’interesse di riferimento. L’ufficio CIFI è stato incaricato di effettuare uno studio in merito, nel quale ha analizzato le seguenti categorie di costi: costi di interesse del capitale mutuato, altri costi, come spese di gestione e di manutenzione, e la retribuzione delle direzioni dei fondi o delle fondazioni. La differenza tra tutti questi fattori di costo e la pigione pagata è definita rendimento del capitale proprio. Nella categoria dei proprietari istituzionali questo rendimento può arrivare fino al 72 per cento dell’intera pigione netta. Nel modello di pigione attuale questo rendimento rappresenta il 28 per cento. Lo studio non stabilisce mai, tra questo rendimento e i costi di investimento effettivi, una correlazione corretta dal punto di vista del diritto di locazione.

Visti i tassi d’interesse bassi, i costi di capitale dovrebbero essere inferiori a quelli del modello esistente, elaborato in un periodo in cui i tassi erano più elevati. Nel caso degli immobili acquistati di recente l’elevata percentuale del rendimento del capitale proprio indica che i prezzi d’acquisto sono eccessivi. Per gli alloggi esistenti, questa percentuale mostra che le pigioni sono completamente scollegate dai costi effettivi del locatore. Si può quindi supporre che il rendimento del capitale proprio sia così elevato perché abusivo.

Chiedo pertanto al Consiglio federale di rispondere alle seguenti domande:

1. Secondo lo studio citato i proprietari istituzionali dispongono di una percentuale elevata di capitale proprio e di una percentuale ridotta di capitale mutuato. Dal punto di vista del Consiglio federale ciò è sufficiente a spiegare la percentuale molto elevata del rendimento del capitale proprio?

2. Anche il Consiglio federale ritiene che questa percentuale elevata indichi pigioni abusive su larga scala?

3. Perché non si è verificato se le pigioni esaminate erano abusive? Le pigioni che molto probabilmente si basano su rendimenti abusivi possono servire da base per un modello di pigione?

4. Quali conclusioni trae il Consiglio federale dallo studio per quanto riguarda il carattere abusivo di molte pigioni? È disposto a migliorare la lotta contro gli abusi?

Stellungnahme des Bundesrates

Lo studio della CIFI SA mostra in effetti che i proprietari istituzionali presentano una quota maggiore di capitale proprio rispetto ad altri tipi di proprietari. Il rapporto tra la quota di capitale proprio e la quota di entrate derivanti dalla locazione che serve per calcolare la remunerazione di tale capitale è evidente. Una quota elevata non implica tuttavia un reddito elevato del capitale proprio. Il reddito indica il rapporto, in percentuale, tra l’utile realizzato e il capitale proprio investito. A seconda dei tassi d’interesse, una quota elevata di capitale proprio può anche ridurre il reddito di questo capitale. Lo studio mostra però anche che, oltre al tipo di proprietario, altri elementi possono influire sul rendimento, ad esempio i fattori altrettanto determinanti per gli «altri costi», come l’età e le dimensioni dell’immobile o i requisiti regolatori che valgono per le casse pensioni o i fondi immobiliari. Sulla quota di finanziamento di terzi influiscono inoltre le prescrizioni sull’onere che grava sui beni fondiari in caso di costituzione in pegno secondo l’articolo 96 dell’ordinanza sugli investimenti collettivi (OICol). È poi rilevante l’ammontare dei redditi ottenibili con altri investimenti di capitale, come azioni o obbligazioni, in quanto può influire sugli investimenti globali sul mercato degli immobili in locazione. A questo proposito, per quanto riguarda il capitale mutuato, può svolgere un ruolo anche l’impostazione dell’autoregolamentazione da parte dell’Associazione Svizzera dei Banchieri, riconosciuta come standard minimo dalla FINMA. Lo studio non indica l’ammontare del reddito del capitale proprio. Una quota elevata per la remunerazione del capitale proprio sulle entrate derivanti dalla locazione non significa, tuttavia, come affermato al punto 1, automaticamente un reddito sproporzionato. In simili casi il reddito può essere anche meno elevato rispetto a quello in cui la quota di mezzi propri è inferiore. Il reddito dipende dalle entrate derivanti dalla locazione, ma anche dai costi per il capitale mutuato o per la manutenzione, la gestione e l’amministrazione e dall’ammontare dei mezzi propri investiti. In definitiva, a essere determinante per stabilire il carattere abusivo è, secondo la giurisprudenza, un aumento di due punti percentuali del tasso d’interesse di riferimento. Il reddito netto massimo ammissibile è quindi attualmente pari al 3,5 per cento. Il mandato relativo allo studio non prevedeva un esame del carattere abusivo delle pigioni. Un controllo delle pigioni secondo un metodo assoluto (reddito lordo, reddito netto o pigioni in uso nella località o nel quartiere) viene effettuato caso per caso e si riferisce a una precisa abitazione in locazione e a un determinato momento. Un simile esame richiederebbe dati e informazioni supplementari che non erano disponibili per lo studio. La possibile implementazione di un nuovo modello di pigione e la valutazione in merito a quale base sarebbe più adeguata sono oggetto di un mandato che il Consiglio federale ha conferito al DEFR (UFAB) il 21 marzo 2025. I risultati dell’analisi relativa a un nuovo modello saranno presentati al Consiglio federale entro settembre 2026. In base all’articolo 109 capoverso 1 della Costituzione federale, è compito della Confederazione emanare prescrizioni contro le pigioni abusive. Il Consiglio federale si adopera in tal senso nel quadro delle sue competenze. Sempre il 21 marzo 2025, l’Esecutivo ha pertanto approvato una modifica, che avrà effetto da ottobre 2025, dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11). La modifica riguarda un’aggiunta al modulo di notificazione della pigione iniziale, obbligatorio in alcuni Cantoni (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR e in parte NE e VD), sul quale andranno indicati il tasso d’interesse di riferimento e l’indice nazionale dei prezzi al consumo applicati alla pigione precedente. Queste informazioni consentono ai locatari di valutare meglio un’eventuale pigione abusiva e le possibilità di successo di una contestazione.