Registre foncier

1.

Procédure

1.1

Selon l'art. 37 al. 1 de la loi fribourgeoise du 1er mai 1996 sur les droits de mutation et les droits de gages immobiliers (LDMG; RSF 635.1.1), le Tribunal cantonal connaît des recours dirigés contre les décisions sur réclamation rendues par la Direction. L'art. 38 LDMG énonce quant à lui le principe selon lequel la procédure de recours est régie par le code de procédure et de juridiction administrative du 23 mai 1991 (CPJA; RSF 150.1).

1.2

Le recours du 21 septembre 2023 contre la nouvelle décision sur réclamation du 22 août 2023 a été interjeté dans le délai et les formes prescrits par les art. 79 ss CPJA par un recourant qui est atteint par la décision attaquée et qui a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. L'avance de frais de CHF 800.- a par ailleurs été acquittée dans le délai imparti. Partant, le recours est recevable.

1.3

A titre de réquisition de preuves, le recourant a sollicité la mise en œuvre d’une expertise judiciaire – requête à laquelle il a été donné suite par ordonnance du 12 décembre 2024 – ainsi que l’audition de deux spécialistes en estimation immobilière qui ont réalisé à sa demande des expertises privées.

Le droit d'être entendu garanti par l’art. 29 Cst. comprend notamment le droit pour l'intéressé de produire des preuves pertinentes, et d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1).

Il résulte des art. 46 al. 2 et 53 al. 1 let. a CPJA que les cours du Tribunal cantonal peuvent certes recourir à l’audition de témoins, mais seulement si les faits ne peuvent pas être suffisamment élucidés à l’aide des autres moyens de preuve.

En l’espèce, il a été procédé à une expertise judiciaire portant sur la valeur de l’immeuble en cause et le recourant a produit au dossier des rapports écrits dans lesquels les deux spécialistes dont l’audition est requise donnent leur avis motivé sur la même question. La Cour fiscale est ainsi suffisamment renseignée sur les faits de la cause et il apparaît inutile d’entendre oralement ces deux spécialistes. Ce constat conduit au rejet de la réquisition par appréciation anticipée des preuves.

2.

Règles relatives au calcul des droits de mutation

2.1

Au sens de l'art. 1 al. 1 let. a LDMG, l'Etat prélève des droits de mutation sur les transferts immobiliers à titre onéreux ayant pour objet des immeubles situés dans le canton. Les communes peuvent prélever des centimes additionnels aux droits de mutation relatifs aux immeubles situés sur leur territoire (art. 2 al. 1 LDMG). Ces droits et centimes additionnels sont dus par l'acquéreur en cas de transfert immobilier (art. 11 al. 1 let. a LDMG). Les droits de mutation sont prélevés au taux de 1,5 % et le taux des centimes additionnels ne peut excéder 100 % des droits de mutation (art. 21 et 22 al. 1 LDMG).

2.2

En vertu de l'art. 12 LDMG, les droits sont calculés sur la base des prestations convenues, pour autant qu'elles représentent au moins la valeur vénale de l'immeuble et de ses parties intégrantes, ou la valeur réelle du droit limité, au jour de la conclusion de l'acte donnant lieu au transfert (al. 1). Les prestations convenues sont présumées correspondre à ces valeurs. Sont comptées à ce titre toutes celles auxquelles l'acquéreur s'oblige à l'égard de l'autre partie ou de tiers; l'extinction d'une obligation imparfaite constitue également une prestation (al. 2). En cas de vente immobilière forcée, les droits de mutation sont calculés sur la base des prestations convenues (al. 3).

L’art. 29 al. 4 LDMG précise que si les prestations convenues – au sens de l’art. 29 al. 4 LDMG – ne sont pas chiffrées ou ne paraissent pas correspondre à la valeur vénale ou réelle, ou si des éléments suffisants font défaut, les Registres fonciers peuvent fixer les droits par appréciation sur la base des données dont ils disposent, au besoin après avoir soumis le cas à une commission d’estimation.

3.

Principes et méthodes de calcul de la valeur vénale en tant que base de calcul des droits de mutation

3.1

La Cour fiscale a eu l’occasion de confirmer à de multiples reprises que la valeur vénale d’un immeuble correspond à la valeur actuelle du marché, qu'il s'agisse de la fixation des droits de mutation et de l'impôt sur le revenu ou le bénéfice (voir not. arrêts de principe TA FR 4F 1998 146 et 4F 1998 159 des 28 mai 1999 publiés in RFJ 1999 126 consid. 2b, 2c et 2d ainsi que RFJ 1999 155 consid. 2d et 2e et les références), de l'impôt destiné à compenser la diminution de l'aire agricole (arrêt TA FR 4F 1998 150 du 24 septembre 1999 consid. 3c) ou encore de la taxe sur la plus-value destinée à compenser les avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement du territoire (arrêt TC FR 604 2020 19 du 17 novembre 2020 consid. 4.2). Elle a ainsi considéré que, de manière générale, doctrine et jurisprudence définissent la valeur vénale comme le prix qui peut être obtenu en cas de vente d'un bien aux conditions normales du marché et que les éléments inhabituels ou subjectifs ne sont pas pris en considération (voir not. arrêt TC FR 604 2021 93 du 17 décembre 2021 consid. 2.2.1 et les références citées).

La Cour a rappelé dans les arrêts précités que lorsque l'immeuble vient d'être l'objet d'une transaction, le prix payé permet de fixer cette valeur. De même, lorsqu'il vient d'être construit, le coût de sa construction représente pratiquement sa valeur vénale. Il a également été jugé que la valeur vénale déterminante au plan fiscal est la valeur actuelle du marché et que l'autorité fiscale ne saurait s'écarter du prix stipulé que dans l'hypothèse où celui-ci n'est pas le résultat du marché libre, notamment lorsqu'il a été influencé par les relations particulières entre les parties, en particulier lorsque les actes ont été conclus entre proches (arrêt TC FR 4F 1998 159 précité consid. 2d; voir également arrêt de renvoi TC FR 604 2021 107 du 17 février 2022 consid. 4.2).

S’agissant plus spécifiquement de la fixation des droits de mutation, si les prestations convenues dans le contrat ne paraissent pas correspondre à la valeur vénale de l’immeuble en question, il appartient au Registre foncier de l’estimer, au besoin en faisant appel à la commission d’estimation mentionnée à l’art. 29 al. 4 LDMG.

3.2

Lorsque, comme en l’espèce, la valeur vénale d'un immeuble ne peut pas être déduite du prix stipulé, plusieurs méthodes permettent de la déterminer à titre subsidiaire. La Cour fiscale a régulièrement jugé à cet égard que la valeur vénale doit en premier lieu être fixée par la méthode comparative (ou méthode des valeurs comparatives). Subsidiairement, il y a lieu de prendre en compte le prix de revient (prix d'achat ou de construction et impenses de plus-value), la dépréciation liée à l'âge du bâtiment ainsi que l'évolution des prix du terrain et des coûts de construction. De plus, dans la ligne d'une jurisprudence constante, il a été confirmé que les méthodes préconisées par le Manuel suisse de l'estimateur (publié par l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles [USECE], 5e éd. 2019) peuvent être appliquées lorsque ni des chiffres de comparaison, ni le prix de revient ne sont connus (voir arrêts TC FR 604 2021 93 du 17 décembre 2021 consid. 2.2.1, 604 2018 83 du 28 mai 2019 consid. 3.2; dans le même sens, voir arrêt TF 5A_985/2022 du 28 septembre 2023 consid. 3.3.2 et les références).

Dans sa version publiée en 2019, le Manuel suisse de l'estimateur relève que le pluralisme des méthodes d’évaluation offre de bonnes conditions pour un traitement approprié des divers types de biens et des problématiques parfois très différentes. Sous l’angle des motifs d’acquisition d’un bien immobilier, cela permet de considérer que les attentes diverses quant à l’utilisation et au rendement du bien ne sont pas prises en compte de la même manière par les différentes méthodes d’évaluation. A cette diversité d’attentes s’ajoute encore le fait que divers prétendants peuvent, dans des circonstances et conditions normales, payer un prix différent selon leur propre appréciation pour un même bien-fonds, de telle sorte qu’il n’y a pas de valeur marchande « véritable » ou unique (voir p. 83, 93).

Pour évaluer les terrains non bâtis, le Manuel suisse de l’estimateur retient principalement deux méthodes seulement, à savoir celle de la valeur comparative directe et celle de la valeur résiduelle. Il considère comme partiellement appropriée une troisième méthode, celle de la valeur selon les classes de situation (voir p. 94).

3.3

La méthode des valeurs comparatives – ou méthode comparative – consiste à déterminer la valeur marchande d’un bien à évaluer à l’aide d’un procédé statistique composé de prix d’achat aussi récents que possible pratiqués sur des transactions immobilières abouties d’immeubles comparables. La nature et la complexité du procédé statistique dépendent en premier lieu de la problématique (mandat, besoin d’évaluation) et de l’importance des écarts entre les caractéristiques des biens à comparer influençant la valeur et celles du bien à évaluer. Lorsque les caractéristiques du bien influençant la valeur du bien à comparer correspondent aux caractéristiques du bien à évaluer, on parle de comparaison directe. Lorsque les caractéristiques déterminant la valeur ne correspondent pas, des méthodes indirectes sont appliquées (voir Manuel suisse de l’estimateur p. 85, 100).

Il s'agit de rechercher, parmi les transactions récentes intervenues dans la région avant le dies aestimandi, les prix payés pour des fonds de même nature, de même qualité et de même situation. Dès lors, cette méthode ne devrait conduire à des résultats fiables qu'en présence de suffisamment d'objets comparables. Le Tribunal fédéral a toutefois retenu qu'un petit nombre d’objets de comparaison justifie déjà son application, dans la mesure l'on peut en déduire le niveau général des prix. Il a précisé qu'il ne faut pas poser des exigences trop élevées pour déterminer si l'on dispose d'objets comparables. Ainsi, pour tenir compte des différences que présentent les objets, il est possible de corriger les valeurs par des suppléments ou des réductions du prix de comparaison. C'est précisément à ce niveau que réside la difficulté de cette méthode. Les corrections de valeur doivent être entreprises lorsque les biens-fonds utilisés à titre de comparaison présentent des particularités par rapport au bien-fonds à évaluer. On peut ainsi constater des différences liées à la forme particulière d'un bien-fonds, à sa situation, à ses possibilités d'utilisation, aux alentours et aux caractéristiques du sol. La doctrine cite également d'autres éléments qui doivent être pris en compte: d'une part, il est nécessaire de considérer le degré d'équipement des parcelles, une exigence d'alignement, d'autres restrictions des possibilités de construire prévues par les règles d'aménagement du territoire et d'éventuelles normes techniques ainsi que la charge ou le bénéfice de servitudes. D'autre part, les circonstances qui ont entouré la vente peuvent avoir influencé le prix de l'objet. Il en va par exemple ainsi des prix d'ami, des prix plus favorables payés dans le contexte familial ou d'une succession, de ceux fortement influencés par un contexte spéculatif ainsi que des montants versés dans le but d'éviter une procédure d'expropriation. Ce procédé de corrections de valeur a ses limites: les biens-fonds qui présentent des différences trop importantes ne doivent pas être pris en compte.

Ainsi, d'un point de vue géographique, il convient en principe de rester dans la localité où est situé le bien-fonds à évaluer, mais il reste possible de prendre en considération un immeuble de comparaison situé dans un autre quartier, voire une autre commune si ses caractéristiques sont pour le reste similaires. De plus, les terrains bâtis ne peuvent servir de comparaison lorsqu'il s'agit d'évaluer des objets non bâtis. Un bien-fonds bâti ne peut davantage être comparé au terrain inconstructible sur lequel se trouve une route. Concrètement, cette méthode peut consister dans une comparaison directe de biens ou dans la détermination d'un prix de référence au mètre carré. Elle est donc particulièrement adaptée au cas des terrains constructibles non bâtis (voir ATF 122 I 168 consid. 3a; arrêt TF 1C_704/2024 du 13 mai 2025 consid. 4.2, 4.3 et les références; arrêt TC FR 604 2020 19 du 17 novembre 2020 consid. 4.4.1 et la référence).

3.4

Selon la pratique, la méthode de la valeur résiduelle est un modèle d’évaluation du terrain particulièrement utilisé en l’absence de valeurs comparables appropriées. La valeur d’un terrain constructible est alors dérivée de la valeur obtenue pour une construction réalisable et conforme à la zone. Le montant de la différence de cette valeur « planifiée » moins les coûts de développement et de fabrication de la construction doit finalement être déduit de la valeur recherchée du terrain. Il s’agit en fait d’une valeur du terrain calculée ou « planifiée », fortement imprégnée des réflexions sur le rendement (voir Manuel suisse de l’estimateur, p. 190).

Simplifiée, la valeur du terrain se calcule de la manière suivante: valeur du terrain = valeur marchande de la construction hypothétique planifiée – coûts de construction et de développement (éventuel profit inclus). La valeur de la construction hypothétique peut être déterminée au moyen de la méthode comparative (p. ex. pour la propriété par étages) ou de la méthode de la valeur de rendement (p. ex. pour les logements locatifs) sur la base d’un concept d’utilisation réalisable et conforme à la zone pour le terrain évalué. Les coûts de construction et de développement correspondent essentiellement à la somme des coûts de construction neuve, des coûts de développement et de commercialisation éventuels ainsi que du profit escompté (voir Manuel suisse de l’estimateur, p. 190).

La méthode de la valeur résiduelle convient moins pour le calcul de la valeur marchande ordinaire, mais beaucoup plus comme base de décision d’investissement (voir Manuel suisse de l’estimateur, p. 190). Le Tribunal fédéral a par ailleurs relevé que cette méthode se fonde essentiellement – comme la méthode de la valeur selon les classes de situation (ci-dessous consid. 3.5) – sur de simples hypothèses et sur des valeurs de départ qu’il suffit de réduire ou d’augmenter légèrement pour influencer presque librement le résultat de l’estimation, de telle sorte qu’elles comportent une forte part d’incertitude (voir ATF 122 I 168 consid. 3a et les références; arrêt TF précité 1C_704/2024 du 13 mai 2025 consid. 3.2). Contrairement à ce qui semble ressortir du Manuel suisse de l’estimateur (voir p. 190, note de bas de page 166), l’application de cette méthode a été admise au moins de façon isolée par la jurisprudence du Tribunal fédéral (voir p. ex. arrêt TF 7B.208/2004 du 13 décembre 2004 consid. 2.2). Cela étant, il ressort clairement de sa jurisprudence la plus récente qu’elle ne peut être utilisée qu’à titre très subsidiaire, dans les cas il n’existe pas de chiffre de comparaison utilisable (voir arrêt TF précité 1C_704/2024 du 13 mai 2025 consid. 4.3, 4.4).

3.5

La méthode de la valeur selon les classes de situation se base quant à elle sur des évaluations statistiques, la valeur du terrain tient compte du rapport dépendant de la valeur de rendement, du prix de vente ou des valeurs à neuf des constructions (Manuel suisse de l’estimateur, p. 193).

4.

Application de la méthode comparative

4.1

En l'espèce, il a déjà été constaté dans l’arrêt de renvoi TC FR 604 2021 107 du 17 février 2022 que le contrat de vente du 22 octobre 2019 avait été conclu entre personnes proches, ce qui avait pu avoir une influence sur le prix stipulé de CHF 138'200.-, de telle sorte que le recourant ne pouvait pas se prévaloir de la règle légale selon laquelle ce prix serait présumé correspondre à la valeur vénale de l’immeuble vendu. C’était dès lors à juste titre que le Registre foncier avait estimé la valeur vénale du terrain vendu en faisant appel à la commission d’estimation des immeubles (CEIM) prévue par la loi.

Dans le même arrêt, la Cour fiscale a considéré que la première estimation de la CEIM, basée sur la méthode des classes de situation ne pouvait être suivie, que la valeur vénale fixée à CHF 413'000.- ne pouvait dès lors pas être confirmée et que la CEIM devait être invitée à procéder à une nouvelle estimation en appliquant prioritairement la méthode comparative, voire, au besoin, en recourant à plusieurs méthodes d'estimation dont elle pondèrerait le résultat (voir partie en fait, let. E).

Sur cette base, la CEIM a effectué une nouvelle estimation fondée sur la méthode comparative, arrêtant la valeur vénale à CHF 419’750.-.

A cet égard, il est relevé à titre préjudiciel que, contrairement à ce que semble soutenir le recourant, le fait que des membres de la CEIM aient déjà participé à la précédente évaluation de l’immeuble en question ne permet pas d’en conclure qu’ils ne disposaient plus de l’impartialité nécessaire pour procéder à une nouvelle estimation selon la méthode préconisée dans l’arrêt de renvoi précité.

Procédant à un premier examen de cette estimation, tenant également compte des avis des parties formulés tant dans la procédure administrative qu’en procédure de recours (voir partie en fait, let. F à J), le Président de la Cour, délégué à l’instruction, a constaté qu’elle ne suffisait pas pour déterminer la valeur vénale de l’immeuble en question. Plus spécifiquement, le nouveau calcul effectué par la CEIM s’appuyait sur une seule valeur de comparaison pertinente et se référait à plusieurs éléments difficilement vérifiables.

Il a ensuite été ordonné une expertise qui a fait ressortir une valeur vénale pondérée de CHF 579'600.- prenant en considération la valeur du terrain estimée selon la méthode comparative, soit CHF 411'600.-, et la valeur admissible du terrain par la méthode de mise en valeur (similaire à la méthode de la valeur résiduelle), estimée à CHF 635'000.-.

4.2

A teneur de l’expertise, la valeur vénale de la parcelle selon la seule méthode comparative peut être estimée à CHF 411'600.- sur la base d’un prix de CHF 245.-/m2. Ledit prix prend en considération un prix de référence de CHF 360.-/m2 et une moins-value de 31.8% liée à des droits de bâtir réduits et appliqué à l’ensemble de la surface de 1680 m2.

Cette valeur vénale est très proche de celle de 419'750.- fixée par la CEIM dans sa seconde estimation fondée sur la méthode comparative, correspondant finalement à un prix moyen arrondi de CHF 250.-/m2. Ledit prix est obtenu en appliquant un prix de référence de CHF 350.-/m2 à l’ensemble de la surface de 1680 m2, avant d’opérer des déductions correspondant à des moins-values de CHF 71'750.- (surface de 410 m2 destinée au chemin d’accès, dont la valeur est réduite de moitié: 410 m2 x CHF 175.-/m2), CHF 35'000.- (surface de 200 m2 difficilement constructible en pointe de la parcelle, dont la valeur est réduite de moitié: 200 m2 x CHF 175.-/m2) et CHF 61'500.- (coût de construction du chemin d’accès).

4.3

Il ressort de l’expertise que pour appliquer la méthode comparative, l’expert se réfère aux valeurs de quatre parcelles fixées pour 2018 à CHF 350.-/m2, CHF 380.-/m2, CHF 350.-/m2 et CHF 375.-/m2 pour des surfaces respectives de 800 m2 (entourée de villas individuelles), 1400 m2 (entourée de villas individuelles), 880 m2 (limitrophe à une zone d’activités) et 900 m2 (entourée de villas individuelles). L’expert indique que ces valeurs ressortent des statistiques qui sont tenues depuis 1996 par le bureau d’expertises qu’il dirige et qui permettent de constater l’évolution des prix dans les communes en tenant compte du type de zone à bâtir. Il en déduit un prix moyen arrondi vers le bas de CHF 360.-/m2 pour du terrain à bâtir situé en zone résidentielle à faible densité dont le potentiel de construction peut être réalisé sans contrainte (p. ex. chemin d’accès). Il indique ensuite que l’évolution de l’indice des prix à la consommation entre 2018 et 2019 est inférieur à 1%, de telle sorte qu’il n’adapte pas le prix de référence sur cette base.

Certes, l’expert ne précise pas expressément si les quatre valeurs qu’il prend comme référence correspondent toutes à des ventes effectives ou si elles correspondent à des estimations. Il peut toutefois être relevé à cet égard que le prix de référence de CHF 360.-/m2 qu’il retient est très proche de celui de CHF 350.-/m2 résultant de la transaction réalisée en août 2018 (694 m2 à CHF 350.-/m2) considérée comme déterminante par la CEIM dans sa seconde estimation. La vente en question portait par ailleurs aussi sur une parcelle située en zone résidentielle à faible densité, dans le même quartier que la parcelle litigieuse, et elle a été effectuée 14 mois avant la vente d’octobre 2019, dans un contexte de tendance haussière du marché.

Ces éléments conduisent dès lors à confirmer le prix de référence de CHF 360.-/m2 retenu par l’expert pour du terrain à bâtir situé en zone résidentielle à faible densité dont le potentiel de construction peut être réalisé sans contrainte. Cela correspond à une valeur de comparaison totale de CHF 604'800.- pour la parcelle en question (surface totale de 1680 m2 x CHF 360.-/m2).

4.4

Afin de tenir compte des contraintes limitant le potentiel de construction de la parcelle litigieuse, l’expert opère ensuite sur la valeur de référence de CHF 360.-/m2 une déduction de 31.8% qu’il justifie sur la base d’un schéma, en démontrant qu’une densification totale n’est pas possible sur la parcelle en question, notamment en raison du chemin d’accès, mais qu’il est néanmoins possible d’y projeter une surface brute de plancher de 916 m2, ce qui correspond à 68.2% des droits de bâtir autorisés en application de l’IBUS de 0.8 (1680 x 0.8 x 68.2% = 916 m2).

Un tel calcul présente l’avantage de se fonder sur un facteur de moins-value objectif appliqué à l’ensemble de la parcelle, en prenant également en considération la valeur du terrain correspondant au chemin d’accès, qui n’est pas constructible mais qui ouvre des droits à bâtir. Il a par contre comme désavantage de déterminer la moins-value sur la seule base des possibilités maximales de construction, critère certes pertinent mais dont l’importance doit être relativisée lorsqu’il s’agit comme en l’espèce de calculer la valeur marchande ordinaire d’un terrain et non de fixer une valeur destinée à servir de base pour prendre une décision d’investissement (sur la distinction, voir ci-dessus consid. 3.4 en lien avec la méthode de la valeur résiduelle). A cela s’ajoute qu’il est difficile de déterminer si une telle moins-value fixée en pourcentage du prix de référence comprend déjà d’éventuelles moins-values effectives telles que celle liée au coût de construction d’un chemin d’accès. En effet, la valeur des droits à bâtir correspondant à la surface du chemin d’accès est susceptible de compenser ce coût de construction, mais le calcul opéré par l’expert ne permet pas de le confirmer.

Cela étant, il peut être relevé que l’estimation opérée par l’expert et la seconde estimation de la CEIM se fondent certes sur un calcul différent, mais qu’elles ne sont pas irréconciliables.

Premièrement, il a été vu ci-dessus que les prix de référence retenus comme base de calcul sont très proches.

Deuxièmement, tant l’expert que la CEIM constatent que la parcelle en question présente des particularités – s’agissant de son accès et de sa forme en pointe – qui justifient une correction à la baisse du prix de comparaison. La différence entre les deux estimations réside sous cet angle dans la façon de calculer cette moins-value. L’expert l’envisage sous l’angle de la réduction des possibilités d’utilisation de l’ensemble de la surface, qu’il estime à 31.8% par rapport à une parcelle plus conventionnelle, alors que la CEIM distingue trois éléments de moins-value, à savoir une réduction de moitié de la valeur d’une surface de 410 m2 destinée au chemin d’accès, une réduction de moitié de la valeur d’une surface de 200 m2 en pointe de parcelle, ainsi que le coût du chemin d’accès. Ces approches certes distinctes sont toutes deux basées sur des critères objectifs et des chiffres qui ne dépendent pas de la seule appréciation des experts. Elles aboutissent à une moins-value pour l’ensemble de la parcelle d’environ CHF 114.-/m2 (soit environ CHF 192'000.- en suivant le calcul de l’expertise et d’environ CHF 100.-/m2 (soit environ CHF 168'000.-), soit une différence de 14% qui n’est certes pas négligeable, mais qui permet de dégager un certain ordre de grandeur.

4.5

La Cour rappelle à ce stade que dans la décision attaquée, la Direction des finances a retenu une valeur vénale de CHF 419'750.- fixée par la CEIM dans sa seconde estimation fondée sur la méthode comparative.

Elle relève qu’en prenant en considération la valeur de comparaison totale de CHF 604'800.- calculée ci-dessus au prix de référence de CHF 360.-/m2 pour la parcelle en question, cette estimation de la valeur vénale à CHF 419'750.- correspond à une moins-value d’environ CHF 185'000.- (CHF 604'800.- – CHF 419'750.-), soit environ CHF 11.-/m2 (CHF 185'000.- / 1'680 m2).

Une telle moins-value permet de prendre en considération de façon adéquate les désavantages liés à la difficulté de construire la surface en pointe de parcelle (environ 200 m2) et la nécessité de dédier une partie de la parcelle au chemin d’accès (410 m2). En effet, en réduisant la valeur de ces deux surfaces de moitié, ce qui tient compte du fait qu’elles peuvent être prises en considération dans le calcul de l’IBUS, ces désavantages représentent une moins-value de CHF 109'800.- (610 m2 x CHF 180.-), ce qui laisse un montant de CHF 75'000.- pour le coût supplémentaire du chemin d’accès par rapport à celui d’une parcelle plus ordinaire. Il est encore relevé à cet égard que le recourant lui-même a fait état dans sa détermination du 6 mai 2025 d’un coût d’environ CHF 80'000.- pour la réalisation d’une telle route d’accès, en produisant un devis pour un montant de CHF 78'883.90. La nouvelle offre transmise le 9 mai 2025 à laquelle il se réfère désormais, faisant état d’un montant de CHF 179'000.- hors TVA paraît dès lors largement surestimée.

Il est par ailleurs constaté que cette moins-value de CHF 185'000.- diffère de peu de celle de CHF 192'000.- retenue dans l’expertise.

Quant aux critiques formulées par le recourant à l’égard de l’expertise, notamment dans sa détermination du 6 mai 2025, elles ne remettent pas en cause cette appréciation.

En effet, d’une part, elles portent sur des spécificités liées à l’environnement dans lequel se trouve la parcelle, à savoir l’éventualité de fouilles archéologiques, la fermeture d’une école, le taux d’imposition communale, la vue, l’exposition aux nuisances et au vent, ainsi que la position par rapport aux commodités et aux accès routiers. Or, la méthode d’évaluation comparative a justement pour but de prendre en considération au plus juste ces circonstances, en se référant au prix de vente d’immeubles situés dans le même environnement.

D’autre part, elles se concentrent sur la question du potentiel de densification et de la surface de plancher des logements qui pourraient être construits, alors que les valeurs retenues sur la base de la méthode comparative par la CEIM et l’expert judiciaire se fondent plutôt sur un prix de comparaison et sur une estimation de la moins-value liée aux particularités de la parcelle (réduction du prix au m2 pour le chemin d’accès et la surface en pointe de parcelle et pour le coût du chemin d’accès).

4.6

Il en résulte que sur la base de l’ensemble des éléments du dossier, la valeur vénale de CHF 419'750.-, fixée dans la décision attaquée sur la base de la valeur comparative, peut être confirmée.

En particulier, vu la jurisprudence privilégiant la méthode comparative, il n’y a pas lieu de remettre en question la valeur obtenue selon cette méthode en la pondérant avec une valeur obtenue selon la méthode de la valeur résiduelle, comme le propose l’expert. Cela se justifie d’autant moins en l’espèce que cette méthode alternative, qui comporte une forte part d’incertitude et qui est plus adaptée lorsqu’il s’agit d’effectuer un calcul d’opportunité d’investissement (voir ci-dessus consid. 3.4.) conduirait à une reformatio in pejus significative. Or, vu la marge d’appréciation liée à la nature même de la démarche d’estimation de la valeur d’un immeuble, une telle modification de la décision attaquée au détriment du recourant ne se justifierait pas au regard des circonstances du cas particulier.

5.

Sort du recours, frais de procédure et indemnité de partie

5.1

La confirmation de la valeur vénale de CHF 419'750.- fixée dans la décision attaquée conduit au rejet du recours et à la confirmation de celle-ci.

5.2

Selon l’art. 131 CPJA, les frais de procédure doivent être mis à la charge de la partie recourante qui succombe. Le montant de l'émolument est fixé compte tenu du temps et du travail requis, de l'importance de l'affaire ainsi que, dans les affaires de nature pécuniaire, de la valeur litigieuse en cause (art. 2 du Tarif du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative [Tarif JA; RSF 150.12]). Il peut être compris entre CHF 100.- et CHF 50'000.- (art. 1 Tarif JA).

En l’espèce, vu le sort du recours, des frais de procédure, fixés au montant de CHF 4'663.65 (émolument de CHF 800.-; frais d’expertise de CHF 3'863.65), sont mis à la charge du recourant. Ils sont prélevés sur les avances de frais de CHF 4'800.- au total. Le solde de CHF 136.35 lui sera restitué.

5.3

Par ailleurs, il n’est pas alloué d’indemnité de partie au recourant qui n’a pas obtenu gain de cause (art. 137 al. 1 CPJA).

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