ACJC/653/2021

A.

Par jugement JTBL/833/2020 du 13 novembre 2020, communiqué aux parties par pli du même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la pièce adressée à lui-même le 24 août 2020 par A______ SARL (ch. 1 du dispositif), a réduit le loyer de l'arcade d'environ 45 m2 et du dépôt d'environ 13 m2 au rez-dechaussée de l'immeuble sis [no.] ______, rue 1______ à D______ (GE), de 20% du 5 septembre 2018 au 23 avril 2019, 100% du 24 avril au 7 mai 2019 et 20% du 8 au 31 mai 2019 (ch. 2), a condamné B______ à rembourser à A______ SARL le trop-perçu de loyer de 2'971 fr. 20 avec intérêts à 5% l'an dès le 5 février 2019 (ch. 3), a validé la consignation de loyer opérée par cette dernière (ch. 4), a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignées sur le compte 2______ (2018) en faveur de B______, sous déduction de la réduction de loyer octroyée par le jugement sous chiffre 3 (ch. 5), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 7).

B.

a. Par acte déposé le 16 décembre 2020 au greffe de la Cour de justice, A______ SARL (ci-après également : la locataire) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 1 et 6 de son dispositif.

Elle conclut à la recevabilité de la pièce qu'elle a adressée au Tribunal le 24 août 2020 et à la condamnation de B______ à lui verser la somme de 62'423 fr.15 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018.

Elle produit le courrier de son conseil adressé au Tribunal le 24 août 2020 ainsi que les pièces annexées à celui-ci, à savoir son bilan au 31 décembre 2019 et son compte de pertes & profits portant sur l'année 2019.

b. Dans sa réponse du 1er février 2021, B______ (ci-après également : le bailleur) conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.

c. A______ SARL ayant renoncé à répliquer, les parties ont été avisées le 26 février 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :

a. Le 15 juillet 2002, B______, bailleur, et la société A______ SARL, E______, F______ et G______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une arcade d'environ 45 m2 et d'un dépôt d'environ 13 m2 au rez-de-

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1 er juillet 2002 au 30 juin 2007, et s'est renouvelé ensuite d'année en année, en l'absence de résiliation signifiée six mois avant l'échéance.

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 16'656 fr. à partir du 1er juillet 2011, hors charges.

b. Par avenant du 22 juin 2013, le bail s'est poursuivi avec comme locataires, les autres clauses du bail restant inchangées.

c. Les locaux sont constitués de deux pièces en enfilade, la première pièce accueillant la boutique de fleurs et la deuxième l'atelier, dans lequel les compositions florales sont préparées, avec un WC attenant à cet atelier.

d. A une date indéterminée les locaux ont subi des infiltrations d'eau dans les murs et le plafond des WC.

e. Le 11 septembre 2018, l'entreprise H______ SA, mandatée par la régie en charge de l'immeuble (ci-après : la régie), a trouvé une fissure au plafond de l'appartement du deuxième étage, a effectué une réparation et a constaté que le bac à douche de l'appartement du premier étage était défectueux.

f. Suite au courrier A______ SARL du 5 septembre 2018, la régie l'a informé, par courrier du 13 septembre 2018, qu'elle était dans l'attente de devis pour effectuer les réparations.

g. A la suite de l'intervention de H______ SA, la régie a mandaté l'entreprise I______ pour qu'elle assèche les murs et les repeigne.

h. Le 8 octobre 2018, A______ SARL a informé la régie que l'entreprise I______ avait recommandé de refaire entièrement les murs et le plafond qui étaient humides, une simple couche de peinture étant insuffisante, et l'installation d'un déshumidificateur n'était pas possible au vu de l'exiguïté de la pièce.

L'eau continuant à couler et de nouveaux murs étant atteints par la fuite, A______ SARL a relancé la régie les 17, 22 et 24 octobre 2018.

i. Le 18 octobre 2018, la régie a informé A______ SARL qu'elle avait proposé à l'entreprise un séchage naturel et le grattage des murs et du plafond pour accélérer le processus, avant que leur réfection soit entreprise.

j. Le 25 octobre 2018, la régie a confirmé à A______ SARL que la cause de la fuite était connue mais qu'elle restait dans l'attente de l'accord de l'assurance de l'immeuble avant de démarrer les travaux.

k. Le 29 octobre 2018, A______ SARL a averti la régie qu'à la suite du décapage des murs par l'entreprise, il avait été constaté que les dégâts étaient plus importants que prévus, les murs étant complètement humides. La maçonnerie étant à refaire, la simple réfection de la peinture était insuffisante. Les toilettes étaient insalubres et inutilisables, ce qui justifiait une réduction de loyer.

A______ SARL a relancé la régie le 3 novembre 2018 indiquant que la fuite d'eau trempait de plus en plus les murs et le plafond et qu'une forte odeur désagréable se dégageait de la pièce.

l. Le 15 novembre 2018, A______ SARL a mis la régie en demeure de lui communiquer un plan concret pour réaliser les travaux, remédier définitivement à l'infiltration d'eau et remettre en état les locaux, dans un délai de dix jours, sous menace de consigner le loyer. Elle a exposé qu'au vu de l'exiguïté des locaux, les travaux imposeraient la fermeture complète de son commerce pendant quelques jours. La période de Noël approchant et pour limiter les implications économiques à la charge du bailleur, elle pouvait accepter de différer la réalisation des travaux en janvier, lors d'une période d'activité plus réduite, moyennant l'exécution immédiate des travaux à l'étage visant à cesser les infiltrations d'eau. Elle entendait solliciter une réduction du loyer, ses prétentions en dommages-intérêts à raison d'une perte du chiffre d'affaires étant réservées.

m. Le 19 novembre 2018, l'entreprise J______ SARL a établi un devis pour des travaux de remplacement de toutes les colonnes de chute de l'immeuble.

n. Le 26 novembre 2018, la régie a répondu à A______ SARL qu'elle avait été avisée du problème dans le courant du mois de septembre 2018. Les travaux étaient en cours dans l'appartement du premier étage afin de supprimer la cause principale du dégât. En accord avec elle, les travaux de rénovation des WC seraient réalisés dans le courant du mois de janvier 2019 pour éviter une perte d'exploitation pendant la période des fêtes de fin d'année.

o. Le 27 novembre 2018, A______ SARL a consigné les loyers dès le mois de décembre 2018 (avis n° 2______ (2018)).

p. Le 29 novembre 2018, l'entreprise K______ SA a fait parvenir sa facture à la régie pour les travaux de réparation du bac à douche effectués dans l'appartement du premier étage.

q. Le 30 novembre 2018, A______ SARL a demandé une intervention en urgence, les écoulements devenant plus importants et l'eau gouttant de manière importante dans le WC et l'atelier. L'humidité était telle que la marchandise stockée moisissait et l'atmosphère devenait de moins en moins supportable. Un planning et un descriptif des travaux prévus en janvier 2019 étaient sollicités.

Le 4 décembre 2018, elle a informé la régie de ce que les pompiers étaient intervenus le samedi 1er décembre 2018 en raison de l'importance des fuites et qu'ils avaient posé des coussins absorbants sur le plafond des toilettes.

r. Le 6 décembre 2018, l'entreprise J______ SARL a réalisé des travaux provisoires sur les colonnes de chute, indiquant dans sa facture que le remplacement total de la colonne était à prévoir.

s. Le 18 décembre 2018, A______ SARL a réitéré sa demande d'obtenir le planning des travaux pour qu'elle sache si et quand elle serait en mesure d'exploiter son atelier, afin d'anticiper de nombreuses commandes. Elle a indiqué que l'atelier serait fermé entre le 24 décembre 2018 et le 7 janvier 2019.

La régie a répondu le 20 décembre 2018 que les travaux ne pourraient pas être effectués pendant la fermeture de l'atelier, les entreprises étant fermées conformément à la convention collective des entreprises du bâtiment. Elle serait à même de communiquer un planning dès la première semaine d'ouverture des entreprises, à savoir la deuxième semaine de 2019.

t. Par requête déposée le 21 décembre 2018 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, reçue le 5 février 2019 par B______, A______ SARL a conclu à ce que le Tribunal valide la consignation des loyers, condamne le bailleur à effectuer les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations d'eau et à la réfection totale du local des toilettes de l'arcade, l'autorise à consigner les loyers jusqu'à l'élimination des défauts, lui accorde une réduction de loyer de 30% du 1er septembre 2018 jusqu'à l'élimination complète des défauts, condamne le bailleur à lui restituer le trop-perçu de loyer, le condamne, sous réserve d'amplification, à lui verser la somme de 20'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018 à titre de dommages-intérêts et attribue les loyers consignés en conséquence.

u. Entre février et mars 2019, la locataire a requis à plusieurs reprises de la régie d'obtenir un planning précis et un descriptif des travaux, afin qu'elle organise ses commandes et sache si la boutique pouvait rester ouverte pendant les travaux.

Les 15 février et 22 mars 2019, la régie lui a communiqué des plannings provisoires des travaux de remplacement des colonnes de chute.

Elle l'a informée le 5 mars 2019 que les travaux auraient lieu entre le 18 mars et fin avril 2019 et dans l'arcade débuteraient le 1er avril 2019. Les dates pouvaient être modifiées selon l'avancée des travaux.

v. Après le début des travaux le 1er avril 2019, un test amiante a été réalisé le 5 avril 2019 qui s'est révélé positif.

w. Le 8 avril 2019, A______ SARL a informé la régie de la fermeture de son arcade à cause de l'air ambiant malsain dans les locaux et afin de préserver la santé des personnes y travaillant. Elle a indiqué que l'arcade serait fermée jusqu'à ce qu'une inspection de la qualité de l'air soit effectuée.

x. Le même jour, la régie a confirmé la positivité du diagnostic amiante pour certains éléments, raison pour laquelle le désamiantage devait être réalisé le plus rapidement possible. L'amiante ne présentait toutefois aucun danger car elle était intacte. Ces travaux sur deux ou trois jours exigeaient la fermeture des locaux.

y. Le 10 avril 2019, la régie a transmis à la locataire le rapport de l'entreprise spécialisée concluant que l'air de l'arcade n'était pas pollué. Elle proposait un rendez-vous le jour même avec la locataire pour fixer les dates des travaux de désamiantage. La régie a précisé qu'il était important que la locataire laisse l'accès aux locaux, afin de ne pas retarder le planning des travaux.

Le jour même, la régie a informé la locataire qu'elle s'était rendue sur place mais que l'arcade était fermée et inaccessible, bloquant les travaux.

La locataire a expliqué que F______, alors en arrêt maladie, s'était rendue au rendez-vous et avait proposé de laisser les clés de l'arcade aux entreprises et à la régie sous leur responsabilité, elle-même n'étant pas en état d'exploiter la boutique. Cette proposition avait été refusée.

La régie a proposé d'organiser un constat d'huissier le 15 avril 2019 afin de pouvoir accéder aux locaux. Toutefois, les parties ne se sont pas entendues sur l'heure et la date pour y procéder.

z. Les travaux de désamiantage ont commencé, alors que la boutique était inexploitée, et ceux de réfection des murs et plafond des WC ont suivi.

aa. Le 29 avril 2019, la locataire a informé la régie que l'atelier et le magasin étaient recouverts de poussière à cause de l'utilisation d'un marteau-piqueur dans les WC. En l'absence de bâche pourtant prévue, la poussière s'était répandue dans tous les locaux et sur la marchandise, de sorte qu'elle demandait que le nécessaire soit entrepris pour que la poussière ne se répande plus.

La régie a répondu le 30 avril 2019 que des bâches n'avaient pas été posées car selon les informations de la locataire, le magasin était vide et fermé. Une entreprise de nettoyage devait intervenir le 3 mai pour effectuer un nettoyage de fin de chantier. Quoiqu'il en soit, le nécessaire allait être entrepris pour protéger la zone pour la suite des travaux.

ab. Le 8 mai 2019, la locataire a informé la régie de ce que le déroulement du chantier causait des difficultés pour F______, atteinte dans sa santé sur le plan pulmonaire. Elle invitait la régie à protéger les locaux afin d'éviter la propagation de la poussière, la marchandise, fraîche et fragile, ne tolérant pas de telles conditions, sans compter l'état de la boutique la rendant inexploitable. Alors que les travaux auraient dû se terminer le 3 mai, ils étaient toujours en cours. Elle sollicitait un planning fixe et certain de la fin des travaux, les fleurs devant être commandées plusieurs jours à l'avance. Elle se voyait contrainte de suspendre des commandes en pleine période de 1er mai et de fête des mères. Enfin, l'entreprise de nettoyage ayant réalisé un travail superficiel et insuffisant, elle nettoierait ellemême son arcade à la fin des travaux aux frais du bailleur.

Le même jour, la régie a répondu que le planning des travaux avait été modifié en partie à cause de l'inaccessibilité des locaux dû à la fermeture de l'arcade. Les gros travaux étaient terminés et les WC de nouveau accessibles et fonctionnels, ceux restant concernant le rhabillement. La régie s'est étonnée de ce que la boutique ne pouvait pas être exploitée, du fait que les travaux concernaient uniquement les WC situés à l'extrémité des locaux.

ac. Le 10 mai 2019, la régie a communiqué le planning final des travaux de finition, les travaux lourds étant terminés et le nettoyage de fin de chantier étant prévu le 23 mai 2019. Les travaux de finition du carrelage ont toutefois été réalisés avec du retard, repoussant les travaux de peinture au 27 mai 2019.

Le 31 mai 2019, l'entreprise I______ a adressé à la régie sa facture pour les travaux de raclage des murs, de peinture, le démontage et le désamiantage de la cabine de douche.

ad. Suite à l'échec de la conciliation du 12 juin 2019, A______ SARL a porté l'affaire devant le Tribunal le 11 juillet 2019, en concluant à ce que le Tribunal valide la consignation des loyers, lui accorde une réduction de loyer de 30% du 1er septembre 2018 au 7 avril 2019 et de 100% du 8 avril au 31 mai 2019, condamne le bailleur à lui rembourser le trop-perçu de loyers de 2'998 fr. 10 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018 et de 2'452 fr. 90 avec intérêts à 5% l'an dès le 8 avril 2019, condamne le bailleur à lui verser la somme de 30'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018 à titre de dommages-intérêts et attribue les loyers consignés en conséquence.

ae. Par réponse du 1er novembre 2019, B______ a conclu à ce qu'il lui soit donné acte de son engagement à s'acquitter du montant de 1'492 fr. 10 en mains de la locataire correspondant à une réduction de loyer de 10% du 11 septembre 2018 au 7 avril 2019 (971 fr. 60) et de 15% du 8 avril au 24 mai 2019 (520 fr. 50), à la libération de l'intégralité des montants consignés en sa faveur et au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions.

af. A l'audience du 3 décembre 2019, A______ SARL a formé des allégués et déposé des pièces complémentaires, soit des extraits du grand livre des années 2017 et 2018 et un extrait concernant le premier semestre 2019 relatif au chiffre d'affaires de la boutique ainsi que des photos de l'arcade en chantier datées du 24 avril 2019 et du 9 mai 2019. Elle a amplifié ses conclusions en dommages-intérêts à hauteur de 56'081 fr. 65 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018.

ag. Le 18 décembre 2019, le bailleur a déposé des déterminations sur les allégués complémentaires de la locataire.

ah. Lors des audiences devant le Tribunal des 7 janvier, 25 février et 3 juin 2020, F______ et son mari, L______, ont été entendus en qualité de partie et six témoins ont été entendus, dont M______, comptable de la locataire depuis plus de 10 ans.

A l'issue de la dernière audience, le Tribunal a clos l'administration des preuves et a fixé un délai au 15 juillet 2020 pour le dépôt des plaidoiries finales, délai prolongé au 17 août 2020 par ordonnance du 8 juillet 2020.

ai. Par mémoires de plaidoiries finales du 17 août 2020, les parties ont persisté dans leurs conclusions, la locataire amplifiant sa demande en dommages-intérêts à 62'423 fr. 15 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018.

aj. Par courrier du 18 août 2020, le Tribunal a communiqué à chacune des parties les plaidoiries finales de leur adverse partie, en indiquant que la cause serait retenue à juger à l'issue d'un délai de quinze jours à dater de la réception du courrier.

ak. Le 24 août 2020, la locataire a produit son bilan au 31 décembre 2019 et son compte de pertes & profits de l'année 2019. Le bailleur s'est opposé à la production de cette pièce par courrier du 26 août 2020.