A1 22 102

A. Le 16 février 2011, le Conseil d’Etat approuva une modification, votée en assemblée primaire du 7 mai 2009, du plan d’affectation des zones et du règlement des constructions de l’ex-commune de A _________ qui a entre-temps fusionné avec plusieurs autres ex-collectivités publiques dont les territoires forment, depuis le 1er janvier 2017, celui de la commune de Y _________ (cf. contrat de fusion validé par l’art. 1 d’une décision du 9 mars 2016 du Grand Conseil parue au B _________ p. xxx).

L’approbation du vote communal du 7 mai 2009 avait colloqué dans une zone à aménager (ordre dispersé ; densité 0.6), avec cahier des charges et plan de quartier (PQ) obligatoire, une série de parcelles, dont les nos X1, X2, X3, X4, X5 et X6, au lieu dit « C _________ », immeubles appartenant aujourd’hui à Z _________ SA dont D _________ est administrateur unique.

Le ch. 2.4 du cahier des charges prévoyait que le secteur était accessible par la route E _________ au nord et qu’une desserte était à aménager au sud. Elle devait être projetée et acceptée par la commune simultanément au PQ.

B. Le 21 octobre 2011, le Conseil communal de A _________ fit insérer au Bulletin officiel n° xxx (p. xxx) deux avis mettant à l’enquête publique le projet du PQ « C _________ » et de son règlement, et un projet d’exécution d’une voie publique municipale, la route de F _________, dont la réalisation nécessitait le défrichement d’une surface de 1461 m2 des parcelles n°s X1, X7, X8, X9, X10, X11. La demande relative à l’autorisation de ce défrichement fut, d’entente avec le Service cantonal des forêts et du paysage, publiée simultanément au projet routier.

C. Le 29 février 2012, le Conseil communal de A _________ adopta le règlement du plan de quartier (RPQ) « C _________ » dont le préambule se référait au cahier des charges approuvé le 16 février 2011 en Conseil d’Etat (cf. let. A). L’avant-dernier alinéa de l’art. 5 RPQ précisait que la surface de la parcelle de la nouvelle route au sud du secteur (surface de 4526 m2) comptait dans l’indice de densité pour l’ensemble du secteur. Son art. 16 énumérait cinq étapes de réalisation. L’étape A correspondait à un complexe hôtelier (bâtiments H1 à H3). Les quatre autres concernaient huit bâtiments d’habitation (L1 - L8) répartis en quatre étapes (B - E), le complexe hôtelier devant être réalisé en première étape ou simultanément à ceux-ci.

D. Le 18 juillet 2012, le Conseil communal de A _________ autorisa D _________ , requérant et titulaire de droits d’emption sur les nos X1, X2, X3, X4 à X6, à y construire une route d’accès et huit bâtiments d’habitation.

Ce permis (12/11) ne suscita aucun recours. Son ch. 3.5 (p. 8 ss) s’intitulait « aménagement et raccordement de l’accès à la route communale ». Il réservait le droit des tiers (1er al.), précisait que l’autorisation d’utiliser la propriété de la route était accordée à bien plaire (2ème al. ) et que le requérant devait entretenir l’accès situé sur le domaine public et assumer la responsabilité afférente à cet entretien (3ème al.), en sus de la totalité des frais de déplacement de l’accès si le tracé de la route était modifié (4ème al.), exécuter les travaux de construction et d’aménagement de l’accès conformément au permis n° 12/11 et selon les instructions du service technique (5ème al.), configurer cet accès avec un secteur horizontal d’au moins 3 m avant la limite de la chaussée (6ème al.), dégager l’accès lors du déblaiement des neiges (7ème al.), éviter que les eaux de ruissellement provenant de l’accès s’écoulent sur la route (8ème al.).

Le 5 décembre 2012, ce Conseil communal délivra à D _________ un second permis (12/27) l’autorisant à construire aussi un hôtel sur le n° X1. Le ch. 3.5 de cette décision était identique à celui du permis 12/11.

A la suite d’un recours administratif du 9 janvier 2013 de l’association K _________ contre cette autorisation du 5 décembre 2012, le Conseil communal de A _________ la compléta, le 9 octobre 2013, par un avenant dans lequel il constatait la nature hôtelière des logements autorisés le 5 décembre 2012 et imposait au constructeur des charges garantissant que ceux-ci garderaient cette nature.

Le 14 novembre 2013, K _________ déféra cet avenant au Conseil d’Etat qui, le 26 novembre 2014, rejeta ses deux recours. Il jugea notamment que le permis n° 12/27 ne contrevenait pas à la législation alors applicable quant à la limitation de la construction de résidences secondaires. Le projet litigieux était celui d’un complexe hôtelier, prévu dans un plan de quartier en force. Un business plan détaillé dénotait que ce complexe pouvait conserver durablement cette utilisation que pérennisaient les charges décidées dans l’avenant du 9 octobre 2013. Ces clauses accessoires satisfaisaient aux exigences de l’art. 6 al. 2 de l’ordonnance fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (aORSec), acte législatif qu’a abrogé plus tard la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS ; RS 702), mise en vigueur le 1er janvier 2016.

Le recours de droit administratif du 19 janvier 2015 de K _________ contre ce prononcé du Conseil d’Etat du 26 novembre 2014 fut rejeté par un arrêt de céans du 16 juin 2015

(A1 15 13), demeuré inattaqué. Son cons. 2.6 soulignait que la cause ne concernait pas l’autorisation, déjà entrée en force, des bâtiments d’habitation L1 à L8 (permis n° 12/11).

E. Entre-temps, le Conseil d’Etat avait approuvé, le 28 janvier 2015, les plans routiers mis à l’enquête publique au B. O. n° xxx du xxx et autorisé le défrichement de 1461 m2 s’y rapportant (let. B ci-dessus).

Ces plans décrivaient le projet d’une route communale de desserte de la zone à bâtir J _________, en amont du village de G _________. La longueur totale de l’ouvrage était de 320 m, dont 280 m en nouveau tracé. Il allait prolonger vers l’est, du PR 70 au PR 140, la route communale H _________ et franchir la ligne du funiculaire I _________ via un pont en béton armé d’une portée unique de 10 m, appuyé sur des murs de culées avec murs d’ailes, de manière à soutenir les talus ; puis le projet continuait, jusqu’au PR 388 qui marquait la fin de ce tronçon de route publique et sa jonction avec la route que les permis nos 12/12 et 27/12 avaient autorisée à l’intérieur du périmètre du plan de quartier

Le 17 septembre 2015, la Cour de droit public admit partiellement deux recours de droit administratif (A1 15 49 et A1 15 51) d’opposants que le Conseil d’Etat avait déboutés le 26 janvier 2015. Elle a jugé que l’ouvrage litigieux équipait une zone à bâtir et était d’intérêt public nonobstant l’opinion contraire des recourants qui lui reprochaient de favoriser indument l’intérêt privé de D _________. En revanche, les mesures de limitation du bruit décidées par l’autorité attaquée étaient insuffisantes et devaient être complétées dans le sens exigé par les ch. 2 des dispositifs des arrêts A1 15 49 et A1 15 51.

Le 2 novembre 2015, les recourants introduisirent une requête en révision des ACDP A1 15 49 et A1 15 51 en arguant d’explications ressortant du procès-verbal d’une assemblée primaire du 15 décembre 2014 où avaient été discutés et votés un investissement et une demande de crédit pour le pont susmentionné au-dessus de la ligne du funiculaire I _________. Cette demande en révision fut rejetée le 19 février 2016 par un ACDP A1 15 226 retenant, sous cons. 3, que les explications alléguées insistaient certes sur la connexité entre le pont sur la ligne du I _________ et les intentions de D _________ ; elles ne justifiaient cependant pas de s’écarter du cons. 6.3.2 de l’ACDP A1 15 49 et du cons. 7 de l’ACDP A1 15 51 jugeant qu’il importait peu que la réalisation des projets de ce tiers puisse influencer celle de la route communale.

Le 3 août 2016, le Tribunal fédéral rejeta les recours en matière de droit public

F. Le 29 juin 2021, Z _________ SA écrivit au Conseil communal de Y _________ en lui annonçant, pour le 1er juillet 2021, le début des travaux autorisés par les permis nos 12/11 et 12/27 qui allaient perdre leur validité « la 2ème quinzaine d’août 2021 ». Cette lettre en évoquait une autre adressée à un avocat « mandaté par les propriétaires fonciers ». Z _________ SA assurait disposer des « fonds nécessaires de xx millions, destinés à parfaire cette opération ». Elle ajoutait que « l’hôtel de cette promotion sera(it) repris » par une société anonyme « en charge d’un projet similaire » dans un autre canton.

Le 14 juillet 2021, le Conseil communal répondit à Z _________ SA qu’il avait considéré, lors de sa séance du 6 juillet 2021 que l’annonce du 29 juin 2021 était « extrêmement tardive en regard de la date ultime de validité qui avait été confirmée en 2019 déjà au 4 août 2021 » (cf. lettre du 29 mars 2017 du président et du secrétaire de la commune à l’avocat des propriétaires des parcelles en cause ; pièce 191). Le Conseil communal avait, en outre, examiné, comme le lui avait demandé son interlocutrice, si « moyennant le début des travaux la ou les autorisations étaient validées ». C’était le cas si les travaux étaient menés « de manière continue » et si Z _________ SA se pliait à une série de conditions énumérées dans la lettre du 14 juillet 2021 lui notifiant la décision municipale du 6 juillet 2021.

G. Le 20 septembre 2021, les communautés des propriétaires par étages (CPPE) des bâtiments W ________ et X _________ sur le n° X12 (à une cinquantaine de mètres du n° X3) alléguèrent au Conseil communal qu’elles ignoraient si des travaux en cours sur les nos X1, X2, X3, X4 à X6 concernaient la réalisation de la route publique F _________ ou celle des projets autorisés par les permis nos 12/11 et 12/27. Cette autorité devait les renseigner là-dessus, en ordonnant, dans la deuxième hypothèse, l’interruption immédiate des travaux, car les permis nos 12/11 et 12/27 n’avaient pas été utilisés avant le 1er janvier 2016 où avait été mise en vigueur la LRS. Une éventuelle prolongation de leur durée de validité était inopérante, si elle avait été consentie sans que les voisins aient pu participer à la procédure s’y rapportant. Or, celle-ci n’avait été signalée aux CPPE par aucun avis au

B. O., ni par une quelconque autre communication officielle.

Relancé le 14 octobre 2021, le Conseil communal répondit, le 28 octobre 2021, aux CPPE que les travaux en question étaient couverts par les permis nos 12/11 et 12/27 dont la durée de validité était de cinq ans, parce qu’ils autorisaient un ensemble de constructions. Ces permis concrétisaient le plan de quartier « C _________ » approuvé le 29 février 2012 et dont la mise en œuvre nécessitait la construction de la route communale de F _________ mentionnée par les CPPE. Le Conseil d’Etat en avait approuvé le projet le 28 janvier 2015, affaire qui avait abouti à l’ATF 1C_548/2015 /1C_549/2015 /1C_134/2016 du 3 août 2016 déboutant les opposants, après avoir agréé leur demande d’effet suspensif. Ces circonstances avaient empêché de commencer, avant le 3 août 2016, la construction de l’hôtel et des huit bâtiments. La durée de validité de cinq ans des permis n°s 12/11 et 12/27 s’en était trouvée suspendue jusqu’à cet arrêt fédéral. Elle n’avait pas été dépassée, puisque les travaux avaient commencé le 1er juillet 2021.

Le 23 décembre 2021, les CPPE observèrent que les permis nos 12/11 et 12/27 n’étaient assortis d’aucune clause accessoire faisant dépendre leur validité de l’approbation du projet d’une future route communale de transit. Le 28 janvier 2015, le Conseil d’Etat n’avait d’ailleurs autorisé qu’un tronçon de celle-ci et l’ATF 1C_548/2015 / 549/2015 1C_134/2016 du 3 août 2015 avait jugé que ce projet routier n’était « absolument pas » destiné à desservir les constructions autorisées par ces permis.

Le 14 janvier 2022, le Conseil communal invita les CPPE à se référer à sa « décision motivée du 28 octobre 2021 ».

Le 7 février 2022, les CPPE objectèrent que celle-ci ne satisfaisait pas aux standards de l’art. 29 al. 1 de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA ; RS/VS 172.6), faute de comporter une motivation, un dispositif et une indication des voies de droit.

Le 15 février 2022, le Conseil communal réitéra son refus de décider l’arrêt des travaux. Il étaya les motifs qu’il avait avancés antérieurement dans ce contexte sur l’art. 53 al. 3 de l’ordonnance du 2 octobre 1996 sur les constructions (aOC), abrogée dès le 1er janvier 2018, par l’art. T1-1 de la loi du 15 décembre 2016 sur les constructions (LC ; RS/VS 705.1), et cita également l’art. 51 al. 2 de cette loi.

Aux termes de l’art. 53 al. 3 aOC, lorsqu’il s’agit d’un ensemble de constructions autorisées sous la forme d’une seule autorisation de construire, les constructions non commencées dans un délai de cinq ans dès l’entrée en force l’autorisation de construire doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique. Selon l’art. 51 al. 1 LC, (intitulé durée de validité), l’autorisation de construire devient caduque si l’exécution du projet n’a pas commencé dans les trois ans dès son entrée en force. L’exécution est considérée comme commencée lorsque de travaux importants ont été réalisés, en particulier l’ensemble du terrassement ou une fouille importante nécessaire au projet. Dans tous les cas, l’exécution du projet est réputée commencée lorsque les semelles ou le radier de fondation sont exécutés. A l’al. 2, on lit que le délai ne commence pas à courir ou est suspendu lorsque l’autorisation de construire ne peut être mise en œuvre pour des motifs juridiques et que le bénéficiaire entreprend avec diligence les démarches nécessaires à la suppression de l’empêchement. L’al. 3 énonce que lorsqu’il s’agit d’un ensemble de constructions autorisées sous la forme d’une autorisation de construire, le délai est respecté si l’exécution de l’une des constructions a débuté dans les cinq ans dès l’entrée en force.

H. Le 22 mars 2022, les CPPE W _________ et X _________ recoururent au Conseil d’Etat contre cette décision communale en concluant à sa réforme dans le sens d’un ordre d’arrêt des travaux sur les nos X1, X2, X3, X4, X5 et X6, au constat de la nullité ou de la caducité des permis nos 12/11 et 12/27, ainsi qu’à une décision de mesures provisionnelles interrompant immédiatement lesdits travaux.

Le 18 mai 2022, le Conseil d’Etat rejeta la requête de mesures provisionnelles.

Il retint, en p. 5 et 6, que les permis nos 12/11 et 12/27 vérifiaient les prévisions de l’art. 51 al. 3 LC ; ils devaient donc être assimilés à une autorisation unique habilitant son bénéficiaire à réaliser un ensemble de constructions dans un délai que cette norme réputait être respecté si l’exécution de l’une de ces constructions débutait dans les cinq ans dès l’entrée en force de ladite autorisation unique. Le ch. 2.4 du cahier des charges approuvé le 16 février 2011 et le ch. 3.5 du permis n° 12/11 du 18 juillet 2012 (cf. let. A et D ci-dessus) montraient « que le plan de quartier « C _________ », incluant la nouvelle route publique, ne pouvait être mis en œuvre avant que celle-ci soit définitivement autorisée, faute de quoi plusieurs bâtiments prévus par lui, intégrés dans les autorisations de construire considérées de manière globale, n’auraient pas pu être érigés. La nécessité d’attendre que le projet de cette route communale soit définitivement approuvé était « un obstacle de nature juridique au sens de l’art. 51 al. 2 LC, empêchant l’écoulement du délai de validité de ces permis ». Ce délai (de cinq ans) n’avait donc commencé à courir que le 3 août 2016, date de l’ATF 1C_548/2015 /1C_549/2015 /1C_134/2016, et expirait le 3 août 2021. Le Conseil communal avait correctement estimé que les travaux lancés le 1er juillet 2021 avaient commencé à temps.

Partant le recours des CPPE W _________ et X _________ était sans chances de succès. L’octroi de mesures provisionnelles ne pouvant être statué qu’après une pesée des intérêts en présence, ceux de ces parties ne l’emportaient ni sur les intérêts privés de Z _________ SA, ni sur l’intérêt de la commune de Y _________ à tirer profit de retombées économiques positives des travaux critiqués. Cette solution se justifiait d’autant mieux que l’intimée s’était « fiée à une lettre officielle de la commune de Y _________ quant à la durée de validité des permis et a(vait) déjà dépensé ou engagé plusieurs millions de francs pour réaliser les bâtiments autorisés, alors que les recourantes (…) ne donnaient aucune indication sur les intérêts privés ou publics qui pourraient être mis en péril par la continuation de ces travaux ».

I. Le 2 juin 2022, les CPPE W _________ et X _________ conclurent céans à l’annulation de la décision du 18 mai 2022 du Conseil d’Etat, expédiée le 23 mai 2022 et à des mesures provisionnelles ordonnant la cessation immédiate des travaux sur les

Le 9 juin 2022, le Conseil communal proposa de refuser les mesures provisionnelles demandées par les CPPE W _________ et X _________ et de rejeter leur recours de droit administratif.

Le 13 juin 2022, Z _________ SA conclut au rejet de la requête de mesures provisionnelles.

Le 22 juin 2022, le Conseil d’Etat proposa de rejeter la requête et le recours.

Le 4 juillet 2022, Z _________ SA mit en doute la recevabilité du recours et conclut subsidiairement à son rejet.

Les CPPE W _________ et X _________ restèrent sur leurs positions en se déterminant, les 5 et juillet 2022, sur ces mémoires.

Le 14 juillet 2022, elles renoncèrent à discuter les conclusions du 4 juillet 2022 de

Les recourantes et l’intimée concluent à l’allocation de dépens.