VVGE 1991/92 Nr. 19

Die Beschwerdeführer machen geltend, die Feinerschliessung führe über das fremde Grundstück Parzelle 1722, wofür kein Baugesuch eingereicht worden sei. Auch fehle das Einverständnis der betroffenen Grundeigentümer. Die Einwohnergemeinde verweist auf das im Grundbuch zugunsten Parzelle 1666 eingetragene Fuss- und Fahrwegrecht.

Vorerst ist festzuhalten, dass die Feinerschliessung eines Grundstückes in der Regel zusammen mit der Überbauung erfolgt. Das Bauvorhaben einer Hochbaute umfasst notwendigerweise auch die Zufahrt, damit die Erschliessung dann auch tatsächlich ausgeführt ist. Aus den Plänen ist auch hier die strassenmässige Erschliessung ersichtlich. Es ist nicht nötig, dass für den Bau der Feinerschliessungsstrasse ein separates Baugesuch eingereicht wird. Es stellt sich aber die Frage nach dem Einverständnis der betroffenen Grundeigentümer.

Nach Art. 1 Abs. 4 VV zum BauG muss, soll auf fremdem Boden gebaut werden, "der Ausweis des zuständigen Grundbuchamtes über das Einverständnis des Grundeigentümers" beigebracht werden. Die Feinerschliessung kommt im vorliegenden Fall auf einer Länge von rund 20 m bzw. im Umfang von rund 54 m2 auf Parzelle 1722 zu liegen. Diese Parzelle ist mit einem Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Bauparzelle belastet, hingegen hat die Eigentümerin ihr Einverständnis zum Bau der Strasse nicht ausdrücklich gegeben.

Es ist allgemein üblich, dass bei Bauten auf fremdem Boden das Einverständnis des betreffenden Grundeigentümers unterschriftlich auf dem Baugesuch vermerkt sein muss (siehe z.B. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1987, N 8 zu Art. 34). Art. 1 Abs. 4 VV zum BauG verlangt ebenfalls das Einverständnis des Grundeigentümers, allerdings soll dieses durch "Ausweis des zuständigen Grundbuchamtes" beigebracht werden. Es ist nicht ohne weiteres ersichtlich, inwiefern das Grundbuchamt einen Ausweis über das Einverständnis des Grundeigentümers ausstellen könnte. Die Literatur äussert sich dazu nicht (siehe Beat Hess, Zum formellen Bauordnungsrecht des Kantons Obwalden, Sarnen 1980, 44). Das Grundbuchamt kann Auskunft über die Eigentumsverhältnisse oder über die dingliche Berechtigung an Grundstücken geben. Es kann aber nicht Auskunft darüber geben, ob ein Grundeigentümer mit einem bestimmten Bauvorhaben einverstanden ist, es sei denn, es liege der Fall eines Baurechts vor und der Baurechtsvertrag gestatte dem Baurechtsnehmer die Einreichung eines Baugesuchs (Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, Bern 1978, 124). Es ist im folgenden zu prüfen, inwiefern ein Grundbucheintrag das Einverständnis des betroffenen Grundeigentümers dokumentieren kann.

Die Baubewilligungsbehörde darf eine Baubewilligung auch einer Person erteilen, welche nicht Grundeigentümer ist. Diese muss aber eine eigene Berechtigung am Bauobjekt haben (Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, N 2 zu § 151). Es muss verhindert werden, dass die Baubewilligungsbehörde in zeitraubender Arbeit ein Bauvorhaben prüft, dessen Verwirklichung zum vorneherein am Widerstand des verfügungsberechtigten Eigentümers des Baugrundstückes scheitert. Ausserdem hat der verfügungsberechtigte Grundeigentümer ein schützenswertes Interesse daran, dass sein Eigentum nicht in unrechtmässiger Weise beeinträchtigt wird (Urteil des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 6. Juli 1984, in ZBl 1985, 120 ff.). Die Baubewilligungsbehörden haben sich dabei freilich auf die Prüfung der Frage zu beschränken, ob das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte. Es ist nicht Sache der Baubewilligungsbehörde, die zivilrechtlichen Verhältnisse - gleich wie der Zivilrichter - im einzelnen und endgültig abzuklären. Um ihrer Aufgabe binnen nützlicher Frist zu genügen (Art. 8 Abs. 1 VV zum BauG), werden die Bewilligungsbehörden im Zweifel die Zulässigkeit des Baugesuchs bejahen (ZBl 1985, 121).

Im vorliegenden Fall fehlt das unterschriftliche Einverständnis der Grundeigentümer von Parzelle 1722 zum Bau der projektierten Erschliessungsstrasse über ihre Parzelle. Die Grundeigentümer sind aber aufgrund einer Dienstbarkeit verpflichtet, die Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechtes zu dulden. Nach Art. 737 Abs. 1 ZGB ist der Berechtigte befugt, alles zu tun, was zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Grundbucheintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Der Grundbucheintrag enthält die übliche Formulierung "Fuss- und Fahrwegrecht" zu Lasten Parzelle 1722. Aus dem Parzellierungsbegehren ergibt sich, dass die Erstellung einer Quartierstrasse zu Parzelle 1568 (Neuschwändistrasse) auf eine Breite von 5 m gestattet wurde. Sodann umfasst das Fuss- und Fahrwegrecht die Zufahrt ab dieser Quartierstrasse zu den Gebäulichkeiten. Die Ausübung dieser Dienstbarkeit setzt die Erstellung einer Zufahrt zwingend voraus. Die Dienstbarkeit wollte nämlich gerade die Sicherstellung der baupolizeilichen Erschliessung ermöglichen. Streitigkeiten über den genauen Inhalt der Dienstbarkeit muss letztlich der Zivilrichter beurteilen. Die Baubewilligungsbehörde ist nun aber nach Art. 1 Abs. 4 VV zum BauG verpflichtet, den Inhalt der Dienstbarkeit summarisch und vorfrageweise zu prüfen. Eine solche vorfrageweise Überprüfung einer Rechtsfrage ist grundsätzlich zulässig. Die Beurteilung durch die zuständige Instanz ist aber in jedem Fall immer noch möglich (VGE vom 12. März 1987 i.S. P. und H.S. gegen E.W. und Einwohnergemeinde Alpnach, Erw. 2a).

Gestützt auf diese Überlegungen war es im vorliegenden Fall grundsätzlich vertretbar, die Befugnis zum Bau der strittigen Zufahrt aufgrund einer summarischen Prüfung der Rechtslage zu bejahen. Die Einwände der Beschwerdeführer gegen die Linienführung vermögen auf jeden Fall die grundsätzliche Berechtigung der Bauherrschaft nicht zu widerlegen. Bedenken ergeben sich aber deswegen, weil die geplante Zufahrt die bestehende Zufahrt zu Parzelle 1722 tangiert und Eigentumsrechte verletzt. Insbesondere müssen drei bestehende, fremde Parkplätze der geplanten Erschliessung weichen. Auch wenn die Grundeigentümer von Parzelle 1722 verpflichtet sind, die Zufahrt zu Parzelle 1666 zu gestatten, heisst dies noch nicht, dass sie ohne weiteres die Verlegung der bestehenden Zufahrt zu ihrem Gebäude und die Aufhebung von drei Parkplätzen dulden müssen. Da der Bau der umstrittenen Zufahrt die Eigentumsrechte der Grundeigentümer von Parzelle 1722 verletzen würde, hätte eine Baubewilligung für die Erschliessungsstrasse zu Parzelle 1666 nicht erteilt werden dürfen. Es ist Sache des Zivilrichters, darüber zu befinden, wie die strittige Dienstbarkeit ausgeübt werden darf und welche Folgen sich aus dem Verlust der bestehenden Zufahrt und der Parkplätze ergeben. Selbst wenn die Baubewilligungs- und Rechtsmittelbehörden nicht so entscheiden würden, könnten die Eigentümer der Parzelle 1722 auf dem Privatrechtsweg ein vorläufiges Bauverbot erwirken. Es ist daher sinnvoll, die strittige Vorfrage von der zuständigen Instanz vorweg entscheiden zu lassen. Da die Erschliessungsstrasse eine zwingende Voraussetzung für den Bau der vier Reihen- Einfamilienhäuser darstellt, durfte auch hiefür keine Bewilligung erteilt werden.

(Eine gegen diesen Beschluss erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 10. November 1992 ab mit der Begründung, dass die Erschliessung aufgrund des fehlenden Einverständnisses des betroffenen Grundeigentümers ungenügend sei).