BUDE 2025 Nr. 066

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt.

1.3 Die Vorinstanz bestreitet, dass die Rekurrentin wegen der Sis- tierung des Baugesuchs einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil erleide, weshalb sie nicht rekurslegitimiert sei.

1.3.1 Die Sistierung gemäss Art. 45 Abs. 1 PBG stellt einen verfah- rensleitenden Zwischenentscheid dar, der dem betroffenen Bauge- suchsteller mitzuteilen ist (B. DEILLON, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, Art. 45 N 4). Selbständig eröffnete Zwischenentscheide können nur unter eingeschränkten Voraussetzungen angefochten werden (VerwGE B 2024/57 vom 23. Dezember 2024, Erw. 1.3.1). Das VRP sieht in einzelnen Bestimmungen die Anfechtung gewisser Zwischenentscheide vor (so unter anderem Art. 7bis Abs. 3, Art. 59 Abs. 2, Art. 59bis Abs. 3, Art. 60 VRP). Ohne eine entsprechende ge- setzliche Bestimmung ist die Anfechtung von Zwischenentscheiden analog der bundesrechtlichen Regelung dann zulässig, wenn solche Entscheide einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken (VerwGE B 2019/280 vom 19. März 2020, Erw. 3.2 mit weiteren Hin- weisen). Von einem solchen Nachteil wird gesprochen, wenn er auch durch ein nachfolgendes günstiges Urteil nicht oder nicht mehr voll- ständig behoben werden kann. Dabei muss nicht feststehen, dass der Nachteil eintritt, allein die blosse Möglichkeit genügt (F. UHLMANN, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler [Hrsg.], Basler Kommentar Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, Art. 93 N 3).

1.3.2 Die Vorinstanz hat das Baugesuch der Rekurrentin im Sinn von Art. 45 Abs. 1 PBG für die Geltungsdauer der Planungszone sistiert. Eine Planungszone gilt während längstens drei Jahren und kann da- rüber hinaus um zwei Jahre verlängert werden, wenn Rechtsmittel hängig sind oder andere triftige Gründe vorliegen (Art. 42 Abs. 3 PBG).

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 66/2025), Seite 5/9

Das Baugesuch der Rekurrentin könnte somit bis zu fünf Jahre sistiert werden. Ob die Dauer der Sistierung für sich allein gesehen einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil darstellt, kann vorliegend offen bleiben, da mit der Sistierung grundsätzlich verhindert werden soll, dass das vorliegende Baugesuch bewilligt werden kann bzw. muss; während nach dem aktuellen Recht für das Baugrundstück keine er- höhten gestalterischen Vorschriften gelten, soll neu eine Überbauung nur noch möglich sein, wenn sie einem noch zu erlassenen Einord- nungsgebot entspricht. Nach Meinung der Baubehörde erfüllt die nachgesuchte Überbauung die geplanten erhöhten gestalterischen Anforderungen gemäss künftigem Recht jedoch nicht, womit sie dann nicht mehr bewilligungsfähig wäre. Damit droht der Rekurrentin mit der Sistierung bis zum In-Kraft-Treten des neuen Rechts offensichtlich ein nicht wiedergutzumachender Nachteil.

1.3.3 Nach dem Gesagten ist die Rekursberechtigung der Rekurrentin gegen die Sistierungsverfügung vom 1. Mai 2025 zu bejahen. Auf den Rekurs ist somit einzutreten.

2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Die erstinstanzliche Sistierungsverfügung erging am 1. Mai 2025. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Best- immungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen wei- terhin das BauG und das entsprechende Baureglement zur Anwen- dung.

3. Die Rekurrentin bestreitet die Anwendbarkeit der Planungszone auf ihr Baugesuch, da diese mehr als fünf Monate nach der Bekanntmachung des Baugesuchs erlassen worden sei.

3.1 Die Planungszone ist eine im Bundesrecht (Art. 27 des Bundes- gesetzes über die Raumplanung; SR 700; abgekürzt RPG) vorgese- hene vorsorgliche Massnahme, die dazu dient, die Planungs- und Ent- scheidungsfreiheit der planenden Behörde zu sichern. Soll in einem bestimmten Gebiet die Nutzungsordnung geändert oder ergänzt wer- den, kann die Planungszone verhindern, dass die beabsichtigten oder erst in Entstehung betroffenen künftigen Planfestsetzungen durch Bauvorhaben beeinträchtigt oder verunmöglicht werden. Als Siche- rungsmassnahme soll die Planungszone diejenigen Bauvorhaben ver- hindern, welche die behördliche Planungsabsicht beeinträchtigen oder negativ präjudizieren könnten (DEILLON, a.a.O., Art. 42 N 1).

3.2 Ob und wieweit eine Planungszone die Behandlung bereits hän- giger Baugesuche hemmen kann, hängt zunächst vom kantonalen Recht ab (A.RUCH, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 66/2025), Seite 6/9

Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 27 N 57). Im Kanton St. Gallen sieht Art. 45 Abs. 1 PBG vor, dass die Baubehörde hängige Baugesuche für die Geltungsdauer der Pla- nungszone sistiert, wenn das Bauvorhaben dem Zweck der Planungs- zone widerspricht. Sodann ist in Art. 45 Abs. 2 PBG eine beschränkte Rückwirkung vorgesehen, indem eine Planungszone innert drei Mona- ten seit der Bekanntmachung des Baugesuchs zu bezeichnen ist. Spä- ter errichtete Planungszonen entfalten auf das Baugesuch keine Wir- kung. Als hängig im Sinn von Art. 45 PBG gelten demnach nur Bauge- suche, die innerhalb dieser Dreimonatsfrist vor Bezeichnung der Pla- nungszone öffentlich bekannt gemacht worden sind. Sämtliche vor diesem Zeitraum bekannt gemachten Baugesuche sind den Wirkun- gen der Planungszone entzogen. Selbst wenn das fragliche Bauge- such den beabsichtigten Planungszweck verhindern oder erschweren würde, ist das Baubewilligungsverfahren fortzusetzen und innerhalb der gesetzlichen Ordnungsfristen abzuschliessen (DEILLON, a.a.O., Art. 45 N 7).

3.3 Das Baugesuch vom 18. September 2024 ist vom 23. Novem- ber 2024 bis 6. Dezember 2024 öffentlich aufgelegen und somit mehr als drei Monate vor Bezeichnung der Planungszone bekanntgemacht worden; dies unabhängig davon, ob die Planungszone am 28. April 2025 oder erst am 5. Mai 2025 publiziert worden ist. Aus dem Gesuch- formular G1 geht hervor, dass die Überbauung mit einer «Wärme- pumpe Wasser» beheizt werden soll. Den weiterführenden Formula- ren K2, K2A und K2B kann zudem entnommen werden, dass dafür voraussichtlich eine Grundwasserabsenkung erforderlich und ein Fil- terbrunnen geplant ist, Bohrungen, Baugrubenumschliessungen oder spezielle Fundationen nötig sind, das Unterschoss für die Parkierung unter dem mittleren Grundwasserspiegel zu liegen kommen soll sowie für die Wasserrückgabe Versickerungsbrunnen geplant sind. Die Vor- instanz hat diese Angaben denn auch als vollständig erachtet und das Gesuch nicht etwa in Anwendung von Art. 21 Abs. 3 Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) zur Ergän- zung zurückgewiesen, sondern entsprechend aufgelegt und am 15. November 2024 der für die Erteilung der dafür nötigen Wasser- rechtskonzession zuständigen kantonalen Stelle zur Weiterbearbei- tung weitergeschickt. Damit waren die für das zu beurteilende Baugesuch wesentlichen Unterlagen von Anfang an vollständig vorhanden und bekannt gemacht. Demgegenüber bezieht sich die dreissigtägige Auflagefrist nach 16 Abs. 1 des Gesetzes über die Ge- wässernutzung (sGS 751.1; abgekürzt GNG) vom 6. Februar bis 7. März 2025 einzig auf die Wasserrechtsrechtskonzession nach Art. 13 GNG, die zwar für das vorliegende Bauvorhaben nötig ist, aber die Dreimonatsfrist gemäss Art. 45 Abs. 2 PBG nicht neu auslöst. Es findet sich denn auch keine Bestimmung, die besagen würde, dass die Wasserrechtskonzession bei Auflage des Baugesuchs bereits vorzuliegen hätte.

3.4 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz die Planungszone vom 28. April 2025 für zukünftige Gebiete mit Einordungsgebot erst nach

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 66/2025), Seite 7/9

Ablauf der Dreimonatsfrist nach Art. 45 Abs. 2 PBG erlassen, weshalb die Planungszone für das Baugesuch der Rekurrentin keine Wirkung entfaltet. Mithin gibt es auch keinen Grund, das hängige Baugesuch nach Art. 45 Abs. 1 PBG zu sistieren.

4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz das Baugesuch Nr. 005 vom 18. September 2024 betreffend Abbruch und Überbauung B.___, Neubau vier Mehrfamilienhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage grundlos bzw. zu Unrecht sistiert hat, weshalb die Sistierungsverfü- gung vom 1. Mai 2025 aufzuheben ist. Der Rekurs erweist sich dem- zufolge als begründet, weshalb er gutzuheissen ist.

5.

5.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wären die amtlichen Kosten der Politischen Gemeinde Z.___ aufzuerlegen. Auf deren Erhebung ist jedoch zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP).

5.2 Der von der Rekurrentin am 16. Mai 2025 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.

6. Die Rekurrentin und die Vorinstanz stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

6.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

6.2 Die Rekurrentin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Bei- zug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich An- spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in An- wendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– fest- zulegen; sie ist von der Politischen Gemeinde Z.___ zu bezahlen. Ein begründeter Antrag auf einen Mehrwertsteuerzuschlag liegt nicht vor, weshalb nicht darüber zu befinden ist.

6.3 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegesetz, Lachen/St.Gallen 2004,

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 66/2025), Seite 8/9

S. 176). Da sie mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie vorliegend ohne- hin keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Be- gehren ist daher abzuweisen.