BUDE 2026 Nr. 023

A. a) In der Region Y.___ liegt die Politische Gemeinde Z.___. Die heutige Gemeinde Z.___ besteht seit dem 1. Januar 2023 und entstand aus dem Zusammenschluss der Politischen Gemeinden X.___, Z.___ und W.___. Die damalige Politische Gemeinde Z.___ entstand am 1. Januar 2009 wiederum durch Fusion der damaligen Politischen Gemeinden V.___, U.___ und T.___. Zur besseren Unterscheidung wird im Folgenden die Politische Gemeinde Z.___ bis zur Fusion vom 1. Januar 2023 als «Alt-Z.___» und ab diesem Zeitpunkt als «Neu-Z.___» bezeichnet.

b) A.___, Uster, ist Eigentümerin des fast 3'500 m2 grossen Grund- stücks Nr. 001, Grundbuch Z.___, im Weiler B.___ des Dorfes W.___. Der Weiler liegt auf der Passhöhe der B.___strasse (Kantonsstrasse), welche das an der Thur gelegene Städtchen C.___ und die im Z.___ liegende Ortschaft V.___ verbindet. Das unbebaute Grundstück Nr. 001 ist gemäss geltendem Zonenplan der Politischen Gemeinde W.___ vom 12. November 1984 der Kernzone für zweigeschossige Bauten (K2) zugewiesen und stösst im südwestlichen Bereich an die D.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) an. Nördlich des Grund- stücks befindet sich eine Landwirtschaftszone, Östlich und südlich stösst das Grundstück an die weitgehend überbaute K2 an. Westlich des Grundstücks befindet sich sodann übriges Gemeindegebiet (üG).

B. a) Die Überarbeitung der Rahmennutzungsplanung, bestehend aus Zonenplan und Baureglement, wurde bereits vor der Fusion von Neu-Z.___ in den drei bis dahin eingenständigen Politischen Gemeinden werden gemäss kantonalem Richtplan dem Raumtyp «Kultur- und Agrarlandschaft» zugeordnet. Zudem handelt es bei allen drei Gemeinden um sog. «Auszonungs-gemeinden», welche ihre Bauzonen verkleinern müssen.

b) Am 31. Mai 2021 erliess der Gemeinderat W.___ im Hinblick auf die Überarbeitung des Rahmennutzungsplans eine Planungszone nach Art. 42 ff. PBG über das gesamte Baugebiet gemäss rechtsgülti- gem Zonenplan der Politischen Gemeinde W.___. Die Planungszone wurde aufgrund eines unter anderem von A.___ angestrebten Rekurs- verfahrens auf die gesamte Wohn- und Mischzonen eingeschränkt (BUDE Nr. 7/2022 vom 1. Februar 2022)

C. a) Der Gemeinderat W.___ unterstellte den revidierten Richtplan sowie den Rahmennutzungsplan, bestehend aus Zonenplan und Bau- reglement, vom 9. Mai bis 7. Juni 2022 der öffentlichen Mitwirkung.

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2026), Seite 2/7

b) Mit Beschluss vom 15. August 2022 erliess der Gemeinderat W.___ den revidierten Rahmennutzungsplan. Der revidierte Zonen- plan sah die Auszonung des gesamten Grundstücks Nr. 001 vor. Neu sollte das Grundstück der Landwirtschaftszone zugewiesen werden.

c) Der revidierte Rahmennutzungsplan lag vom 1. bis 30. Septem- ber 2022 öffentlich auf. Innert der Auflagefrist erhob A.___ mit Schrei- ben vom 29. September 2022 Einsprache und beantragte sinnge- mäss, die geplante Auszonung voll zu entschädigen und die erfolgte Auszahlung im Grundbuch anzumerken.

d) Mit Beschluss vom 16. Dezember 2022 wies der Gemeinderat W.___ die Einsprache ab, soweit darauf eingetreten werden konnte. Der Gemeinderat erwog, dass vorliegend nur die aufgelegten Pla- nungsinstrumente zu beurteilen seien, nicht jedoch die daraus mög- licherweise resultierenden finanziellen Folgen. Soweit die Einspreche- rin aufgrund der geplanten Auszonung eine Entschädigung beantrage, sei hierauf nicht einzutreten. Darüber hinaus trat der Gemeinderat auf die Einsprache ein und beurteilte die geplante Aus- zonung als rechtmässig. Nach Absicht und Zielsetzung der Gemeinde sei die Siedlungsentwicklung auf die Ortsteile W.___ Dorf sowie R.___ zu konzentrieren. In den Aussenfraktionen Q.___, P.___, B.___ und O.___ seien keine Erweiterungen der Bauzonen vorgese- hen, vielmehr sollten in sämtlichen Fraktionen die Auszonungen von unbebauten, nicht baureifen oder nicht für Siedlungszwecke geeigne- ten Bauzonen am Siedlungsrand geprüft werden. Das Grundstück Nr. 001 entspreche diesen Kriterien. Es liege am äussersten westli- chen Siedlungsrand des Weilers B.___. Damit das Grundstück mehr- fach parzelliert werden könnte, müsste ab der D.___strasse eine klas- sierte Erschliessung einschliesslich Wendeplatz neu erstellt werden. Daher könne das Grundstück zumindest zum jetzigen Zeitpunkt nicht als ausreichend erschlossen betrachtet werden.

e) Per 1. Januar 2023 fusionierten die Gemeinden zur neuen Ge- meinde Neu-Z.___.

f) Der Rahmennutzungsplan wurde vom 3. April bis 15. Mai 2023 in der Politischen Gemeinde Neu-Z.___ dem fakultativen Referendum unterstellt. Das Referendum wurde nicht ergriffen.

g) Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) nahm mit Verfügung vom 20. Dezember 2024 den Richtplan im Sinn der Erwägungen zur Kenntnis. Mit Verfügung gleichen Datums genehmigte das AREG sodann den Zonenplan und das Baureglement und nahm dabei im Sinn der Erwägungen zahlreiche Anpassungen vor. Unter anderem wurde der Klarstellung halber festgehalten, dass die genehmigten sowie zur Kenntnis genommenen Planungs- instrumente nicht mehr für die zwischenzeitlich aufgelöste Politische Gemeinde W.___ gälten, sondern lediglich für den Grundbuchkreis W.___ der per 1. Januar 2023 fusionierten Gemeinde Neu-Z.___.

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2026), Seite 3/7

h) Der Gemeinderat eröffnete den Einspracheentscheid vom 16. Dezember 2022 sowie die Genehmigungsverfügung vom 20. Dezember 2024 als Gesamtentscheid mit Schreiben vom 24. Januar 2025.

D. Gegen diesen Gesamtentscheid erhob A.___ mit Schreiben vom 7. Februar 2025 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Es wird folgender Antrag gestellt:

Es sei die Aussage, das «Grundstück Nr. 001 ist mangels genügender Erschliessung nicht baureif» als nicht zutreffend abzuweisen. Die Aussage ist zudem falsch.

Zur Begründung wird sinngemäss vorgebracht, dass eine Auszonung eine materielle Enteignung darstelle und die Gemeinde daher zur Ent- schädigung verpflichtet sei. Ob ein damaliges Grundstück die erforder- liche Erschliessung aufwies, sei für die Frage der Entschädigung nicht von Relevanz. Zudem verkenne die Vorinstanz, dass die klassischen Einfamilienhausüberbauungen samt Abparzellierung ohnehin nicht mehr dem heute geforderten haushälterischen Umgang mit dem Bo- den entsprächen. Das Grundstück benötige keine weitere Feiner- schliessung, wenn es im Sinn einer nachhaltigen Entwicklung bei- spielsweise mit Eigentumswohnungen oder Reiheneinfamilienhäusern mit gemeinsamer, direkt ab der D.___strasse erschlossene Tiefgarage überbaut werde. Entsprechend sei die vorinstanzliche Feststellung, das Grundstück Nr. 001 sei nicht erschlossen und somit nicht baureif, falsch.

E. a) Mit Vernehmlassung vom 20. Mai 2025 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge- macht, dass die aufgeworfene Frage der Entschädigungspflicht nicht Gegenstand des vorliegend zu beurteilenden Planerlasses sei. In ma- terieller Hinsicht sei festzuhalten, dass die Auszonung selbst ungeach- tet der Erschliessungssituation angezeigt und gerechtfertigt sei.

b) Mit Vernehmlassung vom 29. August 2025 führt das AREG zu- sammengefasst aus, dass das Grundstück Nr. 001 aufgrund der feh- lenden Bebauung und Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr, der Lage in einer sehr kleinen Fraktion sowie der Randlage im Baugebiet für eine Auszonung prädestiniert sei.

c) Mit Eingabe vom 22. Oktober 2025 nimmt A.___ zu den einge- gangen Vernehmlassungen Stellung und hält dabei fest, dass sie die Rückzonung akzeptiere. Der Rekurs richte sich daher nicht gegen die Zonenplanänderung, sondern gegen die Aussagen bezüglich der Er- schliessung des strittigen Grundstücks. Ziel des Rekurses sei es, durch unpräzise Formulierungen verursachte Präjudizien für einen nachfolgenden Entschädigungsprozess zu vermeiden.

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2026), Seite 4/7

F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.