Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht

Die Gemeinden haben einen Zonenplan sowie ein Bau- und Zonenreglement zu erlassen. Das Bau- und Zonenreglement darf nur Regelungen enthalten, zu deren Erlass die Gemeinden in der kantonalen Planungs- und Baugesetzgebung ermächtigt werden.

Das Bau- und Zonenreglement hat nach Bedarf Vorschriften zu enthalten über:

1. die zulässige Nutzung nach dieser Gesetzgebung;

2. die Umgebungsgestaltung, insbesondere über Terraingestaltung, Mauern und Bepflanzung;

3. den Schutz des Ortsbildes sowie die Erhaltung und Pflege der Bausubstanz ortsbildgerechter Gebäude;

4. den Schutz des Landschaftsbildes, die Erhaltung und den Schutz von Naturobjekten sowie den Schutz von Lebensräumen für Tiere und Pflanzen;

5. die Zuordnung zu Lärmempfindlichkeitsstufen nach der Umweltschutzgesetzgebung.

Es kann Bestimmungen enthalten über:

1. die Dachgestaltung, insbesondere Form, Neigung, Ausrichtung und Materialisierung;

2. die Gestaltung der Bauten hinsichtlich Materialisierung und Farbe;

3. das Verfahren zur Standortwahl bei der Bewilligung von Mobilfunkantennen.

Der Gemeinderat legt während 30 Tagen auf der Gemeindekanzlei öffentlich auf:

1. den Zonenplan;

2. das Bau- und Zonenreglement; und

3. den Vorprüfungsbericht.

Die Auflage ist unter Hinweis auf die Möglichkeit zur Einwendung zu veröffentlichen.

Auf die Auflage und die öffentliche Bekanntmachung kann verzichtet werden, wenn:

1. es sich um unwesentliche Änderungen handelt;

2. alle Betroffenen bekannt sind; und

3. diese schriftlich ihr Einverständnis zur geplanten Änderung erklärt haben.

Vom Tag der öffentlichen Auflage der Änderungen des Zonenplans sowie des Bau- und Zonenreglements an dürfen Bauten und Anlagen nur noch bewilligt werden, wenn sie sowohl den aufgelegten als auch den geltenden Zonenplänen sowie den Bau- und Nutzungsvorschriften entsprechen.

Während der Auflagefrist kann beim Gemeinderat gegen den Zonenplan sowie das Bau- und Zonenreglement schriftlich, begründet und mit Anträgen Einwendung erhoben werden.

Kann die Einwendung nicht gütlich erledigt werden, teilt der Gemeinderat der einwendenden Person mit, warum er der Gemeindeversammlung die Abweisung der Einwendung beantragen werde.

Hat die Einigung die Zuweisung eines Grundstücks in eine Zone mit einer anderen oder erweiterten Nutzung zur Folge, ist das Auflageverfahren zu wiederholen.

Der Gemeinderat hat die Einberufung einer Gemeindeversammlung, an der die Zonenplanung behandelt wird, und den Hinweis auf die dazugehörige Aktenauflage im Amtsblatt zu veröffentlichen. Die Geschäfte zur Zonenplanung können getrennt von der ordentlichen Geschäftsordnung veröffentlicht werden.

Die Stimmberechtigten können binnen zehn Tagen nach erfolgter Veröffentlichung beim Gemeinderat schriftlich und begründet Abänderungsanträge im Sinne des Gemeindegesetzes⁷ einreichen. Die Abänderungsanträge können binnen 20 Tagen eingereicht werden, wenn die Zonenplanung getrennt von der ordentlichen Geschäftsordnung veröffentlicht wurde.

Abänderungsanträge sind nur zulässig, wenn sie sich auf Bestimmungen oder Grundstücke beziehen, die bereits durch das öffentliche Auflageverfahren betroffen waren.

Die Gemeinde orientiert die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie die Direktion über den Eingang von Abänderungsanträgen.

Der Gemeinderat unterbreitet der Gemeindeversammlung zur Beschlussfassung:

1. den Zonenplan;

2. das Bau- und Zonenreglement;

3. seine Anträge auf Abweisung der nicht gütlich erledigten Einwendungen; und

4. die Abänderungsanträge.

Wesentliche Differenzen zum Vorprüfungsbericht der Direktion sind bekanntzugeben und zu begründen.

Nicht stimmberechtigte Personen, die Einwendungen erhoben haben oder deren Grundeigentum durch Einwendungen oder Abänderungsanträge direkt betroffen ist, sind berechtigt, sich an der Gemeindeversammlung persönlich zur Einwendung beziehungsweise zum Abänderungsantrag zu äussern; die Vertretung durch eine bevollmächtigte Person ist nicht zulässig.

Vor einer allfälligen Urnenabstimmung findet die Bereinigung an der Gemeindeversammlung statt. An der Urnenabstimmung wird über die bereinigte Gesamtvorlage einschliesslich sämtlicher Einwendungsentscheide abgestimmt.

Der Gemeinderat eröffnet den einwendenden Personen den Entscheid über ihre Einwendungen und den betroffenen Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern die beschlossenen Änderungen.

Betreffen beschlossene Änderungen grössere Gebiete, kann die Mitteilung an die betroffenen Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer durch Veröffentlichung des Dispositivs im Amtsblatt unter Hinweis auf das Rechtsmittel erfolgen. Die Zustellung gilt am Tag der Veröffentlichung als erfolgt. Der begründete Entscheid kann bei der Gemeindekanzlei bezogen werden.

Der Zonenplan und das Bau- und Zonenreglement bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung des Regierungsrates.

Vor der Nichtgenehmigung einer von den Stimmberechtigten beschlossenen Zonenplanänderung ist den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie der Gemeinde das rechtliche Gehör zu gewähren.

Mit der Genehmigung erhalten die gemäss Art. 57 Abs. 3 zur Nutzung der Zone für öffentliche Zwecke Berechtigten das Enteignungsrecht für die in dieser Zone gelegenen Grundstücke.

Für Nutzungsberechtigte gemäss Art. 57 Abs. 4 richtet sich die Erteilung des Enteignungsrechts nach dem Enteignungsgesetz⁸.

Der Gemeinderat hat Anträge auf Änderung des Zonenplans oder des Bau- und Zonenreglements in der Regel binnen dreier Jahre seit deren Einreichung der Gemeindeversammlung vorzulegen.

Bei Änderungen, die nicht im Rahmen einer Gesamtrevision oder ordentlichen Teilrevision erfolgen, können die amtlichen Kosten des Kantons und der Gemeinden ganz oder teilweise der Gesuchstellerin oder dem Gesuchsteller auferlegt werden.

Der Gemeinderat ist verpflichtet, vor der Beschlussfassung über die Einzonung neuer Bauzonen auf schriftliche Überbauungsvereinbarungen mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern des einzuzonenden Landes hinzuwirken, die insbesondere regeln:

1. den spätesten Ausführungszeitpunkt des Bauvorhabens, wobei die Frist gemäss Art. 27 nicht überschritten werden darf;

2. die Modalitäten der Auszonung des Grundstücks oder von Grundstücksteilen für den Fall der Nichtrealisierung des Bauvorhabens; und

3. die Entschädigungsfolgen für den Fall der Auszonung.

Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, orientiert der Gemeinderat die Stimmberechtigten über die Gründe.

Die Vereinbarung ist im Grundbuch anzumerken.

Zusammenhängendes Bauland von über 3'000 m², auf dem mit dem Bau binnen zehn Jahren nach seiner rechtskräftigen Einzonung in eine Wohnzone oder in eine Wohn- und Gewerbezone noch nicht begonnen wurde, ist bei der nächsten ordentlichen Revision der Zonenplanung einer Nichtbauzone zuzuweisen.

Diese Frist steht still, wenn sich der Baubeginn aus Gründen verzögert, welche die Bauherrschaft nicht zu vertreten hat, insbesondere wegen Rechtsmittelverfahren in Sondernutzungsplan- oder Baubewilligungsverfahren.

Eine Auszonung kann unterbleiben, wenn:

1. die Bauzonenkapazitäten den bundesrechtlichen Planungshorizont nicht übersteigen;

2. keine anderweitigen Einzonungsmöglichkeiten bestehen; oder

3. Baugebiete in teilweise überbauten Sondernutzungsplangebieten betroffen sind.

Der Gemeinderat kann vor der Beschlussfassung über Ein-, Um- oder Aufzonungen in Wohnzonen, Kernzonen, Zentrumszonen, Wohn- und Gewerbezonen und Sondernutzungszonen, die hauptsächlich Wohnzwecken dienen, mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern eine Vereinbarung über preisgünstigen Wohnraum abschliessen.

In dieser Vereinbarung ist insbesondere zu regeln:

1. wie viele Wohnungen als preisgünstige Wohnungen erstellt werden müssen;

2. welches die Anforderungen an die preisgünstigen Wohnungen sind;

3. wie die Kontrolle erfolgt und welche regelmässigen Nachweise zu erbringen sind; und

4. welche Folgen die Nichterfüllung der Vereinbarung wie Gewinnabschöpfungen und dergleichen hat.

Der Gemeinderat hat die Vereinbarung den Stimmberechtigten vor der Beschlussfassung zu unterbreiten.

Der Gemeinderat hat die Vereinbarung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen.

Der Gemeinderat hat die Einhaltung der Vereinbarungen zu überprüfen.

Stellt der Gemeinderat eine Verletzung der Vereinbarung fest, hat er von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer die Herstellung des vereinbarungsgemässen Zustands binnen einer angemessenen Frist zu verlangen.

Der Gemeinderat ist zur Strafanzeige und zur Einleitung der in der Vereinbarung vorgesehenen rechtlichen Schritte verpflichtet, wenn der vereinbarungsgemässe Zustand nicht hergestellt wird.

Eine Planungszone dient der Sicherstellung der Richtplanung und der Nutzungsplanung; sie soll Vorkehren verhindern, welche deren Verwirklichung erschweren.

Mit dem Erlass einer Planungszone sind gleichzeitig die provisorischen Bau- und Nutzungsvorschriften festzulegen. Sie treten mit der Veröffentlichung in Kraft.

Planungszonen können für längstens drei Jahre festgelegt werden; ihre Geltungsdauer kann um höchstens zwei Jahre verlängert werden.

Sie erlöschen:

1. von Gesetzes wegen durch Zeitablauf; oder

2. durch das Inkrafttreten von Plänen und Bau- und Nutzungsvorschriften, die im ordentlichen Zonenplanungsverfahren erlassen worden sind.

Zuständig für den Erlass einer Planungszone ist:

1. der Gemeinderat, wenn die Planungszone aufgrund der kommunalen Planung erforderlich ist;

2. die Direktion, wenn die Planungszone aufgrund der kantonalen Planung erforderlich ist oder wenn der Gemeinderat offensichtlich notwendige Planungszonen nicht festlegt.

Der Erlass der Planungszone ist:

1. zu veröffentlichen;

2. in der Gemeinde beziehungsweise bei der Direktion während 20 Tagen öffentlich aufzulegen; und

3. den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern mitzuteilen, soweit dies mit verhältnismässigem Aufwand möglich ist.

In der Veröffentlichung und in der Mitteilung ist auf die öffentliche Auflage und das Rechtsmittel hinzuweisen.

Während der Auflagefrist kann gegen die Planungszone Beschwerde beim Regierungsrat erhoben werden; die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung.

Baulinien sind festzulegen:

1. wenn grössere oder kleinere als die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstände einzuhalten sind; oder

2. in Ortsbildern von nationaler oder kantonaler Bedeutung und im Bereich geschützter und schutzwürdiger Bauten.

Sie können insbesondere festgelegt werden entlang von:

1. Verkehrsanlagen und Leitungen;

2. Gewässern;

3. Wäldern;

4. Natur- und Kulturobjekten.

Es können unterschiedliche Baulinien festgelegt werden für:

1. Bauten und Bauteile unter und über dem Erdboden;

2. einzelne Stockwerke.

Für Baulinien entlang von Strassen bleiben die Bestimmungen der Strassengesetzgebung¹⁰ vorbehalten.

Mit der Festlegung einer Baulinie kann:

1. der Mindestabstand der Bauten und Anlagen festgelegt werden;

2. die für Bauten und Anlagen zur Verfügung stehende Fläche und das Ausmass der Freihalteflächen bezeichnet werden; oder

3. vorgeschrieben werden, dass an die Baulinie zu bauen ist.

Baulinien gehen allen kantonalen öffentlich-rechtlichen Abstandsbestimmungen vor.

Sie dürfen überschritten werden für:

1. Wärmedämmungen an der Aussenhülle bestehender Bauten;

2. öffentliche Einrichtungen wie insbesondere Brunnen, Polizeimelder, Telefonkabinen, Schutzdächer, Verteilerkästen, Kompakttrafostationen oder Toilettenanlagen, soweit das öffentliche Interesse es erfordert.

Die Gemeinden unterteilen ihr Gebiet in den Zonenplänen nach Massgabe der kantonalen Zonenvorschriften.

Zonen können sich überlagern, wenn:

1. sich ihre Zwecke nicht ausschliessen; oder

2. die Nutzung zeitlich gestaffelt erfolgt.

Zonen können nur überlagert werden durch:

1. Sondernutzungszonen;

1. 1a. Zonen mit Nutzungsbonus für Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus;

2. Schutzzonen;

3. Freihaltezonen;

4. Gewässerraumzonen;

5. Zonen für dicht überbautes Gebiet im Gewässerraum;

6. Abflusswegzonen;

7. Gefahrenzonen;

8. Abflusskorridorzonen.

Die Wohnzone ist für Wohnzwecke bestimmt.

Nicht störende Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind zulässig, sofern der Zonencharakter gewahrt bleibt.

Die Kernzone bezweckt die Erhaltung des Ortsbildes sowie die qualitätsvolle Einordnung von Bauten und Anlagen in die historisch gewachsene Siedlungsstruktur.

Zulässig sind in diesen Zonen öffentliche Bauten, Wohnbauten, sowie mässig störende Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, sofern:

1. der Zonencharakter gewahrt bleibt; und

2. sich diese mit dem gewachsenen Charakter des Ortskerns vereinbaren lassen.

Die Gemeinden können im Bau- und Zonenreglement einen Mindest- und Höchstanteil für Wohnzwecke sowie ergänzende Vorschriften zur zulässigen Nutzung durch Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe festlegen.

Die Zentrumszone ist bestimmt für eine zentrumsbildende, dichtere Überbauung mit Wohnbauten und der Ansiedlung von mässig störenden Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben sowie öffentlichen Bauten, sofern der Zonencharakter gewahrt bleibt.

Bauten und Anlagen sind nur aufgrund eines Sondernutzungsplanes zulässig.

Die Wohn- und Gewerbezone ist bestimmt für Wohnzwecke und für mässig störende Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe.

Die Gemeinden legen im Bau- und Zonenreglement den Mindest- und Höchstanteil für Wohnzwecke fest.

Sie können im Bau- und Zonenreglement ergänzende Vorschriften zur zulässigen Nutzung durch Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleitungsbetriebe festlegen.

Die Gewerbezone ist für mässig störende Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt.

Wohnraum darf nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal und innerhalb des Betriebsgebäudes erstellt werden.

Die Industriezone ist für industrielle Anlagen sowie für Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt, die in andern Zonen nicht zulässig sind.

Bürobauten sind zulässig, soweit sie für den Industriebetrieb erforderlich sind.

Für betrieblich an den Standort gebundenes Personal darf innerhalb des Betriebsgebäudes eine Wohnung erstellt werden.

Die Kurzone dient Kur- und Erholungszwecken.

Die zulässige Nutzung ist im Bau- und Zonenreglement konkret zu umschreiben.

Die Ferienhauszone ist für Ferien- und Wochenendhäuser bestimmt; eine ganzjährige Wohnnutzung ist zulässig.

Sie kann nur in Gebieten ausgeschieden werden, die sich für eine touristische Entwicklung eignen.

Die Kosten für die notwendige Erschliessung können abweichend von spezialgesetzlichen Regelungen den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern überbunden werden.

Die Zone für öffentliche Zwecke ist für die dem öffentlichen Interesse dienenden Bauten und Anlagen bestimmt, für die ein voraussehbares Bedürfnis besteht. Die zulässige Nutzung ist im Bau- und Zonenreglement konkret zu umschreiben.

Andere Bauten und Anlagen dürfen belassen und unterhalten werden, bis der Boden für öffentliche Zwecke beansprucht wird.

Die Nutzung der Zonen für öffentliche Zwecke bleibt öffentlich-rechtlichen Körperschaften und Anstalten sowie privatrechtlichen Institutionen, die vom öffentlichen Recht des Kantons anerkannt sind, vorbehalten.

Der Gemeinderat kann mit Genehmigung der Direktion im Einzelfall Abweichungen von Abs. 1 und 3 bewilligen.

Die Zone mit Nutzungsbonus für Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus bezweckt insbesondere den Erhalt und die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum durch anerkannte Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus.

Sie kann Wohnzonen, Kernzonen, Zentrumszonen, Wohn- und Gewerbezonen und Sondernutzungszonen, die hauptsächlich zu Wohnzwecken dienen, überlagern, in denen eine zonengemässe maximale Gesamthöhe von mindestens 10 m gilt.

In der Zone mit Nutzungsbonus für Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus wird ein Nutzungsbonus gewährt an:

1. anerkannte Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus gemäss Art. 3 des Wohnraumförderungsgesetzes (WRFG)¹¹;

2. Baugesuchstellerinnen und Baugesuchsteller, die das Grundstück vor Baubeginn an eine anerkannte Organisation des gemeinnützigen Wohnbaus verkaufen.

Baubewilligungen, in denen ein Nutzungsbonus gemäss Abs. 1 Ziff. 2 gewährt wird, entfalten erst mit dem Verkauf des Grundstücks an eine anerkannte Organisation des gemeinnützigen Wohnbaus Rechtswirkung.

Sind die Voraussetzungen für den Nutzungsbonus erfüllt, besteht ein Anspruch auf:

1. Erhöhung der zonengemässen maximalen Gesamthöhe um 3.5 m; oder

2. Erhöhung der zonengemässen maximalen Überbauungsziffer um 25 Prozent.

Je Grundstück darf nur entweder ein Nutzungsbonus zur Gesamthöhe oder zur Überbauungsziffer gewährt werden. Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer entscheiden, welchen Bonus sie in Anspruch nehmen wollen.

In Gestaltungsplangebieten ist folgender Nutzungsbonus zu gewähren:

1. Erhöhung der zonengemässen maximalen Gesamthöhe um 3.5 m, wenn kein Qualitätsbonus gemäss Art. 37 Abs. 3 Ziff. 1 gewährt wurde;

2. Erhöhung der zonengemässen maximalen Überbauungsziffer um 20 Prozent, wenn ein Qualitätsbonus gemäss Art. 37 Abs. 3 Ziff. 1 gewährt wurde; dieser Nutzungsbonus kann zusätzlich zum Qualitätsbonus gemäss Art. 37 Abs. 3 Ziff. 2 gewährt werden, wenn die Baute mit dem Gestaltungsplan vereinbar ist.

Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus, die einen Nutzungsbonus gemäss Art. 57c in Anspruch genommen haben, dürfen das Grundstück oder Teile davon nur an anerkannte Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus veräussern.

Als Veräusserung gilt auch die Einräumung von Rechten, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichkommt.

An Grundstücken, auf denen Bauten mit einem Nutzungsbonus gemäss Art. 57c bewilligt wurden, hat die Gemeinde ein Kaufrecht in der Höhe des Ertragswertes.

Das Kaufrecht ist auf 25 Jahre nach Rechtskraft der Baubewilligung befristet und kann nur ausgeübt werden, wenn die Grundstückseigentümerschaft nicht mehr als Organisation des gemeinnützigen Wohnbaus anerkannt ist.

Die Gemeinde kann das Kaufrecht an eine anerkannte Organisation des gemeinnützigen Wohnbaus abtreten, wenn:

1. die Anerkennung gemäss Art. 5 WRFG¹² entzogen wurde; und

2. die Ausübung des Kaufrechts sichergestellt ist.

Die Baubewilligungsbehörde hat die Veräusserungsbeschränkung und das Kaufrecht als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen.

Der Gemeinderat hat die Anmerkungen löschen zu lassen, wenn das Grundstück nicht mehr in der Zone mit Nutzungsbonus für Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus liegt.

Die Zone für Sport- und Freizeitanlagen ist bestimmt für Sport- und Freizeitanlagen wie insbesondere:

1. Spielplätze und Sportanlagen;

2. Reitbetriebe;

3. Camping- und Rastplätze;

4. Familiengärten;

5. Bauten und Anlagen von Jugend- und Freizeitorganisationen.

Die zulässige Nutzung ist im Bau- und Zonenreglement konkret zu umschreiben.

Die Grünzone bezweckt:

• 1. die Schaffung und Erhaltung von Freiflächen im Baugebiet; oder

• 2. die Gliederung grösserer, zusammenhängender Baugebiete, insbesondere zur Trennung von:

• a) Wohn- und Industriegebieten;

• b) Quartieren; oder

• c) Gemeinden.

Sie umfasst in der Regel nicht überbaute Gebiete, die von allen nicht dem Zweck der Nutzung entsprechenden Bauten und Anlagen freizuhalten sind; die zulässige Nutzung ist im Bau- und Zonenreglement konkret zu umschreiben.

Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung einschliesslich Plätze, öffentliche Abstellplätze, Bushaltestellen, Bahnanlagen, Bahnstationen ohne Fremdnutzungen und dergleichen sind nach ihrer Fertigstellung im Rahmen der nächsten, ordentlichen Revision der Zonenplanung der Verkehrszone zuzuweisen.

Bauten und Anlagen sind zulässig, soweit sie der Verkehrsraumgestaltung oder ‑nutzung dienen.

Die Landwirtschaftszone dient den in der Raumplanungsgesetzgebung¹³ aufgeführten Zielen.

Die Gemeinden können im Zonenplan unter Beachtung der Ziele und Grundsätze der Raumplanungsgesetzgebung¹⁴ Speziallandwirtschaftszonen festlegen, in denen zusätzlich auch Bauten, Anlagen und Nutzungen zulässig sind, die über die innere Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebes hinausgehen.

Der Regierungsrat:

1. …

2. regelt die Anforderungen, welche die Gemeinden bei der Festlegung der Speziallandwirtschaftszonen zu beachten haben;

3. regelt die Anforderungen an Erschliessungsanlagen, die infolge der Ausscheidung der Speziallandwirtschaftszonen neu zu erstellen oder auszubauen sind; und

4. regelt die Überwälzung von Infrastrukturkosten, die infolge der Ausscheidung von Speziallandwirtschaftszonen zusätzlich anfallen.

Übriges Gebiet umfasst Land:

1. das keiner Nutzung zugewiesen werden kann, wie insbesondere Ödland oder Geröllhalden; oder

2. dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist.

In dieser Zone gelten die Bestimmungen des Bundesrechts bezüglich Bauten und Anlagen ausserhalb Bauzonen, soweit keine einschränkenderen Nutzungsvorschriften festgelegt sind.

Die zulässige Nutzung in der Sondernutzungszone ist im Bau- und Zonenreglement konkret zu umschreiben.

Schutzzonen umfassen Gebiete, die aus Gründen des öffentlichen Interesses eines besonderen Schutzes bedürfen und für die keine kantonalen oder kommunalen Schutzmassnahmen gemäss der Gesetzgebung über den Denkmalschutz¹⁵ sowie den Natur- und Landschaftsschutz¹⁶ bestehen.

Als Schutzzonen können insbesondere bestimmt werden:

• 1. Bäche, Flüsse, Seen und ihre Ufer;

• 2. besonders schöne sowie naturkundlich oder kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften;

• 3. landschaftlich empfindliches Siedlungsgebiet;

• 4. Aussichtslagen;

• 5. bedeutende Orts- und Strassenbilder;

• 6. die Umgebung:

• a) geschichtlicher Stätten; oder

• b) einzelner schutzwürdiger Objekte;

• 7. Lebensräume für schutzwürdige Tiere und Pflanzen.

Die dem Schutzzweck dienenden Bau- und Nutzungsbeschränkungen sind im Bau- und Zonenreglement konkret zu umschreiben.

Die Schutzzone für das landschaftlich empfindliche Siedlungsgebiet umfasst Siedlungsbereiche in landschaftlich exponierten Gegenden wie insbesondere Hanglagen oder Seeufer.

In diesen Gebieten sind Bauten und Anlagen nur zulässig, wenn sie sich insbesondere aufgrund von Volumen, Materialisierung, Erscheinungsbild, Dachgestaltung, Ausrichtung, Farbgebung und Umgebungsgestaltung harmonisch ins Siedlungs- und Landschaftsbild einfügen.

Bei Bauvorhaben in diesem Gebiet ist die Stellungnahme der kantonalen Fachbehörde erforderlich.

Solaranlagen sind in diesem Gebiet gestützt auf Art. 18a Abs. 2 lit. b RPG¹⁷ bewilligungspflichtig.

In Schutzzonen für bedeutende Orts- und Strassenbilder sind Neubauten und bauliche Veränderungen im Massstab, im Material und in der Farbgebung der bestehenden Bebauung anzupassen.

Solaranlagen sind in der Ortsbildschutzzone gestützt auf Art. 18a Abs. 2 lit. b RPG¹⁸ bewilligungspflichtig.

Die Freihaltezone dient dazu, Gebiete von Bauten und Anlagen freizuhalten.

Der Zweck ist im Bau- und Zonenreglement zu umschreiben.

Die Gewässerraumzone dient zur Sicherstellung des Raumbedarfs, der für die Gewährleistung der Funktionen gemäss Art. 36a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG)¹⁹ erforderlich ist.

Die Ausscheidung der Gewässerraumzone und die in ihr zulässige Nutzung richten sich nach den Vorschriften zum Gewässerraum²⁰.

Die Festlegung des Gewässerraums richtet sich nach der Gewässergesetzgebung²¹, wenn dieser bei Verbauung oder Korrektion eines Gewässers abweichend von der Gewässerraumzone festzulegen ist.

Die Abflusswegzone dient dem Hochwasserschutz; sie bewahrt vor Schäden, indem sie den erforderlichen Raum für den Hochwasserschutz, die Intervention bei Ereignissen und den Gewässerunterhalt freihält.

Sie wird als überlagernde Zone entlang von kleineren Gewässern, Runsen und Geländemulden ausgeschieden, bei denen keine Gewässerraumzone festgelegt wird.

Bauten und Anlagen sowie Nutzungen, die dem Zonenzweck zuwiderlaufen, sind untersagt. Sie sind ausnahmsweise erlaubt, wenn:

1. sie auf den Standort in der Abflusswegzone angewiesen sind; und

2. der Zonenzweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

Baubewilligungen in der Abflusswegzone bedürfen der Zustimmung der Direktion.

Die Bestimmungen zur Abflusswegzone schränken die zulässige landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht weiter ein.

Die Festlegung der Abflusswege richtet sich nach der Gewässergesetzgebung²², wenn sie bei Verbauung oder Korrektion eines Gewässers abweichend von der Abflusswegzone festzulegen sind.

Gefahrenzonen umfassen Gebiete, die aufgrund von Naturgefahren nicht oder nur unter sichernden Massnahmen bebaut werden dürfen.

Grundstücke werden aufgrund ihrer Gefährdung durch Naturgefahren Gefahrenzonen zugeordnet; die Gefährdung ergibt sich aus der Kombination der Dynamik des Prozesses sowie der Intensität und Häufigkeit der Ereignisse.

Je nach Gefährdungssituation sind die Gebiete zuzuweisen:

1. der Gefahrenzone 1 (Bauverbot);

2. der Gefahrenzone 2 (Bauen mit Auflagen); oder

3. der Gefahrenzone 3 (Hinweisbereich).

Sondernutzungspläne und Bauvorhaben in Gefahrenzonen benötigen einen fachtechnisch korrekt und stufengerecht erstellten Nachweis Naturgefahren.

Im Nachweis Naturgefahren sind insbesondere aufzuzeigen:

1. die örtliche Gefährdung;

2. die Anforderungen an das Bauvorhaben;

3. die Gewährleistung des Objektschutzes; und

4. der Schutz der Umwelt und der Nachbarn.

Der Nachweis Naturgefahren ist durch die gesuchstellende Person einzureichen.

Der Gemeinderat ordnet je nach Notwendigkeit an:

1. weitergehende Massnahmen; oder

2. Ausnahmen von den Bestimmungen, wenn aufgrund von Massnahmen die Gefahrensituation beseitigt oder hinreichend reduziert werden konnte.

Der Regierungsrat erlässt in einer Verordnung Ausführungsbestimmungen zu den Gefahrenzonen und deren Umsetzung, insbesondere:

1. zur Bewilligungspflicht für Terrainveränderungen und Abflusshindernisse, welche die Gefährdung beeinflussen;

2. zu Bauvorschriften sowie Nutzungsbeschränkungen; und

3. zu Ausnahmeregelungen bei nicht ausreichendem Objektschutz.

Die Abflusskorridorzone bezweckt, das Risiko bei ausserordentlichen Ereignissen aller gravitativen Naturgefahren im Raum zu begrenzen.

Sie stellt dauerhaft sicher, dass der Abfluss im Überlastfall gewährleistet ist und die Abflusskorridore raumplanerisch gesichert sind.

Der Regierungsrat erlässt in einer Verordnung die erforderlichen Bestimmungen zur Abflusskorridorzone, insbesondere:

1. zur Unterscheidung verschiedener Typen von Abflusskorridorzonen;

2. über die zu erbringenden Nachweise bei Sondernutzungsplänen und Baugesuchen;

3. zur Zulässigkeit und Bewilligung von Bauten und Anlagen sowie zu den Nutzungen in der Abflusskorridorzone.

Kommen mehrere Abstandsvorschriften zur Anwendung, sind sämtliche Abstände einzuhalten.

Der Grenzabstand setzt sich zusammen aus dem Grundabstand und dem Mehrlängenzuschlag; vorbehalten bleiben Baulinien und die speziellen Grenzabstände gemäss Art. 111 ff.

Der Grundabstand beträgt einen Drittel der zonengemässen Gesamthöhe, mindestens jedoch 3 m und höchstens 10 m.

Bei Gebäuden mit einer Gebäudelänge beziehungsweise einer Gebäudebreite von über 40 m Länge beträgt der Mehrlängenzuschlag ein Zehntel der Mehrlänge. Er beträgt höchstens 4 m.

Die Gemeinden können im Bau- und Zonenreglement für genau bestimmte Zonen, in denen eine bauliche Verdichtung angestrebt wird, feste Grenzabstände von mindestens 3 m und höchstens 10 m festlegen.

Der Grenzabstand beträgt:

1. für Kleinbauten 2 m;

2. für Gebäudeteile von Unterniveaubauten, die über das massgebende Terrain hinausragen, 2 m;

3. für die übrigen Gebäudeteile von Unterniveaubauten und für unterirdische Bauten 1 m;

4. für weitere Gebäude und Gebäudeteile, die höchstens 4.5 m über das massgebende Terrain hinausragen, 3 m.

Künstliche Einfriedungen aller Art wie insbesondere freistehende Mauern, Holzwände oder Lärmschutzwände, die nicht mehr als 1.5 m über das massgebende Terrain hinausragen, dürfen an der Grenze erstellt werden.

Übersteigen künstliche Einfriedungen dieses Höhenmass, sind sie um ihre Mehrhöhe von der Grenze zurückzusetzen. Sie dürfen die Höhe von 3 m nicht überschreiten.

Für Grünhäge und Hecken gelten die Bestimmungen des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch³⁰.

Terrainveränderungen aller Art haben einen Grenzabstand von mindestens 60 cm einzuhalten; daran anschliessend dürfen:

1. Abgrabungen senkrecht erfolgen;

2. Aufschüttungen im Bereich des Grenzabstandes gemäss Art. 110 f. mit keinem Teil des Böschungsabschlusses über eine ideelle Böschungslinie mit einem Winkel von 45° hinausragen.

Bei Bauten und Anlagen am Bauzonenrand gelten die Grenzabstandsvorschriften gemäss Art. 110 ff.

Der Abstand zum Bauzonenrand beträgt mindestens 2 m, für unterirdische Bauten mindestens 1 m.

Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der gesetzlichen Grenzabstände.

Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück ist der Gebäudeabstand so zu bemessen, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen wäre.

Kleinbauten haben gegenüber Bauten auf dem gleichen Grundstück einen Gebäudeabstand von 1 m einzuhalten, sofern damit keine Gefahrenerhöhung verbunden ist.

Der Gemeinderat kann von den Grenz- und Gebäudeabständen dieses Gesetzes Ausnahmen bewilligen:

1. in bestehenden Ortskernen;

2. bei Industrie- und Gewerbebauten innerhalb ihrer Anlage;

3. bei schwierigem Baugelände;

4. zur Erhaltung architektonisch oder historisch wertvoller Ortsteile;

5. für Wärmedämmungen bei bestehenden Gebäuden;

6. innerhalb von Sondernutzungsplangebieten;

7. für Lärmschutzeinrichtungen;

8. für zeitlich befristete Bauten, wobei gegenüber den Nachbargrundstücken die ordentlichen Abstände einzuhalten sind;

9. bei Bauten auf dem gleichen Grundstück; oder

10. in ausserordentlichen Fällen, wenn die Einhaltung der ordentlichen Abstände eine besondere Härte darstellen würde.

Diese Ausnahmebewilligung ist zu erteilen, wenn:

1. private und schutzwürdige öffentliche Interessen nicht wesentlich beeinträchtigt werden; und

2. die Genehmigung der für den Feuerschutz zuständigen Instanz vorliegt.

Steht auf einem Nachbargrundstück bereits eine Baute in einem geringeren Abstand von der gemeinsamen Grenze, als dieses Gesetz vorschreibt, kann der Gemeinderat ausnahmsweise einen kleineren Gebäudeabstand bewilligen, sofern:

1. der neue Bau mindestens den gesetzlichen Grenzabstand einhält; und

2. die Unterdistanz zum Nachbargebäude unter den Gesichtspunkten der Gesundheit, des Feuerschutzes sowie des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes tragbar erscheint.

Gestützt auf eine öffentlich beurkundete Vereinbarung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer können:

1. die Abstände am Bauzonenrand gemäss Art. 114 auf 2 m reduziert werden;

2. die Grenzabstände reduziert oder aufgehoben werden;

3. die Gebäudeabstände reduziert oder aufgehoben werden.

Diese Vereinbarung bedarf der Genehmigung des Gemeinderates. Diese ist zu erteilen, wenn die Voraussetzungen gemäss Art. 116 Abs. 2 eingehalten sind.

Die Vereinbarung ist im Grundbuch als Grunddienstbarkeit einzutragen.

Die anderen Abstände bemessen sich aufgrund der jeweiligen Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie des äussersten, für den Grenzabstand massgebenden Gebäude- beziehungsweise Anlageteils und:

1. dem Fahrbahnrand einschliesslich Radstreifen beim Strassenabstand;

2. der Stockgrenze beim Waldabstand;

3. …

4. der näher gelegenen Bahnschiene beim Bauabstand gegenüber Bahnlinien.

Der Strassenabstand beträgt:

1. bei Kantonsstrassen: 6 m

2. bei allen übrigen Strassen: 4 m

Für unterirdische Bauten und unterirdische Gebäudeteile beträgt der Strassenabstand 3 m; die Strassenaufsichtsbehörde gemäss Art. 16 des Strassengesetzes³² kann in begründeten Fällen einen grösseren Abstand oder Auflagen verfügen.

Die Herabsetzung oder Aufhebung von Strassenabständen richtet sich nach Art. 28 Abs. 3 des Strassengesetzes³³.

Der Waldabstand beträgt:

1. für Hochbauten, Unterniveaubauten und Kleinbauten gemäss Art. 3 Abs. 1 Ziff. 2: 15 m

2. für unterirdische Bauten und unterirdische Gebäudeteile: 7 m

3. für Kleinbauten gemäss Art. 3 Abs. 1 Ziff. 1: 6 m

In Ausnahmefällen kann der Gemeinderat beim Vorliegen besonderer Verhältnisse mit Genehmigung des für den Wald zuständigen Amtes in Abweichung von Abs. 1 Ziff. 1 einen geringeren Abstand bewilligen.

Die Genehmigung darf nur erteilt werden, wenn:

1. die Erhaltung des Waldes und seiner Funktionen nicht gefährdet ist; und

2. die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer mit der Walde igentümerin oder dem Waldeigentümer eine Vereinbarung über die dauerhafte Waldrandpflege und über die Mehrkosten für die Holzerei getroffen hat; die Vereinbarung ist im Grundbuch anzumerken.

Ist weder ein Gewässerraum noch ein Abflussweg beziehungsweise eine entsprechende Zone festgelegt, gilt ein Gewässerabstand von 7 m vom Gewässerrand.

Bauten und Anlagen innerhalb des Gewässerabstands sind nur zulässig, wenn:

1. die Gewässerfunktionen nicht wesentlich beeinträchtigt werden; und

2. die Direktion die Zustimmung erteilt.

Der Abstand gegenüber Bahnlinien beträgt 6 m.

Die Baubewilligungsbehörde kann vor Einreichung eines Baugesuchs zur Abklärung wichtiger Bau- und Nutzungsfragen ersucht werden.

Vorabklärungen der Baubewilligungsbehörde stellen keine verbindlichen Entscheide dar.

Der Regierungsrat regelt in der Verordnung die Anforderungen an das Baugesuch.

Er kann in einer Verordnung Regelungen zur elektronischen Einreichung des Baugesuchs und zur Publikation der Baugesuchsunterlagen während der öffentlichen Auflage auf einer Online-Plattform erlassen.

Der Gemeinderat überprüft das Baugesuch mit den Beilagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit.

Er nimmt eine summarische Prüfung des Gesuches auf die Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften vor.

Entsprechen Gesuch und Unterlagen nicht den gesetzlichen Bestimmungen, wird der Gesuchstellerin beziehungsweise dem Gesuchsteller eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel angesetzt.

Die Aufforderung ist mit der Androhung zu versehen, dass auf das Baugesuch nicht eingetreten werde, wenn die Verbesserung nicht fristgerecht erfolgt.

Der Gemeinderat tritt unter Kostenfolge zulasten der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers auf das Baugesuch nicht ein, wenn der Mangel nicht fristgerecht behoben worden ist.

Widerspricht das Baugesuch offensichtlich öffentlich-rechtlichen Bau- und Nutzungsvorschriften, kann es vom Gemeinderat ohne öffentliche Auflage abgewiesen werden.

Ist das Baugesuch vorschriftsgemäss eingereicht worden, ist es unter Hinweis auf die Möglichkeit zur Einwendung umgehend im Amtsblatt zu veröffentlichen und zusammen mit den Beilagen während 20 Tagen zur öffentlichen Einsicht auf der Gemeindekanzlei aufzulegen.

Während der Auflagefrist kann beim Gemeinderat schriftlich, begründet und mit Anträgen Einwendung erhoben werden.

Projekte für baubewilligungspflichtige Bauten und Anlagen sind spätestens am Tage der Veröffentlichung des Baugesuches auszustecken, sofern sie neu erstellt werden oder sich ihre äussere Form verändert.

Der Regierungsrat regelt in einer Verordnung:

1. die Ausführungsweise der Aussteckung;

2. die Erleichterungen; und

3. die Ausnahmen in Sondernutzungsplangebieten.

Das Baugespann darf bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens nicht beseitigt werden und ist von der Gesuchstellerin oder vom Gesuchsteller fachgemäss zu unterhalten.

Die Rechtsmittelinstanz, bei der das Verfahren hängig ist, oder deren Vorsitzende oder Vorsitzender, kann die Beseitigung des Baugespanns vor Eintritt der Rechtskraft des Verfahrens bewilligen, wenn das Baugespann für die Beurteilung des Baugesuches offensichtlich nicht mehr von Bedeutung ist.

Der Entscheid gilt als selbständig anfechtbarer Zwischenentscheid.

Die Gemeinde hat das Baugesuch zusammen mit den Unterlagen an die Direktion weiterzuleiten, wenn für ein Bauvorhaben neben der kommunalen Baubewilligung erforderlich sind:

1. eidgenössische Bewilligungen;

2. eidgenössische Stellungnahmen, Begutachtungen oder dergleichen (eidgenössische Vernehmlassungen);

3. kantonale Bewilligungen; oder

4. kantonale Stellungnahmen, Begutachtungen oder dergleichen (kantonale Vernehmlassungen).

Die Direktion holt bei den eidgenössischen und kantonalen Instanzen die erforderlichen Bewilligungen und Vernehmlassungen ein.

Die Direktion:

1. erstellt gestützt auf die kantonalen Vernehmlassungen die kantonale Gesamtstellungnahme;

2. entscheidet gestützt auf die kantonalen Bewilligungen über die kantonale Gesamtbewilligung.

Bestehen zwischen kantonalen Vernehmlassungen oder Bewilligungen Widersprüche, sind sie in der kantonalen Gesamtstellungnahme beziehungsweise in der kantonalen Gesamtbewilligung begründet inhaltlich aufeinander abzustimmen.

In der kantonalen Gesamtbewilligung beziehungsweise in der kantonalen Gesamtstellungnahme sind die Gebühren und Auslagen der kantonalen Instanzen gesamthaft festzulegen.

Die eidgenössischen Bewilligungen und Vernehmlassungen sind unverändert in den Anhang der kantonalen Gesamtbewilligung oder der kantonalen Gesamtstellungnahme aufzunehmen.

Der Gemeinderat entscheidet über das Baugesuch, wenn die kantonale Gesamtbewilligung oder die kantonale Gesamtstellungnahme vorliegt; kleinere Mängel können durch die Festlegung von Auflagen und Bedingungen behoben werden.

Er entscheidet gleichzeitig über die öffentlich-rechtlichen Einwendungen und verweist die Parteien mit den privatrechtlichen Vorbringen an den Zivilrichter.

Der Gemeinderat eröffnet den Parteien gleichzeitig:

1. die kommunale Baubewilligung mit der kantonalen Gesamtbewilligung oder der kantonalen Gesamtstellungnahme; und

2. die Einwendungsentscheide.

Der Entscheid ist nicht zu begründen, wenn:

1. dem Baugesuch entsprochen wird;

2. nicht über Einwendungen zu entscheiden ist; und

3. keine besonderen Auflagen und Bedingungen festgelegt werden.

Soweit Ausnahmebewilligungen erteilt werden, sind sie in der Baubewilligung samt Auflagen und Bedingungen ausdrücklich festzuhalten und zu begründen.

Der Gemeinderat kann bei Bauten und Anlagen das einfache Baubewilligungsverfahren gestatten, wenn:

1. die Bauten und Anlagen zeitlich befristet sind oder deren Baukosten unter 50'000 Franken veranschlagt sind;

2. offensichtlich keine privaten Interessen Dritter und keine wesentlichen öffentlichen Interessen berührt sind; und

3. alle Anstösserinnen und Anstösser sowie alle allfällige weiteren betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer dem Baugesuch im Voraus unterschriftlich zugestimmt haben.

Das einfache Baubewilligungsverfahren ist dadurch gekennzeichnet, dass:

1. dem Baugesuch nur ein Situationsplan und weitere sachdienliche Unterlagen beizulegen sind;

2. kein Baugespann auszustecken ist; und

3. keine öffentliche Auflage des Baugesuchs und kein Einwendungsverfahren erfolgt.

Planänderungen während der Auflagefrist sind nicht zulässig.

Alle Änderungen der aufgelegten Pläne nach Ablauf der Auflagefrist oder der bewilligten Pläne sind umgehend dem Gemeinderat zu melden.

Für wesentliche Planänderungen ist das gesamte Baubewilligungsverfahren erneut durchzuführen; als wesentliche Änderungen gelten Abweichungen, die als solche der Bewilligungspflicht unterstehen.

Der Gemeinderat entscheidet, ob das Baubewilligungsverfahren zu wiederholen ist. Der Entscheid ist den Parteien, insbesondere den einwendenden Personen, zu eröffnen.

Planänderungen im einfachen Baubewilligungsverfahren sind nur zulässig, wenn das Bauvorhaben als Ganzes die Voraussetzungen gemäss Art. 154 erfüllt.

Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn:

1. die Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen ist;

2. eine allfällige Sicherheitsleistung gemäss Art. 162 erbracht worden ist; und

3. die Einhaltung von Bedingungen, die vor Baubeginn zu erfüllen sind, nachgewiesen ist.

Der Gemeinderat kann in begründeten Fällen auf Risiko der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers die Ausführung von Aushubarbeiten bereits vorher bewilligen.

Die Instanz, bei der das Verfahren hängig ist, oder deren Vorsitzende oder Vorsitzender kann die Bauausführung ganz oder teilweise bewilligen, sofern dadurch die Entscheidungsfreiheit nicht eingeschränkt wird.

Die Bewilligung gilt als selbständig anfechtbarer Zwischenentscheid.

Die Baubewilligung erlischt, wenn:

1. die Baute oder Anlage nicht binnen Jahresfrist, vom Tage des Eintritts der Rechtskraft der Baubewilligung oder im Falle einer Zivilklage vom Tage der rechtskräftigen Erledigung an gerechnet, begonnen wird; oder

2. die Bauarbeiten unterbrochen beziehungsweise über unverhältnismässig lange Zeit erstreckt wurden und innerhalb einer vom Gemeinderat mittels Verfügung festzusetzenden Frist nicht vollendet werden.

Der Gemeinderat kann die Gültigkeit einer Baubewilligung höchstens zweimal um höchstens je ein Jahr erstrecken; der Regierungsrat regelt in einer Verordnung die Voraussetzungen für die Verlängerung der Geltungsdauer.

Dem Gemeinderat ist zu melden:

1. die Erstellung des Schnurgerüstes beziehungsweise der Beginn der Maurerarbeiten;

2. die Fertigstellung der Kanalisationsanlagen (vor dem Eindecken der Gräben);

3. die Vollendung des Rohbaus und der Wärmedämmung (vor Beginn der Verputzarbeiten); und

4. die Vollendung der Bauten und Anlagen vor dem Bezug.

Der Gemeinderat kann anordnen, dass die Erfüllung von Auflagen und Bedingungen zu melden ist.

Für Folgen aus versäumter Meldung haftet die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller.

Die mit der Baukontrolle beauftragten Personen sind berechtigt, das Baugrundstück und die benachbarten Grundstücke zur Ausübung ihrer Funktionen zu betreten.

Der Gemeinderat kann die Baubewilligung von der Sicherstellung von Erschliessungsbeiträgen und ‑gebühren abhängig machen.

Lassen es besondere Umstände angezeigt erscheinen, kann die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller in der Baubewilligung für die Erfüllung wichtiger Auflagen zu einer Sicherheitsleistung verpflichtet werden.

Diese darf nicht höher angesetzt werden, als:

1. die Kosten, welche die Ersatzvornahme ausmachen würden; oder

2. das massgebende Interesse schätzungsweise wert ist.