VVGE 1999/00 Nr. 15

2. Gemäss Art. 23 Abs. 1 Bst. b des Steuergesetzes vom 30. Oktober 1994 (StG; LB XXIII, 155) erfolgt die Festsetzung des Eigenmietwertes unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft. Der Begriff der tatsächlichen Nutzung wurde mit dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG, SR 642.11) bzw. dem neuen Steuergesetz eingeführt. Laut Rundschreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 7. Juli 1994 über die Festsetzung des Eigenmietwertes bei Unternutzung von Liegenschaften des Privatvermögens führt die tatsächliche Unternutzung von Wohneigentum zu einem Einschlag bei der Berechnung des Eigenmietwertes auf Liegenschaften im Privatvermögen. Dabei obliegt es dem Pflichtigen, den Nachweis zu erbringen oder glaubhaft darzulegen, dass eine von den allgemein gültigen Bewertungsvorschriften abweichende Festsetzung des Eigenmietwertes in seinem Falle gerechtfertigt ist. Ein Abzug wegen tatsächlicher Unternutzung setzt voraus, dass einzelne Räume dauernd nicht benützt werden. Eine weniger intensive Nutzung genügt nicht. Ob eine behauptete tatsächliche Unternutzung glaubhaft erscheint oder nicht, ist im Einzelfall durch objektive Würdigung der massgebenden Verhältnisse zu entscheiden. Feste Regeln lassen sich nicht aufstellen. In der Regel tritt jedoch kurz nach dem Erwerb von Wohneigentum keine Unternutzung ein. Von dieser Regel gibt es selbstverständlich auch dann Ausnahmen, wenn eine restriktive Praxis verfolgt wird, wie dies von der Vorinstanz geltend gemacht wird. Tatsache ist, dass der Rekurrent eine grosse Eigentumswohnung mit der Absicht eine Familie zu gründen gekauft hat, und diese heute alleine bewohnt. Auch hat er schon versucht, diese wieder zu verkaufen. Dass er als alleinstehender Erwerbstätiger diese Wohnung höchstens zum Teil nutzen kann, liegt auf der Hand. Er hat auch unterschriftlich bestätigt, dass er bisher zwei Zimmer nur gelegentlich und zwei weitere Zimmer überhaupt nicht genutzt hat. Die Voraussetzungen für einen Unternutzungsabzug sind damit gegeben, solange diese auch tatsächlich besteht. Der Rekurrent beansprucht eine Reduktion des Mietwertes von Fr. 12 936.-- auf Fr. 9 892.--, was ungefähr den leerstehenden Zimmern entspricht. Der geltend gemachte Abzug ist aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse angemessen und gerechtfertigt, weshalb der Rekurs gutgeheissen wird.