ACJC/116/2023

A.

Par jugement JTBL/502/2021 du 1er juin 2021, reçu par les parties le 8 juin 2021, le Tribunal des baux et loyers a déclaré efficace et valable le congé notifié le 26 avril 2019 pour le 31 mai 2019 par B______ à A______ et D______ concernant l'appartement de trois pièces situé au cinquième étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes aµtres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).

B.

a. Par acte expédié le 8 juillet 2021 à la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, préalablement, à la tenue d'un transport sur place et, principalement, à ce que la Cour annule le jugement et, à ce que la résiliation de bail du 26 avril 2019 soit déclarée inefficace, subsidiairement annulée, à ce que le loyer soit réduit de 30% dès le 1er mai 2014, et à ce que B______ soit condamné à verser aux locataires la sommes de 11'520 fr., respectivement 14'400 fr.

A______ produit à l'appui de son appel un chargé de pièces contenant sept nouvelles pièces.

b. Dans sa réponse du 8 septembre 2021, B______ conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il produit cinq pièces nouvelles.

c. A______ a répliqué en date du 12 octobre 2021 et a produit deux pièces nouvelles.

d. B______ a dupliqué, persistant dans ses conclusions.

e. D______ ne s'est pas déterminé.

f. Les parties ont été avisées par la Cour le 22 octobre 2021 de ce que la cause était gardée à juger.

g. Par pli du 6 juillet 2022, A______ à produit des pièces nouvelles soit une plainte pénale et un complément de plainte déposés à l'encontre de B______.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. En date du 25 août 1994, E______, ancien propriétaire, et A______ et D______, locataires, ont signé un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de trois pièces au cinquième étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, à Genève. D______ intervient dans le bail à titre de garant. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1er septembre 1994 au 31 août 1995, renouvelable ensuite tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de trois mois. Le loyer a été fixé à 600 fr. par mois. Aucune charge n'est prévue car l'appartement est équipé d'installations individuelles de chauffage et de production d'eau chaude. L'immeuble était géré par [la régie immobilière] F______ (ci-après "l'ancienne régie") puis, dès 2010, par [la régie immobilière] G______ (ci-après "la régie").

b. A une date indéterminée, B______ est devenu propriétaire de l'immeuble.

c. Dès 2001, les locataires se sont plaints de plusieurs nuisances, notamment de coupures d'eau, de bruit venant de la plomberie et de la péjoration de l'état du mur situé au nord-ouest de l'appartement, due selon eux à des infiltrations par la toiture. Des travaux de rénovation globale de l'immeuble ont été entrepris fin 2002 - début 2003, notamment sur la toiture, les façades, le chauffage central, les installations électriques et le remplacement des colonnes de chute et des fenêtres.

d. Par requête portée le 26 juin 2003 devant le Tribunal des baux et loyers, complétée les 19 mars 2004 et 21 février 2005, les locataires ont conclu à une réduction de loyer et à la suppression des défauts suivants: suppression de la cause des infiltrations d'eau dans l'appartement, notamment assurer une étanchéité correcte des façades et de la toiture, réfection complète du logement (sols, murs, plafonds et boiseries), ancrage de la cloison située dans la grande pièce, suppression des bruits solidiens émis par le réseau des installations sanitaires, remise en état des conduites d'évacuation des fumées (les équiper d'un tubage métallique), remise en état de la tabatière.

Le Tribunal a rendu un jugement JTBL/886/2005 le 30 mai 2005 par lequel il a notamment ordonné au bailleur d'exécuter dans les règles de l'art les travaux de suppression de la cause des infiltrations d'eau et de remise en état de la tabatière située en toiture et a réduit le loyer de 20% dès le 1er mars 2004 jusqu'à l'exécution des travaux.

Il ressort du jugement que lors de l'état des lieux d'entrée, l'état général de l'appartement était vétuste, les tuyauteries devaient être isolées, l'eau coulait sur les câbles électriques et une fuite d'eau coulait le long du mur de la chambre. Lors de l'inspection locale effectuée le 3 décembre 2004 dans le cadre de cette affaire, le Tribunal a pu constater que, hormis le local borgne, l'ensemble des murs, plafonds et boiseries étaient en mauvais état. Le plâtre était fissuré dans les toilettes, la cuisine et la pièce principale et les murs de toutes les pièces étaient tachés et très défraîchis. En outre, le plafond était gondolé et en très mauvais état dans l'entrée, les toilettes, la penderie et la cuisine. Au vu de l'état de l'appartement lors de l'entrée en vigueur du bail et du bas loyer fixé, le Tribunal a toutefois retenu que les locataires avaient échoué à démontrer la réalité des défauts originels de l'appartement dont ils se plaignaient et les a déboutés de leurs conclusions en réfection complète du logement.

e. Le défaut lié à la tabatière a été réparé en juillet 2008 par l'entreprise H______ SA par la création d'un velux.

La recherche de l'origine des infiltrations d'eau a été longue et compliquée. En mars 2006, I______, ramoneur, a constaté que la cheminée côté façade condensait et était fissurée et qu'il était dès lors nécessaire de la tuber.

f. Des travaux en toiture ont été réalisés en octobre 2006. Les locataires ont estimé que les travaux effectués, à savoir l'enlèvement de la couverture autour des conduits de cheminée, n'étaient pas suffisants pour éliminer la cause des infiltrations puisque cette cause avait été identifiée dans un ou plusieurs conduits de cheminée qui étaient fissurés. L'entreprise J______ SA a ensuite posé une couche de plâtre sur le mur situé au nord-ouest de l'appartement en date du 22 mars 2007. Dès le 28 mars 2007, les locataires ont averti l'ancienne régie que ces travaux n'étaient pas à même de remédier aux infiltrations d'eau et qu'en outre, le plâtre avait été appliqué sur un mur humide et taché. Le soir même après les travaux, les problèmes d'infiltrations étaient réapparus.

g. Le bailleur a donné son accord au tubage de la cheminée en mars 2008.

h. Le 30 mai 2008, l'ancienne régie a informé les locataires que le bailleur avait donné son accord pour procéder à la remise en état de la cheminée mais des travaux "sauvages" avaient été découverts aux étages inférieurs, empêchant l'exécution des travaux. Un rendez-vous avait été organisé pour procéder à un contrôle mais les entreprises n'avaient pas pu accéder à l'appartement car les locataires n'étaient pas présents.

L'accès aux appartements était souvent compliqué, la régie se heurtant au refus des occupants, notamment de la locataire, également lorsqu'elle demandait ellemême l'exécution de travaux, comme l'a confirmé le témoin K______, directeur de l'ancienne régie.

i. Les locataires ont dénoncé le cas à la Police du feu qui, le 24 octobre 2008, a interpellé l'ancienne régie au sujet des travaux auxquels le bailleur avait été condamné, travaux qui n'avaient, à sa connaissance, toujours pas été exécutés.

Le 23 avril 2009, l'ancienne régie a expliqué en détail à la Police du feu l'historique du dossier et l'état d'avancement des travaux.

j. Des travaux de tubage des cheminées ont été exécutés le 22 septembre 2009 par l'entreprise L______ SA, qui a procédé au tubage des cheminées des appartements situés au rez-de-chaussée et au deuxième étage.

Le 12 octobre 2010, les locataires ont informé la régie que le tubage effectué en septembre 2009 avait mal été exécuté, l'eau s'étant infiltrée à la suite de ces travaux dans un autre appartement. Le tubage avait alors été enlevé par les locataires de cet appartement en décembre 2009 et les infiltrations avaient ainsi repris chez eux.

De nouveaux travaux de tubage ont été effectués courant janvier 2013 par l'entreprise M______.

k. A la suite de plusieurs échanges entre la régie et la Police du feu, cette dernière a déclaré être satisfaite d'apprendre que les travaux d'assainissement de l'appartement avaient été exécutés en bonne et due forme, l'appartement répondant désormais aux normes de salubrité. Elle a ainsi clos le dossier par courrier du 7 février 2013.

l. Par courrier du 10 juillet 2014, les locataires ont informé la nouvelle régie qu'à la suite du gainage du conduit de cheminée effectué le 14 janvier 2013, les infiltrations d'eau se poursuivaient sur le mur nord-ouest. Dès lors, il ne pouvait être considéré que les travaux ordonnés par le Tribunal avaient été effectués dans les règles de l'art. En outre, ils ont fait part à la régie d'autres infiltrations par d'autres conduits et par la toiture pourtant rénovée en 2003, d'un carreau cassé au grenier, de leur boîte aux lettres détériorée et de sifflements dans les canalisations.

m. La Police du feu a rouvert le dossier le 8 août 2014 à la suite de nouvelles plaintes des locataires.

Après avoir rencontré des difficultés pour accéder au logement, la régie l'a visité le 13 octobre 2014. Elle a écrit à la Police du feu qu'elle n'avait constaté aucune infiltration ni aucun bruit.

La Police du feu s'est également rendue sur place le 14 avril 2015 et a constaté que les pièces de vie étaient sèches et aérées et que le réduit situé vers la cuisine, comportait des présences d'humidité modérée avec possibilité d'ouverture pour aérer. Tenant compte de l'ancienneté de l'immeuble, la Police du feu a considéré l'aspect de salubrité du dossier comme résolu par courrier du 28 avril 2015. Elle a toutefois précisé à la régie qu'elle devait procéder à un contrôle de la toiture et condamner les installations communes qui n'étaient pas utilisées afin de prévenir tout risque d'incendie.

n. Le 18 août 2015, la Police du feu a confirmé à la régie être satisfaite d'apprendre que les travaux d'assainissement en toiture avaient été réalisés dans les règles de l'art et a clôturé le dossier.

o. Par courriel du 29 août 2015, la locataire a confirmé qu'un réajustement du loyer à 600 fr. s'avérait opportun, la Police du feu ayant jugé que le problème des infiltrations était réglé.

p. Le 27 février 2017, la locataire a averti la régie que de récurrentes odeurs désagréables, vraisemblablement liées à des émanations, envahissaient la cage d'escaliers et son appartement. Ces odeurs avaient pour conséquence des maux aux membres inférieurs et aux articulations et des sensations de brûlures, une accélération du rythme cardiaque et une modification des dispositions psychiques. Elle avait mandaté le Service de toxicologie de l'environnement bâti pour évaluer la situation.

q. Le 30 juin 2017, les locataires ont à nouveau informé la régie de la présence notamment d'infiltrations, de brunissements et de fissures sur les murs et plafonds de l'appartement, le fait que le thermostat du chauffe-eau électrique était hors service et que le chauffe-eau lui-même suintait et d'infiltrations sur le plancher de la pièce principale installé par leurs soins.

r. Le 12 octobre 2017, la régie a averti les locataires du réajustement à 600 fr. par mois du loyer de l'appartement dès le 1er novembre 2017, le problème d'infiltration et de sécurité incendie ayant été résolu. Les locataires ont répondu le 23 octobre 2017 que les infiltrations se poursuivaient et s'aggravaient, ce dont la régie avait été informée. Ils avaient contacté N______, du Service LDTR, et la Police du feu, qui devaient venir constater les défauts. Dès lors, la réduction de loyer de 20% devait se poursuivre jusqu'à la parfaite exécution des travaux. La régie a répondu le 27 octobre 2017 que la Police du feu avait décidé, par courrier du 18 août 2015, que les travaux d'assainissement en toiture avaient été réalisés dans les règles de l'art et que le dossier était clos, ce que les locataires avaient euxmêmes confirmé par courriel du 29 août 2015. En outre, les points soulevés dans le courrier du 30 juin 2017 étaient examinés par le bailleur et n'avaient en tous les cas aucun lien avec le jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 mai 2005. Le 6 novembre 2017, la locataire a transmis à la régie des photos du brunissement anormal des murs de l'appartement, photos transmises également à la Police du feu.

s. Le 28 février 2018, la locataire a écrit à la régie que le bailleur n'avait pas remédié aux infiltrations décrites dans le jugement du Tribunal des baux et loyers et qu'un réajustement du loyer était dès lors prématuré.

t. Le 8 mars 2018, la régie a informé les locataires que l'entreprise O______ avait contrôlé le chauffe-eau le 23 février 2018 à la suite de la plainte du 30 juin 2017 et avait constaté de nombreuses défectuosités. La régie était donc surprise de l'état déplorable de cette installation remplacée en fin d'année 2014, détériorée par les locataires. Elle leur demandait de remettre en état l'installation.

u. Le 27 mars 2018, les locataires se sont adressés directement au bailleur et l'ont prié de remédier aux défauts suivants, qui s'étaient sensiblement aggravés depuis 2015, ce dont la régie avait été informée, photos à l'appui :

- Notable intensification des infiltrations relevées dès 2002, plus particulièrement dans les murs recelant des cheminées, amenant à l'éclatement du plâtre par endroit; les infiltrations sur le mur situé au nordouest de l'appartement avaient mené au jugement du Tribunal du 30 mai 2005; les travaux entrepris en 2010 (mur de plâtre) et en 2015 (toiture) n'avaient pas résolu le problème;

- Tuyaux ouverts dans les courettes intérieures sur lesquelles donnait l'appartement (tuyaux troués et corrodés);

- Forte odeur résultant d'émanations portant atteinte à la santé;

- Fissures aux plafonds et sur les murs;

- Petits trous dans le faux-plafond de la pièce principale, dont certains étaient auréolés de brun;

- Brunissement anormal des murs et plafonds;

- Infiltrations notables dans le plancher de la pièce principale;

- Désolidarisation du cadre de la porte palière et grippage de la fermeture d'une fenêtre;

- Eau coulant de manière impromptue dans la cuisine;

- Panne du chauffe-eau électrique depuis mi-février 2018, les locataires donnant des explications sur son état relevé par [l'entreprise] O______ en niant leur responsabilité;

- Communications électroniques et accès aux programmes télévisés déficients;

- Boîte aux lettres endommagée.

v. Le 28 mars 2018, la locataire a demandé au Service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (SABRA) d'effectuer un contrôle de la qualité de l'air car elle était selon elle victime d'émanations vraisemblablement toxiques venant des tuyaux ouverts, troués et corrodés.

Le 12 mai 2018, le SABRA a rendu une analyse de l'air intérieur du logement. Les résultats ont mis en évidence des composés organiques volatils classiquement rencontrés dans l'air intérieur. La qualité de l'air observée était donc normale et aucune substance toxique n'a été relevée. Le SABRA a donc conclu que la situation actuelle ne présentait aucun risque.

w. Le 12 juin 2018, N______ du Service LDTR de l'Office cantonal du logement, a rendu un rapport non signé à la suite de ses visites de l'appartement. Il en ressort que le logement n'était pas rénové, que l'état des finitions et des équipements était vétuste, dégradé et minimum, qu'un grand nombre de fissures était visible, que les plâtres étaient brunis et qu'il régnait des odeurs nauséabondes provenant probablement des conduites qui étaient soit disjointes soit coupées.

x. Le 14 juin 2018, les locataires ont informé la régie que les émanations semblaient s'intensifier depuis l'emménagement de nouveaux locataires, que leur alimentation en courant électrique était variable et que le chauffe-eau émettait des bruits et serait prochainement enlevé.

y. Le 6 septembre 2018, la société P______ a fait parvenir à la locataire, à la suite de sa demande, les résultats d'analyse d'échantillons des murs, plafonds, sols et tuyaux de l'appartement, desquels il ressort des taux de présence d'argent et de cuivre inférieurs aux moyennes tolérables.

Le 19 septembre 2018, le SABRA a confirmé que ces résultats correspondaient à la médiane des valeurs mesurées dans les logements et lieux publics du canton et que d'un point de vue statistiques, les résultats étaient normaux.

z. Parallèlement, le 15 janvier 2018, la Police du feu a à nouveau interpellé la régie et lui a demandé des contrôles de plusieurs installations, notamment les conduits d'extraction de fumée, la toiture et les installations sanitaires. La régie a ainsi commandé auprès des entreprises les différents contrôles sollicités. Il en est résulté :

- Pour les conduits de cheminée, que le conduit de fumée collectif à l'appartement des locataires et un autre étaient à rénover avec un crépi et que les deux conduits en aluminium dans les appartements au troisième étage étaient à remplacer par un conduit de fumée neuf, travaux confiés à l'entreprise Q______ et effectués du 26 au 28 février 2019;

- Pour la toiture, que cette dernière était en bon état d'entretien ce qui a été confirmé par l'entreprise H______ SA dans son rapport;

- Pour les installations sanitaires communes et individuelles, qu'elles étaient aux normes, étant précisé que certains appartements n'avaient pas pu être visités, dont celui des locataires, car ces derniers en avaient refusé l'accès à l'entreprise; bien qu'aux normes, l'entreprise a noté que plusieurs écoulements étaient en mauvais état.

aa. Le 8 février 2019, la régie est revenue auprès des locataires sur les échanges des 23 et 27 octobre 2017 relatifs au réajustement du loyer à compter du 1er novembre 2017. Elle les a mis en demeure de lui verser la somme de 1'800 fr.

(à savoir la différence entre le loyer dû de 600 fr. et le loyer payé de 480 fr. pendant quinze mois) dans un délai de trente jours, sous menace de résiliation du bail.

Le 7 mars 2019, la régie a à nouveau mis en demeure les locataires de lui verser la somme de 2'630 fr. (3'000 fr. représentant les loyers de 600 fr. de novembre 2018 à mars 2019 + 110 fr. de frais de rappel - un acompte de 480 fr.) dans un délai de trente jours, sous menace de résiliation du bail.

bb. Par lettres des 8 et 29 mars 2019 à la régie, les locataires ont soutenu que les travaux d'assainissement n'avaient jamais été exécutés en bonne et due forme et que dès lors, la réduction de loyer continuait à s'appliquer, en invoquant à titre subsidiaire en compensation une réduction de loyer de 30% due depuis à tout le moins 2009, compte tenu de l'insalubrité du logement et vu les graves défauts affectant l'appartement (fissures, brunissement, odeurs...).

cc. Par avis officiels du 26 avril 2019, la régie a résilié le bail pour le 31 mai 2019.

dd. Le 10 mai 2019, la locataire a envoyé à la régie deux photos montrant une trace d'infiltration sèche bordée de marron sur le mur de la pièce principale, autour du tuyau de gaz, ces émanations allant jusqu'à faire fondre des gants en plastique selon elle. Elle a également fait part de fuite du tuyau du gaz alimentant précédemment le chauffage à gaz.

Selon l'analyse d'un morceau de gaine de tuyau faite le 8 janvier 2019 par la société R______ à la demande de la locataire, les éléments de la gaine étaient composés de carbone et d'oxygène.

ee. Le 27 mai 2019, les locataires ont mis en demeure le bailleur de remédier aux défauts suivants, sous menace de consignation du loyer :

- Suppression de toutes les causes des infiltrations d'eau, de gaz ou autres entraînant la dégradation progressive et continue de l'appartement;

- Suppression des infiltrations provenant des conduits de cheminée;

- Suppression des causes entraînant des odeurs nauséabondes;

- Remplacement de tous les tuyaux de l'appartement et de l'immeuble;

- Réfection des murs, plafonds et sols;

- Réparation de la porte palière et du robinet de la cuisine;

- Installation d'une nouvelle boîte aux lettres.

ff. Par requêtes déposées le 27 mai 2019 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarées non conciliées lors de l'audience de la Commission du 10 juillet 2019 et portées devant le Tribunal le 29 août 2019, les locataires ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal déclare inefficace, subsidiairement annulable, le congé, dise que le loyer était réduit de 30% dès le 1er mai 2014 et condamne le bailleur à leur verser la somme de 8'640 fr., subsidiairement de 12'000 fr. Les numéros de cause C/12120/2019 et C/12121/2019 ont été attribués aux affaires.

gg. Par ordonnance du 16 septembre 2019, le Tribunal a joint les deux causes sous le numéro de procédure C/12120/2019.

hh. Par mémoire réponse du 21 novembre 2019, le bailleur a conclu à ce que le Tribunal déboute les locataires de toutes leurs conclusions.

ii. Le 20 janvier 2020, les locataires ont produit un chargé de pièces complémentaires dont des photos de l'appartement et une analyse du sang de la locataire datée du 27 septembre 2019 dans laquelle de l'aluminium, de l'arsenic, du plomb, du mercure et du méthyl mercure avaient été détectés, à des valeurs biologiques tolérables.

jj. Lors de l'audience du Tribunal du 21 janvier 2020, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

La locataire a déclaré que, les travaux ordonnés par le Tribunal n'avaient jamais été effectués et les défauts s'aggravaient, notamment sur les murs. L'appartement était certes vétuste au début de la location mais il était aujourd'hui insalubre. Elle n'a pas contesté que la tabatière avait été remise en état et a précisé que seuls les travaux liés aux infiltrations n'avaient pas été réalisés conformément au jugement du Tribunal. Lorsqu'elle avait envoyé le courriel en août 2015 indiquant que les travaux avaient été exécutés et que le loyer pouvait à nouveau être augmenté, elle se fiait au fait que des travaux avaient été effectués en toiture. Toutefois, cette intervention n'avait pas réglé le problème car l'origine des infiltrations provenait des conduits de cheminée. Elle était ainsi dans l'erreur et lorsqu'elle l'avait remarqué, elle avait envoyé un courrier un mois plus tard pour indiquer que les infiltrations continuaient. Au jour de l'audience les problèmes suivants affectaient l'appartement : des infiltrations dans les murs provenant des conduits de cheminée et des émanations de gaz dont l'origine restait à déterminer et qui endommageaient le plancher et faisaient fondre le caoutchouc. Elle s'est référée à l'analyse de son sang dans lequel des métaux lourds avaient été détectés tout en précisant que le médecin ne lui avait pas indiqué la provenance de ces valeurs. Ces défauts étaient similaires à ceux invoqués à l'époque de la première procédure intentée mais il y avait moins d'odeurs nauséabondes, moins d'infiltrations et moins d'émanations.

Le bailleur a déclaré qu'en 2015, les travaux visés par le jugement avaient tous été effectués et aucun nouveau problème n'était survenu par la suite. Il n'avait jamais eu l'intention de laisser le loyer à 480 fr. Lorsqu'il avait informé la locataire que le loyer allait être augmenté à nouveau à 600 fr., cette dernière avait formulé de nouvelles plaintes (odeurs, émanations, bruits, infiltrations) de sorte qu'il avait dû mener de nouvelles investigations, raison pour laquelle la mise en demeure n'avait été envoyée qu'en février 2019.

Le représentant de la régie a déclaré que la locataire élevait sans cesse de nouvelles revendications. Il avait toujours été difficile d'accéder à son appartement pour que les entreprises interviennent. Le Service du feu avait confirmé que les travaux avaient été effectués à satisfaction. Dès lors, le loyer pouvait être augmenté.

kk. Le 20 août 2020, le bailleur a produit un rapport d'intervention du 30 avril 2020 de S______ SA qu'il avait mandatée à la suite de l'inondation survenue dans l'appartement. Il ressort de ce rapport qu'aucune fuite ni traces d'humidité n'avaient été constatées dans l'appartement des locataires. Toutefois, il n'y avait aucune étanchéité autour de la baignoire et le tablier était inexistant, la batterie de bains n'était pas fixée au mur et l'écoulement de la baignoire était sous dimensionné et rafistolé avec du scotch, ces trois points ayant selon l'entreprise probablement été effectués par les locataires. Selon l'entreprise, l'infiltration était certainement liée à ces différents défauts d'étanchéité.

ll. Lors de l'audience du Tribunal du 1er septembre 2020, le témoin T______, ami de la locataire se rendant régulièrement dans l'appartement, la dernière fois en octobre ou novembre 2019, a déclaré que la locataire avait refait la salle de bains et la peinture elle-même et avait installé un chauffage à bois. Des travaux avaient été mal exécutés par des entreprises sur un mur, les WC et de la tuyauterie apparente qui suintait. La cuisine était délabrée. Il avait constaté des traces brunes sur le mur gauche en entrant dans la cuisine, traces qui pour lui avaient toujours été là. Il avait également constaté des tâches d'humidité partout côté salle de bains et cuisine.

Le témoin N______, architecte auprès du Département du territoire, a déclaré qu'il avait visité plusieurs fois l'immeuble d'un point de vue LDTR. Il s'était rendu dans l'appartement à la suite d'une fuite d'eau qui avait inondé le plafond du logement en-dessous, due à son souvenir à une baignoire installée sans respect des règles de l'art dans l'appartement de la locataire. Lors de ces visites, il avait relevé des odeurs persistantes provenant selon lui de la tuyauterie. L'appartement était initialement sans confort, sans chauffage central ni eau chaude et mal isolé. L'immeuble n'était de manière générale pas bien entretenu, et il existait notamment des problèmes de tuyauterie, d'électricité et de ventilation dans l'appartement qui, sans être insalubre, était en mauvais état. Il avait constaté des traces d'infiltrations sur les murs. Il s'agissait d'anciennes coulures. Tous les murs étaient jaunis et salis.

Le témoin U______, ami de la locataire depuis 40 ans environ et se rendant occasionnellement chez elle, a déclaré que sur le mur gauche en entrant dans la cuisine, il avait constaté des traces et des salissures, qui étaient présentes depuis qu'il se rendait dans l'appartement. Cet appartement était dans un état d'insalubrité avec des fissures. Il soupçonnait des infiltrations par le toit. Il n'avait constaté aucune odeur particulière.

mm. Lors de l'audience du Tribunal du 13 octobre 2020, le témoin V______, responsable technique auprès de la régie jusqu'en août 2019, a confirmé que des travaux de toiture, façades et fenêtres avaient été entrepris sur l'immeuble avant son arrivée à la régie en novembre 2012. Les problèmes d'humidité dans l'appartement, qui pouvait être décrit comme bien défraîchi, existaient avant ces travaux. Pour lui, les travaux listés dans le jugement avaient été entièrement effectués avant son arrivée à la régie et la Police du feu avait clos le dossier en août 2015. Les traces d'infiltrations apparaissant sur les photos produites étaient des traces anciennes, déjà présentes lors de son arrivée à la régie, devant dater d'avant la réfection de la toiture.

Le témoin K______, en charge de la gestion de l'immeuble durant deux ans en 2008-2010, a déclaré que l'intervention sur le conduit de cheminée avait mis fin à la problématique des infiltrations, ce qui avait été constaté par l'ensemble des intervenants, y compris la Police du feu et la locataire. A son souvenir, la locataire adressait d'innombrables demandes à la régie, non justifiées, ayant mené à la procédure à l'issue de laquelle elle avait été déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'exception de la tabatière et des infiltrations.

A l'issue de l'audience, le conseil des locataires a persisté à solliciter une inspection locale et l'audition de deux policiers.

nn. Par ordonnance du 16 novembre 2020, le Tribunal a, par appréciation anticipée des preuves, clôturé la phase d'administration des preuves et fixé un délai au 17 décembre 2020, prolongé au 15 janvier 2021, pour le dépôt des plaidoiries finales.

oo. Par mémoire de plaidoiries finales du 13 janvier 2021, le bailleur a persisté dans ses conclusions.

Par mémoire de plaidoiries finales du 15 janvier 2021, les locataires ont persisté dans leurs conclusions, amplifiant leurs conclusions en paiement à 11'520 fr., respectivement 14'400 fr.

Les locataires ont produit une pièce complémentaire à savoir un constat d'huissier daté du 17 décembre 2020, duquel il ressortait que les murs et plafonds de l'appartement étaient tachés, défraîchis, troués et pour certains moisis.

pp. Les 4 et 5 février 2021, les parties ont déposé des observations sur les mémoires de plaidoiries finales.

qq. La cause a été gardée à juger par le Tribunal en date du 5 février 2021.