Planungs- und Baurecht (Änderung Gestaltungsplan)

1.

Mit dem Gesuch um Änderung des Gestaltungsplans A.________ vom 6. Dezember 2023 sollte die gemäss genehmigtem Plan auf KTN 002 gelegene Erschliessungsstrasse auf KTN 001 verschoben werden, was auch eine Verschie- bung der Zufahrt in die Einstellhalle sowie die Aufhebung von sieben Aussenparkplätzen und deren Verschiebung in die Einstellhalle zur Folge hat. Änderungen waren auch für die genehmigten Sonderbauvorschriften vorgesehen, so namentlich die Streichung einer Wohneinheit (von 9 auf 8 Einheiten). Das Erschliessungskonzept über die C.___strasse und das Bebauungskonzept (eine Villa mit einer Wohneinheit sowie vier Häuser mit total sieben Wohneinheiten) blieben ebenso unverändert wie die Lage und Ausdehnung der Baubereiche (vgl. Erläuterungsbericht mit Änderungen 2023; Vi2-act. II/02):

[Planauszug] [Planauszug] (Auszug rechtskräftiger GP A.________ Auszug Änderung GP vom 6.12.2023)

Diese Änderungen wurden unter Abweisung dagegen erhobener Einsprachen vom Bezirksrat beschlossen und vom Regierungsrat mit dem angefochtenen RRB Nr. 584/2025 vom 19. August 2025 genehmigt.

2.

2.1

Es ist sachverhaltsmässig unbestritten, dass der Gestaltungsplan A.________ im Jahr 2016 genehmigt wurde, was das Verwaltungsgericht mit VGE III 2016 34 vom 28. September 2016 bestätigte. In diesem rechtskräftigen Gestaltungsplan war die verkehrsmässige Erschliessung des Gestaltungsplanareals über die C.___strasse und ab dieser über eine Erschliessungsstrasse 'A.________' entlang der Grenze KTN 002 / KTN 001 auf KTN 002 und von dieser in die Tiefgarage resp. sieben Aussenparkplätze sowie eine Zufahrt zur Villa vorgesehen. Das Verwaltungsgericht stellte fest, der Regierungsrat habe diesbezüglich zu Recht die rechtliche und tatsächliche Erschliessbarkeit überprüft und nicht die genügende Erschliessung; ein Gestaltungsplan sei genehmigungsfähig, wenn Erschliessungsvarianten tatsächlich wie rechtlich realisierbar seien, ohne dass im Detail bereits feststehe, wie dieses Ziel schliesslich erreicht werde (E. 3.3). Mit dem Gestaltungsplan "A.________" sei eine Strassenführung verbindlich festgelegt worden, die einerseits eine Erschliessung ab der C.___strasse und anderseits eine Strassenführung entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze mit einem Zugang in eine Tiefgarage zwischen Haus 1 und 2 sowie einer Zufahrt zu Baufeld A vorsehe. Es sei die Erschliessbarkeit des Grundstücks gegeben und die Machbarkeit zu bejahen; das Gestaltungsplangebiet "A.________" sei strassenmässig genügend erschlossen (E. 3.4 und 3.6).

Damit steht fest, dass mit dem Erlass des Gestaltungsplans A.________ die verkehrsmässige Erschliessung der (damals) neun Wohneinheiten über die C.___strasse und die Erschliessungsstrasse A.________ als tatsächlich wie rechtlich realisierbar beurteilt wurde.

Mit der beantragten Gestaltungsplanänderung sollen nun im Wesentlichen - wie zuvor dargestellt - die Erschliessungsstrasse A.________ (wie bisher ab der C.___strasse) lagemässig von KTN 002 auf KTN 001 verlegt und eine Wohneinheit gestrichen werden (vgl. oben Planausschnitte).

2.2

Die Beschwerdeführer bringen vor, diese geänderte Erschliessung könne nicht genehmigt werden. Mit dem Änderungsgesuch müsse die Erschliessung grundsätzlich neu geprüft werden; mit dem rechtskräftigen Gestaltungsplan, für dessen Genehmigung die Verhältnisse 2015/2016 massgebend gewesen seien, sei die tatsächliche wie rechtliche Realisierbarkeit der nun aufgelegten Erschliessung nicht nachgewiesen. Vielmehr seien die neuen, seither veränderten Verhältnisse entscheidend; massgebend sei allein, ob die neu vorgesehene Erschliessung aus heutiger Sicht rechtmässig sei. Die Situation habe sich wesentlich verändert. Die Verkehrssituation auf der C.___strasse sei (mit Parken entlang der Strasse auf dem Trottoir) schon früher prekär gewesen. Zwischenzeitlich sei KTN 002 zu einem öffentlichen Parkplatz mit 85 Parkplätzen für das Strandbad umgenutzt worden. Die C.___strasse müsse somit neben dem Anwohnerverkehr auch den Verkehr des Strandbads aufnehmen. Sie sei infolge des mit dem Parkieren verbundenen Mehrverkehrs regelmässig verstopft und überlastet. Die Verkehrssituation sei für die Anwohner unzumutbar. Mit der Erschliessung des Gestaltungsplanareals über die C.___strasse würde sich diese heute unzumutbare Situation noch weiter verschärfen. Die geplante Erschliessung würde zudem die Erschliessung weiterer Grundstücke (v.a. der Nachbarn auf der C.___strasse) erschweren und sei daher ungenügend resp. rechtswidrig. Diese Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse würden die Vorinstanzen ausser Acht lassen. Entgegen deren Annahme habe der Parkplatz die Situation nicht verbessert. 85 Parkplätze würden offensichtlich und naturgemäss zu Mehrverkehr führen. Dazu komme der Parkplatz-Suchverkehr bis Strassenende mit Wenden und Zurückfahren, was ohne Parkplatz entfallen würde. Wegen dieser mangelhaften externen Erschliessung (auf der C.___strasse) gelinge der Nachweis einer rechtlichen und tatsächlichen Realisierbarkeit der Erschliessung nicht. Mit dem Baubewilligungsverfahren könne der Bauherr hierauf keinen massgeblichen Einfluss nehmen, weshalb diese Frage auch nicht ins Baubewilligungsverfahren verschoben werden könne.

2.3

Beim Gestaltungsplan nach § 31 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 handelt es sich um einen Nutzungsplan im Sinne von Art. 14 ff. des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979, der seinen Zweck nur erfüllen kann, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Er kann aber unter den Voraussetzungen von Art. 21 Abs. 2 RPG geändert werden, d.h. der Gestaltungsplan ist zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Je neuer ein Gestaltungsplan ist, umso mehr darf aber mit seiner Beständigkeit gerechnet werden und umso schwieriger ist die Gültigkeitsvermutung umzustossen (VGE III 2024 104 vom 16.12.2024 E. 3; VGE III 2020 101 vom 23.11.2020 E. 1.7.1). Gemäss Rechtsprechung folgt hieraus etwa, dass eine spätere akzessorische Anfechtung und Überprüfung eines rechtskräftigen Gestaltungsplans im Baubewilligungsverfahren im Interesse der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit nur in Ausnahmefällen möglich ist, so wenn das Planerlassverfahren den Betroffenen weder einen rechtzeitigen Schutz ihrer Interessen einräumte noch eine Einschätzung der rechtlichen Tragweite der auferlegten Beschränkungen ermöglichte, oder wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den bestehenden Beschränkungen dahingefallen sein könnte (VGE III 2018 190 E. 5.3). Nichts anderes kann gelten, wenn um Abänderung eines rechtskräftigen Gestaltungsplanes ersucht wird. Der Gestaltungsplan als solcher ist in diesem Fall rechtskräftig und im Rahmen des Abänderungsverfahrens nicht mehr auf seine Rechtmässigkeit hin zu überprüfen (VGE III 2018 234 vom 26.6.2019 E. 3.3.1); eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplanes als solchen kann nur in den genannten Ausnahmefällen greifen. Selbst die beantragte Änderung kann ggf. dem Grundsatz der Planbeständigkeit widersprechen, wobei allerdings gegenüber Anpassungen eines Gestaltungsplanes eine weniger grosse Zurückhaltung gerechtfertigt ist, wenn die Initiative für die Planänderung von den Planadressaten ausgeht (VGE III 2020 101 vom 23.11.2020 E. 1.7.2 mit Hinweis auf EGV-SZ 1999 Nr. 9). Ist eine Abänderung nicht ausgeschlossen, so beschränkt sich die Überprüfung auf die beantragte Änderung (VGE III 2018 234 vom 26.6.2019 E. 3.3.4),

wobei diese Prüfung in Beachtung der seit Erlass des Gestaltungsplans eingetretenen Veränderungen vorzunehmen ist. Mit anderen Worten muss die beantragte Änderung hinsichtlich der aktuellen Rechtslage und Verhältnisse rechtmässig sein.

2.4

2.4.1

Vorliegend wird mit der Änderung des Gestaltungsplans um Verschiebung der Erschliessungsstrasse A.________ von KTN 002 auf KTN 001 ersucht, wobei an der grundsätzlichen Erschliessung des Areals über die C.___strasse nichts ändern soll (vgl. oben E. 1).

2.4.2

Nach dem Gesagten führt dieser Antrag auf Änderung des Gestaltungsplanes nicht dazu, die Rechtmässigkeit des rechtskräftigen Gestaltungsplanes als solche zu überprüfen. Die Beschwerdeführer beantragen denn zu Recht auch nichts dergleichen. Vielmehr bezieht sich ihr Antrag allein auf die beantragte Änderung des Gestaltungsplanes resp. dessen Beschluss durch den Bezirksrat resp. den Genehmigungsbeschluss des Regierungsrates (vgl. Ingress Bst. E).

2.4.3

Die beantragte Änderung selbst hat - wie dargelegt - in Bezug auf die aktuellen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse genehmigungsfähig zu sein. D.h. es sind nicht die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erlasses des Gestaltungsplanes (2015/2016) relevant, sondern die aktuellen Verhältnisse.

Für die Frage, in welcher Breite aufgrund der beantragten Änderung zu prüfen ist, ist es nun aber grundsätzlich von Bedeutung, ob man die Änderung allein auf die Verlegung der Erschliessungsstrasse A.________ bezieht oder aber die gesamte Erschliessungssituation als vom Änderungsantrag mitumfasst betrachtet. Nur im zweiten Fall wäre die Rechtmässigkeit auch der grundsätzlichen Erschliessung des Areals über die C.___strasse in die Überprüfung miteinzubeziehen. Gegen diese (von den Beschwerdeführern vertretene Ansicht) spricht, dass die beantragte Änderung an der grundsätzlichen Erschliessung des Areals keinerlei Anpassungen vornimmt. Im Vergleich zum rechtskräftigen Gestaltungsplan führt die beantragte Änderung weder zu einer geänderten Erschliessungsroute noch zu einer Änderung des Verkehrsaufkommens (wobei eine Wohnung weniger erstellt werden soll) oder der Zusammensetzung des Verkehrs. Geändert wird nur die Lage der Erschliessungsstrasse A.________, wobei selbst die Lage des Anschlusses an die C.___strasse unverändert bleibt. Für die Darstellung der Beschwerdeführer könnte demgegenüber sprechen, dass mit der beantragten Änderung die Frage der Erschliessung als solche betroffen ist und damit grundsätzlich überprüfbar wird, d.h. auch zu prüfen ist, ob die Erschliessung des Areals via C.___strasse /Erschliessungsstrasse A.________ aufgrund wesentlich veränderter Verhältnisse noch rechtens ist.

2.4.4

Die Darstellung der Beschwerdeführer ist zu verwerfen. Aus dem Grundsatz der Planbeständigkeit ist zu folgern, dass ein Plan-Änderungsantrag eng zu beurteilen ist. Nur das, was vom Antrag unmittelbar betroffen ist, soll letztlich geändert werden. Entsprechend ist nur diese Änderung auf ihre Rechtmässigkeit hin zu überprüfen. Im Übrigen soll der Gestaltungsplan, so wie er rechtskräftig genehmigt ist, unangetastet bleiben.

Vorliegend berührt der Änderungsantrag die verkehrsmässige Erschliessung des Gestaltungsplanareals nicht. Weder soll das Erschliessungskonzept geändert werden noch beeinflusst die Änderung das Verkehrsaufkommen oder die Zusammensetzung des Verkehrs. Geändert wird ausschliesslich die Lage der Erschliessungsstrasse A.________, indem diese von KTN 002 auf KTN 001 verschoben wird, wobei aber sogar der Anschlusspunkt an die C.___strasse unverändert bleibt (vgl.

Planauszüge oben E. 1). Damit aber besteht keine Grundlage, die verkehrsmässige Erschliessungssituation des Gestaltungsplans A.________, wie sie mit dessen Genehmigung in Rechtskraft erwachsen ist und mit vorliegender Änderung unangetastet bleibt, in die Überprüfung miteinzubeziehen. Es widerspräche dies dem Grundsatz der Beständigkeit des erst rund 10jährigen Gestaltungsplanes.

2.4.5

Zu keinem anderen Schluss gelangt man, wenn man den Fokus auf den Verfügungs- und Anfechtungsgegenstand legt. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der zugrunde liegenden Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über welche die erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu Recht (noch) nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz (vgl. vgl. VGE III 2024 22 vom 27.6.2024 E. 2.3 mit vielen weiteren Hinweisen).

Der Gestaltungsplan A.________ mit verkehrsmässiger Erschliessung über die C.___strasse und Erschliessungsstrasse A.________ erwuchs in Rechtskraft. Mit dem Gesuch um Änderung des Gestaltungsplans wurde (neben anderen, hier nicht interessierenden Punkten) um Verlegung der Erschliessungsstrasse A.________ ersucht, welche - wie aufgezeigt - die eigentliche Erschliessung inkl. Anschlusspunkt an die C.___strasse unverändert lässt. Zu prüfen hatte der Bezirksrat damit ausschliesslich die Zulässigkeit der Verlegung der Erschliessungsstrasse A.________. Die Erschliessung des Gestaltungsplanareals bildete nicht Prüfgegenstand und musste es auch nicht, nachdem die Erschliessung von der anbegehrten Änderung - wie aufgezeigt - unberührt blieb. Damit aber hat der Bezirksrat zu Recht allein die Änderung, nämlich die Verlegung der Erschliessungsstrasse A.________ beschlossen. Dem entsprechend konnte auch nur dies Gegenstand einerseits der Verwaltungsbeschwerde und anderseits des Genehmigungsbeschlusses und damit auch der vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde sein. Die grundsätzliche Erschliessung des Gestaltungsplanareals blieb vom Änderungsgesuch unberührt, weshalb sie auch nicht Verfügungsgegenstand und damit auch nicht Anfechtungsgegenstand bildete.

2.4.6

Soweit die Beschwerdeführer aufgrund der beantragten Verschiebung der Erschliessungsstrasse A.________ die Überprüfung der Erschliessung des Gestaltungsplanareals A.________ als solche beantragen, ist darauf nach dem Gesagten nicht einzutreten.

2.5

Der Antrag auf Änderung des Gestaltungsplanes rechtfertigt ebenso wenig eine akzessorische Überprüfung des Planes.

2.5.1

Vorab gilt es festzuhalten, dass dies von den Beschwerdeführern so auch gar nicht beantragt ist. Ihr Antrag bezieht sich explizit auf die Amtsblattpublikation vom 7. Dezember 2023, den Bezirksratsbeschluss 2024/400 vom 21. August 2024 sowie den RRB Nr. 584/2025 vom 26. August 2025. Deren Gegenstand bildete allein die Änderung des Gestaltungsplanes. Demgegenüber stellen die Beschwerdeführer keinen Antrag, im Rahmen dieses, durch das Änderungsgesuch angestossenen Verfahrens sei der Gestaltungsplan A.________ integral akzessorisch zu prüfen und aufzuheben wegen ungenügender Erschliessung (vgl. etwa bezüglich Antrag auf eine akzessorische Überprüfung eines Gestaltungsplanes VGE III 2018 190 vom 29.8.2019 Ingress Bst. H).

2.5.2

Der Vollständigkeit halber gilt es immerhin anzumerken, dass die Voraussetzungen für eine akzessorische Prüfung auch gar nicht erfüllt wären (vgl. oben E. 2.3).

Der Gestaltungsplan A.________ wurde im Jahr 2016 genehmigt und trat - nach unangefochten gebliebenem Verwaltungsgerichtsentscheid - in Rechtskraft. Mithin ist er noch weit entfernt vom Erreichen des 15jährigen Planungshorizonts (BGE 145 II 83 E. 5.4; Art. 15 Abs. 1 RPG; auch § 31 Abs. 3 PBG). Der Grundsatz der Planbeständigkeit spricht klar gegen eine generelle Überprüfung.

Der Erlass des Gestaltungsplanes A.________ durchlief das ordentliche Erlass- und Genehmigungsverfahren. Es erhellt nicht, dass die rechtliche Tragweite der verkehrsmässigen Erschliessung des Gestaltungsplanareals nicht bereits damals korrekt hätte eingeschätzt werden können, so dass die Beschwerdeführer ihre Interessen nicht bereits damals hätten wahrnehmen können. Denn schon damals wurde das Areal über die C.___strasse erschlossen. Gegen den aufgelegten Gestaltungsplan wurden denn auch Rechtsmittel ergriffen, wobei auch eine mangelnde Erschliessung gerügt wurde. Dies unbegründet (vgl. VGE III 2016 34 vom 28.9.2016).

Zu verneinen ist schliesslich auch die Voraussetzung wesentlich veränderter Verhältnisse, welche den Gestaltungsplan neu als nicht mehr rechtmässig erscheinen lassen würden. Gemäss Beschwerdeführer sei zwischenzeitlich die Parzelle KTN 002 neu als Parkfläche für das Strandbad umgenutzt worden, wobei 85 Parkplätze zur Verfügung stehen würden, was zu entsprechendem Mehrverkehr auf der C.___strasse führe, so dass die verkehrsmässige Erschliessung des Gestaltungsplanareals über die C.___strasse tatsächlich und rechtlich zwischenzeitlich nicht mehr realisierbar sei (vgl. oben E. 2.2). Dem ist zum einen schon daher zu widersprechen, als es sich nicht um eine veränderte Situation handelt, die erst nach Rechtskraft des Gestaltungsplanes eingetreten ist. Die Möglichkeit einer Parkplatznutzung der Parzelle ist bereits im Protokoll der Bezirksgemeinde vom

Dezember 2015 erwähnt, war mithin bereits damals bekannt (vgl. Protokoll Bezirksgemeinde 14.12.2015, S. 16). Sodann ergibt sich aus der Jahresrechnung 2016 des Bezirks, dass der Parkplatz auf KTN 002 bereits in jenem Jahr erstellt wurde, mithin noch während des laufenden Erlass- und Genehmigungsverfahrens des Gestaltungsplanes A.________. Die Rüge hätte somit bereits damals vorgetragen werden können und müssen; veränderte Verhältnisse liegen somit gar nicht vor. Zum andern ist die im Vergleich zu 2015 (vor Parkplatzerstellung) allein durch den neuen Parkplatz veränderte Situation in Gesamtbetrachtung nicht von einer Ausprägung, welche die verkehrsmässige Erschliessung der Nachbarparzelle KTN 001 mit nur acht geplanten Wohneinheiten (und damit geringem zusätzlichem Verkehr) neu als ungenügend beurteilen liesse; vielmehr ist sie weiterhin tatsächlich wie rechtlich realisierbar. Der Parkplatz führt (im Vergleich zu einer Wiese) zu Mehrverkehr. Indes gereichte der Parkplatz des Strandbads bereits zuvor bis an dieses Grundstück heran. Mithin bestand schon damals ein Suchverkehr mit entsprechendem Wenden aufgrund der Sackgasse. Zudem ist auch unbestritten, dass die Situation damals mitunter chaotisch gewesen sei mit Wildparkieren auf dem Trottoir. Diese Situation hat der neue Parkplatz entschärft. Zudem handelt es sich um Badi-Parkplätze. Die Nutzung beschränkt sich auf die Badesaison und auch hier nur auf schöne Tage. Zudem dürfte die Verweildauer der Badigäste/Parkierer von längerer Dauer sein, was die Anzahl Fahrten begrenzt hält. Aufgrund der Öffnungszeiten der Badi (ab 9 Uhr) fällt der Verkehr auch nicht auf den Pendlerverkehr der Anwohner. Schliesslich weist die C.___strasse, auf welcher Tempo- 30 gilt, eine Ausbaubreite von rund 5.5 m auf und verfügt über die gesamte Länge über ein Trottoir (und auch auf der anderen Seite ein Bankett/eine Gehfläche).

2.6

Wenn aber nicht die Erschliessungssituation insgesamt Gegenstand der Prüfung der Änderung des Gestaltungsplanes A.________ bildet und auch die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplanes nicht erfüllt sind, dann sind die Vorbringen der Beschwerdeführer betreffend Unzulässigkeit der Arealerschliessung über die C.___strasse nicht zu hören.

3.

Vom Änderungsantrag unmittelbar betroffen ist die Erschliessungsstrasse A.________, welche von KTN 002 auf KTN 001 verschoben werden soll (vgl. oben E. 1). Die neue, verschobene Erschliessungsstrasse erfüllt gemäss den Beschwerdeführern die gesetzlichen Grössenvorgaben nicht.

3.1

Das Baureglement des Bezirks verweise für die Ausbaubreiten ausdrücklich auf die VSS-Normen als technische Richtlinien, womit unmissverständlich zum Ausdruck gebracht werde, dass die erforderliche Strassenbreite gemäss VSS- Richtlinie einzuhalten sei; die VSS-Richtlinien seien nicht blosse Auslegungshilfe, sondern durch den Verweis direkt geltendes kommunales Recht. Diesbezüglich habe die Vorinstanz die VSS-Norm falsch angewendet. Es handle sich nicht um einen Zufahrtsweg. Ein Zufahrtsweg diene primär dem Fussverkehr mit bloss gelegentlichem Befahren. Die Erschliessungsstrasse A.________ auf KTN 001 diene indes primär der fahrzeugmässigen Erschliessung des Areals und damit vor allem dem Fahrzeugverkehr. Insofern sei hinsichtlich der erforderlichen Fahrbahnbreite auch nicht auf die Vorgaben für Zufahrtswege abzustellen, sondern auf diejenigen von Zufahrtsstrassen, wonach die Fahrbahnbreite mindestens vier Meter breit sein müsse. Die Erschliessungsstrasse halte die Vorgaben der einschlägigen VSS-Normen und mithin des kommunalen Rechts nicht ein. Eine Verbreiterung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sei nicht möglich, weil die Strasse auf der einen Seite durch die Grundstücksgrenze und der andern Seite durch die bereits zu nahe geplante Überbauung begrenzt sei. Die Erschliessung sei somit rechtlich nicht realisierbar. Zudem seien die Voraussetzungen für ein ausnahmsweises Abweichen von der VSS-Norm nicht gegeben; es liege keine Ausnahmesituation vor. Die geplante Erschliessung und damit der Gestaltungsplan könne daher nicht erlassen werden.

3.2

Die Vorbringen sind unbegründet. Wie sich aus dem Gestaltungsplan 1:500 vom 6. Dezember 2023 ergibt, beträgt die Ausbaubreite der Erschliessungsstrasse ab der C.___strasse bis zur Einfahrt in die Tiefgarage mindestens 4.3 m und damit mehr als die von den Beschwerdeführern geltend gemachten 4 m. Erst vor dem Haus 1 beträgt die Zufahrt zum Haus 5 (Villa) nur noch 3.15 m, wobei hierzu anzumerken ist, dass dieses Haus nur eine Wohneinheit aufweist, über zwei Aussenparkplätze verfügt und ansonsten sich die Parkplätze auch in der Tiefgarage befinden. Dieses letzte Teilstück stellt mithin in jedem Fall nur einen Zufahrtsweg dar. Zudem handelt es sich nicht um Baupläne; die im Gestaltungsplan definierten Baubereiche lassen noch Verschiebungen der Bauten und Anlagen zu, so dass ggf. weitere Ausbaubreiten realisiert werden können (trotz der Grundstücksgrenze zu KTN 002). Damit aber ist die Realisierbarkeit einer verkehrstechnisch angemessenen Erschliessungsstrasse A.________ im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens so oder so zu bejahen (vgl. betreffend Erschliessung Gestaltungsplangebiet VGE 2017 143 vom 26.1.2018 E. 4.5.1). Damit aber kann auch die Frage offengelassen werden, ob Art. 23 Abs. 2 BauR Küssnacht bezüglich Ausbaubreite keine Abweichung von der VSS-Norm zulässt, wie dies die Beschwerdeführer geltend machen.

4.

4.1

Des Weiteren rügen die Beschwerdeführer, die Erschliessungsstrasse sei rechtlich nicht realisierbar, da sie über die Parzelle KTN 002 führe, welche in der

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liege. Damit sei die Erschliessungsstrasse zonenwidrig und könne nicht bewilligt werden, da sie nicht der Öffentlichkeit diene. Art. 91 BauR Küssnacht lasse diesbezüglich keinen Spielraum zu, was sich ebenso aus § 33 Abs 1 PBG ergebe. Eine Ausnahmebewilligung für Zonenwidrigkeiten könne nicht erteilt werden, was es ausschliesse, die Erschliessungsstrasse auf KTN 002 ausnahmsweise zu bewilligen. Daneben wären gemäss den Beschwerdeführern auch die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung überhaupt nicht gegeben, da keine besondere Situation, die im Einzelfall ein Abweichen von der Norm rechtfertige, vorliege. Das Gestaltungsplanareal könne problemlos ohne Beanspruchung von KTN 002 erschlossen werden. Eine unzumutbare Härte liege nicht vor. So sei eine Erschliessung über KTN 004 ebenso möglich wie eine Erschliessung über KTN 003. Eine Ausnahme sei auch mit den öffentlichen Interessen nicht vereinbar; die Umgebungsflächen seien in Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen naturnahe zu belassen, woran ein aktuelles und gewichtiges öffentliches Interesse bestehe und mit einer Erschliessungsstrasse nicht vereinbar sei. Zudem würde eine Ausnahmebewilligung einzig dem maximalen Ausnützungsstreben dienen, wozu sie nicht missbraucht werden dürfe.

4.2

Der aktuelle, rechtskräftige Gestaltungsplan A.________ sieht vor, die Erschliessungsstrasse A.________ weitestgehend auf KTN 002 zu erstellen (vgl. oben E. 1). Entsprechend wurde schon im damaligen Erlass- und Genehmigungsverfahren vorgetragen, die Erschliessungsstrasse diene ausschliesslich dem Privatgebrauch, was mit der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht vereinbar sei, weshalb der Gestaltungsplan nicht genehmigt werden könne. Dem hielt das Verwaltungsgericht entgegen, eine Erstellung der Strasse über KTN 002 sei nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit sei indes nicht im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens zu klären (VGE III 2016 34 vom 28.9.2016 E. 3.5). Was damals in Bezug auf eine Strassenfläche auf KTN 002 von rund 309 m² ausgeführt wurde, gilt erst recht für eine Strassenfläche von 32.6 m², welche aufgrund der geänderten Gestaltungsplanes noch beansprucht würde. Wie sodann der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss (in Übereinstimmung mit VGE III 2016 34) ausgeführt hat, ist die Bewilligungsfähigkeit der Strassenfläche in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Die Bewilligung oder ggf. Ausnahmebewilligung ist aber nicht im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens, sondern des Baubewilligungsverfahrens zu prüfen. Im vorliegenden Verfahren ist - wie bereits in VGE III 2016 34 - die grundsätzliche Erschliessbarkeit des Gestaltungsplanareals zu bestätigen.

5.

Schliesslich rügen die Beschwerdeführer, mit der neu geplanten Erschliessungsstrasse A.________ werde der Strassenabstand nicht eingehalten.

5.1

Gegenüber einer Privatstrasse hätten Gebäude gemäss § 65 Abs. 2 PBG einen Abstand von drei Metern einzuhalten. Gemäss Gestaltungsplan weise das Haus 2 an der nördlichen Ecke einen Strassenabstand von nur ca. 2.05 m ein, an der nordöstlichen Ecke einen solchen von nur ca. 2.01 m. Der Gestaltungsplan sei auch in dieser Hinsicht rechtswidrig und daher nicht zuzulassen. Die Situation vorliegender Erschliessungsstrasse, welche sämtlichen Bewohnern aller acht Wohneinheiten mit 25 Parkplätzen auf einer Parzelle von über 5'300 m² diene, sei nicht vergleichbar mit einer Strasse, welche bloss eine Bauparzelle mit einem EFH erschliesse. Die vorliegende Strasse sei vergleichbar mit einer Strasse, welche etwa zehn EFH erschliesse und damit funktional eine Feinerschliessung eines vergleichbaren nicht parzellierten Baugrundstücks sei. Wenn der Regierungsrat dies mit Hinweis auf den Sackgassencharakter und fehlende Erweiterungsmöglichkeit verneine, so verletze er den Schutzzweck von § 65 Abs. 2 PBG, der auf die Verkehrssicherheit bei privaten Feinerschliessungen abstelle.

5.2

Der Regierungsrat hielt im angefochtenen Entscheid § 65 Abs. 2 PBG, wonach bei nicht dem Gemeingebrauch gewidmeten Privatstrassen zwischen Fassade und Fahrbahnrand ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten ist, im vorliegenden Fall für anwendbar. Es sei daher zu klären, ob ein Strassenabschnitt als bedeutungsvolle oder allenfalls bedeutungsvoll werdende Erschliessungsstrasse zu betrachten sei, da gemäss Gesetzesmaterialien nur diese sowohl von der Verkehrssicherheit wie der Ausbaumöglichkeit her nicht durch zu nahe erstellte Bauten beeinträchtigt werden sollen. Der Strassenabstand von § 65 Abs. 2 PBG sei grundsätzlich einzuhalten, wenn die Privatstrasse eine Feinerschliessungsstrasse für mehrere Bauparzellen oder ein vergleichbares, nicht parzelliertes Baugrundstück darstelle (E. 8.2 mit Hinweis auf EGV-SZ 1991 Nr. 5). Im konkreten Fall gelangte der Regierungsrat zum Schluss, die Erschliessungsstrasse A.________ auf KTN 001 diene bloss als Zufahrt zur gemeinsamen Tiefgarage sowie als Hauszufahrt zur Villa am See (Haus 5). Sie ende bei den zwei Aussenparkplätzen der Villa und bilde eine Sackgasse. Spätere Erweiterungen seien aufgrund der Lage am See unmöglich. Damit aber handle es sich nicht um eine bedeutungsvolle Erschliessungsstrasse, weshalb nicht ein Abstand von drei Metern eingehalten werden müsse.

5.3

Die Beurteilung des Regierungsrates ist nicht zu beanstanden. Zum einen entspricht es der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes, dass der Strassenabstand (im Sinne von § 65 Abs. 2 PBG) grundsätzlich einzuhalten ist, wenn die Privatstrasse eine Feinerschliessungsstrasse für mehrere Bauparzellen oder ein vergleichbares, nicht parzelliertes Baugrundstück darstellt (EGV-SZ 2006 B 8.4 E. 4.1). Zum andern ist auch die vom Regierungsrat vorgenommene Qualifizierung der Erschliessungsstrasse A.________ als unbedeutend vertretbar. Denn tatsächlich handelt es sich bei dieser um eine nicht erweiterbare Sackgasse, welche ab der C.___strasse bei einer Ausbaubreite von mind. 4.3 m nach rund 30 m in die Tiefgarageneinfahrt mit 25 Parkplätzen mündet bzw. sich als noch kurze Hauszufahrt zu Haus 5 mit zwei Abstellplätzen fortsetzt. Sodann gilt es zu wiederholen, dass es im Rahmen der Gestaltungsplanung die tatsächliche wie rechtliche Realisierbarkeit der Erschliessung zu prüfen gilt (vgl. Urteil BGer 1C_297/2024 vom 10.3.2026 E. 4.5, 9.2). Diese gilt es vorliegend ohnehin zu bejahen, wäre es doch in Anbetracht der mittels Koordinaten definierten Baufeldern grundsätzlich gar möglich, im konkreten Bauprojekt einen Strassenabstand von 3 m einzuhalten. Entsprechend erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.

6.

Im Ergebnis sind die von den Beschwerdeführern vorgetragenen Rügen unbegründet. Der Regierungsrat stellte zu Recht die Genehmigungsfähigkeit der beantragten Änderung des Gestaltungsplans A.________ fest. Entsprechend ist die Beschwerde abzuweisen.

7.

Die auf Fr. 3'000.-- festzusetzenden Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) sind dem Ausgang entsprechend den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) aufzuerlegen (§ 72 VRP).

8.

Der obsiegende, anwaltschaftlich vertretene Beschwerdegegner hat Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 74 VRP). Sie ist in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien sowie in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festzusetzen.