ATA/1038/2016

1) L’immeuble situé au 14, rue Marignac, parcelle n° 1’660, feuillet n° 69 de la commune de Genève-Plainpalais, est soumis au régime de la propriété par étage (ci-après : PPE) depuis le 16 décembre 1984.

2) L’immeuble comporte trente-et-un appartements. Les lots nos 3.04 et 3.05 sont la propriété de Schwaper SA (ci-après : Schwaper ou la société).

3) Schwaper les a acquis dans le cadre de la liquidation de la société immobilière SI Marignac-Parc en liquidation SA, en janvier 1999. Elle était cependant déjà antérieurement économiquement propriétaire de ceux-ci, à titre d’actionnaire-locataire.

4) Schwaper est une société anonyme sise 19, rue de Richemont, dont l’administrateur président est Monsieur Pierre ZIMMERMANN. Ce dernier l’a acquise de Monsieur Patrick SCHWARZ le 23 avril 2003.

5) Le 22 janvier 2010, Schwaper, représentée par Messieurs ZIMMERMANN et Dan MEYER, a requis l’autorisation de vendre le lot n° 3.04, soit un appartement de trois pièces, à Madame Maya BAICHI pour le prix de CHF 360’000.-. Celle-ci était locataire de l’appartement depuis le 1er août 2004. La vente était motivée par un besoin de liquidités de Schwaper et l’acheteuse désirait en faire sa résidence principale.

L’autorisation accordée par le département compétent ayant été contestée, la chambre administrative a, à l’issue de la procédure, rejeté le recours de Schwaper, ce que le Tribunal fédéral a confirmé (1C_497/2012). La recourante, qui possédait un lot de trois appartements locatifs au 14, rue Marignac, avait déjà obtenu du département l’autorisation de céder l’un d’entre eux, le 3.03, laquelle était entrée en force. Si l’autorisation requise était accordée, cela reviendrait à individualiser non seulement l’appartement concerné par l’autorisation attaquée, mais également le troisième appartement, ce qui augmenterait le risque que celui-ci soit lui aussi soustrait à une affectation locative, en contradiction d’une application stricte de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). De son côté, la recourante n’établissait pas la nécessité qu’elle avait de céder les parts de PPE liées à l’appartement. Elle avait certes invoqué un besoin d’assainissement - à tort, puisqu’un tel motif ne pouvait être invoqué qu’en cas de vente d’appartements en bloc (art. 39 al. 4 LDTR in fine) – qu’elle n’avait aucunement démontré précisément. Son intérêt n’allait donc pas au-delà d’un simple intérêt économique. Quant à l’acheteuse de l’appartement n° 3.04, si son intérêt était certain, il demeurait de pure convenance personnelle. Dans ces circonstances, l’intérêt public au maintien du statu quo était indéniable. C’était donc à juste titre que le TAPI avait admis le recours de l’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) et annulé l’autorisation VA 10’911 délivrée par le département compétent (ATA/569/2012 du 24 août 2012).

6) Le 25 septembre 2014, Schwaper a requis, par l’intermédiaire de son mandataire, la régie Zimmermann SA (ci-après : la régie), l’autorisation de vendre les lots nos 3.04 et 3.05, soit deux appartements de trois pièces au premier étage, en faveur de Rigel SA (ci-après : Rigel) pour un prix de vente total de CHF 433'000.-. Elle invoquait un besoin de liquidités pour un autre investissement.

7) Par arrêté du 13 mars 2015 (VA 12'391), le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE) a accordé l’autorisation d’aliéner lesdits appartements.

Ils faisaient l’objet de contrats de bail distincts et l’acquéreur, soit Rigel, s’engageait à reprendre les droits et obligations découlant de ceux-ci.

La prise en compte du principe de proportionnalité, auquel le département devait se référer dans la pesée d’intérêts à laquelle il devait procéder dans chaque cas d’espèce, conduisait à délivrer l’autorisation d’aliéner sollicitée dans la mesure où les seuls appartements détenus par la requérante dans l’immeuble étaient cédés en une seule opération et que l’acquéreur reprenait les droits et obligations découlant des contrats de bail en cours. Il était toutefois précisé que l’autorisation ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée de deux appartements en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. L’autorisation (VA 12’391) était ainsi délivrée sur la base de l’art. 39 al. 2 LDTR et de l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01).

8) Cette autorisation a fait l’objet d’une publication dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 27 mars 2015.

9) Le 11 mai 2015, l’ASLOCA, sous la plume de son mandataire, a recouru contre cette autorisation auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI).

Le département avait fait preuve d’arbitraire et n’avait pas motivé les arguments l’ayant conduit à exclure l’intérêt public au maintien du parc locatif existant. Les intérêts privés des sociétés étaient de pure convenance et ne pouvaient en aucun cas être privilégiés.

10) Le 10 juin 2015, Schwaper et Rigel (ci-après : les sociétés) se sont opposées au recours.

Les restrictions de droit public à la propriété devaient être compatibles avec la garantie des droits individuels concrets du propriétaire. Dès lors qu’il n’existait aucun risque de démantèlement du parc locatif, c’était à bon droit que le DALE avait délivré à Schwaper l’autorisation d’aliéner ses biens immobiliers, ce d’autant plus que de son côté elle avait besoin de liquidités pour la construction d’un autre projet immobilier.

Par surabondance de moyens, Schwaper rappelait que l’immeuble avait été soumis dès sa construction à une forme analogue à la PPE, soit à une « SIAL PPE ». Le TAPI pouvait facilement le constater en consultant le Registre foncier. De plus, il avait été soumis au régime de la PPE en décembre 1984, soit avant le 30 mars 1985. Le 29 janvier 1999, la SI Marignac-Parc SA en liquidation avait cédé la pleine propriété des parts correspondant aux appartements à Schwaper, si bien que ces derniers avaient déjà fait l’objet une fois au moins d’une aliénation. Par conséquent, l’autorisation aurait également pu être délivrée sur la base de l’art. 39 al. 4 let a ou b LDTR.

11) Le 16 juin 2015, l’ASLOCA a dupliqué en relevant le caractère spéculatif de l’opération. Schwaper avait acquis les trois lots pour CHF 399'000.-. Les deux lots devaient être vendus au prix de CHF 433'000.-. Le premier avait été acquis par un particulier pour la somme de CHF 430'000.- en 2011.

12) Le 14 juillet 2015, le département a conclu au rejet du recours et persisté dans les termes de sa décision du 23 mars 2015.

13) a. Dans sa duplique du 30 juillet 2015, la société a indiqué s’être adressée sans succès au Registre foncier afin d’obtenir une copie des statuts de la SI Marignac-Parc SA. Selon ce dernier, tous les documents en sa possession avaient été transmis aux archives de l’État, la société ayant été radiée plus de dix ans auparavant.

Les statuts de la SI Marignac-Parc SA faisaient mention de l’achat en copropriété avec la SI Crosnier-Parc, d’un immeuble formant la parcelle no 1’661, alors que le bâtiment objet de la présente procédure se situait sur la parcelle no 1’660. De plus, deux immeubles y figuraient alors que seul un bâtiment était érigé sur la parcelle no 1’660. Par conséquent, l’immeuble mentionné dans les statuts n’était pas celui dont la société était propriétaire.

La date de construction de l’immeuble n’avait pas pu être retrouvée.

Pour ces motifs, le TAPI devait ouvrir les enquêtes, entendre Monsieur William INGOGLIA, administrateur de la SI Marignac-Parc SA avant sa liquidation et solliciter l’entraide administrative.

Le TAPI pouvait cependant également confirmer l’autorisation pour d’autres raisons. En effet, dès lors que la société vendait en bloc les appartements dont elle était propriétaire, cette aliénation ne pouvait lui être refusée. De plus, ces derniers avaient déjà fait l’objet d’une vente par le passé, dès lors que la SI Marignac-Parc SA en liquidation avait cédé la pleine propriété des parts correspondant aux appartements.

b. Les statuts de la SI Marignac-Parc SA étaient annexés à cette écriture.

14) Les parties ont encore brièvement répliqué et persisté dans leurs conclusions.

15) Par jugement du 14 avril 2016, le TAPI a admis le recours et annulé l'autorisation de vente litigieuse.

La société n’avait pas démontré la réalisation d’un des cas de figure envisagés par l’art. 39 al. 4 LDTR. Le TAPI refusait de mettre en œuvre l’entraide administrative sollicitée afin d’éviter de prolonger la procédure et jugeait non pertinents les actes d’instruction demandés.

La vente équivalait en réalité à une cession sans bénéfice entre deux sociétés, avec vraisemblablement les mêmes actionnaires ou ayants-droits économiques. Une autre forme de financement de Schwaper paraissait possible et la viabilité à long terme de l’acquisition par Rigel n’était pas démontrée.

Il existait un risque de voir sortir les appartements du marché locatif. Les deux appartements se trouvant sur le même étage, il était possible de les réunir en un seul appartement, opération qui était contraire à la LDTR. L’intérêt privé de la société n’était ainsi pas prépondérant face à l’intérêt public

16) Par acte du 17 mai 2016, les sociétés ont interjeté recours contre la décision précitée auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) et ont conclu préalablement à ce que l’entraide administrative du registre foncier soit requise, à l’ouverture des enquêtes par témoins et à l’audition de M. INGOGLIA. Principalement, elles ont conclu à l’annulation du jugement précité, à l’exception des points 1, 6 et 7 du dispositif, puis au rejet du recours formé le 11 mai 2015 par l’ASLOCA et par conséquent à la confirmation de l’autorisation de vente VA 12'391 octroyée par le DALE par arrêté du 23 mars 2015. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI afin qu’il prenne une nouvelle décision dans le sens des considérants de l’arrêt de la chambre administrative. Les conclusions étaient prises « sous suite de frais et dépens ».

a. En refusant les actes d’enquêtes demandés, le TAPI avait violé leur droit d’être entendues. Ces demandes étaient pertinentes et impératives pour la résolution du litige. Elles avaient tout mis en œuvre afin de démontrer que l’immeuble était, dès sa construction, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue (soit une SIAL) et déterminer la date de construction de l’immeuble, allant même jusqu’à se rendre aux archives de l’État et requérir l’aide d’un notaire, mais leurs démarches étaient restées sans succès. De plus, la propriété de l’immeuble concerné par la SI Marignac-Parc SA n’était pas claire à teneur des pièces produites et trouvées aux archives de l’État.

L’audition de M. INGOGLIA aurait permis de déterminer clairement et définitivement la date de construction de l’immeuble, son statut (SI ou SIAL) et qui était alors la réelle société propriétaire de l’immeuble.

Enfin, le TAPI avait définitivement versé dans l’arbitraire, en concluant que l’immeuble était une SI, au seul motif que les sociétés n’avaient pas réussi à déterminer la date de sa construction. Aucun fait probant ne permettait d’aboutir à cette conclusion.

b. Schwaper vendait à Rigel tous les appartements dont elle était propriétaire dans l’immeuble. Si la LDTR pouvait empêcher un propriétaire de vendre séparément l’un ou quelques-uns de ses appartements, elle ne pouvait lui refuser l’aliénation de l’ensemble des biens qu’il avait dans celui-ci, au risque de violer la garantie de propriété. En annulant l’autorisation, le TAPI la contraignait à rester indéfiniment propriétaire.

Pour ces mêmes raisons, la question des besoins d’assainissement de Schwaper ne se posait pas.

Conformément à l’analyse faite par le département, l’aliénation n’était pas contraire à l’intérêt public, si bien que la décision du TAPI violait le principe de la proportionnalité.

Il était particulièrement choquant qu’une juridiction procède à des procès d’intention ou à des supputations, en invoquant le risque que les deux appartements soient par la suite réunis ou en considérant que les actionnaires ou les ayant-droits économiques des deux sociétés étaient vraisemblablement les mêmes. Il aurait suffi de requérir ces informations auprès d’elles, afin de ne pas tomber dans l’arbitraire.

c. Enfin, l’immeuble avait été soumis à une forme analogue à la PPE dès sa construction, soit à une SIAL. Par conséquent, si le dossier n’était pas renvoyé au TAPI en raison de la violation du droit d’être entendu, la juridiction saisie devait procéder aux mesures d’instructions requises permettant de démontrer que l’autorisation délivrée était également justifiée sur la base de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR.

17) Le 23 mai 2016, la TAPI a transmis son dossier sans formuler d’observation.

18) Le 17 juin 2016, le DALE a conclu à l’admission du recours et a adhéré aux arguments et conclusions des sociétés. Il se référait à ses observations devant le TAPI.

19) Dans sa réponse du 20 juin 2016, l’ASLOCA a conclu au rejet du recours.

Les actes d’instruction requis n’étaient pas aptes à établir des faits pertinents à l’appréciation du litige.

L’immeuble avait été construit entre 1961 et 1970 et les statuts de la SI Marignac-Parc SA démontraient qu’elle n’était pas constituée en SIAL en 1962. Dès lors que les sociétés ne prétendaient plus que les appartements étaient soumis au 30 mars 1985 au régime de la PPE ou à une autre forme de propriété analogue et qu’ils avaient déjà été cédés de manière individualisée, aucun des motifs d’autorisation de l’art. 39 al. 4 LDTR n’était réalisé.

Aucun intérêt privé des sociétés ne pouvait primer l’intérêt public au maintien du parc locatif. Schwaper n’avait pas démontré la véracité de son besoin de liquidités et le seul motif invoqué par Rigel était son souhait de réaliser un investissement, intérêt privé qui, en soi, ne revêtait pas le moindre poids au regard de l’intérêt public poursuivi par la LDTR.

20) a. Le 20 juin 2016, les sociétés ont brièvement répliqué.

L’immeuble avait été constitué en SIAL dès sa construction, comme le démontreraient les actes d’enquête sollicités.

Les besoins de liquidités étaient réels. Celles-ci devaient servir à poursuivre les travaux de rénovation commencés dans l’immeuble sis à la rue Jean-Jaquet 15 à Genève. Ceux-ci ne constituaient en tous les cas pas une condition à l’octroi de l’autorisation.

C’était afin de contredire les supputations arbitraires du TAPI, selon lesquelles les actionnaires ou les ayants-droit économiques des deux sociétés étaient identiques, qu’elles avaient mentionné les noms de leurs actionnaires respectifs. Dans ce même but, les sociétés versaient au dossier l’acte constitutif de Rigel démontrant que Monsieur Anton SUSSLAND était bien le seul actionnaire et ayant-droit économique de celle-ci. Madame Christine ZIMMERMANN était actionnaire et unique ayant-droit économique de Schwaper.

La loi, tout en visant à préserver le parc locatif du canton, ménageait précisément quelques espaces dans lesquels la liberté de la propriété et la liberté économique pouvaient s’exprimer, ce qui était le cas lorsqu’un propriétaire souhaitait vendre l’ensemble des lots dont il était propriétaire dans un immeuble constitué en PPE. L’autorisation devait être délivrée dans la mesure où Schwaper vendait à Rigel l’ensemble des lots dont elle était propriétaire dans cet immeuble.

Le TAPI avait également violé leur droit d’être entendues en ne discutant pas ce grief.

Enfin, la vente autorisée ne mettait pas en péril le maintien de l’affectation locative des appartements loués, étant notamment rappelé que celle-ci était faite d’une société anonyme à une autre et que Rigel n’avait aucune intention de se séparer des locataires en place, celle-ci s’étant engagée à reprendre les baux en cours et à les maintenir.

b. Était joint à la réplique l’acte constitutif de Rigel, attestant de sa création devant notaire le 22 avril 2013, par M. SUSSLAND. Les administrateurs nommés de la société étaient M. SUSSLAND, M. ZIMMERMANN et un tiers.

21) Le 1er juillet 2016, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.