BUDE 2025 Nr. 034

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil- ligungsentscheid erging am 12. August 2024. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie ge- mäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmun- gen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mit- teilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Üb- rigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bau- reglement zur Anwendung.

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3. Die Rekurrenten machen geltend, dass das Baugesuch unvollständig sei, da ihre Unterschrift als Grundeigentümer auf dem Baugesuchsfor- mular fehle. Die Vorinstanz hätte das Baugesuch des Rekursgegners nicht behandeln dürfen.

3.1 Der Rekursgegner wendet ein, vom Bauvorhaben sei kein frem- des Grundeigentum betroffen. Er habe auf seinem Eigentum gebaut. Deshalb sei das Einholen der Zustimmung der Rekurrenten nicht er- forderlich gewesen.

3.2 Das Baugesuch ist ein, an die zuständige Behörde gerichteter, Antrag, das in den Baugesuchsunterlagen umschriebene Bauprojekt zu prüfen. Nach ständiger Rechtsprechung ist es allein der Bauge- suchsteller, der mit seiner Eingabe den Umfang eines Baugesuchs be- stimmt (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2012/IV/6; GVP 1998 Nr. 9 mit Hinweisen; BDE Nr. 50/2016 vom 24. Oktober 2016 Erw. 2.2 mit Hinweisen und Nr. 57/2018 vom 28. November 2018 Erw. 2.1 f.).

3.3 Das kantonale Recht schreibt im unmittelbar anwendbaren Art. 137 PBG i.V.m. Art. 21 Abs. 1 Satz 3 PBV vor, dass das Bauge- such von der Bauherrschaft und den Grundeigentümern unterzeichnet werden muss. Gemäss Art. 25 Abs. 4 des Baureglements der Stadt Z.___ vom 1. Oktober 2016 (abgekürzt BauR) muss das Baugesuch ebenfalls sowohl vom Bauherrn als auch von der Grundeigentümerin bzw. vom Grundeigentümer unterzeichnet werden. Art. 25 Abs. 4 BauR und Art. 21 Abs. 3 PBV sehen vor, dass unvollständige Gesuche innert angesetzter Frist nachzubessern sind, andernfalls darf die Bewilligungsbehörde auf das Gesuch nicht eintreten. Bereits nach der früheren Auffassung des Bau- und Umweltdepartementes bedurfte ein Baugesuch, welches das Grundeigentum eines Dritten, und nicht dessen der Bauherrschaft tangierte, der Zustimmung der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers, wenn – was die Regel war – das kommunale Baureglement eine Unterzeichnung des Baugesuchs durch die Grundeigentümerin bzw. den Grundeigentümer verlangte (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2013/I/4). Diese Rechtsprechung beansprucht weiterhin Geltung, zumal das Erfordernis der Zustimmung der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers zum Baugesuch nun sogar in Art. 21 Abs. 3 PBV ausdrücklich vorgesehen ist.

3.4 Bei der Vorschrift in Art. 21 Abs. 1 Satz 3 PBV sowie allgemein bei kommunalen Vorschriften wie Art. 25 Abs. 4 BauR kann es sich nicht um absolut zu erfüllende Gültigkeitsvoraussetzungen handeln. Es sind vielmehr Ordnungsvorschriften mit dem Zweck, die Grundei- gentümerin bzw. den Grundeigentümer vor unzulässigen – gegen sei- nen Willen eingereichten – Baugesuchen auf seinem Grundstück zu schützen, ohne dass er sich dagegen zivilrechtlich wehren muss. Der Nutzen dieser Ordnungsvorschrift liegt insbesondere darin, dass die

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Baubehörden nach Möglichkeit nicht wider besseren Wissens zu ei- nem Verfahren Hand bieten sollten, welches geeignet ist, Eigentums- rechte Dritter offensichtlich zu verletzen. Die Baubehörden haben sich dabei auf die Prüfung der Frage zu beschränken, ob das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzt. Es ist nicht Sache der Baubehörden, die Eigentumsverhältnisse – gleich wie der Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig aufzuklären. Im Zweifel ist die Zulässig- keit des Baugesuchs zu bejahen. Es ist darauf einzutreten, wenn glaubhaft gemacht werden kann, dass die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer dem Baugesuch zugestimmt hat. Überdies soll der Baubehörde erspart werden, Bauvorhaben einer häufig zeitrau- benden Überprüfung zu unterziehen, wenn deren Verwirklichung von vornherein am Widerstand der Verfügungsberechtigten scheitert. Die Baubehörde ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtli- chen Verhältnisse verpflichtet (VerwGE B 2021/59 und 66 vom 20. Ja- nuar 2022 Erw. 4.1 mit weiteren Hinweisen).

3.5 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist es ebenfalls zulässig, im kantonalen Recht vorzusehen, dass auf Baugesuche ohne Mitunterzeichnung der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers nicht eingetreten werden darf. Liegt keine Zustimmung der Grundeigentümer zum Bauvorhaben vor, ist die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich nicht gegeben. Unter diesen Umständen darf die Baubehörde das Baugesuch nicht an Hand nehmen und materiell behandeln (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_116/2013 vom 11. Oktober 2013 Erw. 5.2 f.).

3.6 Um beurteilen zu können, ob das Baugesuch der Zustimmung der Rekurrenten als Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 bedarf, ist zunächst zu prüfen, ob das Grundstück durch die Errichtung des Sicht- schutzes betroffen ist. Vorliegend ist die Erstellung und Verankerung eines Sichtschutzes auf der Garage (Vers.-Nr. 002) strittig. Das Dach der Garage ist Teil der Terrasse, die der Rekursgegner nutzt. Die Ga- rage befindet sich auf dem Grundstück Nr. 001. Die Rekurrenten sind damit als Eigentümer des Grundstücks durch das Bauvorhaben in ih- ren Eigentumsrechten betroffen (zum Begriff des Grundeigentums: BGE 103 II 96 Erw. 3). Soweit der Rekursgegner argumentiert, wo- nach die Betonplatte des Terrassenbodens von seinem Grundstück Nr. 003 durchgehend auf das Grundstück Nr. 001 verlaufe und daher in seinem Eigentum stehe, er mithin nicht auf fremdem Boden baue, ist dies vorliegend unbeachtlich. Er versucht damit, mit sachenrechtli- chen Überlegungen die Eigentumsrechte der Rekurrenten als Grund- eigentümer auszuhebeln. Vertiefte zivilrechtliche bzw. sachenrechtli- che Fragestellungen sind indes nicht im Verwaltungsverfahren zu prü- fen (siehe nachstehend Erw. 4.3). Massgeblich ist vorliegend, dass der Sichtschutz auch innerhalb des Grundstücks der Rekurrenten er- stellt wurde. Folglich wäre die Zustimmung der Rekurrenten zum Bau- gesuch nach Art. 137 PBG i.V.m. Art. 21 Abs. 1 PBV erforderlich. Vor- liegend ist das Baugesuchsformular jedoch unbestrittenermassen nur vom Rekursgegner als Baugesuchsteller unterzeichnet. Die Rekurren- ten haben keine Zustimmung zum rekursgegnerischen Bauvorhaben

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erteilt. Vielmehr haben die Rekurrenten Einsprache gegen das Bau- vorhaben des Rekursgegners erhoben. Darüber hinaus haben sie ge- genüber der Vorinstanz zum Ausdruck gebracht, dass sie dem Bau- vorhaben ablehnend gegenüberstehen. Es war deshalb auch für die Vorinstanz offenkundig, dass das Bauvorhaben geeignet ist, Eigen- tumsrechte Dritter bzw. der Rekurrenten zu verletzen. Somit liegt eine Verletzung von Art. 137 PBG i.V.m. Art. 21 Abs. 1 PBV vor. Auf die Frage, ob sich aus dem Grunddienstbarkeitsvertrag eine Zustimmung ableiten lässt, ist nachfolgend einzugehen.

4. Die Rekurrenten monieren, auch der bestehende Grunddienstbar- keitsvertrag enthalte keine Zustimmung zum Baugesuch des Rekurs- gegners.

4.1 Nach Art. 730 Abs. 1 des eidgenössischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB) kann ein Grundstück zum Vorteil eines an- deren Grundstücks in der Weise belastet werden, dass sein Eigentü- mer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grund- stücks gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.

4.2 Zwischen dem Rekursgegner und dem vormaligen Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 wurde im Jahr 2005 ein Grunddienstbarkeits- vertrag abgeschlossen. Der Vertrag sieht ein Benützungsrecht am Dach der Garage (Vers.-Nr. 002) durch den Eigentümer bzw. die Ei- gentümerin von Grundstück Nr. 003 vor. Im Vertrag wird festgehalten, dass der Unterhalt und allfällige, durch den berechtigten Grundeigen- tümer entstandene Schäden am Garagendach zulasten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr. 003 gehen. Die Vorinstanz hat ba- sierend auf dieser Vereinbarung eine Zustimmung zum Bauvorhaben des Rekursgegners seitens der Rekurrenten angenommen und zur Auslegung auf den Zivilrechtsweg verwiesen.

4.3 Die Einräumung eines Benützungsrechts bzw. einer Grund- dienstbarkeit ist zivilrechtlicher Natur, weshalb diesbezügliche Rechts- streitigkeiten grundsätzlich vom Zivilgericht zu entscheiden sind. Die vorfrageweise Prüfung zivilrechtlicher Fragen durch Verwaltungsbe- hörden ist grundsätzlich zulässig, auch wenn sich diese dabei in Zu- rückhaltung zu üben haben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Ver- trags durch eine Verwaltungsbehörde wird gemeinhin nur als zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein un- zweifelhaftes Resultat ergibt (Urteil des Bundesgerichtes 1C_237/2010 vom 30. August 2010 Erw. 2.4.2).

4.4 Die Rekurrenten stellen nicht in Abrede, dass detaillierte Rechte und Pflichten aus dem privatrechtlichen Vertrag grundsätzlich im Zivil- verfahren zu klären sind. Sie machen jedoch geltend, dass bereits aus dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags – insbesondere dem Begriff «Benützungsrecht» – unmissverständlich hervorgehe, dass lediglich

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die Nutzung des Garagendachs gestattet sei, nicht jedoch die Errich- tung fester Bauten. Dieser Argumentation ist zuzustimmen. Der Re- kursgegner verfügt als Eigentümer des Grundstücks Nr. 003 ein Be- nützungsrecht am Garagendach (Vers.-Nr. 002). Zudem ist er für den Unterhalt verantwortlich und allfällige durch ihn entstandene Schäden am Garagendach gehen zu seinen Lasten. Aus diesem Vertragsinhalt lässt sich klarerweise nicht schliessen, dass der Rekursgegner be- rechtigt ist, bauliche Massnahmen am Garagendach zu realisieren und entsprechende Baugesuche ohne Zustimmung der jeweiligen Grund- eigentümer einzureichen. Unzweifelhaft stellt die Erstellung des Sicht- schutzes eine Überschreitung des vertraglich eingeräumten Benüt- zungsrechts dar. Es geht nicht an, dass die Vorinstanz aufgrund des Grunddienstbarkeitsvertrags eine Zustimmung annimmt, aber hierzu ausführt, ob die baulichen Massnahmen dem Inhalt des Vertrags wi- dersprechen, dürfe und könne nicht durch sie geklärt und entschieden werden. Wenn die Vorinstanz aus dem Dienstbarkeitsvertrag eine Zu- stimmung ableitet, hätte sie dessen Inhalt im Baubewilligungsverfah- ren auslegen müssen. Wenn die Vorinstanz aber davon ausgeht, dass sie den Grunddienstbarkeit inhaltlich nicht auslegen dürfe bzw. könne, hätte sie keine Zustimmung annehmen dürfen, sondern den Rekurs- gegner – ohne eine Zustimmung zu bejahen – in dieser Hinsicht auf den Zivilrechtsweg verweisen müssen. Mit der vorliegenden Vorge- hensweise verlangt die Vorinstanz von den Rekurrenten, dass sie ge- gen die von der Vorinstanz angenommene Zustimmung zivilrechtlich vorgehen müssen, um ihr Grundeigentum vor Eingriffen zu schützen. Aus dem Gesagten ergibt sich somit, dass die Vorinstanz keine Zu- stimmung zum Baugesuch aus dem Grunddienstbarkeitsvertrag hätte herleiten dürfen.

5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz mangels Un- terschrift bzw. Zustimmung der Rekurrenten und fehlender Berechti- gung aufgrund des Grunddienstbarkeitsvertrags nicht auf das Bauge- such des Rekursgegners hätte eintreten dürfen. Der Rekurs erweist sich somit als begründet und ist gutzuheissen. Die angefochtene Bau- bewilligung sowie der Einspracheentscheid sind aufzuheben. Da der Rekurs gutzuheissen ist, erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen ein- zugehen.

6.

6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die amtlichen Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise ab- gewiesen werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerich- tes unterscheiden sich Bauprozesse, an denen Bauwillige und Ein- sprechende mit einem direkten Interesse am Prozessausgang teilneh- men, grundsätzlich nicht von den Verfahren vor Zivilgerichten. Die Pro- zesskosten werden deshalb in diesen Fällen jeweils in der Regel nicht dem Gemeinwesen, sondern den beteiligten Privaten auferlegt (VerwGE vom 16. November 1998 i.S. E.D.). Indessen ist zu beach- ten, dass das Erfolgsprinzip in gewissen, vom Gesetz ausdrücklich ge- regelten Fällen durch das Verursacherprinzip durchbrochen wird

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(VerwGE vom 17. August 1999 i.S. H.S.). So gehen unter anderem Kosten, die ein Verfahrensbeteiligter durch Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften verursacht hat, unabhängig vom Prozessaus- gang nach Art. 95 Abs. 2 VRP zu dessen Lasten (BUDE Nr. 3/2024 vom 19. Januar 2024 Erw. 6.1).

6.2 Vorliegend hat die Vorinstanz trotz offensichtlich fehlender Bau- berechtigung das Baugesuch des Rekursgegners behandelt. Dies stellt eine Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften im Sinn von Art. 95 Abs. 2 VRP dar. Daher ist es angezeigt, die amtlichen Kosten nach dem Verursacherprinzip der Politischen Gemeinde aufzuerlegen und nicht der unterliegenden Partei. Wie es in solchen Fällen der Pra- xis des Bau- und Umweltdepartementes entspricht (BDE Nr. 56/2021 vom 10. September 2021 Erw. 7.1; BDE Nr. 55/2019 vom 23. Septem- ber 2019 Erw. 6.1 mit Hinweisen), ist auf deren Erhebung nicht zu ver- zichten. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5).

6.3 Der von den Rekurrenten am 9. September 2024 geleistete Kos- tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.

7. Rekurrenten und Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; abgekürzt ZPO) finden sachgemäss An- wendung (Art. 98ter VRP). Nach dem Wortlaut von Art. 98bis i.V.m. Art. 8 Abs. 1 VRP trifft das Gemeinwesen in Anfechtungsverfahren (Rekurs- und Beschwerdeverfahren) keine Pflicht zum Ersatz ausser- amtlicher Kosten. Die Rechtsprechung hat diese Lücke im Gesetz als nicht vom Gesetzgeber gewollt betrachtet und das Gemeinwesen ge- gebenenfalls ebenfalls als ersatzpflichtig erachtet, sowohl als erstin- stanzlich verfügende als auch als Rechtsmittelinstanz (A. LINDER, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die N 19).

7.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf insgesamt Fr. 2'750.– festzulegen. Nach dem Verursacherprinzip ist

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die ausseramtliche Entschädigung nicht dem Rekursgegner, sondern der Politischen Gemeinde aufzuerlegen. In der Regel werden im Re- kursverfahren zulasten der Gemeinde zwar keine ausseramtlichen Kosten zugesprochen. Eine Abweichung des Regelfalls rechtfertigt sich vorliegend dadurch, dass die Rekurrenten aufgrund eines schwe- ren Verfahrensfehlers der Baubehörde gezwungen waren, Rekurs zu erheben. Es wäre unbillig, die Kosten ohne Berücksichtigung des schweren Verfahrensfehlers dem Rekursgegner aufzuerlegen. Somit rechtfertigt sich vorliegend die ausnahmsweise Auferlegung der aus- seramtlichen Kosten zu Lasten der Politischen Gemeinde.

Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer ge- stellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet.

7.3 Der Rekursgegner unterliegt zwar mit seinen Anträgen. Auf- grund des von der Vorinstanz zu verantwortenden Verfahrensmangels ist aber ein Abweichen vom Erfolgsprinzip angezeigt (Art. 95 Abs. 2 VRP). Die Politische Gemeinde Z.___ hat auch den Rekursgegner ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'750.– zu entschädigen.

Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer ge- stellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet.