VVGE 1991/92 Nr. 23

5. d) Art. 6 des Reglementes sieht vor, dass alle freistehenden Einfamilienhäuser für Erst- und Zweitwohnungen über ein Kontingent bewilligt werden. Pro Jahr sind fünf Bewilligungen möglich. Die in Art. 6 des Reglementes vorgesehene Kontingentierung trägt zu den in Art. 1 genannten Zielen und Zwecken nichts bei. Es trifft lediglich zu, dass der Bau von Einfamilienhäusern durch eine Kontingentierung allenfalls gebremst werden kann. Dies hat aber mit der Verbesserung der Wohnraumnutzung für die einheimische Bevölkerung nichts zu tun. Art. 6 hat die generelle Kontingentierung von Einfamilienhäusern (selbst für Erstwohnungen) zur Folge. Eine solche Kontingentierung lässt sich aber mit der Eigentumsgarantie nach Art. 22ter BV nicht vereinbaren.

Man könnte sich die Frage stellen, ob hier nicht eine Art Etappierung vorliegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind sowohl Erschliessungsetappierungen wie Baugebietsetappierungen möglich. Erstere will sicherstellen, dass die Erschliessungstätigkeit der öffentlichen Hand systematisch und rationell erfolgt. Sie besteht darin, dass die Gemeinde nur in einem Teil der Bauzone die Erschliessungskosten übernimmt; im übrigen Teil kann zwar gebaut werden, doch haben die Grundeigentümer die vollen Erschliessungskosten selber zu bezahlen (BGE 104 Ia 140). Die Baugebietsetappierung dient darüber hinaus dem Zweck, den Ablauf der Überbauung nach allgemeinen raumplanerischen Gesichtspunkten zu lenken (geordnete Besiedlung, Verhinderung der Streubauweise). In den entfernter gelegenen Teilen der Bauzone ist das Bauen vorläufig verboten, doch kann das Gebiet der zweiten Etappe sukzessive in definitives Baugebiet umgewandelt und damit zur Überbauung freigegeben werden (BGE 108 Ia 36 f.). Die Unterteilung von Bauzonen in verschiedene, räumlich abgegrenzte Abschnitte (Etappen) ist ein planerisches Mittel, um den Nachteilen, die sich aus der Ausscheidung eines grossen oder überdimensionierten Baugebietes ergeben können, zu begegnen. Sie entspricht dem in Art. 15 RPG enthaltenen Planungsgrundsatz, die Bauzonen auf den voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren zu beschränken (BGE 109 Ia 191). Der Einwohnergemeinderat Engelberg hat die Ortsplanung - in bezug auf das Baugebiet - umfassend den bundesrechtlichen Anforderungen angepasst (BGE 113 Ia 446). Gründe für eine Etappierung ergaben und ergeben sich nicht. Der Einwohnergemeinderat Engelberg bringt auch nicht vor, die nun vorgesehene Kontingentierung sei zum Zweck einer geordneten Überbauung oder Verhinderung der Streubauweise nötig. Es soll nur darum gehen, den Bau von Einfamilienhäusern zeitlich zu verzögern. Das Baubewilligungsverfahren bringe ohnehin heute schon Verzögerungen mit sich. Solche seien entschädigungslos hinzunehmen. Diese zeitliche Verzögerung der Bautätigkeit lässt sich raumplanerisch kaum begründen. Gemäss herrschender Auffassung werden als raumplanerisch nur solche Massnahmen verstanden, die die Nutzung des Bodens zum Gegenstand haben (Jagmetti, in: Kommentar BV, Art. 22quater, Rz 23 und 25 ff.). Neuere Auffassungen halten dies für zu eng (Ruch, Zur raumplanerischen Natur von Verfügungsbeschränkungen, in: ZBl 1990, 318 ff., insb. 324 ff.). Auch Regeln über die Stabilisierung des Bodenmarktes können daher als raumplanerische Massnahmen angesehen werden (Ruch, a.a.O., 329). Insofern ist der Bundesbeschluss über eine Sperrfrist für die Veräusserung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke eine raumplanerische Massnahme. Die hier in Frage stehende Kontingentierung bewirkt sicher eine Drosselung der Nachfrage und trägt damit zur Stabilisierung des Bodenmarktes bei. Sie verstösst aber gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit und die Pflicht, Bauzonen für 15 Jahre zur Verfügung zu stellen (Art. 15 Bst. b RPG). Eine darüber hinausgehende Kontingentierung stellt im wesentlichen eine wirtschaftspolitische Massnahme dar, die das RPG nicht vorsieht. Dies stellt auch der Einwohnergemeinderat Engelberg in seiner Vernehmlassung fest: "Ob dies richtig ist, entspricht keiner planerischen, sondern einer politischen Angelegenheit." Dazu fehlt aber eine Rechtsgrundlage. Die Bestimmung von Art. 6 kann daher nicht genehmigt werden.