Liegenschaften, Waltalingen, Schloss Schwandegg, Brandschutzmassnahmen und Sanierung, neue und gebundene Ausgabe

A. Ausgangslage Das Schloss Schwandegg in Waltalingen befindet sich seit 1974 als Kulturgut im Besitze des Kantons Zürich. Nach dem Erwerb wurde das Schloss teilweise restauriert und eine Gaststätte sowie eine Jugendherberge eingerichtet. Der Komplex besteht aus dem sogenannten Alten Schloss, das im Kern auf das 13. Jahrhundert zurückgeht, und dem sogenannten Neuen Schloss, das nach einem Brand des damaligen Gebäudes 1933 neu erstellt wurde. Mit der periodischen Kontrolle des Gebäudes durch die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) 2009 wurden verschiedene Mängel festgestellt, die im Februar 2011 von der GVZ abgemahnt wurden. Daraufhin wurde ein brandschutztechnisches Gutachten in Auftrag gegeben. Dieses zeigte, dass zur Erfüllung der Auflagen der GVZ verschiedene bauliche Massnahmen mit unterschiedlicher Eingriffstiefe erforderlich sind. Zudem erwiesen sich die elektrischen Installationen teilweise als veraltet. Sie sind, soweit erforderlich, zu erneuern. Zugleich wurden im Alten Schloss Mängel an der Gebäudestatik erkannt, die zu beheben sind. Der Schlosshof ist behindertengerecht zugänglich zu machen. Da das Schloss weiterhin als Beherbergungsbetrieb mit Gastronomie für ein gehobenes Kundensegment dienen wird, sind unter Ausnützung möglicher Synergieeffekte mit den übrigen baulichen Massnahmen die Gast- und Wohnräume der Herberge den modernen Anforderungen anzupassen, aufzuwerten und damit dem Standard der Gastronomie anzugleichen. Das Schloss wird äusserlich auch nach der Sanierung sein bisheriges Erscheinungsbild beibehalten. Alle Arbeiten erfolgen mit Rücksichtnahme auf den Bestand und unter Berücksichtigung denkmalpflegerischer Gesichtspunkte.

B. Massnahmen Das brandschutztechnische Konzept wird vor allem in den neu zu gestaltenden Wohnräumen im Neuen Schloss umgesetzt. Aufgrund der Anforderungen an einen Beherbergungsbetrieb müssen diese und namentlich die ursprünglich als Wirtewohnung erstellten Räume vollständig umgebaut und Trennwände mit entsprechenden Materialien eingebaut werden. Zudem muss die erforderliche Fluchtwegbreite von 120 cm erreicht werden. Die Haustechnik wird entsprechend nachgerüstet bzw. instand gestellt. Zudem sollen die Gasträume aufgewertet werden, damit sie den heutigen Anforderungen besser entsprechen. Im Alten Schloss sind hauptsächlich statische Massnahmen zur Sicherung der Bausubstanz erforderlich. Die neu einzubauenden Elemente, wie z. B. Holzfenster, erreichen üblicherweise bessere ökologische Standards als die bisherigen. Mit dem Einbau zusätzlicher Dämmungen im Dach (Neues Schloss) und in Decken gegen unbeheizte Räume (Altes Schloss) sowie mit dem Ersatz beschädigter Fenster kann eine spürbare Verbesserung der Energiebilanz erreicht werden.

C. Kosten Für das Bauvorhaben wurde von Rüegg Architekten, Zürich, ein Kostenvoranschlag (Stand 1. März 2014, Kostengenauigkeit +/–10%), Zürcher Index der Wohnbaukosten vom 1. April 2013, Indexstand 1060,9, erarbeitet. Die Kosten setzen sich wie folgt zusammen: Tabelle 1: Baukosten BKP-Nr. Arbeitsgattung Kosten in Franken 10 Bestandesaufnahmen, Baugrunduntersuchungen 5 800 11 Räumungen, Terrainvorbereitungen 129 600 13 Gemeinsame Baustelleneinrichtung 77 600 21 Rohbau 1 305 000 22 Rohbau 2 169 500 23 Elektroanlagen 343 500 24 Heizungs-, Lüftungs-, Klimaanlagen 264 700 25 Sanitäranlagen 138 600 26 Transportanlagen 47 000 27 Ausbau 1 357 800 28 Ausbau 2 208 900 42 Gartenanlagen 54 000 51 Bewilligungen, Gebühren 12 500 52 Muster, Modelle, Vervielfältigungen, Dokumentation 16 500 53 Versicherungen 1 000 56 Übrige Baunebenkosten 2 000 59 Übergangskonten für Honorare 478 000 61 Reserve fest (10% BKP 1–4) 309 000 90 Mobiliar 47 000 91 Leuchten und Lampen 12 000 Totale Baukosten (einschliesslich MWSt) 2 980 000

Für das Bauvorhaben fallen Kapitalkosten in Form von nutzungsdauergewichteten Kosten der kalkulatorischen Zinsen und Abschreibungen an. Der Berechnung liegt ein kalkulatorischer Zinssatz von 1,75% (RRB Nr. 321/2014) auf dem hälftig gebundenen Kapital zugrunde. Als Berechnungsgrundlage dient der Kostenvoranschlag vom 1. März 2014. Für das Vorhaben am Schloss Schwandegg, mit Investitionen von insgesamt Fr. 2 980 000, entfallen 30% (Fr. 894 000) auf den gewerblich genutzten Teil (Wohnen mit Gaststätte), während 70% (Fr. 2 086 000) der Investitionen auf das Schloss als Kulturgut entfallen. Die Investitionen für das Kulturgut werden bei Inbetriebnahme sofort auf null abgeschrieben. Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick der für den gewerblichen Teil der Investitionen anfallenden Kapitalkosten. Diese betragen insgesamt Fr. 35 863. Tabelle 2: Kapitalfolgekosten (gewerblicher Anteil) Investitionskategorie Kostenanteil Kostenanteil Nutzungsdauer Kapitalfolgekosten/Jahr (Fr.) (Bauteilgruppe) Fr. % Jahre Kalk. Zinsen Abschreibung Total Hochbauten Rohbau 1 139 974 15,7% 80 1 224 1 750 2 974 Hochbauten Rohbau 2 77 789 8,7% 40 680 1 945 2 625 Hochbauten Ausbau 284 859 31,9% 30 2 493 9 495 11 988 Hochbauten Installationen 364 300 40,7% 30 3 188 12 143 15 331 Ausstattung, Mobiliar 27 077 3,0% 10 237 2 708 2 945 Total 894 000 100,0% 7 822 28 041 35 863 Darüber hinaus fallen insbesondere betriebliche Folgekosten von rund Fr. 50 000 pro Jahr an. Darin enthalten sind der kleine Unterhalt, Strom, Wasser, Heizung und das Verwaltungshonorar der Kantag Liegenschaften AG. Über den Mietvertrag ist der Kanton an den Umsätzen des Beherbergungsbetriebes und der Gaststätte beteiligt. Sollten sich die Nutzungs- und Besucherzahlen infolge der angestrebten Aufwertung erhöhen, wird der Kanton über gestiegene Umsätze für einen Teil seiner baulichen Aufwendungen entschädigt. Das Bauvorhaben wurde mit RRB Nr. 69/2013 für die Phase Projektierung freigegeben. Die Kosten für das Bauvorhaben sind im Konsolidierten Entwicklungs- und Finanzplan 2014–2017 mit Fr. 1 800 000 eingestellt. Da nicht mehr, wie ursprünglich beabsichtigt und bei der Budgetierung vorgesehen, nur brandschutztechnische Massnahmen umzusetzen sind, sondern zusätzliche, umfangreiche Sanierungsarbeiten zur

Erhaltung der historischen Bausubstanz und statische Massnahmen durchgeführt werden müssen, erhöht sich der Kreditbedarf auf Fr. 2 980 000.

Aufgrund der überregionalen kulturhistorischen Bedeutung des Schlosses Schwandegg wird das Vorhaben über die Reserve des Regierungsrates finanziert. Diese umfasst gemäss RRB Nr. 1001/2013 für das Budget 2014 Fr. 1 800 000. Im KEF 2014–2017 sind für das Planjahr 2015 Fr. 4 000 000 eingestellt. Die gesamten Investitionen für die geplanten Massnahmen betragen Fr. 2 980 000. Als neue Ausgabe gemäss § 37 Abs. 1 des Gesetzes über Controlling und Rechnungslegung (CRG) gelten dabei Investitionen von Fr. 60 000. Die übrigen Investitionen über Fr. 2 920 000 gelten als gebundene Ausgabe gemäss § 37 Abs. 2 lit. b CRG. Die Ausgaben gehen zulasten der Investitionsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 8700, Immobilienamt, Konto 5040 0 00000, Hochbauten, neue Ausgaben, und Konto 5041 0 00000, Hochbauten, gebundene Ausgaben. Für den Anteil des Mobiliars wird zudem das Konto 5060 0 00000, Mobilien Ausstattung, belastet.