BUDE 2026 Nr. 003

1.

1.1 Die Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusammen- hang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).

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1.2 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind in Bezug auf den Rekurs 2 erfüllt. Die Rekursberechtigung ist bei sämtlichen Rekursen gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs 2 ist folglich uneingeschränkt einzutreten. Bei Rekurs 1 bedürfen na- mentlich die Frist- und Formerfordernisse einer näheren Betrachtung (vgl. Erw. 1.3.1 ff.). Bei Rekurs 3 macht die Vorinstanz sodann geltend, es fehle an genügenden Antrag (vgl. Erw. 1.4).

1.3.1 Die Rekursgegnerin macht in Rekurs 1 eine fehlerhafte Partei- bezeichnung sowie Aktivlegitimation der Rekurrentin geltend. Mit Schreiben vom 30. Januar 2018 wurde F.___ – welche im Namen der Erbengemeinschaft A.___ den Rekurs 1 erhoben hatte – unter Hinweis auf Art. 48 VRP aufgefordert, eine schriftliche Vollmacht der übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft nachzureichen oder die Rekurser- hebung nachträglich mitunterzeichnen zu lassen. Mit Rekursergän- zung vom 17. Februar 2018 wurden die entsprechenden Vollmachten von B.___ und C.___ fristgerecht nachgereicht. Gemäss der Einspra- che vom 31. Juli 2017 des Rechtsvertreters der Erbengemeinschaft A.___ (vi act. 13) setzte sich diese aus F.___, B.___ sowie C.___ zu- sammen. Entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin ist die Parteibe- zeichnung damit klar und die Rekurrentin hat rechtsgenüglich Rekurs erhoben. Daran ändert der Einwand nichts, der damalige Rechtsver- treter der Rekurrentin sei bei Einreichung der Einsprache ungenügend bevollmächtigt gewesen. Einerseits ist dieser Vorwurf unbelegt und aufgrund der Vorgeschichte auch nicht plausibel. Seit Einreichung der Einsprache vom 2. Juli 2018 gegen das erste Korrekurgesuch ist die Rekurrentin sodann durch Rechtsanwalt Felix Ludwig, Herisau, vertre- ten (vi act. 51). Gemäss telefonischer Amtsauskunft des für die Ge- meinde Z.___ zuständigen Grundbuchamtes Y.___ vom 3. Dezember 2025 ist Frau F.___ sodann per 1. Dezember 2020 aus der Erbengemeinschaft A.___, welche seitdem noch aus B.___ und C.___ besteht, ausgetreten. Abschliessend ist zu erwähnen, dass entspre- chende Einwände gegen die anwaltliche Bevollmächtigung ohnehin verspätet wären.

1.3.2 Weiter macht die Rekursgegnerin in Rekurs 1 geltend, es fehle an einem Antrag und einer hinreichenden Begründung, da einfach der Wortlaut der Einsprache vom 31. Juli 2017 eins-zu-eins übernommen worden sei. Mit dem angefochtenen Entscheid setze sich die Rekur- rentin in keiner Art und Weise auseinander. Nach Art. 48 Abs. 1 VRP trifft die Rekurrentin eine Begründungspflicht. An die Qualität und die Ausgestaltung der Rekursbegründung werden jedoch keine hohen An- forderungen gestellt. Eine Begründung ist als ausreichend zu werten, wenn Argumente vorgebracht werden, nach denen ein Entscheid oder eine Verfügung auf einer fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsanwendung beruht. Von einer Rekursbegründung ist aber zu

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erwarten, dass sie sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinan- dersetzt (STAUB/GÜNTHARDT, in: Rizvi/Schindler/Cavelti, Praxiskom- mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gal- len 2020, Art. 48 N 7; CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfahren vor dem Verwaltungs- gericht, 2. Aufl., St.Gallen 2003, Rz. 921 f.). Entsprechend genügt eine allgemeine Verweisung auf Vorbringen in früheren Rechtsschriften den Anforderungen an eine Rekursbegründung nicht. Es ist nicht Sa- che der Rekurs- bzw. Beschwerdeinstanz, in früheren Eingaben nach einer Begründung zu suchen. Für einzelne Punkte kann es jedoch ge- nügen, auf bestimmte, genau bezeichnete Ausführungen in den frühe- ren Eingaben zu verweisen (GVP 2011 Nr. 110, GVP 2000 Nr. 49 mit Hinweisen; W. E. HAGMANN, Die St.Gallische Verwaltungsrechtspflege und das Rechtsmittelverfahren vor dem Regierungsrat, Diss. Zürich 1979, S. 184 mit Hinweisen; CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 921).

1.3.3 Bezüglich des fehlenden Antrags bei Rekurs 1 ist festzustellen, dass sich aus der Rekursergänzung vom 17. Februar 2018 ohne Wei- teres ergibt, dass sinngemäss die Aufhebung der angefochtenen Bau- bewilligung bzw. die Gutheissung des Rekurses beantragt wird. Hinzu kommt, dass die Rekurrentin zu diesem Zeitpunkt nicht anwaltlich ver- treten war, weshalb diesbezüglich keine hohen Anforderungen gelten.

1.3.4 Der Rekursgegnerin ist zuzustimmen, dass die Rekurrentin ihre Rügen aus der Einsprache im Rekurs grossteils wortwörtlich wieder- holt, ohne jeweils konkret auf den Einspracheentscheid Bezug zu neh- men. Ergänzend zur Einsprache wird einzig vorgebracht, es fehle ein Nachweis bezüglich Ermittlung des Niveaupunkts. Da es sich vorlie- gend nicht um einen pauschalen Verweis auf die Einsprache handelt, ist nachfolgend im Einzelnen zu prüfen, ob auf das jeweilige Vorbrin- gen eintreten werden kann.

1.3.4.1 In der Einsprache vom 31. Juli 2017 wurde vorgebracht, es sei von der Vorinstanz im Rahmen der Einzonung zugesichert wor- den, dass auf den zwei Bauparzellen lediglich zwei Häuser geplant seien. Im Einspracheentscheid vom 10. Januar 2018 wurde ausge- führt, dass es sich dabei um eine unbelegte Behauptung handle. Massgeblich seien das Baureglement sowie der Überbauungsplan E.___. Die wortwörtliche Wiederholung des Vorbringens aus der Ein- sprache im Rekurs 1 genügt den Anforderungen an eine hinreichende Begründung nicht. Die Rekurrentin setzt sich mit der Entgegnung der Vorinstanz mit keinem Wort auseinander und bringt keine weiteren An- haltspunkte vor, weshalb die Behauptung zutreffend bzw. die Begrün- dung der Vorinstanz falsch sein sollte. Es ist nicht Sache der Rekurs- instanz, in früheren Eingaben oder auf andere Art und Weise nach ei- ner Begründung zu suchen. Auf den Rekurs 1 ist diesbezüglich nicht einzutreten

1.3.4.2 Gemäss der Einsprache vom 31. Juli 2017 sei die Ausnüt- zungsziffer überschritten, da einerseits die anrechenbaren Parzellen- fläche und andererseits die anrechenbaren Bruttogeschossflächen

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(insbesondere Räume im Untergeschoss und Treppenhäuser) falsch seien. Im Einspracheentscheid wird ausgeführt, zur anrechenbaren Parzellenfläche können gemäss Art. 61 Abs. 3 des Baugesetzes vom 6. Juli 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) die früher abgetretenen Strassenflächen eingerechnet werden, weshalb sich umgerechnet eine Ausnützungsziffer von 0,415 ergebe, welche durch das Bauvor- haben eingehalten sei. Weiter sei ein Ausnützungstransfer des be- nachbarten Grundstücks Nr. 004 getätigt worden (Art. 63 BauG), wel- cher als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung verfügt und im Grundbuch angemerkt wurde. Die Räume in den Untergeschossen, welche nicht für den Aufenthalt von Personen geeignet sind, seien richtigerweise nicht an die Ausnützung angerechnet worden. Dazu würden auch Korridore und Treppenhäuser, die ausschliesslich nicht anrechenbare Flächen erschliessen gehören. Auch diesbezüglich setzt sich die Rekurrentin mit keinem Wort mit der Begründung der Vorinstanz auseinander, sondern wiederholt einzig die Ausführungen der Einsprache im Wortlaut. Die Rekurrentin bringt nicht vor, weshalb der Einbezug der Strassenfläche und oder ein Ausnützungstransfer nicht zulässig sein sollten und welche konkreten Räume in welchen Häusern fälschlicherweise nicht zur Ausnützung hinzugerechnet wur- den. Auch in diesem Punkt kann auf den Rekurs 1 nicht eingetreten werden.

1.3.4.3 Gemäss der Einsprache vom 31. Juli 2017 seien zum ei- nen die Grenzabstände zwischen den Grundstücken Nrn. 002 und 001 sowie 001 und 004 verletzt. Im Einspracheentscheid vom 10. Januar 2018 wird dazu ausgeführt, dass in der Baubewilligung als Auflage verfügt wurde, dass die Grundstücksgrenze zwischen den Grundstü- cken Nrn. 001 und 002 vor Baubeginn aufzuheben sei. Nach der Bau- ausführung und Abparzellierung sei die Grundstücksgrenze so zu le- gen, dass die Grenzabstände korrekt sind bzw. andernfalls wäre eine erweiterte Grenzabstandsverpflichtung zu verfügen. In der Rekurser- klärung wird wiederum wortwörtlich die Einsprache wiederholt, ohne auf die Ausführungen der Vorinstanz zur verfügten Auflage einzuge- hen und aufzuzeigen, weshalb auch damit die Grenzabstände zwi- schen den Grundstücken Nrn. 001 und 002 verletzt seien. Auch hiermit setzt sich die Rekurrentin unzureichend mit dem angefochtenen Ent- scheid auseinander. Gemäss dem von der Rekurrentin nicht ange- fochtenen Einspracheentscheid vom 28. Februar 2019 zur Projektän- derung vom 2. Juli 2018 ist gemäss Kaufvertrag mit den Eigentümern von Grundstück Nr. 004 nun auch der Grenzabstand gegenüber Grundstück Nr. 004 eingehalten. Auf den Rekurs 1 ist diesbezüglich mangels rechtsgenüglicher Begründung sowie teilweise Anerkennung nicht einzutreten, zumal auch nicht ersichtlich ist, weshalb der (areal- interne) Grenz- bzw. Gebäudeabstand zwischen den geplanten Häu- sern nicht eingehalten werden könnte (vgl. Situationsplan der Bauein- gabe vom 10. Mai 2017, act. 9).

1.3.4.4 Die Rekurrentin brachte in der Einsprache vom 31. Juli 2017 vor, das Baugesuch verstosse gegen Art. 5 besV, weil die Ga-

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rage nicht vorgestaffelt, sondern gegenüber der Fassade der Haupt- baute zurückgestaffelt sei. Im Einspracheentscheid vom 10. Januar 2018 wird dazu erläutert, dass gemäss Wortlaut von Abs. 1 diese Be- stimmung nur für ein «zusätzliches» bzw. zweites Untergeschoss gelte, vorliegend aber bloss ein Untergeschoss erstellt werde. Auch hier wiederholt die Rekurrentin wortwörtlich das Vorbringen aus der Einsprache und geht mit keinem Wort auf die Begründung des Ein- spracheentscheids – wonach nur ein Untergeschoss erstellt werde – ein. Ohne hinreichende Begründung kann auf den Rekurs 1 in diesem Punkt nicht eingetreten werden. Ohnehin ist aufgrund der Akten auch nicht ersichtlich, inwiefern der Einspracheentscheid in diesem Punkt falsch sein sollte, weshalb der Rekurs 1 in diesem Punkt abzuweisen wäre, selbst wenn darauf eingetreten werden könnte.

1.3.4.5 Weiter wurde in der Einsprache vorgebracht, der Vorplatz sei nicht baureglementskonform. Im Einspracheentscheid wird darauf hingewiesen, dass der Vorplatz den besV (Art. 5 Abs. 5) – welche vom Baureglement abweichen – entspricht. Auch hier kann aufgrund der wortwörtlichen Wiederholung der Einsprache diesbezüglich mangels Begründung nicht auf den Rekurs 1 eingetreten werden. Ebenfalls ist mit Blick auf die Akten nicht ersichtlich, inwiefern Art. 5 Abs. 5 besV verletzt sein sollte. Folglich wäre der Rekurs 1 in diesem Punkt abzu- weisen, selbst wenn darauf eingetreten werden könnte.

1.3.4.6 Laut Einsprache vom 31. Juli 2017 sei weiter Art. 5 Abs. 1 besV verletzt, da Abgrabungen zur Freilegung eines zusätzlichen Ga- ragengeschosses nur auf der Nordseite bis zu einer Länge von 6 m gestattet seien, was hier bei allen drei Gebäuden nicht eingehalten werde. Es sei lediglich ein Vollgeschoss zulässig, weshalb die Anzahl der zulässigen Geschosse überschritten würden. Im Einspracheent- scheid vom 10. Januar 2018 stellt die Vorinstanz klar, dass die geplan- ten Einfamilienhäuser je nur über ein Untergeschoss, ein Vollgeschoss sowie ein Dachgeschoss verfügen würden. Die Geschosszahl sei auch gemäss Regelbauweise (W1) eingehalten. Auch hier wiederholt die Rekurrentin im Rekurs 1 lediglich wortgleich ihr Vorbringen aus der Einsprache, ohne auf den Einspracheentscheid einzugehen oder ihr Begehren näher zu begründen. Auch diesbezüglich ist mangels Be- gründung nicht auf den Rekurs 1 einzutreten. Selbst wenn darauf ein- zutreten wäre, ist aus den Akten nicht ersichtlich, inwiefern die Vorga- ben diesbezüglich nicht eingehalten sein sollten. Gemäss den Bauge- suchsplänen verfügen die geplanten Häuser über je ein Unter- (Gara- gen-), Erd- (Voll-) und Dachgeschoss. Die zulässige Geschosszahl ist damit eingehalten, zumal die Erdgeschosse gemäss Baugesuchsplä- nen jeweils weniger als 5,5 m über dem talseitigen Strassenniveau lie- gen (Art. 5 Abs. 2 besV).

1.3.4.7 Die Rekurrentin hat den Nachweis der genügenden Sicht- weiten sowohl in der Einsprache als auch im Rekurs 1 gerügt. Die Vo- rinstanz hat diesbezüglich im Einspracheentscheid einzig darauf ver- wiesen, dass die Sichtfelder gemäss Strassengesetz aus den Plänen herausgemessen werden könnten. Diesbezüglich kann nicht gesagt

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werden, die Rekurrentin setze sich mit dem Einspracheentscheid nicht genügend auseinander. Da die Vorinstanz lediglich behauptet hat, die Sichtweiten seien eingehalten, genügt die (erneute) Rüge der Rekur- rentin, dass die Sichtweiten nach wie vor nicht eingehalten bzw. nach- gewiesen seien, knapp den Anforderungen an eine hinreichende Be- gründung, zumal die Rekursgegnerin im Verlauf des Verfahrens dies- bezüglich selbst zwei Korrekturgesuche eingereicht hat, welche die Rekurrentin (mit einer hinreichenden Begründung) angefochten hat. Auf den Rekurs 1 ist bezüglich Sichtweiten/Erschliessung einzutreten.

1.3.4.8 In der Einsprache vom 31. Juli 2017 wurde sodann vorge- bracht, die Bauausführung werde übermässige Erschütterungen zur Folge haben und das Erdreich könnte abrutschen. Gemäss Ein- spracheentscheid lägen keine geologisch besonderen Verhältnisse vor und beim Bau seien die Regeln der Baukunde einzuhalten. Auch wenn die Anordnung besonderer Massnahmen nicht notwendig sei, werde eine Auflage zur Ergreifung von Massnahmen gegen Erschüt- terungswirkungen verfügt. Mit der Wiederholung der Einsprache im Wortlaut geht die Rekurrentin mit keinem Wort auf den Einspracheent- scheid ein, weshalb diesbezüglich wiederum nicht auf den Rekurs 1 einzutreten ist, zumal auch in materieller Hinsicht nicht ersichtlich ist, inwiefern eine Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften vor- liegen sollte. Der Rekurs 1 wäre diesbezüglich abzuweisen, selbst wenn darauf einzutreten wäre.

1.3.4.9 In der Einsprache wird sodann vorgebracht, das Bauvor- haben führe zu einer übermässigen Beeinträchtigung der Liegenschaft der Einsprecherin nach Art. 684 ZGB (u.a. Schattenwurf). Im Ein- spracheentscheid wird dazu ausgeführt, es handle sich um ein bau- rechtskonformes Vorhaben, weshalb eine ausnahmsweise übermäs- sige Beeinträchtigung begründet werden müsste. Eine solche liege hier klarerweise nicht vor und werde von der Einsprecherin auch nicht aufgezeigt. Auch hier genügt einzig eine Wiederholung der Einsprache im Rekurs den minimalen Begründungsanforderungen nicht, insbe- sondere da die Rekurrentin mit keinem Wort auf den Einspracheent- scheid eingeht und lediglich behauptet, die Einwirkungen seien über- mässig. Auf den Rekurs 1 ist diesbezüglich nicht einzutreten. Selbst wenn darauf einzutreten wäre, wäre der Rekurs 1 abzuweisen, zumal insbesondere aufgrund der grossen Distanz zwischen dem Bauvorha- ben und dem nördlich gelegenen und durch die L.___strasse getrenn- ten Grundstück der Rekurrentin sowie der vorgegebenenTopografie ein übermässiger Schattenwurf nicht ersichtlich ist und auch sonst keine besonderen Verhältnisse vorliegen, welche die Einholung von Schattendiagrammen oder weitere Massnahmen erfordert hätten.

1.3.4.10 Schliesslich verweist die Rekurrentin in Rekurs 1 auf ein früheres E-Mail eines Vertreters (und früheren Gemeinderates) der Rekursgegnerin und bringt vor, Ausnahmebewilligungen seien nicht zulässig. Auch diesbezüglich kann nicht auf den Rekurs 1 eingetreten werden, da diese Vorbringen ausserhalb des Streitgegenstands liegen und nicht ersichtlich ist, inwiefern in Rekurs 1 Ausnahmebewilligungen

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erteilt worden wären. Auch dies zeigt – wie die Rekursgegnerin zu Recht vorbringt – dass sich die Rekurrentin mit dem Einspracheent- scheid unzureichend auseinandergesetzt hat.

1.4 Die Vorinstanz macht geltend, auf den Rekurs 3 sei mangels ei- nes hinreichenden Antrags nicht einzutreten. Die Rekurrentin hat mit Rekursergänzung vom 24. Januar 2025 beantragt, das nochmalige Korrekturgesuch zu Baueingabe Nr. 2017/009 sei abzuweisen und ins- gesamt die Baubewilligung zu verweigern. Dass die Rekurrentin dabei nicht auch noch ausdrücklich die Aufhebung des angefochtenen Ent- scheids verlangt hat, war – entgegen der Ansicht der Vorinstanz – nicht notwendig. Der Antrag auf Abweisung des Korrekturbaugesuchs umfasst klarerweise auch die Aufhebung des angefochtenen Ent- scheids, womit das Korrekturgesuch bewilligt wurde. Auf den Rekurs 3 ist einzutreten.

2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 003.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das BauG aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Gemäss Art. 173 PBG werden indessen die bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nach jenem Recht beurteilt, das im Zeitpunkt des erstin- stanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hat (Art. 173 PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilli- gungsentscheid erging am 10. Januar 2018. Mithin wären vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, zumal die Po- litische Gemeinde Z.___ ihre Rahmennutzungsplanung (Zonenplan und Baureglement vom 14. Dezember 2023) inzwischen an das PBG angepasst hat. Im vorliegenden Fall befindet sich das geplante Bau- vorhaben jedoch im Plangebiet des Überbauungsplans E.___ mit besV vom 3. Februar 2009 / 27. Januar 2011, welcher subsidiär auf die Vorschriften des Baureglements und die übergeordnete Gesetzge- bung verweist (Art. 1 besV). Obwohl es sich dabei grundsätzlich um einen dynamischen Verweis handelt und ein konkretes Erlassdatum beim BauR fehlt, muss es sich dabei letztlich um diejenige (letzte) Fas- sung handeln, welche auf den kantonalen Vorgaben gemäss BauG beruht. Es würde Sinn und Zweck eines Sondernutzungsplans als ein- heitlicher Sonderbauordnung widersprechen, wenn bei einer Totalre- vision der gesetzlichen Grundlagen (weiterhin) von einem dynami- schen Verweis ausgegangen würde, weil dies zu einer unzulässigen Vermischung von grundsätzlichen Regelungen in einem abgegrenzten und einheitlich geregelten Baubereich führen würde. Die bestehenden altrechtlichen Sondernutzungspläne orientieren sich zwangsläufig am BauG sowie den darauf basierenden kommunalen Bauordnungen und können entsprechend (noch) nicht auf das PBG abgestimmt sein. Die Übergangsbestimmungen zum PBG enthalten keine spezifischen Vor- schriften, wonach Sondernutzungspläne innert einer Übergangsfrist an das neue Recht anzupassen wären (vgl. demgegenüber Art. 141 Abs. 2 BauG, welcher eine Frist zur Anpassung innert fünf Jahren vor- sah). Daraus folgt, dass bestehende Sondernutzungspläne auch nach der Aufhebung des BauG und dem Inkrafttreten des PBG unverändert

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weitergelten und nicht an das neue Recht angepasst werden müssen. Eine automatische Ausserkraftsetzung widersprechender bzw. mit dem neuen Recht nicht vereinbarer Sondernutzungspläne oder eine zwingende Anpassung an das neue Recht sind nicht vorgesehen, weshalb das alte Recht grundsätzlich weitergilt. Gemäss Art. 175a Bst. c PBG bleiben die Bestimmungen des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 in der Fassung vor Vollzugsbeginn des PBG sachgemäss an- wendbar, soweit sie als Rechtsgrundlage für Sondernutzungspläne dienen, die unter Geltung des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 erlassen und nicht an das PBG angepasst worden sind. Durch diese nachträg- lich eingeführte Bestimmung wird folglich der vorerwähnte Grundsatz präzisiert, wonach mangels einer Anpassungspflicht die altrechtlichen Sondernutzungspläne weitergelten und insoweit das alte Baugesetz (selbstverständlich) anwendbar bleibt (Botschaft und Entwurf zum I. Nachtrag zum PBG vom 10. Dezember 2019, S. 8, veröffentlicht im kantonalen Amtsblatt am 18. Dezember 2019). Das neue Recht (PBG und darauf basierendes BauR) könnte ergänzend zu den besV eines Sondernutzungsplans nur Anwendung finden, wenn es uneinge- schränkt mit den Vorschriften des Sondernutzungsplans vereinbar wäre. Dies ist grundsätzlich wohl nur bei reinen Baulinienplänen denk- bar, nicht aber bei Überbauungs- und Gestaltungsplänen, welche teil- weise altes, mit dem PBG nicht vereinbares Recht enthalten. Entspre- chende Baugesuche in einem Gebiet mit bestehendem Überbauungs- plan sind somit im Grundsatz nach dem BauG sowie dem darauf ba- sierenden kommunalen BauR zu beurteilen (vgl. Kreisschreiben "Übergangsrechtliche Bestimmungen im Planungs- und Baugesetz (PBG) des Baudepartementes vom 8. März 2017, Ziff. 6, S. 11 f.; ab- rufbar unter www.sg.ch/content/dam/sgch/recht/planungs-bau-umwel- eiben%20%C3%9Cbergangsrecht.pdf). Vorliegend bleiben somit (subsidiär) die Bestimmungen des BauG und das entsprechende Bau- reglement anwendbar (vgl. BDE Nr. 126/2020 vom 17. Dezember 2020 Erw. 3, bestätigt durch VerwGE B 2021/7 vom 6. September 2021 Erw. 3).

3. In Rekurs 2 macht die Rekurrentin in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Begründungspflicht) geltend.

3.1 Der Anspruch auf einen begründeten Entscheid fliesst aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [SR 101]). Die Begründungspflicht verlangt, dass die wichtigsten Überlegungen der Behörde im Entscheid aufge- zeigt werden. Die Behörden müssen sich nicht mit allen Parteistand- punkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Der Entscheid hat jedoch mindestens jene Überlegungen zu erwähnen, von welchen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sie ihren Entscheid stützt. Die Begründung muss demnach so abgefasst sein, dass sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller

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Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können (BGE 142 III 433 Erw. 4.3.2).

3.2 Die Vorinstanz hat sich im Einspracheentscheid vom 22. No- vember 2022 auf rund zweieinhalb Seiten (Ziffn. 1.1 bis 1.14) materiell mit der Frage der Sichtzonen auseinandergesetzt und hat sich dabei auch ausführlich mit den Vorbringen der Rekurrentin auseinanderge- setzt (Ziffn. 1.8 bis 1.13). Die Rekurrentin war denn auch ohne Weite- res in der Lage, den Entscheid der Vorinstanz sachgerecht und aus- führlich anzufechten. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist dies- bezüglich nicht ersichtlich. Ebenfalls hat sich die Vorinstanz im Ent- scheid vom 22. November 2022 kurz mit der von der Rekurrentin the- matisierten Umgebungsgestaltung (Art. 23 BauR) auseinandergesetzt und festgestellt, dass nicht erkennbar sei, inwiefern durch die vorge- nommene Anpassung der Vorplatzgestaltung bei Haus West das Bau- reglement nicht mehr eingehalten sei. Die Rekurrentin hat in der Ein- sprache vom 19. Oktober 2021 nicht aufgezeigt, weshalb die mit dem Korrekturgesuch vorgenommenen Änderungen auf das gewachsene Terrain und die Erscheinungsweise im Orts- und Landschaftsbild nicht mehr genügend Rücksicht nehmen sollten bzw. inwiefern damit öffent- lich-rechtliche Vorschriften in Bezug auf die Umgebungsgestaltung verletzt sein sollten. Vor diesem Hintergrund hat die Vorinstanz offen- sichtlich das Korrekturgesuch auch diesbezüglich geprüft und ist zum Schluss gekommen, dass sämtliche relevanten öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Insbesondere aufgrund der kaum vor- handenen Begründung der Einsprache durfte sich die Vorinstanz dies- bezüglich kurzhalten, ohne das rechtliche Gehör der Rekurrentin zu verletzen. Auch diesbezüglich erweist sich die Rüge als unbegründet.

4. Die Rekurrentin macht in Rekurs 1 geltend, es fehle ein Nachweis für die Festlegung des Niveaupunktes.

4.1 Gemäss Art. 60 Abs. 1 BauG bezeichnet die Gebäudehöhe den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem ausgemit- telten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der Fassa- denmitte. Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des Gebäudegrund- risses auf dem gewachsenen Boden (Art. 60 Abs. 2 BauG). Als solcher ist gemäss ständiger kantonaler Rechtsprechung das Gelände zu ver- stehen, wie es durch die Erdfaltung und infolge natürlicher Erosion und grossflächigen Hangrutschungen oder ähnlichen Naturereignissen ohne vorgängige künstliche Eingriffe des Menschen vorgefunden wird. Dabei ist von den Umständen im Einzelfall auszugehen, wobei in ers- ter Linie – sofern nachvollziehbar – auf das letzte bekannte gewach- sene Terrain abzustellen ist, dies unabhängig einer bestimmten oder starren Frist. Das nachträglich gestaltete Terrain ist demgegenüber und ausnahmsweise dort als massgeblich zu betrachten, wo das ge- wachsene nicht mehr feststellbar oder wo es in nicht missbräuchlicher Weise zu einer grossflächigen Veränderung über mehrere Nachbar- grundstücke gekommen ist und die Anpassungen durch einzelne

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Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer nicht rückgängig ge- macht werden können (was beispielsweise im Zusammenhang mit ei- nem Strassenprojekt der Fall sein kann). Bei kleinräumigen Gelände- anpassungen sind Ausnahmen denkbar, wenn die Veränderungen in Gründen liegen, die nicht in der Verantwortung des Grundeigentümers bzw. seines Rechtsvorgängers liegen und wenn diese nicht wiederher- gestellt werden können, ohne dass stossende Ergebnisse resultieren würden (vgl. GVP 2012 Nr. 22; Baudepartement SG, Juristische Mit- teilungen 1999/I/7 und 2008/III/4; BUDE Nr. 84/2024 vom 4. Oktober 2024 Erw. 4.1 mit Hinweis).

4.2 Vorliegend wurden die Niveaupunkte der drei Häuser am 22. März 2017 vom Gemeinde-Geometer (Wälli AG, Arbon) aufge- nommen, indem das effektive Gelände anhand der Strasse aufgenom- men und mit Pfählen abgesteckt wurde. Der entsprechende Plan wurde der Einsprecherin am 23. Oktober 2017 zugstellt (vi act. 17). Die Berechnung des Niveaupunktes wurde vorliegend von einem er- fahrenen Geometerbüro vorgenommen. Aus dem Plan ergibt sich, dass die für die Ermittlung des Niveaupunktes massgeblichen Punkte im Gelände verpflockt und vermessen wurden. Es werden vorliegend keinerlei Anhaltspunkte vorgebracht und solche sind auch nicht er- sichtlich, welche nahelegen würden, dass die Berechnung oder Vermessung nicht korrekt erfolgt wäre. Vorliegend handelt es sich so- dann um eine unüberbaute Fläche, weshalb der tatsächliche Gelände- verlauf als gewachsener Boden im Sinn von Art. 60 BauG angesehen werden kann (grossflächige Veränderungen z.B. durch den Bau der L.___strasse wären nach dem oben Gesagten nicht massgeblich). Folglich wurden die Niveaupunkte vorliegend korrekt ermittelt und die Einreichung eines Vermessungsprotokolls war nicht notwendig (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_245/2012 vom 3. Oktober 2012 Erw. 4).

5. Die Rekurrentin macht in sämtlichen Rekursverfahren eine mangelhafte Erschliessung in Bezug auf die Sichtweiten bei den Hauszufahrten geltend.

5.1 Nach Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes über die Raum- planung (SR 700; abgekürzt RPG) setzt die Erteilung einer Baubewil- ligung voraus, dass das Land erschlossen ist. Insbesondere muss nach Art. 19 Abs. 1 RPG die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt bestehen. Da das Bundesrecht nur allgemeine Grundsätze enthält, ergeben sich die Anforderungen an die Erschliessung im De- tail aus dem kantonalen Recht (vgl. B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 508). Nach Art. 67 Bst. a PBG ist Land strassenmässig dann erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und Wegfahrten verfügt. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu be- trachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und ver- kehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung ge- nügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr,

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Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung) ungehindert benützt werden kann, und – wenn sie über fremdes Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist (vgl. HEER, a.a.O., Rz. 513 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes). Nach Art. 63 Abs. 2 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG) werden Zufahrten be- willigt, wenn weder die Strasse beeinträchtigt noch der Verkehr gefähr- det wird. Weitergehende Konkretisierungen insbesondere hinsichtlich der Dimensionierung von Zu- und Wegfahrten hat das st.gallische Recht nicht getroffen. Soweit dem kantonalen Recht keine besonderen Regeln zu entnehmen sind, darf für die Auslegung und Anwendung von Art. 67 Bst. a PBG auf den Gehalt von Art. 19 Abs. 1 RPG abge- stellt werden (vgl. VerwGE B 2012/216 vom 22. Mai 2013 Erw. 3.1 mit weiteren Hinweisen; BDE Nr. 18/2014 vom 1. April 2014 Erw. 2.1). Art. 19 Abs. 1 RPG will mit dem Erfordernis der ausreichenden Er- schliessung vor allem polizeiwidrige Zustände verhindern (EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, Bern 1981, N. 6 zu Art. 19). Es soll sichergestellt sein, dass keine Bauten entstehen, die wegen fehlender Zufahrten so- wie Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen feuer- und gesund- heitspolizeiliche Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar, RPG 2006, Art. 19 N 12). Die Zufahrt muss die Verkehrssicherheit der übrigen Benützer (Fussgänger, Radfahrer, Motorfahrzeugfahrer, öffentliche Dienste) ge- währleisten sowie den Anforderungen des Natur- und Heimatschut- zes, des Umweltschutzes sowie weiteren wichtigen Anforderungen der Raumplanung (wie haushälterische Bodennutzung) genügen (Urteil des Bundesgerichtes 1P.115/1992 vom 6. Mai 1993 Erw. 4, publ. in ZBl 95/1994 S. 89 und URP 1993 S. 449; A. JOMINI, in: Kommentar zum RPG, Loseblattsammlung, Stand 2010, N 19 zu Art. 19 ff. RPG). Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der beanspruchten Nut- zung des Grundstücks sowie von den massgeblichen (namentlich ört- lichen) Umständen des Einzelfalls ab (BGE 116 Ib 159 Erw. 6b; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 19 N 21). Dies ist grundstücksbezogen und differenziert zu bestimmen (V. MARANTELLI-SONANINI, Erschlies- sung von Bauland, Bern 1997, S. 45). Dabei steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (BGE 121 I 65 Erw. 3a; Urteil des Bundesgerichtes 1P.115/1992 vom 6. Mai 1993

Erw. 4, publ. in ZBl 95/1994 S. 89 und URP 1993 S. 449). Strassen, welche der Erschliessung von Wohngebieten dienen, müssen ein ge- fahrloses Kreuzen von Fahrzeugen ermöglichen und genügend Raum für Fussgänger und Radfahrer freilassen. Nicht unbedingt erforderlich ist jedoch, dass Kreuzungsmanöver zwischen Motorfahrzeugen auf der ganzen Strecke möglich sind. Unter Umständen genügen zweck- mässig angeordnete Kreuzungsstellen (GVP 1988 Nr. 97; HEER, a.a.O., Rz. 508 ff.; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen

5.2 Für die Beurteilung der technischen Anforderungen an eine hin- reichende Zufahrt sind in der Regel die einschlägigen Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) massgebend. Diese gelten als Richtlinien für die technische

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Ausgestaltung einer Strasse bzw. von Anlagen, die dem Verkehr die- nen. Sie bilden ein anerkanntes Hilfsmittel bei der Abklärung der Frage, ob eine Strassenanlage den Anforderungen der Verkehrssi- cherheit genügt. Ihre Anwendung muss indessen vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit standhalten, weshalb sie nicht ungeachtet der konkreten Verhältnisse einem Entscheid zugrunde gelegt werden dürfen (VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 5.3; VerwGE B 2018/69 vom 19. November 2018 Erw. 2.3; GVP 1990 Nr. 99). Die Vorinstanz hat den ihr bei der Anwendung der VSS-Normen zustehen- den Beurteilungsspielraum allerdings insoweit eingeschränkt, als sie in Art. 17 Abs. 1 des Baureglements vom 15. Dezember 1999 vor- schreibt, die freie Sicht auf die Strasse sei bei Garage- und Hofzufahr- ten gemäss SN 640050 bzw. SN 640273 zu gewährleisten. Bei den vorgenannten VSS-Normen handelt es sich deshalb grundsätzlich nicht bloss um Verwaltungsanweisungen, von denen im Einzelfall un- ter Umständen abgewichen werden darf, sondern um öffentlich-recht- liche Bauvorschriften (vgl. VerwGE B 2020/217 vom 29. September 2021 Erw. 7.1 mit Hinweisen). Wie unter Erw. 2 vorstehend ausgeführt, bleibt im Gebiet des Überbauungsplans E.___ grundsätzlich (sub- sidiär) das auf dem BauG basierende Baureglement vom 15. Dezem- ber 1999 anwendbar, obwohl die Politische Gemeinde Z.___ ihre Orts- planung bereits an das PBG angepasst und am 28. September 2021 (vom Bau- und Umweltdepartement am 14. Dezember 2023 geneh- migt) ein neues Baureglement erlassen hat, welches nun nicht mehr direkt auf bestimmte VSS-Normen verweist, sondern Sichtzonen so anzulegen sind, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist (Art. 11 Abs. 1). Folglich sind die geplanten und bewilligten Grundstückszu- fahrten vor diesem Hintergrund zu prüfen.

5.3 Gemäss SN-640273 (1992) beträgt die empfohlene Beobach- tungsdistanz innerorts 2,5 m, wobei der Wert abgesehen von den Aus- nahmen nach Ziff. 9 nicht unterschritten werden sollte (Ziff. 6). Gemäss SN-640050 (1993) ist bei der Anordnung und Gestaltung von Grund- stückszufahrten aus Sicherheitsgründen stets das Aus- und Einfahren in Vorwärtsrichtung anzustreben. Ist dies bei Typ A ausnahmsweise nicht möglich, so ist zur Berücksichtigung der Sichtverhältnisse die Be- obachtungsdistanz gemäss SN-640273 entsprechend zu erhöhen (Ziff. 6). Die minimale Knotensichtweite auf Motorfahrzeuge beträgt gemäss SN-640273 bei einer Zufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h 20 m bis 35 m bzw. bei einer Zufahrtsgeschwindigkeit von 40 km/h 35 m bis 50 m (Ziff. 7, Tab. 1). Auf leichte Zweiräder beträgt sie bei einem Längsgefälle von über 8 % mindestens 75 m bzw. bis zu einem Gefälle von 6 % 55 m (Ziff. 7, Tab. 2). Gemäss den massgebenden bewilligten Plänen vom 9. Dezember 2024 betragen die Sichtweiten gegen Westen beim Haus West 40 m, beim Haus Mitte 49,10 m und beim Haus Ost 59 m. Gegen Osten betragen die Sichtweiten beim Haus West 43,5 m, beim Haus Mitte 34,5 m und beim Haus Ost 29,7 m. Die Beobachtungspunkte werden jeweils mit einer Distanz von 3 m ausgewiesen. Mit Baubewilligung vom 9. Dezember 2024 wurde sodann mittels Auflagen verfügt, dass bei der Garage von Haus West auf dem Grundstück Nr. 002 nur vorwärts auf die Strasse ausgefahren

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werden darf. Zudem ist das Parkieren von Fahrzeugen auf dem nord- westlichen Vorplatz des Hauses West auf Grundstück Nr. 002 durch Setzen eines Steins oder eines Pollers mit einer maximalen Höhe von 60 cm zu unterbinden. Die Garagenvorplätze bei den Häusern West, Mitte und Ost auf den Grundstücken Nr. 001 und Nr. 002 dürfen nicht als Parkplätze benutzt werden. Zudem sind die mit separater Sichtzo- nenverfügung vom 15. Oktober 2024 auf den Grundstücken Nrn. 001, 002 und 003 verfügten Sichtzonen verbindlich und zu beachten (vgl. Vorakten im Verfahren Nr. 25-44, act. 7).

5.4 Die vorerwähnte Sichtzonenverfügung an sich wurde von der Rekurrentin nicht angefochten. Sie macht jedoch insbesondere mit Hinweis auf die verschiedenen Amtsberichte des TBA geltend, die Sichtweiten seien nicht eingehalten und die verfügten Auflagen seien in der Realität nicht umsetzbar. Gemäss dem letzten Amtsbericht des TBA vom 24. März 2025 in Rekurs 3 ist die Sicht gegen Westen mit 40 m – 59 m nun ausreichend. Gegen Osten wäre die Sicht gemäss der neusten VSS-Norm nicht mehr ausreichend, aber das Gefälle und der Umstand, dass linksabbiegende Fahrzeuge sehr unwahrscheinlich seien, könne positiv berücksichtigt werden. Der Beobachtungspunkt von 3 m bei den Häusern West und Mitte sei ebenfalls in Ordnung, da die Vorflächen selbst bei Vorwärtseinfahrten ein Wenden ermöglichen würden. Beim Haus Ost sei dies aber nicht der Fall, weshalb aufgrund möglicher Rückwärtsfahrten der Beobachtungspunkt erhöht werden sollte. Mit Sichtweiten von 40 m bis 59 m gegen Westen sind die Vor- gaben von SN-640273 für Motorfahrzeuge durchgehend eingehalten. Auch gegen Osten liegen die Sichtweiten von 23,6 m bis 43,5 m inner- halb der Bandbreite für Motorfahrzeuge gemäss SN-640273, zumal aufgrund der Steigung von geringen gefahrenen Geschwindigkeiten auszugehen ist und aufgrund der Ausgestaltung der L.___strasse (Sackgasse) wohl kaum bergwärts (gegen Westen) ausgefahren wird. Aufgrund des vorhandenen Gefälles nicht eingehalten sind die Sicht- weiten auf leichte Zweiräder gegen Westen gemäss SN-640273 von 55 m bis 75 m. Aufgrund der Linienführung der L.___strasse mit engen und häufigen Kurven sind die von der Norm geforderten Sichtweiten allerdings von vornherein nicht erreichbar bzw. dies würde die Bebau- barkeit im gesamten Gebiet praktisch vollständig verhindern, weshalb vorliegend nur die Sicht bis zur nächsten Kurve massgebend sein kann. Wie das TBA im Verlauf der drei Rekursverfahren in den diver- sen Amtsberichten festgestellt hat, ist eine Sichtweite von mindestens 40 m gegen Westen auch für Fahrräder ausreichend, da aufgrund der Kurvensituation mit geringen Kurvenausfahrts-Geschwindigkeiten zu rechnen ist und die Sicht nun mit den Korrekturgesuchen sowie der Sichtzonenverfügung auf Grundstück Nr. 003 und den in der Baube- willigung verfügten Auflagen optimiert wurde. Die Ausführungen des fachkundigen TBA sowie der Rekursgegnerin und Vorinstanz sind

nachvollziehbar, wonach damit eine verkehrssichere Erschliessung er- reicht werden kann, zumal Verkehrsteilnehmer ihr Fahrverhalten auf- grund der Strassenverkehrsgesetzgebung ohnehin den Gegebenhei- ten anzupassen haben. Mit den erteilten Korrekturbaubewilligungen

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(Verfahren Nrn. 22-9021 und 25-44) hätte die Vorinstanz sodann dies- bezüglich sinngemäss eine Ausnahmebewilligung (108 PBG) für die Abweichung vom (alten) Baureglement erteilt, zumal gemäss gelten- dem Baureglement nicht mehr explizit auf VSS-Normen verwiesen wird und andernfalls das Gebiet entlang der L.___strasse nicht hätte überbaut werden können, was klarerweise eine Ausnahmesituation darstellen würde. Hinzuweisen ist sodann darauf, dass sowohl gegen Westen (Grundstück Nr. 003) als auch im Osten (Grundstück Nr. 005 der Rekurrentin) angrenzend Ausfahrten bestehen, welche geringere Sichtweiten aufweisen. Vor diesem Hintergrund und aufgrund der kon- kreten örtlichen Verhältnisse sind die Sichtweiten für eine hinrei- chende Erschliessung genügend. Auch die Beobachtungspunkte lie- gen mit 3 m über den von der anwendbaren Norm (SN-640273) ver- langten 2,5 m. Die Vorinstanz hat sodann mit den verfügten Auflagen sichergestellt, dass bei den Häusern Mitte und West jederzeit vorwärts ausgefahren werden kann. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin sind die Auflagen dafür ein taugliches Mittel und können auch jederzeit auf einfache Art und Weise kontrolliert werden, zumal üblicherweise anzu- nehmen ist, dass sich die Baugesuchstellerin an die von ihr akzeptier- ten Auflagen halten und die zuständige Baubehörde diese auch durch- setzen wird (vgl. VerwGE B 2024/150 vom 22. August 2025 Erw. 2.4.3). Auch die bei Haus Ost ausgewiesenen Beobachtungs- punkte von 3 m sind selbst bei gelegentlich vorkommenden Rück- wärtsausfahrten ausreichend, zumal sie über dem Standard-Mass der anwendbaren Norm liegen und die Ausfahrtssituation grosszügig ist. Dazu kommt, dass die Zu- und Wegfahrten wohl ausschliesslich von und gegen Nordosten von und zur Kantonsstrasse erfolgen, und des- halb die Sichtweite nach Osten kaum von Relevanz ist und die Sicht gegen Westen beim Haus Ost mit 60 m auch für Fahrräder aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse ausreichend ist. Eine Auflage, dass beim Haus Ost nur vorwärts auf die L.___strasse ausgefahren werden darf, ist nicht erforderlich, zumal Rückwärtsausfahrten auf Quartierstrassen praxisgemäss üblich und bei genügender Sicht grundsätzlich auch erlaubt sind. Eine weitergehende Erhöhung des Beobachtungspunkts gemäss SN-640273 erweist sich vor diesem Hin- tergrund als nicht notwendig. Aus dem Gesagten folgt, dass entgegen

der Ansicht der Rekurrentin auch die Beobachtungspunkte eingehal- ten sind. Insgesamt erweist sich die Erschliessung auch unter Berück- sichtigung der vorhandenen Sichtweitennachweise als hinreichend und die Rekurse 1-3 erweisen sich diesbezüglich als unbegründet.

6. Die Rekurrentin beantragt in den Rekursen 2 und 3 die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung für das erstinstanzliche Verfah- ren.

6.1 Art. 98 Abs. 2 VRP sieht in Rekursverfahren die Entschädigung ausseramtlicher Kosten vor, soweit sie aufgrund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen. Demgegenüber werden gemäss Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP in erstinstanzlichen und in

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Einspracheverfahren in der Regel keine ausseramtlichen Kosten zu- gesprochen. Die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung wird praxisgemäss dann als gerechtfertigt erachtet, wenn das Verfah- ren willkürlich eröffnet wurde bzw. der angefochtene Entscheid willkür- lich erging oder wenn für die Betroffenen zur Wahrung ihrer Rechte im erstinstanzlichen Verwaltungs- bzw. Einspracheverfahren der Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin unbedingt erforderlich war. Erfor- derlich sind eine gewisse Komplexität der Angelegenheit und beson- dere Umstände, die den Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin ge- radezu bedingen. Bietet ein Fall bzw. eine konkrete Baueingabe bei objektiver Betrachtungsweise für einen durchschnittlich rechtskundi- gen Bürger nicht mehr Schwierigkeiten als viele andere, ähnlich gela- gerte Fälle, besteht deshalb regelmässig kein Entschädigungsan- spruch. Andernfalls müsste in sämtlichen Einspracheverfahren eine ausseramtliche Entschädigung zugesprochen werden, was die ge- setzliche Regelung aus den Angeln heben würde (R. HIRT, Die Rege- lung der Kosten nach St.Gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St.Gallen 2004, S. 155 ff.).

6.2 Bei den die Rekurse 2 und 3 betreffenden Korrekturgesuchen handelt es sich im Wesentlichen um geringfügige Anpassungen zur Verbesserung der Sichtweiten im Zusammenhang mit der Frage der hinreichenden Erschliessung. Dabei handelt es sich weder um beson- ders komplexe Fragen, noch ist ein willkürliches Verhalten der Vor- instanz ersichtlich. Die ausnahmsweise Zusprechung einer ausser- amtlichen Entschädigung für die vorangegangenen Einspracheverfah- ren ist nicht angezeigt, zumal die Rekurrentin auch keine besonderen Umstände vorbringt, welche ein Abweichen von der Regel rechtferti- gen. Einzig der Umstand, dass im Verlauf des Verfahrens ein Korrek- turgesuch eingereicht werden musste bzw. dass die Rekurrentin be- reits im ursprünglichen Verfahren anwaltlich vertreten war, genügt je- denfalls nicht. Die Rekurse erweisen sich diesbezüglich als unbegrün- det.

7. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs 1 teilweise gegen- standslos geworden ist, weil die Rekursgegnerin während des Rekurs- verfahrens mehrere Korrekturgesuche eingereicht hat, mit welchem der Grenzabstand nun eingehalten und die Erschliessung nun hinrei- chend ist. Im Übrigen ist der Rekurs 1 unbegründet und abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Der Rekurs 2 wurde durch das dritte Korrekturgesuch teilweise gegen- standslos. Im Übrigen ist der Rekurs 2 abzuweisen.

Der Rekurs 3 ist gesamthaft unbegründet und deshalb abzuweisen.

8.

8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr für den Rekurs 1 beträgt Fr. 3'000.–

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(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindever- waltung, sGS 821.5). Zu berücksichtigen ist, dass die Rekursgegnerin die teilweise Gegenstandslosigkeit des Rekurses 1 verursacht hat und der Rekurs 1 andernfalls voraussichtlich gutgeheissen worden wäre. Der Rekurs 1 wurde folglich zu Recht erhoben, weshalb die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden sind.

8.2 Der von F.___ am 15. Februar 2018 in Rekurs 1 geleistete Kos- tenvorschuss von Fr. 1’000.– ist zurückzuerstatten.

8.3 Die Entscheidgebühr für den Rekurs 2 beträgt Fr. 1’000.–. Da der Rekurs 2 aufgrund des Korrekturgesuchs zu Recht erhoben wurde und die Gegenstandslosigkeit durch die Rekursgegnerin verursacht wurde, rechtfertigt es sich, der Rekursgegnerin auch diesbezüglich die amtlichen Kosten zu überbinden.

8.4 Die Entscheidgebühr für den Rekurs 3 beträgt Fr. 1’500.–. In diesem Verfahren unterliegt die Rekurrentin vollständig, weshalb sie die Kosten zu tragen hat.

8.5 Der von der ME ADVOCAT AG, Herisau, am 16. Januar 2025 in Rekurs 3 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen und im darüber hinausgehenden Betrag (Fr. 300.–) zurückzuerstatten.

9. Die Rekurrentin und die Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Er- satz der ausseramtlichen Kosten.

9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

9.2 Die Rekurse 1 und 2 wären ohne Einreichung eines Korrekturgesuchs voraussichtlich gutgeheissen worden bzw. die Gegenstandslosigkeit der Rekurse wurde durch die Rekursgegngerin verursacht, weshalb sie in diesen Verfahren kostenpflichtig wird. Da die Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwie- rigkeiten boten, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi- gung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausser- amtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) für den Rekurs 1 ermessensweise auf Fr. 3'250.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) und für den Rekurs 2 ermessensweise auf Fr. 1’500.– (zuzüglich Mehr- wertsteuer) festzulegen; sie ist jeweils von der Rekursgegnerin zu be- zahlen.

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9.3 Die Rekursgegnerin obsiegt in Rekurs 3. Da das Verfahren zu- dem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) für den Rekurs 3 ermessensweise auf 2’000.– festzulegen; sie ist von der Rekurrentin zu bezahlen.

9.4 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen in den Rekursen 1 und 2 unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine aus- seramtliche Entschädigung. Ihre Begehren sind deshalb abzuweisen.

9.5 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen in Rekurs 3 unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä- digung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.