A.________ et B.________ /Municipalité d'Orbe, C.________

1.

Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36) par deux opposants qui disposent de la qualité pour recourir au sens de l’art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l’art. 99 LPA-VD, si bien qu’il y a lieu d’entrer en matière.

2.

Comme dans la cause AC.2022.0344, les recourants font valoir que le dossier serait lacunaire. Leur parcelle ne ressortirait en particulier que trop peu des plans, ce qui ne permettrait pas de se faire un point de vue objectif de l'aménagement prévu par rapport à l'environnement construit voisin.

a) aa) La forme de la demande de permis de construire ainsi que la constitution du dossier d'enquête sont régies, en vertu de la délégation figurant à l'art. 108 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), en particulier par les art. 68 à 73 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1) (CDAP AC.2025.0233, AC.2025.0234 du 2 mars 2026 consid. 2a; AC.2024.0007 du 31 décembre 2024 consid. 1a/aa et les références citées). Le principe général est que la demande de permis doit être accompagnée de toutes les indications nécessaires pour se rendre compte de l'importance et de la nature des travaux projetés (art. 69 al. 2 RLATC). Est notamment exigé un plan de situation extrait du plan cadastral et comportant en particulier l'indication des limites de construction, des limites de zones, l'affectation réglementaire et les servitudes ainsi que le projet de construction, selon les cotes tirées du plan établi par l'architecte (art. 69 al. 1 ch. 1 let. d et e RLATC). Les coupes nécessaires à la compréhension du projet comprenant les profils du terrain naturel et aménagé, ainsi que les plans des aménagements extérieurs avec le tracé précis du raccordement au réseau routier sont par ailleurs requis (art. 69 al. 1er ch. 3 et 8 RLATC). Pour les transformations, agrandissements, surélévations d’immeubles, les plans fourniront les indications suivantes: état ancien: teinte grise; démolition: teinte jaune; ouvrage projeté: teinte rouge (art. 69 al. 1er ch. 9 RLATC). Au plan communal, selon l’art. 4.6 RPEP, les aménagements extérieurs figurent sur les plans de constructions soumis à l’enquête publique et font partie intégrante du permis de construire. L’art. 66bis RPAC précise pour sa part que les aménagements extérieurs (mouvements de terre, murs, places, terrasses, voie d’accès, cheminements, clôtures, enseignes) et les plantations figurent sur les projets mis à l’enquête publique; ils font partie intégrante du permis de construire.

Le but de l'art. 69 RLATC est de permettre à tout un chacun de se faire une idée précise et concrète d'un projet. Cela étant, il convient de ne pas appliquer de manière excessivement formaliste les dispositions gouvernant la procédure de mise à l'enquête. Selon la jurisprudence, les lacunes ou irrégularités de la demande de permis de construire n'entraînent l'annulation de l'autorisation que si elles sont de nature à entraver les tiers dans l’exercice de leurs droits (dont en particulier leur droit d'être entendu au sens de l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 [Cst.; RS 101]) ou si elles ne permettent pas de se faire une idée claire, précise et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions. Il en va ainsi en particulier des plans de coupe (CDAP AC.2021.0202 du 4 mars 2022 consid. 2a et la référence citée). Une éventuelle lacune du dossier n’est ainsi pas déterminante lorsque la consultation des autres pièces a permis de la combler ou que le vice a été réparé en cours de procédure (CDAP AC.2025.0233, AC.2025.0234 du 2 mars 2026 consid. 2a; AC.2024.0007 du 31 décembre 2024 consid. 1a/bb et les références citées; TF 1C_195/2018 du 14 mai 2019 consid. 5).

bb) Selon l'art. 106 LATC, les plans de toute construction mise à l'enquête, à l'exception des constructions de minime importance, doivent être établis et signés soit par un architecte (concernant la qualité d'architecte reconnu, cf. art. 107 LATC), soit par un ingénieur (s’agissant de la qualité d’ingénieur reconnu, cf. art. 107a LATC) pour les plans particuliers relevant de sa spécialité.

b) aa) Le dossier des aménagements litigieux comporte en l'espèce, comme plans déterminants, un plan de situation à l’échelle 1:500 du 30 mai 2023, un second plan de situation à l'échelle 1:100 du 17 décembre 2024, une élévation sud et une coupe A-A', toutes deux à l'échelle 1:100 et du 30 mai 2023, ainsi qu'une élévation est et une coupe B-B', toutes deux à l'échelle 1:100 et du 29 septembre 2023. Ces plans, élévations et coupes sont signés par les propriétaires des parcelles n° 2112 et 2174, sauf ceux des 17 décembre 2024 et 29 septembre 2023 qui ne sont signés que par le propriétaire du bien-fonds n° 2174, ainsi que par un ingénieur géomètre breveté pour le plan de situation au 1:500 et par un ingénieur en génie civil pour les autres plans.

Il ressort des plans de situation qu’au sud et au sud-est du bâtiment n° ECA 2423a, il est prévu d’aménager des zones aplanies, dont l’une jusqu’à proximité immédiate de la limite de la parcelle n° 2112 avec le bien-fonds n° 2113, le long de laquelle un mur d’une longueur de 16 m 38 dans le sens est-ouest est projeté. Ces zones aplanies seraient structurées par différents autres murs, dont trois prévus dans le sens nord-sud au sud-est du bâtiment d’habitation n° ECA 2423a et un quatrième, dans le sens est-ouest, à proximité immédiate du coin sud-est de ce dernier. Elles seraient par ailleurs pourvues de deux escaliers, l’un de sept marches, dans le sens ouest-est, le long du mur prévu en limite de parcelle avec le bien-fonds n° 2113 et bordé, de l’autre côté, d’un sixième petit mur le long de ses marches, et l’autre, de huit marches, projeté dans le sens nord-sud entre deux des différents autres murs prévus au sud-est de la maison d’habitation.

bb) Les plans, élévations et coupes sont toutefois toujours peu clairs, voire lacunaires à certains égards. Seuls deux plans de situation, deux élévations et deux coupes ont été établis, ce qui est toujours insuffisant. Ils ne permettent en effet pas de se faire une idée complète de l'importance et de la nature des travaux envisagés et de procéder valablement à l'examen de leur conformité en droit, notamment en lien avec les murs et les mouvements de terre, qui paraissent importants, et en conséquence de leur impact sur la propriété voisine, ce que les recourants relèvent à juste titre. Il est vrai que l'élévation est permet d'avoir des indications relativement précises sur la hauteur des trois murs prévus dans le sens nord-sud et l'élévation sud sur la hauteur projetée en différents points de sa longueur du mur de 16 m 38 projeté en bordure du bien-fonds des recourants ainsi que sur la hauteur du petit mur est-ouest qui longe l'escalier lui-même prévu le long du mur de 16 m 38. Le dossier ne comprend en revanche aucune élévation nord, soit du mur projeté le plus au nord, directement au sud-est du bâtiment n° ECA 2423a.

S'il ressort des deux coupes que trois des six murs seront soit en béton armé, soit en briques béton, ce dernier matériau étant en particulier celui prévu pour le mur de 16 m 38 de long, aucune indication n'est donnée à ce propos pour les trois autres murs, en particulier celui sis plus au nord. Aucun plan ne permet non plus de déterminer quel sera l'aspect effectif des murs et en particulier de quelle manière les briques constituant les murs en briques béton seront tenues ensemble et susceptibles de soutenir le terrain sur une hauteur pouvant monter jusqu'à près de deux mètres. Il semble d'ailleurs étonnant qu'aucune intervention, en particulier aucune fouille, ne soit projetée sur le bien-fonds voisin des recourants, alors que le mur de 16 m 38 prévu au sud du bien-fonds n° 2112 l'est à 5 cm de la limite de propriété avec la parcelle n° 2113; une telle intervention nécessiterait leur accord, qui n'a pas été donné (cf. art. 108 al. 1 LATC).

Les coupes ne sont en outre établies qu'en lien avec certains des murs et une partie de la modification du terrain naturel. Le plan de situation au 1:100 indique de son côté certes les parties du terrain à remblayer, mais pas celles à déblayer, dont on sait pourtant qu'il en existe au vu de la coupe A-A'. Les altitudes du terrain naturel et du terrain aménagé ne sont pas non plus indiquées en suffisance, de manière à avoir une bonne compréhension des aménagements prévus dans les zones aplanies. L'ensemble des plans permet ainsi de ne se faire qu'une idée très partielle et incomplète de l'ampleur des mouvements de terre projetés et du terrain naturel tel qu'existant. L'on peut par ailleurs constater, sur le plan de situation au 1:100, que les indications A et A' relatives à la coupe A-A' ne sont pas figurées sur une ligne droite.

Si enfin les collecteurs d'eaux usées, d'eaux claires et d'eau potable, soit leurs tracés selon servitude ID 006-2022/005157, sont indiqués de manière claire sur les plans de situation, dont celui au 1:100 du 17 décembre 2024, ce dernier plan ne comporte, ce dont on peut quelque peu s'étonner, que le tracé indicatif d'une conduite de gaz. La question peut aussi se poser, au vu de l'érection de murs qui nécessitent des fondations, si des coupes ne devraient pas être établies aux endroits où ces murs pourraient traverser ces différents collecteurs et conduite.

cc) Les plans des 17 décembre 2024 et 29 septembre 2023 ne sont signés que par le propriétaire du bien-fonds n° 2174, qui est aussi l'un des trois copropriétaires de la parcelle n° 2112. Or, conformément à l'art. 108 al. 1, 2ème phr., LATC, la demande de permis de construire est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Il en découle que les plans précités auraient aussi dû être signés par les deux autres copropriétaires de la parcelle n° 2112, sur laquelle les travaux sont également prévus.

Il est enfin vrai que les plans en cause ont été signés par un ingénieur en génie civil, et non pas par un architecte. Toutefois, selon l'art. 5e de la loi vaudoise du 13 décembre 1966 sur la profession d'architecte (LPrA; BLV 705.41), disposition dont la modification est entrée en vigueur le 1er octobre 2021, sont seuls autorisés à établir et signer les plans de constructions, au sens de la LATC: les architectes au sens de l'article 5d remplissant les conditions cumulatives suivantes (let. a): être inscrit au Registre des architectes A ou B de la Fondation des Registres suisses des professionnels de l'ingénierie, de l'architecture et de l'environnement (Fondation REG) (ch. 1) et avoir l'exercice des droits civils (ch. 2); les personnes autorisées dans un autre canton et dont l'autorisation répond à des exigences équivalentes; sont considérées comme des exigences équivalentes l'inscription au REG A ou B, ou une pratique professionnelle suffisante (let. b); les personnes au bénéfice d'une autorisation particulière délivrée par la Chambre des architectes (let. c). Au vu du type de travaux dont il est question, l’établissement et la signature des plans par un ingénieur en génie civil, et non plus par un ingénieur géomètre breveté comme dans la précédente cause AC.2022.0344, ne relèvent toutefois pas à proprement parler de sa spécialité. De tels plans auraient dû être élaborés par un architecte.

dd) Force est en conséquence de constater une nouvelle fois que, s'agissant des aménagements projetés, les plans, élévations et coupes ne sont pas conformes aux exigences de l'art. 69 RLATC et que les insuffisances qu'ils présentent empêchent de se faire une idée claire, précise et complète des travaux envisagés, ce qui est de nature à gêner les tiers dans l'exercice de leurs droits.

Le grief des recourants est en conséquence fondé.

3.

Les recourants invoquent aussi le fait que le projet d'aménagements serait contraire à l'art. 35 du projet de RPACom.

a) aa) L'art. 49 LATC prévoit ce qui suit:

"1 La municipalité refuse tout permis de construire allant à l'encontre d'un plan, dès l'ouverture d'une enquête publique concernant un plan d'affectation.

2 L'autorité en charge du plan est tenue de l'adopter dans les 12 mois qui suivent le refus du permis".

L'art. 49 LATC s'applique à partir du moment où le plan d'affectation en voie d'élaboration est mis à l'enquête publique: dès cet instant, la municipalité refuse toute autorisation de bâtir allant à l'encontre du projet. Cette disposition est impérative et s'applique d'office (CDAP AC.2025.0087 du 3 juillet 2025 consid. 4a; AC.2023.0215 du 8 mai 2025 consid. 15; AC.2024.0143 du 15 janvier 2025 consid. 5b/aa). Elle s'applique même si le plan d'affectation fait l'objet d'une nouvelle mise à l'enquête partielle (CDAP AC.2023.0159 du 12 janvier 2024 consid. 3a).

Lorsque le droit cantonal prévoit l'effet anticipé négatif d'une norme non encore approuvée, et empêche ainsi la construction d'un ouvrage supposé conforme au droit en vigueur, il est nécessaire que cette mesure soit limitée dans le temps. Cette limitation découle de la nature juridique de l'effet anticipé, qui équivaut à une suspension de la procédure ou à un blocage temporaire, en d'autres termes à des mesures provisionnelles (TF 1C_694/2013 du 31 janvier 2014 consid. 2.2;1P.421/2006 du 15 mai 2007 consid. 3.2). Conformément à l'art. 49 al. 2 LATC, le conseil communal est ainsi tenu d'adopter le projet de plan dans les douze mois qui suivent le refus du permis (cf. CDAP AC.2025.0087 du 3 juillet 2025 consid. 4c).

bb) Il est indéniable en l'occurrence que, contrairement à ce qu'affirme le constructeur et comme le relèvent les recourants, le futur RPACom est applicable au projet litigieux. Se pose donc la question de la conformité du projet à ce futur règlement qui, dans l'hypothèse où il s'oppose au projet, ne peut qu'empêcher sa réalisation au sens de l'art. 49 LATC.

En effet, une enquête publique concernant le futur RPACom a eu lieu du 16 mars au 15 avril 2024, puis une enquête publique complémentaire du 16 mai au 15 juin 2025. Or, la décision entreprise a été rendue le 12 février 2025, soit quelques mois après la première enquête publique. L'autorité intimée a d'ailleurs tenu compte du projet de PACom et de RPACom, précisant dans sa décision que le projet respectait le futur règlement. En l'état, il ressort du site Internet de la commune d'Orbe que les PACom et RPACom ont été adoptés par le conseil communal le 12 février 2026. Quoi qu'il en soit de la question de savoir si c'est de la première ou de la deuxième mise à l'enquête qu'il convient de tenir compte, le délai d'une année après la première enquête publique tel que prévu par l'art. 49 al. 2 LATC est respecté.

b) aa) Selon l'art. 35 RPACom, disposition applicable à toutes les zones, les mouvements de terre (déblais et remblais) ne peuvent excéder 1.50 mètre de haut par rapport au terrain naturel ou aménagé depuis plus de 25 ans (al. 1). Des proportions plus élevées peuvent être autorisées par la municipalité en cas de solution architecturale intéressante, de terrains à forte pente, d'accès aux (parties de) constructions souterraines ou pour des entrées de garage (al. 2). Le terrain fini doit être en continuité avec celui des parcelles voisines (al. 4).

bb) Les recourants font tout d'abord valoir que certains des murs projetés impliqueraient des mouvements de terre de 1 m 83 de haut et de 1 m 71 de haut, ce qui excéderait largement la hauteur maximale permise de 1 m 50.

Il ressort des éléments du dossier, dont des plans, que les travaux projetés le sont sur un terrain en pente. Cependant, au vu de l'imprécision des plans disponibles, il est difficile de savoir si cette pente est très importante et donc si l'exception prévue à l'art. 35 al. 2 RPACom pourrait être prise en compte. Au vu du sort du recours toutefois, cette question peut rester indécise.

cc) Les recourants invoquent aussi une violation de l'art. 35 al. 4 RPACom. Le terrain fini serait en effet constitué de deux nouvelles terrasses, réalisées par remblayage, qui ne seraient pas en continuité avec le terrain naturel en pente descendante de leur parcelle voisine.

La coupe B-B' permet effectivement de constater que, du fait du mur de 16 m 38 de long projeté à proximité immédiate de la limite avec le bien-fonds des recourants, mur qui, à l'endroit représenté par la coupe, sera d'une hauteur de 1 m 83 et impliquera un remblayage d'autant, le terrain fini ne sera pas du tout en continuité avec celui de la parcelle des recourants. L'élévation sud permet aussi de constater que tel sera le cas tout le long du mur. Or, ceci est clairement contraire à l'art. 35 al. 4 RPACom. Le fait que le mur en question soit à 5 cm de la limite, soit pas tout à fait sur celle-ci, n'est à cet égard pas déterminant. En effet, les aménagements prévus en amont constitueront un effet de domination sur la parcelle située en aval des recourants, ce que vise justement à éviter la disposition en question. Il conviendrait ainsi, dans l'hypothèse où le projet serait remanié, d'éloigner le mur de soutènement en cause d'une distance de l'ordre de 50 cm à l'intérieur de la parcelle des constructeurs, comme le propose l'architecte consulté par les recourants dans son rapport du 5 mars 2025.

Ce grief des recourants est en conséquence aussi fondé.

4.

Alors même que la décision attaquée doit être annulée pour les motifs qui précèdent, quelques éléments peuvent être précisés s'agissant des autres griefs des recourants.

a) Les recourants invoquent aussi le fait que les aménagements projetés ne seraient pas conformes aux art. 4.2 et 4.3 RPEP ainsi qu'à l'art. 32 du Code rural et foncier du 7 décembre 1987 (CRF; BLV 211.41).

aa) L’art. 4.2 RPEP prévoit ce qui suit:

"La pente des talus de remblais de plus de 1 mètre de hauteur ne peut pas dépasser la pente du terrain naturel augmentée de 20 %.

Exemple : Terrain naturel = 15 %

Pente maximum du talus = 35 %".

Le pourcentage d'une pente doit être calculée en divisant la hauteur de celle-ci par sa longueur et en multipliant le tout par 100. Quand la distance est égale à 0, ce qui est le cas pour une pente verticale, on dit qu'une telle pente est infinie ou indéterminée. On peut donc penser que l'art. 4.2 RPEP n'est pas applicable à des pentes verticales et donc en particulier soutenues par des murs, ce qui est le cas en l'occurrence.

bb) L'art. 4.3 RPEP indique de son côté ce qui suit:

"Les clôtures admises sont les murs de maçonnerie d'une hauteur maximum de 2.00 m ou les haies. Celle-ci peuvent être complétées par une clôture en treillis ou de fils métalliques".

Les recourants font en particulier valoir que, sachant que les murs ont à certains endroits une hauteur de 1 m 71, voire de 1 m 83, et qu'ils seraient surmontés d'une barrière de 1 m, tel que cela ressortirait du plan du 29 septembre 2023, ils dépasseraient les 2 m, ce qui serait contraire à l'art. 4.3 RPEP. Dans le cadre de la procédure de recours, le constructeur s'est cependant montré prêt à mettre une clôture en treillis, plutôt qu'une barrière en verre translucide. Ceci serait dès lors conforme à la disposition précitée, qui autorise une clôture de ce type sur des murs d'une hauteur maximale de 2 m.

cc) L’art. 32 CRF dispose que la hauteur du mur de clôture, établi à la limite ou mitoyen, ne peut, sans le consentement du propriétaire du fonds voisin, être supérieur à deux mètres, ou à un mètre si le fonds voisin est une vigne ou est situé en zone agricole ou intermédiaire (al. 1). Le propriétaire qui veut donner à son mur une plus grande hauteur doit l'éloigner de la limite à une distance minimale égale à la moitié de ce qui excède la hauteur légale (al. 3). Concernant cette disposition, on peut relever qu'il ne s'agit pas d'une norme de droit public. Elle peut néanmoins être prise en considération par l’autorité ou le juge administratifs pour interpréter une disposition du droit public des constructions, ou éventuellement pour combler une lacune (droit public supplétif – cf. CDAP AC.2021.0262 du 29 septembre 2022 consid. 8a/dd; AC.2019.0296 du 19 juin 2020 consid. 4b/dd; AC.2015.0305 du 26 octobre 2016 consid. 4d).

Contrairement à ce qu'affirment les recourants, l'art. 32 CRF n'a en l'occurrence pas à être pris en considération au vu de l'art. 4.3 RPEP, disposition du droit public des constructions tout à fait claire en la matière.

b) aa) Les recourants invoquent enfin le fait que les plans du dossier seraient aussi lacunaires concernant d'autres éléments que ceux auxquels il a déjà été fait référence (cf. supra consid. 2). Le mur de soutènement prévu le long de leur limite de propriété ne connaîtrait notamment aucun système de drainage; ils auraient pourtant le droit d'obtenir des informations sécuritaires précises à ce propos. Se fondant sur l'avis de leur architecte du 5 mars 2025 relatif aux aménagements projetés, produit à l'appui de leur recours, des problèmes pourraient aussi se poser lorsque les fondations des murs devraient être réalisées dans le sol, qui comprendrait très rapidement de la roche dure.

bb) Les plans ont déjà été considérés comme insuffisants pour les motifs exposés plus haut. La question de savoir s'il conviendrait qu'ils traitent également des éléments évoqués par les recourants peut ainsi rester indécise. L'on peut cependant relever en l'état ce qui suit.

L'art. 89 al. 1 LATC dispose ce qui suit:

"Toute construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à dire d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat".

Selon la jurisprudence cantonale, il découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au propriétaire constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures propres à consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement, indépendamment des autorisations qui lui seraient délivrées par la commune ou par le canton, que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à bâtir. La municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des précautions spéciales. En principe, les investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement d'un rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais, ainsi que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de l'ouvrage. Il est ainsi contraire au principe de la proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet. La prévention contre des dommages liés à des travaux, notamment de terrassement, relève de l'application des règles de l'art en matière de construction et n'a aucune incidence sur la délivrance du permis de construire (CDAP AC.2024.0201 du 24 février 2025 consid. 2c; AC.2023.0020 du 9 janvier 2024 consid. 11; AC.2020.0098 du 9 mars 2023 consid. 6 et les arrêts cités).

Dans la synthèse CAMAC, l'ECA a de son côté octroyé l'autorisation spéciale requise, et ce alors même que le périmètre du projet se situe dans un secteur de danger indicatif de glissement de terrain spontanés et de coulées de terre. Il n'a ainsi pas exigé de mesures compte tenu du type et de l'ampleur du projet, précisant toutefois que toute modification de l'ampleur du projet nécessiterait une reconsidération de sa décision.

5.

Les recourants requièrent enfin la fixation d'une vision locale ainsi que l'audition des parties.

Au vu du sort du recours, les mesures d'instruction requises n'ont pas lieu d'être mises en oeuvre.

6.

Vu les considérants qui précèdent, le recours doit être admis et la décision de la municipalité du 12 février 2025 levant l'opposition des recourants et octroyant le permis de construire annulée. Les frais de justice sont mis à la charge du constructeur, qui succombe (art. 49, 91 et 99 LPA-VD). Les recourants, qui obtiennent gain de cause par l'intermédiaire d'un mandataire, ont droit à des dépens, mis à la charge du constructeur (art. 55, 91 et 99 LPA-VD).