I/1-2022/68

1.- [Eintretensvoraussetzungen]

2.- Im Rekursverfahren ist zu prüfen, ob die Vorinstanz den Grundstückgewinn zu Recht auf Fr.___ festlegte. Dabei ist einzig streitig, von welchem Erwerbspreis auszugehen ist.

a) aa) Die Vorinstanz führte aus, es stelle sich die Frage, wie die rechtliche Substanzvermehrung bei der Einzonung oder Aufzonung einer Liegenschaft, die sich im Zeitpunkt des Erwerbs noch in der Reservezone befunden habe, bei der Gewinnermittlung zu berücksichtigen sei. Da die Grundstückgewinnsteuer die Besteuerung des unverdienten Wertzuwachses bezwecke, könne bei einer Ein- oder Aufzonung lediglich die zur Erreichung dieses Ziels getätigten objektbezogenen Aufwendungen als Anlagekosten angerechnet werden. Die durch Planungsmassnahmen erfolgte Wertsteigerung des Grundstücks sei dagegen für sich betrachtet ein der Grundstückgewinnsteuer unterliegender unverdienter Wertzuwachs. Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip) bedeute nicht, dass aufgrund des Umstands, dass sich der Veräusserungserlös auf ein eingezontes oder aufgezontes Grundstück beziehe, der Erwerbspreis voraussetzungslos auf eine ein- oder aufgezonte Liegenschaft umzurechnen sei. Da das Grundstück vor zwanzig Jahren als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück qualifiziert worden sei, sei der Ertragswert massgebend und auf den dannzumal veranlagten Vermögenswert abzustellen. Der anrechenbare Ersatzwert (Ertragswert) betrage demnach Fr.___ Davon entfielen Fr.___ auf das Wohnhaus (Überführungswert vom Geschäfts- ins Privatvermögen), Fr.___ auf die Scheune, Fr.___ auf den Holzschopf und Fr.___ auf die ___ m2 Bauland (anteilsmässig von Fr.___ für ___

m2). Im Rekursverfahren habe sie feststellen können, dass im Jahr 2003 der Boden und die restlichen Gebäude auf dem Grundstück ___ infolge Aufgabe der selbständigen Tätigkeit als Landwirt zum Wert von Fr.___ vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt worden seien. Die Überführung sei zu den Anlagekosten vorgenommen worden, die bei der Festlegung des effektiven Erwerbspreises ebenfalls noch zu berücksichtigen seien. Dieser bebb) Die Rekurrenten führten aus, das alte Grundstück Nr. ___ habe sich bereits vor 1996 teilweise (___ m2 Bauland, Gebäude Nrn. ___, ___, ___ und ___) in der Bauzone befunden. Eigentümer sei damals K.__ sel. gewesen. Gemäss der amtlichen Schätzung vom 9. Mai 1996 habe der Ertragswert dieses Grundstücks Fr.___ und der Verkehrswert Fr.___ betragen. Wegen des Eintrags im Schätzungskataster für landwirtschaftliche Grundstücke sei es im Jahr 2001, zwanzig Jahre vor der Veräusserung vom 4. Januar 2021, beim Vermögen zum Ertragswert von Fr.___ besteuert worden. Im Jahr 2006 sei der Grundstücksteil mit dem Wohnhaus mit Wirtschaft (Vers.-Nr. ___) vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt und steuerlich mit einem Verkehrswert von Fr.___ erfasst worden. Fortan sei das (alte) Grundstück Nr. ___ beim Vermögen von K.__ sel. mit einem Verkehrswert von Fr.___ veranlagt worden. Die Vorinstanz ignoriere, dass sich die steuerrechtliche Qualifikation eines (landwirtschaftlichen) Grundstücks nach dem Recht zur Grundstückgewinnsteuer und nicht aus demjenigen der Vermögensteuer ergebe. Zudem verkenne sie, dass der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Privatentnahme massgebend sei. Im Rahmen der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer sei unberücksichtigt geblieben, dass der Verkauf nicht nur das Gebäude Nr. ___ umfasst habe, sondern auch weitere Gebäude und ___ m2 Boden, der bereits im Jahr 1996 vollständig in der Bauzone gelegen sei. Gemäss der Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 21. September 2020 sei die Zerstückelung mit der Begründung bewilligt worden, dass die abzuparzellierenden Gebäude zu keinem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörten und der neue Grenzverlauf mit der Bauzonengrenze zusammenfalle. Die Grundstücke Nrn. ___ und ___ lägen somit vollumfänglich in der Bauzone. Daher sei das Grundstück Nr. ___ zwanzig Jahre vor dem Verkauf im Jahr 2021

nicht dem BGBB unterstellt gewesen. Zu beachten sei zudem das Kongruenzprinzip, welches besage, dass sich die Grundstücksgewinnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen müsse, um vergleichbare Verhältnisse herzustellen. Die Tatsache, dass das Grundstück bei der Vermögenssteuer aufgrund der überwiegend landwirtschaftlichen Fläche im Jahr 2001 als landwirtschaftliches Grundstück zum Ertragswert besteuert worden sei, habe für die Belange der Grundstückgewinnsteuer daher keine Relevanz. Als Ersatzwert sei deshalb, nach dem Prinzip der vergleichbaren Verhältnisse, der amtliche Verkehrswert von vor zwanzig Jahren beizuziehen (Fr.___).

b) Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (Art. 130 Abs. 1 StG). Als Veräusserung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 131 Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 134 StG). Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG). Liegt kein Kaufpreis vor, wird der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt (Abs. 2). Bei Erwerb durch einen Pfandgläubiger oder Pfandbürgen, der das Grundstück im Zwangsverwertungsverfahren erworben hat, gelten die erlittenen Verluste als Teil des Erwerbspreises (Abs. 3). Bei Erwerb aus Eigentumswechsel mit Steueraufschub ist der Erwerbspreis bei der letzten Veräusserung massgebend, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt hätte (Abs. 4). Leistungen, für die eine Steuerhinterziehung eingetreten ist, die nicht mehr geahndet werden kann, werden nicht angerechnet (Abs. 5). Liegt der massgebende Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann der Steuerpflichtige anstelle der tatsächlichen Kosten den amtlichen Verkehrswert oder bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den amtlichen Ertragswert vor 20 Jahren als Anlagekosten geltend machen. In diesem Fall sind die in den letzten 20 Jahren getätigten Aufwendungen nach Art. 137 StG zusätzlich anrechenbar, soweit sie nachgewiesen werden (Art. 139 StG).

c) aa) Aus den Akten ist ersichtlich, dass der frühere Eigentümer (K.__) das streitige Grundstück am 31. März 1971 aus Erbteilung erwarb (vi-act. 2). Am 26. August 2003 gab er den Landwirtschaftsbetrieb auf und überführte das Grundstück vom Geschäfts- ins Privatvermögen. Ausgenommen davon war das Restaurant, das im Geschäftsvermögen verblieb. Die wiedereingebrachten Abschreibungen in der Höhe von Fr.___ wurden zusammen mit den übrigen Einkünften des Jahres 2003 besteuert, und die Liegenschaft "D.__, O.__" mit einem Wert von Fr.___ beim Vermögen veranlagt (vi-act. 9). Hinsichtlich der Steuerperiode 2005 teilte die Vorinstanz K.__ mit, gemäss Präponderanzmethode seien die Grundstücke Nrn. ___, ___, ___, ___ und ___ ab dem 1. Januar 2005 zum Verkehrswert zu versteuern. Es sei zudem darauf hinzuweisen, dass auf den Grundstücken ___ und ___ die latente Steuerschuld der ergänzenden Vermögenssteuer (bis 31. Dezember 2004 und zugleich Beginn der Besteuerung zum Verkehrswert) liege. Diese werde fällig bei Realisierung (Verkauf) der Parzellen oder Teilen davon (vi-act. 4/3). Per 31. Mai 2006 haben die Eheleute auch die selbständige Erwerbstätigkeit als Gastwirte aufgeben und das Restaurant zum Verkehrswert von Fr.___ (gemäss amtlicher Schätzung vom 9. Mai 1996) in das Privatvermögen überführt. Die Vorinstanz besteuerte die Differenz zwischen dem Buchwert und dem

aktuellen Verkehrswert des Restaurants mit Wohnhaus (ohne Boden) zusammen mit den übrigen Einkünften des Jahres 2006 (act. 2/6). Sodann wurde das Grundstück "D.__, O.__" in der Veranlagungsberechnung für die Staats- und Gemeindesteuern 2006 mit einem Vermögenswert von Fr.___ erfasst (act. 2/7). Am 28. Juni 2010 gingen das Restaurant mit Wohnung (Nr. ___), die Scheune (Nr. ___), das Wohnhaus (Nr. ___), der Holzschopf (Nr. ___) und ___ m2 Boden durch Erbgang von K.__ sel. an D.__ über, die das Grundstück Nr. ___ mit Gebäuden am 14. April 2011 schenkungsweise an die Rekurrenten übertrug.

bb) Aus dem zeitlichen Ablauf ergibt sich, dass Teile des Grundstücks im Jahr 2003 infolge Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit ins Privatvermögen überführt wurden. Gemäss Veranlagungsberechnung 2003 vom 13. April 2005 betrug der mit den übrigen Einkünften des Jahres 2003 besteuerte Liquidationsgewinn Fr.___ Im Jahr 2006 wurde der Rest der Liegenschaft ins Privatvermögen überführt. Der Liquidationsgewinn (Differenz zwischen Buchwert und aktuellem Verkehrswert) von Fr.___ unterlag mit den übrigen Einkünften des Jahres 2006 der Einkommensbesteuerung. Diese Steuerveranlagungen wurden weder von den Rekurrenten noch – soweit ersichtlich – vom früheren Eigentümer bestritten und erwuchsen unangefochten in Rechtskraft. Einkommenssteuerrechtlich schied das Grundstück Nr.___ somit zum Wert von Fr.___ aus dem Geschäftsvermögen aus. Dieser sogenannte Entnahmewert entsprach dem Erwerbspreis, der gemäss Art. 136 Abs. 1 StG für die Berechnung der Anlagekosten zur Anwendung gelangt, und nicht der Verkehrswert, wie die Rekurrenten vorbrachten (vgl. W EIDMANN/GROSSMANN/ZIGERLIG, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 239; ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, V. Teil N 81). Da es in der Folge zu zwei Handänderungen mit Steueraufschub kam (Erbgang vom 28. Juni 2010 und Schenkung vom 14. April 2011) – Gegenteiliges wurde jedenfalls von den Verfahrensbeteiligten nicht geltend gemacht –, ist die Entnahme aus dem Geschäftsvermögen als letzte Veräusserung im Sinn von Art. 136 Abs. 4 StG zu werten. Der massgebende Erwerb liegt somit nicht mehr als zwanzig Jahre zurück, weshalb die Wahl nach Art. 139 Abs. 3 StG ausser Betracht fällt. Die Frage, ob der Ertrags- oder Verkehrswert einzusetzen ist, stellt sich somit nicht.

cc) Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die Schenkung vom 14. April 2011 an die Rekurrenten in der Handänderungsanzeige vom 4. Januar 2021 mit einem Erwerbspreis von Fr.___ aufgeführt wurde (inklusive Grundstücke Nrn. ___, ___, ___). Dabei dürfte es sich aber eher um ein Entgelt gehandelt haben, das bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer von den Verfahrensbeteiligten zu Recht nicht geltend gemacht wurde. Solche Gegenleistungen der Erwerber stellen namentlich keine wertvermehrenden Aufwendungen

dar. Der Steueraufschub nach Art. 132 Abs. 1 lit. a StG wird nur vollständig und nicht anteilsmässig gewährt (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 7 N 11). Angerechnet wurden hingegen die von den Rekurrenten deklarierten Abzüge (Fr.___) und Nebenkosten (Fr.___). Diese Beträge sind nicht streitig.

d) Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen und der Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramts vom 27. Juni 2022 aufzuheben. Der Grundstückgewinn aus der Veräusserung des Grundstücks Nr. __ (Grundbuch O.__) ist unter Berücksichtigung eines Erwerbs-

3.- [Kostenspruch]