Besteuerung Mietzinseinnahmen

2.

Der Rekurrent beantragte die Durchführung einer Verhandlung vor dem Steuergericht. Bei der Vorinstanz hatte er keine Einspracheverhandlung verlangt und aufgrund der Aktenlage ist – wie noch zu zeigen sein wird – eine solche auch nicht erforderlich. Deshalb konnte die Ansetzung einer Einspracheverhandlung unterbleiben (vgl. § 150 StG; Urteil des Steuergerichts vom 16.9.2002 i.S.F.u.S.B.). Im Unterschied zum Einspracheverfahren (§ 150 Abs. 2 StG) steht die Durchführung einer Verhandlung vor dem Steuergericht in jedem Fall im Ermessen des Steuergerichts; der massgebende § 161 Abs. 2 StG ist eine sogenannte „Kann-Vorschrift“. Das Steuergericht führt nach konstanter und langjährigen Praxis Verhandlungen nur dann durch, wenn solche durch übergeordnetes Recht (z.B. EMRK) vorgeschrieben oder wenn solche zur Ermittlung des Sachverhaltes unumgänglich sind (vgl. Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts [KSGE] 1997, Nr. 9). Im vorliegenden Fall schreibt weder übergeordnetes Recht eine Verhandlung vor, noch ist der Sachverhalt unklar. Letzterer wurde vom Rekurrenten in zwei Eingaben vor dem Steuergericht ausführlich und dokumentiert aus seiner Sicht dargelegt. Gestützt darauf und auf die Aktenlage sowie auf die Ausführungen der Veranlagungsbehörde kann das Steuergericht eine für die Beurteilung ausreichende Sachverhaltsermittlung vornehmen und der Antrag auf Durchführung einer Parteiverhandlung ist somit abzuweisen.

3.

Steuerbar sind alle Erträge aus unbeweglichem Vermögen, dazu gehören auch alle Einkünfte aus Vermietung (vgl. § 27 lit. a StG; Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG). Der Mietwert wird nur dann besteuert, wenn es sich um eine vom Steuerpflichtigen selbst genutzte Liegenschaft handelt. Damit entfällt die Argumentation des Rekurrenten, dass er für die nicht von ihm genutzte Liegenschaft in A. den Eigenmietwert abzüglich Schuldzinsen und pauschale Gebäudeunterhaltskosten zu versteuern habe. Richtig ist, dass der mit dem Mieter vertraglich abgemachte Mietzins zu versteuern ist. Der für die Besteuerung massgebliche Zeitpunkt der Einkommensrealisierung ist dann eingetreten, wenn der Steuerpflichtige die Leistungen vereinnahmt hat oder wenn er darauf einen festen Rechtsanspruch hat (vgl. Peter Locher, Kommentar zum DBG, Basel 2001, Art. 16 N 18, mit Hinweisen zur Praxis). Davon wird als Ausnahme abgewichen, wenn der Schuldner nicht zahlungsfähig oder nicht zahlungswillig ist. Dann wird die Realisierung erst mit der Erfüllung des Anspruchs angenommen (Peter Locher, a.a.O., Art. 16 N 21, mit Hinweisen zur Praxis).

4.

Im vorliegenden Fall deklarierte der Rekurrent für die Steuerperiode 2001 keinen Mietertrag. Für das Jahr 2002 gab er einen Nettobetrag von Fr. 4'400.-- an (unter Berücksichtigung seines hälftigen Anteils am Grundstück sowie von Anwalts- und Nebenkosten). Die Veranlagungsbehörde rechnete dem Rekurrenten daraufhin für die beiden Jahre je einen Ertrag von Fr. 17'100.-- auf.

In den Akten befindet sich ein schriftlicher Mietvertrag des Rekurrenten mit seinem Mieter, nach welchem dieser für die Nutzung des Wohnhauses mit Scheune einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'850.-- (jährlich: Fr. 34'200.--), „zahlbar monatlich zum voraus“ schuldet. Die Behauptung, dass sich dieser Mietzins auf einen eigentlichen Mietzins und eine Amortisationszahlung (bzw. Darlehensrückzahlung) für die Erstellung einer Lärmschutzwand aufteile, ist nicht nachgewiesen; aus den Akten und Belegen gibt es für eine solche vom Steuerpflichtigen zu beweisende nachträglich steuermindernde Aufteilung keine Anhaltspunkte. Der diesbezüglich klar formulierte Mietvertrag enthält keine Hinweise auf Amortisationszahlungen des Mieters. Ausdrücklich wird als monatlicher Nettomietzins der Betrag von monatlich Fr. 2'850.-- festgehalten. Auch im Liegenschaftenbeiblatt zur Steuererklärung 2001 des Rekurrenten ist kein Hinweis auf Amortisationszahlungen enthalten und noch mit Schreiben vom 5. Oktober 2002 mit der Überschrift „Hauszins/Zahlungseingänge 2002“ hat er Zahlungsausstände von Fr. 11'400.-- ohne jede Aufteilung bestätigt. Auch für die Berechnung des betreibungsrechtlichen Existenzminimums hat der Rekurrent einen monatlichen Mietzins von Fr. 2'850.-- angegeben. Hinweise auf Amortisationszahlungen fehlen auch hier. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der gemäss Mietvertrag geschuldete Nettomietzins von monatlich Fr. 2'850.-- (oder Fr. 34'000.-- pro Jahr) keinen Amortisationsanteil enthält. Somit ist festzustellen, dass der Rekurrent aufgrund seines hälftigen Eigentumsanteils an der Liegenschaft in den Steuerperioden 2001 und 2002 grundsätzlich einen Jahresmietzins von je Fr. 17'100.-- zu versteuern hat.

5.

Der Rekurrent erklärt weiter, dass der Mieter wegen „Wirtschaftlichen Misserfolgen“ nicht in der Lage gewesen sei, den Mietzins vollständig zu bezahlen. Da die zur Sicherstellung der Mietzinsen verpfändeten Policen der Rentenanstalt nur ab dem Datum der Verpfändung im August 2001 bis zum 7. Mai 2002 als Sicherheit gedient hätten, seien die Mietzinsen in den fraglichen Steuerperioden nicht realisiert worden. Nachher hätten die Policen und das Bankkonto wegen deren Verarrestierung nicht mehr zur Abdeckung der Mietzinsen zur Verfügung gestanden.

Aus dem Mietvertrag geht hervor, dass der Mieter dem Vermieter zur Sicherung der Mietzinsen zwei Versicherungspolicen (beides Säule 3b) neben der Verfügung über ein Konto bei der Migrosbank als Pfand übergeben hat. Gemäss diesem Mietvertrag sollten die Leistungen aus diesen Policen zur Sicherung „aller bestehenden und zukünftigen Forderungen von Mietzinsen für das Einfamilienhaus in A. und Forderungen aus früheren Krediten“ dienen. Die Rentenanstalt hat die Verpfändung der Ansprüche aus diesen zwei Policen mit zwei getrennten Schreiben vom 2. August 2001 bestätigt. Mit Schreiben vom 11. März 2003 hat die Rentenanstalt auch die Abtretung von Rechten und Pflichten aus diesen Policen ab 11. Oktober 2002 an den Rekurrenten bestätigt. Die Leistungen daraus belaufen sich auf jährlich total Fr. 70'212.--.

Mit „Abtretungsvertrag“ vom Juli 1999 hat der Mieter zudem die Leistung aus einer Pensionskassenpolice dem Rekurrenten abgetreten. Die Rentenleistungen aus dieser Pensionskassenversicherung betrugen für das Jahr 2001 total Fr. 41'016.-- (vgl. Rentenbescheinigung der Rentenanstalt vom 5. Februar 2002). Die Rentenanstalt hat die Leistungsabtretung anerkannt und am 27. März 2003 die seit Dezember 2002 fällig gewordenen Zahlungen an den Rekurrenten überwiesen (vgl. Schreiben der Rentenanstalt vom 27. März 2003). Mit diesen Verpfändungen und Abtretungen waren die vertraglich abgemachten Mietzinseinnahmen von je Fr. 17'100.-- für die beiden Jahre 2001 und 2002 grundsätzlich gesichert.

6.

Zu prüfen ist schliesslich, ob die vom Rekurrenten geltend gemachten zwei Arrestlegungen vom 7. Mai 2002 und vom 1. Oktober 2002 an der Sicherheit der Mietzinszahlungen etwas änderten. Die Mietzinsen des Jahres 2001 sind von den Arrestlegungen, welche beide erst später erfolgten, nicht betroffen, sie waren durch die zwei verpfändeten Policen gedeckt, womit sie steuerrechtlich als realisiert zu gelten haben.

Demgegenüber war die Sicherheit für einen Teil der Mietzinsen für das Jahr 2002, nämlich für den Anteil ab 7. Mai 2002 über das Jahresende 2002 hinaus aufgrund von Arrestlegungen nicht verf.bar. Mit Arrestbefehl vom 7. Mai 2002 wurden die zwei Policen bis am 27. September 2002 und später vom 1. Oktober 2002 bis zum 17. Februar 2003 verarrestiert. Die Sicherheiten für die gemäss Mietvertrag „zum voraus“ zahlbaren Mietzinsen von Juni bis Dezember 2002 waren somit aufgrund der Arrestlegungen für den Rekurrenten nicht verfügbar. Die kurze Zeitspanne des fehlenden Arrestbeschlages ab der Arrestaufhebung vom 27. September 2002 bis zum erneuten Arrestbefehl vom 1. Oktober 2002 ändert daran nichts. Der Rekurrent, welchem die Arrestaufhebung nicht offiziell mitgeteilt wurde, konnte in dieser kurzen Zeitperiode vom Betreibungsamt keine Zahlungen für die ausstehenden Mietzinsen erwirken. Die während der Zeitperiode vom 7. Mai 2002 bis 31. Dezember 2002 fällig gewordenen Mietzinsen (Juni bis Dezember 2002) müssen deshalb als „unsicher“ qualifiziert werden und gelten für das Steuerjahr 2002 als steuerrechtlich nicht realisiert. Daran ändern auch die vom Mieter zusätzlich an den Rekurrenten abgetretenen Leistungen aus der Pensionskasse nichts, waren doch diese bis zum 27. März 2003 von der Versicherung zurückbehalten worden. Mangels Kenntnis des Kontostandes im fraglichen Zeitpunkt (Okt., Nov., Dez. 2002) ändert auch die Verfügungsmacht des Rekurrenten über das Konto des Mieters bei der Migrosbank nichts. Es ist nicht nachgewiesen, dass über dieses Konto die Mietzinsen sichergestellt gewesen wären.

Damit steht fest, dass die Besteuerung der Mietzinseinnahmen von Fr. 17'100.-- für das Jahr 2001 und von Fr. 7'125.-- für das Jahr 2002 (d.h. exkl. die Mietzinsen für die Monate Juni bis Dezember 2002) zu Recht erfolgt ist. Mangels Realisation nicht steuerbar (zumindest in der Steuerperiode 2002, die Realisation erfolgte später mit der Arrestaufhebung am 17. Februar 2003) sind hingegen die Mietzinsen für die Monate Juni bis Dezember 2002 im Betrage von total Fr. 9'975.--. Da die Mietzinsen im Übrigen exkl. Nebenkosten festgelegt wurden, kann der Rekurrent vom Mietertrag keine Nebenkosten abziehen.

7.

Die Veranlagungsbehörde hat die von der Rentenanstalt aufgrund der beiden Versicherungspolicen ausbezahlten Leistungen in der Steuerperiode 2002 als Erwerbseinkommen veranlagt. Es handelte sich dabei um einen Betrag von Fr. 11'702.--. Der Rekurrent bestreitet die Rechtmässigkeit dieser Aufrechnung. Die Rentenanstalt hat mit Schreiben vom 11. März 2003 bestätigt hat, dass der bisherige Versicherungsnehmer (Mieter des Rekurrenten) die Rechte und Pflichten aus den beiden Policen mit Wirkung ab 11. Oktober 2002 an den Rekurrenten als neuen Versicherungsnehmer abgetreten hat. Es handelt sich hier also nicht mehr bloss um eine Verpfändung. Mit der Abtretung wurde der Rekurrent als Zessionar Anspruchsberechtigter und konnte damit im eigenen Namen die Erfüllung an sich selber verlangen (vgl. Alfred Maurer, Schweizerisches Privatversicherungsrecht, Bern 1995, S. 391). Damit sind die Leistungen aus den beiden Policen ab dem 11. Oktober 2002 (Zeitpunkt der Wirksamkeit der Abtretungen) vom Rekurrenten zu versteuern. Weil aber am Stichtag für die Steuerperiode 2002 (31. Dezember 2002) die Leistungen wegen der Verarrestierung der Policen für andere Forderungen nicht sichergestellt war, kann in dieser Periode keine Besteuerung erfolgen. Auf eine Aufrechnung des Betrages von Fr. 11'702.-- ist daher zu verzichten. Eine Besteuerung ist - sofern die Voraussetzungen erfüllt sind - in der Steuerperiode 2003 (Aufhebung der Arrestierung) vorzunehmen. Zuvor wird jedoch abzuklären sein, welches Grundverhältnis der Abtretung zugrundeliegt.

8.

Der Rekurrent verlangt sodann den Abzug von Anwaltskosten. Gemäss der Rechtsschrift vom 16. September 2004 betragen diese Fr. 8'200.--, welche entstanden seien „um den Mietzins sicherzustellen“. Mit der Steuererklärung 2002 und der Einsprache vom 15. Juni 2004 hatte der Rekurrent noch den Abzug eines Betrages von Fr. 5'500.-- für „Anwaltskosten zur Eintreibung der Zinsen“ verlangt. Mit der Rückäusserung vom 22. November 2004 reichte er erstmals einen Beleg ein. Es handelt sich um einen Rechnungsbetrag für Fr. 7'131.90 in Sachen „Erwerbsunfähigkeits-Rentenversicherungen“. Aufgrund dieser unterschiedlichen Begründungen ist unklar, was für Anwaltskosten der Rekurrent steuerlich zum Abzug bringen will. Der eingereichte Honorarbeleg reicht zudem nicht aus, um einen hinreichenden unmittelbaren Zusammenhang der dort festgehaltenen Kosten mit Auslagen für die Eintreibung von Zinsen bzw. mit einer der abgetretenen Rentenversicherungen zu belegen. Nachdem die Praxis bei der steuerlichen Anerkennung von Prozess- und Anwaltskosten von Privatpersonen sehr zurückhaltend ist (vgl. BGE 104 Ia 191 ff.), kann bei der im vorliegenden Fall fehlenden Begründung kein Abzug gewährt werden.

9.

Damit sind Rekurs und Beschwerde bezüglich Besteuerung der 7 Mietzinsen für Juni bis Dezember 2002 (Reduktion um total Fr. 9’975.--) und bezüglich Besteuerung der Renteneinnahmen ab Oktober 2002 (Reduktion um total Fr. 11'702.--) gutzuheissen. In den übrigen Punkten sind Rekurse und Beschwerden abzuweisen.

Steuergericht, Urteil vom 11. Dezember 2006