Grundstückgewinnsteuer, Rentensatzbesteuerung

1. Der Steuerpflichtige A. X. verkaufte am 6. August 2008 sein Grundstück in R./SO. Mit der definitiven Veranlagung vom 17. März 2009 wurde ihm ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 43'297.-- eröffnet, und zwar ohne Anwendung des Rentensatzes.

Dagegen erhob der Steuerpflichtige am 14. April 2009 Einsprache und machte geltend, dass der Erlös aus dem Landverkauf mehr als 34 Prozent seines Reinvermögens betrage und dass damit die Voraussetzungen für die Rentensatzbesteuerung erfüllt seien. Nachdem der Steuerpflichtige auf die Einreichung einer Verkehrswertschätzung verzichtet hatte, stellte die Einsprachebehörde fest, dass sich einzig die Frage stelle, ob der Erlös aus dem Grundstückgeschäft einen wesentlichen Teil des Privatvermögens des Einsprechers darstelle. Die Einsprachebehörde erkannte, dass der Erlös aus dem Grundstückverkauf nur 18,97% des Gesamtvermögens betrage und dass damit die gesetzlichen Voraussetzungen für die Rentensatzbesteuerung nicht erfüllt seien. Damit wurde die Einsprache abgewiesen.

2. Mit Schreiben vom 18. Mai 2009 liess der Steuerpflichtige (nachfolgend: Rekurrent) beim Steuergericht gegen den Einsprache-Entscheid Rekurs erheben. Verlangt wurde die Anwendung des Rentensatzes gemäss § 58 Abs. 3 StG auf dem Gewinn aus dem Grundstückverkauf vom 6. August 2008. Einziger Streitpunkt sei, ob der erzielte Verkaufserlös von Fr 128'480.-- mehr als einen Viertel des Gesamtvermögens ausmache. Die Veranlagungsbehörde habe zur Beantwortung dieser Frage einfach die Hälfte des ehelichen Vermögens herangezogen, ohne abzuklären, welche Vermögenswerte im einzelnen jedem Ehegatten zuzurechnen seien. Eine güterrechtliche Ausscheidung würde ergeben, dass dem Rekurrenten vom gesamten ehelichen Reinvermögen von Fr. 1'352'436.-- (inkl. Verkaufserlös von Fr. 128'480.--) nur ein Anteil von Fr. 400'868.-- gehöre. Der Erlös aus dem Landverkauf (Fr. 128'480.--) entspreche somit einem Anteil von 32% vom gesamten Vermögen des Rekurrenten von Fr. 400'868.--, womit die Voraussetzungen zur Anwendung des Rentensatzes erfüllt seien.

In ihrer Vernehmlassung vom 4. Juni 2009 beantragte die Veranlagungsbehörde die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Bei der Beurteilung, ob bei verheirateten Steuerpflichtigen die Voraussetzungen zur Rentensatzbesteuerung vorliegen, sei das eheliche Vermögen aufzuteilen; es würden allein die Vermögensverhältnisse des veräussernden Ehegatten berücksichtigt. Wenn nicht mehr nachvollziehbar sei, wie sich die Vermögensaufteilung unter Ehegatten darstelle, würde in langjähriger Praxis das eheliche Gesamtvermögen hälftig geteilt. Daran ändere vorliegend auch nichts, dass die schuldenfreie Liegenschaft, in welcher die Eheleute wohnten, im Alleineigentum der Ehefrau stehe. Die Rückzahlung der Hypothek sei auch durch das Einkommen des Rekurrenten mitfinanziert worden. Die Hälfte des dem Rekurrenten zuzurechnenden ehelichen Vermögens betrage Fr. 679'180.--, womit der Erlös aus dem Landverkauf von Fr. 128'250.-- einem Anteil von 18,97% entspreche. Damit sei der geforderte Mindestanteil von 25% gemäss § 58 Abs. 3 StG nicht erreicht, weshalb die verlangte Besteuerung zum Rentensatz abzulehnen sei. Dies sei auch dann der Fall, wenn die selbstbewohnte Liegenschaft vollständig der Ehefrau zuzurechnen sei, da in diesem Fall das gesamte Wertschriftenvermögen von Fr. 544'776.-- (per 31. Dezember 2007) dem Rekurrenten zuzurechnen sei, da all diese Werte allein auf seinen Namen lauten würden. In diesem Fall würde der Verkaufserlös von Fr. 128'250.-- nur 23,58% des Wertschriftenvermögens von Fr. 544'766.-- ausmachen.

In der Rückäusserung vom 29. Juni 2009 hielt der Rekurrent an seinen Begehren fest. Ergänzend wurde ausgeführt, dass sich das Steuerrecht an die zivilrechtlichen Verhältnisse halten müsse, sofern die Voraussetzungen für eine Steuerumgehung nicht erfüllt seien. Mit dem Einreichen eines Grundbuchauszuges für die Liegenschaft in M./SO werde geltend gemacht, dass die Ehefrau diese Liegenschaft seit dem Bau im Jahre 1976 im Alleineigentum halte. Damit sei der Beweis des Eigentums der Ehefrau gem. Art. 200 Abs. 1 OR erbracht. Die Meinung der Veranlagungsbehörde, dass die Wertschriften vollständig dem Rekurrenten anzurechnen seien, widerspreche Art. 200 Abs. 2 OR.