VVGE 1997/98 Nr. 31

2. In seinem Entscheid vom 15. Mai 1996 hat das Bundesgericht ausgeführt, obwohl vorliegend die Voraussetzungen für die Bejahung eines wichtigen Grundes im Sinne von Art. 64 BGBB erfüllt seien, sei damit freilich noch nicht gesagt, dass die Bewilligung für den geplanten Tausch auch tatsächlich erteilt werden müsse. Zu prüfen bleibe nämlich noch, ob allenfalls ein Verweigerungsgrund gemäss Art. 63 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11) vorliege. Dabei könne von vornherein derjenige von Art. 63 Bst. d BGBB nicht zum Tragen kommen, weil Nichtselbstbewirtschafter, die ein landwirtschaftliches Grundstück gestützt auf einen Ausnahmegrund von Art. 64 Abs. 1 BGBB erwerben, nicht unter das Prinzip der Arrondierung fallen und die hier zum Abtausch vorgesehenen Grundstücke ohnehin nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörten. Hingegen sei zu prüfen, ob kein übersetzter Preis vereinbart worden sei. Sodann sei auch Art. 63 Bst. c BGBB ins Auge zu fassen, weil der Verweigerungsgrund des sogenannten "Güteraufkaufs" absolut gelte. Im folgenden ist deshalb zu prüfen, ob die Voraussetzungen der auf den konkreten Fall anwendbaren Verweigerungsgründe des übersetzten Preises (Art. 63 Bst. b BGBB) sowie des "Güteraufkaufs" (Art. 63 Bst. c BGBB) gegeben sind oder nicht.

3. a. Die Bodenrechtskommission beanstandet in ihrem Entscheid vom 21. November 1996 das Urteil des Bundesgerichts vom 14. Mai 1996, das eine Verschlechterung der landwirtschaftlichen Strukturen in Kauf nehme. Sie führt zudem aus, da ihr bei der Ermittlung des zulässigen Höchstpreises Vergleichsobjekte gefehlt hätten, habe sie sich auf den Verkehrswert abgestützt. Dabei habe sich die Frage aufgedrängt, ob für den Erwerb von landwirtschaftlichem Boden durch einen Nichtselbstbewirtschafter die Preisgrenze ebenfalls Gültigkeit habe. Solche Erwerber bedürften des Schutzes des BGBB nicht. Das Bundesgericht sei jedoch der Auffassung, der höchstzulässige Preis sei durch die Vorinstanz zu prüfen.

Die kantonale Schätzungskommission habe am 16. September 1996 die Verkehrswerte für die Parzelle A mit Fr. 120'000.-- (Fr. 5.20/m2) und für die Parzelle B mit Fr. 278'000.-- (Fr. 36.20/m2) bewertet. Der Tausch erfolge ohne Aufzahlung. Der höchstzulässige Preis für die Parzelle A ergebe sich aus dem Verkehrswert von Fr. 120'000.--, zuzüglich fünf Prozent, d.h. Fr. 126'000.--. Der Anrechnungswert der Parzelle B betrage jedoch Fr. 278'000.--. Der Erwerbspreis für die Parzelle A sei somit über zweimal zu hoch.

b. Die Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerde dazu aus, es treffe nicht zu, dass Vergleichsobjekte fehlten. Bei den fraglichen Grundstücken handle es sich um zwei landwirtschaftliche Grundstücke, bei denen der Ertragswert klar feststehe und in welcher Art schon recht viele andere Grundstücke auch seit dem Inkrafttreten des BGBB eine Eigentümeränderung erfahren hätten. Im übrigen sei die Interpretation von Art. 66 BGBB, wonach für den Erwerb von landwirtschaftlichem Boden durch einen Nichtselbstbewirtschafter die Preisgrenze keine Gültigkeit habe, da solche Erwerber den Schutz durch das BGBB nicht bedürften, falsch. Vielmehr sei es so, dass sich die Preisvorschrift von Art. 66 BGBB auf die Grundstücke, nicht aber auf die Erwerber beziehe. Was schliesslich den von der Schätzungskommission festgelegten Verkehrswert für die beiden Parzellen betreffe, so sei die Berechnung der Schätzungskommission nicht nachvollziehbar. Bei beiden Parzellen handle es sich eindeutig um Grundstücke in der Landwirtschaftszone, welche grundsätzlich gleichwertig seien. Ein Mehrwert der Parzelle B für die W. AG ergebe sich nur aus dem subjektiven Grund, dass mit dieser Parzelle ihr Areal arrondiert werden könne. Deswegen dürfe der Wert der Parzelle B aber keinesfalls so hoch eingeschätzt werden, wie dies die Schätzungskommission getan habe. Es handle sich nämlich eindeutig um ein landwirtschaftliches Grundstück. Vor kurzer Zeit habe der Einwohnergemeinderat versucht, diese Parzelle in die Bauzone einzubeziehen. Die Gemeindeversammlung habe aber mit eindeutigem Mehr eine derartige Einzonung abgelehnt. Daraufhin sei wieder ausdrücklich festgestellt worden, die Parzelle B liege in der Landwirtschaftszone und sie sei sogar der Landschaftsschutzzone unterstellt worden.

4. Gemäss Art. 63 Bst. b BGBB wird die Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks verweigert, wenn ein übersetzter Preis vereinbart worden ist. Ihren materiellen Gehalt bezieht diese Bestimmung aus Art. 66 BGBB, wonach der vereinbarte Preis dann als übersetzt gilt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als fünf Prozent übersteigt (Beat Stalder in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, nachfolgend Kommentar BGBB genannt, N 9 zu Art. 63). Das Gesetz schreibt somit zwingend vor, dass die zu bewilligenden Preise mit denjenigen, die in den letzten fünf Jahren bezahlt wurden, zu vergleichen sind. Grundsätzlich kann nur Gleiches mit Gleichem verglichen werden (Hans Rudolf Hotz in: Kommentar BGBB, N 9 zu Art. 66). Für die Bestimmung der "betreffenden Gegend" im Sinn von Art. 66 BGBB sind nicht unbedingt politische Grenzen (Gemeinde-, Bezirks- oder Kantonsgrenzen) massgebend. Vielmehr müssen aufgrund von Bodenbeschaffenheit, Betriebsstrukturen (Ackerbau, Rebbau, Viehwirtschaft usw.) und Zonenlage Regionen gebildet werden, deren landwirtschaftliche Liegenschaften miteinander verglichen werden können. Weiter müssen in der ausgewählten Gegend genügend Handänderungen von landwirtschaftlichen Liegenschaften stattfinden, um eine statistisch sinnvolle Vergleichsbasis zu erhalten. Preise, welche den privatrechtlichen Beschränkungen nach Art. 11 ff. BGBB unterliegen, dürfen nicht zum Preisvergleich beigezogen werden, zumal bei solchen Handänderungen innerhalb der Familie die Preisgrenze nicht zur Anwendung kommt (Kantonsgericht Appenzell-Innerrhoden, zitiert nach Baurecht 4/96, Nr. 251, S. 122 f.; BGE vom 21. Dezember 1995, zitiert in ZBGR 1966, 411).

Mit dem "Mittel der letzten fünf Jahre" ist die Zeitspanne gemeint, die im Zeitpunkt endet, in dem die Bewilligungsbehörde um Bewilligung oder Erlass einer Feststellungsverfügung ersucht wird. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungsgeschäfts ist nicht massgeblich (Verwaltungsgericht Solothurn, zitiert nach ZBGR 1996, 412). Lehre und Rechtsprechung sind sich einig, dass die Anwendung von Art. 66 BGBB (übersetzter Preis) erhebliche Schwierigkeiten bietet. Das Gesetz schreibt aber den Preisvergleich zwingend vor (Hans Rudolf Hotz, a.a.O.). Es ist den kantonalen Behörden überlassen, die notwendigen Entscheidgrundlagen zusammenzutragen. Dies bringt in den ersten fünf Jahren nach dem Inkrafttreten des BGBB einen gewissen Aufwand mit sich. Nach dem Vorliegen der Statistiken wird sich der Überprüfungsaufwand aber reduzieren (Eduard Hofer, Die Preisvorschriften im BGBB, in Blätter für Agrarrecht 1992, 89 ff., 94).

Für die Bewilligung zuständige Instanz im Kanton ist die Bodenrechtskommission (Art. 2 Abs. 1 Bst. b Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 16. Dezember 1993 (VV zum BGBB; LB XXII, 368). Nach Art. 4 VV zum BGBB führen die Grundbuchämter zuhanden der Bodenrechtskommission eine Statistik über die Erwerbspreise für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke. Dazu ist folgendes zu bemerken: Die Statistik der Grundbuchämter kann sich naturgemäss nur auf die Preise in deren Zuständigkeitsbereich beziehen. Nach dem Gesagten sind die politischen Grenzen aber nicht in jedem Fall massgebend, um die vergleichbaren Preise in der betreffenden Gegend feststellen zu können. Die von den Grundbuchämtern zu führenden Statistiken müssen sich somit auf die Zusammenstellung der Preise aus ihrem Geschäftskreis beschränken. Eine aussagekräftige und gut handhabbare Preisstatistik setzt zudem voraus, dass die gehandelten Grundstücke möglichst in verschiedene Kategorien (nach Neigung, Betriebsgrösse usw.) eingeteilt werden (Beispiele bei Hans Rudolf Hotz, a.a.O., N 12 ff. zu Art. 66). Dem Gesetzgeber waren die Anforderungen, die an eine solche Statistik gestellt werden, noch nicht bekannt. In der Botschaft des Regierungsrates vom 2. November 1993 zur VV zum BGBB heisst es dazu:

"Bisher fehlten im Kanton Grundlagen und Zuständigkeit, um die Preisentwicklung auf dem Bodenmarkt zu beobachten. Dies ist jedoch nach Art. 66 BGBB Voraussetzung. Als geeignete Stelle werden die Grundbuchämter angesehen, dafür statistische Angaben zu liefern." (S. 3)

Für die Grundbuchämter ist es schwierig festzustellen, nach welchen Kriterien die Statistik geführt werden muss. Sie müssen aber - gemäss Botschaft - die statistischen Angaben liefern. Sinnvollerweise kann nur die Behörde, welche die Preisstatistik anwenden muss, die nötigen Kriterien bezeichnen. Es ist daher Aufgabe der Bodenrechtskommission, diese Kategorien festzulegen und die dazu nötigen weiteren Angaben zu bezeichnen. Ob diese weiteren Angaben (Werte usw.), insbesondere beim Schätzungsamt, durch die Grundbuchämter beschafft werden müssen, ist in Art. 4 VV zum BGBB nicht ausdrücklich gesagt. Erforderlich ist auf jeden Fall eine Zusammenarbeit der beteiligten Amtsstellen. Die Bodenrechtskommission hat dann aber vor allem auch dafür zu sorgen, dass Gleiches mit Gleichem verglichen wird, und nötigenfalls auch Vergleichszahlen aus andern Kantonen - gestützt auf deren Preisstatistiken - zu beschaffen.

5. Die Bodenrechtskommission hat sich in ihrem Entscheid bei der Prüfung, ob vorliegend die Voraussetzung des Verweigerungsgrundes des übersetzten Preises (Art. 63 Bst. b BGBB) gegeben ist oder nicht, einzig auf die von der kantonalen Schätzungskommission am 16. September 1996 festgelegten Verkehrswerte für die Parzellen A und B abgestellt. Dies begründete sie damit, dass Vergleichsobjekte fehlten.

Wie bereits erwähnt (Erw. 4), schreibt das Gesetz zwingend vor, dass die zu bewilligenden Preise mit denjenigen, die in den letzten fünf Jahren bezahlt wurden, zu vergleichen sind (Art. 63 Bst. b BGBB; siehe die Anwendungsbeispiele bei Hans Rudolf Hotz, a.a.O., N 13 ff. zu Art. 66). Dabei sind aufgrund von Bodenbeschaffenheit, Betriebsstrukturen und Zonenlage Regionen zu bilden, deren landwirtschaftliche Liegenschaften miteinander verglichen werden können. Für die Bestimmung der "betreffenden Gegend" im Sinn von Art. 66 BGBB sind nämlich nicht die politischen Grenzen (Gemeinde-, Bezirks- oder Kantonsgrenzen) massgebend.

Die Bodenrechtskommission hat eine solche Prüfung unterlassen, obschon ihr vom Grundbuchamt Handänderungsmitteilungen, auch solche aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des BGBB, zugestellt worden sind und damit gewisse Beurteilungsgrundlagen vorgelegen haben. Sie hat damit gegen Art. 66 BGBB verstossen. Die Prüfung muss deshalb nachgeholt werden. Es kann nicht Aufgabe des Regierungsrates sein, als erste Instanz diese Prüfung vorzunehmen. Die Prüfung kann nur und erst dann erfolgen, wenn die nötigen Entscheidungsgrundlagen zusammengetragen sind. Es ist an der Bodenrechtskommission, diesen Aufwand - gestützt unter anderem auf die Angaben der Grundbuchämter - zu erbringen, zumal die Weichenstellungen in den ersten Jahren der Praxis erfolgen (Eduard Hofer, Preisvorschriften, 94).

Dies führt dazu, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an die Bodenrechtskommission zurückgewiesen werden muss. Damit die Bodenrechtskommission den Erwerbspreis prüfen kann, hat sie, wie dargestellt, die vorhandenen Vergleichspreise zu würdigen und allenfalls weitere zu beschaffen. Es wird sich auch die Frage stellen, was vergleichbar ist und wie die betreffende Gegend abzugrenzen ist. Sollten im Kanton Obwalden zu wenig Handänderungen, die herangezogen werden könnten, in den letzten fünf Jahren vorgenommen worden sein, muss sich die Bodenrechtskommission allenfalls Vergleichspreise aus andern Kantonen, zum Beispiel aus den Kantonen Nidwalden und Luzern, verschaffen. Zu beachten hat sie dabei, dass grundsätzlich nur Gleiches mit Gleichem verglichen werden kann. Weitaus der grösste Teil von Handänderungen erfolgt bekanntlich innerhalb der Familie. Solche Handänderungen können nicht zum Vergleich herangezogen werden. Im weitern lassen sich auch kaum die Preise für ganze Gewerbe und diejenigen für Einzelgrundstücke ohne weiteres miteinander vergleichen. Pro Flächeninhalt wird für Einzelgrundstücke mehr bezahlt als für Gewerbe. Nebst der Unterscheidung zwischen Grundstücken und Gewerben sind auch noch Abgrenzungen nach den natürlichen Produktionsbedingungen (Oberfläche, Bodenbeschaffenheit), der örtlichen Lage und der Gegend erforderlich. Sinnvoll ist es deshalb, dass die Bodenrechtskommission eine Statistik erstellt, die solchen Unterschieden Rechnung trägt (vgl. zum Ganzen: Hans Rudolf Hotz, a.a.O., N 8 ff. zu Art. 66). Wenn der hiefür nötige Aufwand einmal geleistet ist, sollte die hierauf folgende Prüfung, ob im Einzelfall ein Kaufpreis übersetzt ist oder nicht, verhältnismässig einfach sein.