ACJC/726/2016

1.

1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2;4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).

En l'espèce, les griefs de la locataire sont dirigés uniquement contre le prononcé de l'évacuation.

La valeur litigieuse correspond à la somme des loyers entre le moment du dépôt de l'appel ou du recours par la locataire et le moment où son déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique (arrêt du Tribunal fédéral 4A_178/2012 du 11 avril 2012 consid. 2,4A_574/2011 du 24 novembre 2011 consid. 1.1), soit 10'206 fr. (loyer de 1'134 fr. x neuf mois). La période de neuf mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, puis le cas échéant trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation.

Ainsi, la voie de l'appel est ouverte contre l'admission de la requête en évacuation.

1.2

L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les décisions prises en procédure sommaire

(art. 314 al. 1 CPC), ce qui est le cas des procédures en protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC).

L'appel, formé dans le délai (cf. également art. 142 al. 3 CPC) et la forme prescrits par la loi, est donc recevable.

1.3

En vertu de l'art. 310 CPC, l'appel est recevable pour violation du droit (let. a) ou constatation inexacte des faits (let. b).

Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire, il incombe au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la décision attaquée. La Cour applique certes le droit d'office (art. 57 CPC); cependant, elle ne traite en principe que les griefs soulevés, à moins que les vices juridiques soient tout simplement évidents (arrêts du Tribunal fédéral 4A_258/2015 du 21 octobre 2015 consid. 2.4.3;4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1).

1.4

Selon l'art. 121 al. 2 LOJ, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseurs.

2.

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b).

Il appartient au plaideur qui entend se prévaloir en appel d'un fait ou d'un moyen de preuve qui existait déjà lors de la procédure de première instance de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait ou le moyen de preuve n'a pas pu être invoqué devant l'autorité précédente (arrêts du Tribunal fédéral 5A_445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1,5A_739/2012 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2,4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1).

2.2

En l'espèce, en appel la locataire forme des allégués nouveaux au sujet de l'occupation de l'appartement litigieux par son administratrice et par l'époux de celle-ci, ainsi que sur la connaissance de ce fait par la régie. Compte tenu des principes sus-rappelés, ces faits sont irrecevables (allégués 4 à 6 de l'appel). A ce sujet, sont seuls recevables les faits exposés par l'appelante lors de l'audience du Tribunal du 3 février 2016.

3.

L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 257d al. 1 CO, 266n CO, 266o CO et 257 CPC. Elle fait valoir que l'appartement en question est un logement de famille et qu'ainsi l'avis comminatoire et le congé auraient dû être notifiés séparément à son administratrice et à l'époux de celle-ci. Le congé serait ainsi inefficace. Par ailleurs, elle soutient que les époux qui occupent l'appartement n'ont pas pu retirer l'avis comminatoire du 18 août 2015, dans la mesure où ils se trouvaient à _____ durant cette période. Ils n'avaient donné aucune procuration à un tiers pour retirer leur courrier, de sorte que le suivi des envois de la poste n'était « pas correct dans la mesure où il est mentionné que la sommation aurait été retirée qui plus est à l'office postal de _____ ».

3.1

Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. Il peut être procédé par cette voie pour l'expulsion de locataires (ATF 139 III 38 consid. 2.5.3).

L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 1).

3.2

A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois.

En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé dans le délai, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO.

Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré (art. 266n CO).

3.3

Selon l'art. 257c CO, le loyer est payable à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail.

L'article 1 du Contrat-cadre romand (ci-après : CCR) prévoit que le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure.

Les dispositions du CCR, déclarées de force obligatoire générale dans le canton de Genève par arrêté du Conseil fédéral du 25 juin 2008, prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement contraires. Pour qu'un paiement par trimestre puisse être exigé, le locataire doit être en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et avoir été vainement mis en demeure par écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner expressément la sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (ACJC/442/2014 du 8 septembre 2014;

Le délai de la mise en demeure, qui n'est pas précisé à l'article 1 al. 2 CCR, peut être plus court que le délai comminatoire de 30 jours de l'article 257d CO. Toutefois, il devrait être d'au moins dix jours (LACHAT, op. cit., p. 311 note 47)

3.4

Selon la théorie de la réception, une manifestation de volonté est considérée comme parvenue au destinataire, dès le moment où elle entre dans sa sphère de puissance, par exemple dans sa boîte aux lettres ou dans sa case postale; il est sans importance que le destinataire n'en ait pas connaissance effective (ENGEL, traité des obligations en droit suisse, 1997, p. 132 et 133 et réf. citées ad c., p. 133).

En matière d'avis comminatoire, le délai commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l'avis du bailleur ou, s'il ne retire pas l'envoi recommandé que celui-ci lui a expédié, le lendemain du 7ème jour de garde de cet envoi. Le premier jour du délai de garde est celui qui suit la présentation infructueuse du pli par le facteur (LACHAT, op. cit., p. 667 et réf. citées, notes 38 et 39).

3.5

En l'espèce, le bail a été conclu par une personne morale en tant que locataire d'un logement d'habitation. Il était ainsi clair dans l'esprit des parties que la locataire allait mettre l'appartement à la disposition d'une ou de plusieurs personnes physiques, lesquelles ne sont pas désignées dans le bail. Ainsi, contrairement à ce que soutient l'appelante, l'article 266n CO ne trouve pas application. En effet, cette disposition ne s'applique, selon son texte, qu'au locataire et au conjoint ou au partenaire enregistré de celui-ci et non pas à l'occupant qui n'est pas partie au bail. La situation des personnes physiques qui occupaient le logement n'est donc pas pertinente pour la solution du litige.

Ce qui vient d'être exposé vaut également pour la réception de l'avis comminatoire du 18 août 2015. Celui-ci était à juste titre adressé à la personne morale locataire, à son siège, correspondant à l'adresse du logement loué. Cet avis comminatoire a été réputé notifié à l'expiration du délai de garde de sept jours, indépendamment du fait qu'il a été réexpédié à la demande du destinataire. Les considérations de l'appelante au sujet de la réexpédition de l'avis comminatoire n'ont aucune pertinence pour la problématique du respect des délais légaux (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_120/2014 du 19 mai 2014 consid. 5.4). En tout état, il appartenait à l'appelante de faire en sorte que le courrier qui lui était régulièrement adressé lui parvienne.

L'appelante ne conteste pas que les autres conditions de l'art. 257d CO sont réalisées, en particulier l'exigibilité du montant réclamé et le fait que celui-ci n'a été réglé qu'après l'échéance du délai comminatoire.

C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a considéré que le cas était clair et qu'il a ainsi prononcé l'évacuation de la locataire.

Le jugement sera dès lors confirmé.

4.

A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelés que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que celui lié à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

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