VVGE 2005/06 Nr. 34

1. Beim hier angefochtenen Beschluss des Regierungsrates vom 8. Mai 2006 handelt es sich um einen Aufsichtsentscheid gestützt auf Art. 102 in Verbindung mit Art. 104 der Verordnung betreffend das Grundbuch vom 22. Februar 1910 (GBV; SR 211.432.1). Nach Absatz 2 dieser Bestimmung sind die letztinstanzlichen kantonalen Entscheide dem Bundesamt für Justiz zu eröffnen, welches dagegen Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht führen kann. Dieses ist von Bundesrechts wegen letzte Instanz in Aufsichtssachen betreffend Amtsführung des Grundbuchverwalters (vgl. Art. 102 GBV, vgl. auch Dieter Zobl, Grundbuchrecht, Zürich 2004, 209; Honsell/Vogt/Geiser, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, N. 9 ff. und N. 26 ff. zu Art. 956 ZGB). Gemäss Art. 98a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege vom 16. Dezember 1943 (Bundesrechtspflegegesetz, OG; SR 173.110) bestellen die Kantone richterliche Behörden als letzte kantonale Instanzen, soweit gegen deren Entscheide unmittelbar die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zulässig ist. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das kantonale Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 64 Abs. 1 Bst. a des Gesetzes über die Gerichtsorganisation vom 22. September 1996 (GOG; GDB 134.1) zulässig gegen Entscheide der letzten kantonalen Verwaltungsbehörden, wenn gegen den letztinstanzlichen kantonalen Verwaltungsentscheid die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zulässig ist. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist vorliegend somit gegeben. Als Adressat des angefochtenen Beschlusses ist der Beschwerdeführer auch zur Erhebung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zumindest formell legitimiert (vgl. Art. 65 Bst. a GOG). ...

3. Rechtliche Grundlage der allgemeinen Aufsichtsbeschwerde bildet Art. 104 in Verbindung mit Art. 102 GBV. Diese richtet sich in erster Linie gegen die Amtsführung des Grundbuchverwalters und ist insoweit als Aufsichtsbeschwerde im Sinne der verwaltungsrechtlichen Terminologie zu qualifizieren. In diesem Zusammenhang kann mit ihr vorab passives Verhalten des Grundbuchverwalters und damit Rechtsverweigerung gerügt werden. Dazu zählen etwa die Weigerung, eine Anmeldung entgegenzunehmen, ein Berichtigungsverfahren nach Art. 977 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) einzuleiten, Einsicht ins Grundbuch zu gewähren oder Auszüge daraus zu erstellen (vgl. Zobl, a.a.O., 209).

Im vorliegenden Fall steht einerseits eine vor mehr als drei Jahren eingeführte Praxis des Grundbuches in Frage, andererseits aber auch eine offenbar seitens des Grundbuchverwalters Engelberg allgemein geäusserte Absicht im Zusammenhang mit der Durchsetzung dieser Praxis gegenüber dem Beschwerdeführer. Letzteres kann mit der besagten Aufsichtsbeschwerde nicht gerügt werden, zumal es sich offensichtlich nur um eine Absichtsäusserung - und nicht um einen konkreten Anwendungsfall - gehandelt hat, welche im Übrigen auch nicht aktenkundig ist. Eine allgemein geäusserte Absicht stellt noch keine Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung dar, welche mit der Grundbuchbeschwerde gerügt werden könnte. Eine solche allgemeine Grundbuchbeschwerde dient aber - unabhängig von einem konkreten Anwendungsfall - auch nicht der theoretischen Überprüfung einer seitens des Grundbuches geübten Praxis. Legitimiert zu einer Grundbuchbeschwerde ist denn auch derjenige, der durch eine Verfügung des Grundbuchverwalters bzw. durch dessen Rechtsverweigerung berührt ist (Art. 104 GBV; vgl. zum Ganzen Honsell/Vogt/Geiser, a.a.O., N. 26 ff. zu Art. 956 ZGB; Zobl, a.a.O., 209 und 211). Der Beschwerdeführer ist jedoch durch die vom Grundbuch offensichtlich geübte Praxis, wonach ein beurkundungsbedürftiges Geschäft vor der Einreichung zur Vorprüfung beim Grundbuch einem Notar oder einer Notarin zur Prüfung zu unterbreiten ist, aktenkundig nur theoretisch betroffen. Jedenfalls macht er keinen konkreten Anwendungsfall geltend, bei welchem er in rechtsungleicher Weise gestützt auf diese Praxis nicht zur Vorprüfung zugelassen worden wäre. Vor diesem Hintergrund war die allgemeine Grundbuchbeschwerde im vorliegenden Fall gar nicht gegeben bzw. dem Beschwerdeführer wäre kein Beschwerderecht zuzuerkennen gewesen. Die Vorinstanz hätte auf dessen Beschwerde entsprechend nicht eintreten dürfen. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist bereits aus diesem Grund abzuweisen.

4. Selbst wenn auf die Sache eingegangen werden könnte, wäre die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen. Der Beschwerdeführer beanstandet in der Sache selber im Wesentlichen, es gehe nicht an, dass der Grundbuchverwalter Vorprüfungen nur dann vornehme, wenn die Geschäfte von einem Notar unterbreitet würden. Wenn ein Grundbuchverwalter Vorprüfungen vornehme, dann müsse dies ungeachtet der Person, welche eine Vorprüfung wünsche, geschehen.

a) Es ist unbestritten, dass das Grundbuch weder gestützt auf Bundesrecht noch gestützt auf kantonales Recht verpflichtet ist, Vorprüfungen von Geschäften vorzunehmen. Unabhängig davon hat sich allerdings das Handeln des Grundbuches nach rechtsstaatlichen Grundsätzen zu richten. In diesem Zusammenhang stellt sich hier die Frage, ob das Grundbuch mit seiner Praxis das Gleichbehandlungsgebot einhält. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts ist gestützt auf Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101; vgl. auch Art. 4 aBV) Gleiches gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Verschiedenheit ungleich zu behandeln. Eine Ungleich- bzw. Gleichbehandlung muss sich auf wesentliche, relevante Tatsachen beziehen. Das Gleichheitsgebot erlaubt Ungleichbehandlungen, wenn diese mit ernsthaften sachlichen Gründen gerechtfertigt werden können, d.h. wenn die Situationen, in denen sich zwei oder mehrere Personen oder Gruppen befinden, in wichtigen Aspekten derart verschieden sind, dass sich im Hinblick auf den Regelungszweck eine unterschiedliche Behandlung aufdrängt. Typisierungen von Sachverhalten dürfen vorgenommen werden. Die Grenzen liegen dort, wo die einzelne Person in unzumutbarer Weise betroffen würde. Die Rechtsgleichheit gilt unter anderem auch für die Recht anwendenden Behörden (vgl. dazu Ehrenzeller/Mastronardi/Schweizer/Vallender, Die Schweizerische Bundesverfassung, Zürich 2002, N. 21 ff. sowie N. 37 zu Art. 8 BV; vgl. auch VGE vom 28. Oktober 2004 i.S. H., Erw. 6a).

b) Mit der vom Grundbuch eingeführten und hier zur Diskussion stehenden Praxis, wonach zur Vorprüfung eingereichte beurkundungsbedürftige Verträge vorgängig durch einen Notar oder eine Notarin zu prüfen seien, wird dieses Gleichbehandlungsgebot nicht verletzt. Es gibt sachliche Gründe für eine solche Praxis, zumal es sich bei der Vorprüfung um eine seitens des Grundbuches freiwillig angebotene Dienstleistung handelt. Hätte das Grundbuch laienhaft erstellte Urkundenentwürfe von beliebigen Personen vorzuprüfen, könnte dies zu einem nicht mehr zu bewältigenden Mehraufwand führen. Es ist ohne weiteres nachvollziehbar, dass es dem Grundbuch an solchen Kapazitäten fehlt. Es mag sein, dass einzelne Personen das Sachverständnis zur Prüfung solcher Urkunden hätten, ohne Notar oder Notarin zu sein. Es erscheint aber sachlich gerechtfertigt, im Sinne einer praktischen Handhabung der angebotenen Dienstleistung diese vorgängige Prüfung der beurkundungsbedürftigen Geschäfte durch einen Notar zu verlangen, zumal im Anschluss daran und vor einer Anmeldung beim Grundbuch ohnehin die Beurkundung durch einen Notar zu erfolgen hat; es wäre schwierig, auf einem anderen Weg die Qualität der zur Vorprüfung eingereichten Urkunden sicherzustellen und damit den Zeitaufwand für die Vorprüfung in einem vernünftigen Rahmen zu halten. Es ist denn auch in erster Linie Aufgabe und Verantwortung der Notare, beurkundungsbedürftige Geschäfte so vorzubereiten und zu verurkunden, dass sie in das Grundbuch eingetragen werden können (vgl. auch Art. 13 Abs. 3 und 4 des Gesetzes über die öffentliche Beurkundung vom 30. November 1980 [Beurkundungsgesetz; GDB 210.3]). Im Übrigen bedeutet die Praxis der Abteilung Grundbuch und Vermessung des Kantons Obwalden nicht, dass eine Urkunde nur von einem Notar oder einer Notarin entworfen werden darf, wie dies der Beschwerdeführer vorbringt. Vor diesem gesamten Hintergrund ist schliesslich auch nicht zu beanstanden, wenn das Grundbuch in Fällen, in denen die zur Vorprüfung und nicht direkt von Notaren eingereichten Urkunden häufig oder durchwegs mangelhaft sind, die Durchsetzung der genannten Praxis dadurch sicherstellt, dass nurmehr von einem Notar oder einer Notarin eingereichte beurkundungsbedürftige Geschäfte vorgeprüft würden. Ungleichbehandlungen in diesem Zusammenhang könnten von vornherein nur anhand eines oder mehrerer konkreter Anwendungsfälle auf deren Verfassungswidrigkeit geprüft werden. Es braucht jedoch nicht weiter darauf eingegangen zu werden, da die Beschwerde bereits aus anderen Gründen abzuweisen ist.