Nachträgliche Baubewilligung

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zuständig. Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Vom nachträglichen Baubewilligungsverfahren betroffen sind die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 03 und 02. Während die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03 gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach vom 8. Juli 1996 mit Änderungen bis 8. Februar 2021 (BZO) der Weilerkernzone KW zugewiesen sind, befindet sich das Grundstück Kat.-Nr. 02 in der Landwirtschaftszone Lk. Das Wohnhaus Assek.-Nr. 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 ist im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte verzeichnet. Auf den drei Parzellen wurden unbestrittenermassen verschiedene Bauten ohne vorgängige Baubewilligung erstellt, teilweise durch die private Beschwerdegegnerschaft, teilweise durch deren Rechtsvorgänger.

3.

3.1

3.1.1

Das Grundstück Kat.-Nr. 02 befindet sich wie soeben erwähnt in der Landwirtschaftszone. Die Baudirektion hat mit Gesamtverfügung vom 21. Dezember 2023 für die baulichen Massnahmen am Schopf eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) erteilt. Die Verfügung wurde mit dem baurechtlichen Entscheid am 20. März 2024 eröffnet.

3.1.2

Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörden können solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG).

Der Anwendungsbereich von Art. 24c Abs. 1 RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die nicht mehr zonenkonform, d. h. durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]; vgl. BGE 127 II 209 E. 2c). Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 f. RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Eine rechtmässig erstellte altrechtliche Baute – wie ein ursprünglich landwirtschaftlich genutzter freistehender, unbewohnter Schopf – fällt unter die aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung [BV]) und aus dem Vertrauensschutz (Art. 9 BV) abgeleitete verfassungsrechtliche Besitzstandsgarantie. Eine solche Baute kann – im Rahmen der normalen Lebensdauer – in ihrem Bestand erhalten werden und es können die dafür nötigen Unterhaltsarbeiten vorgenommen werden. Darunter fallen sämtliche Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung (Renovationen), soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert unverändert bleiben (BGr, 24. Mai 2022,1C_651/2021, E. 4.1). Entscheidend ist die Frage, ob sich Bauweise, -material und -standard und damit auch Wert, Lebensdauer und Nutzungsmöglichkeit der Baute wesentlich geändert haben (BGr, 24. Mai 2022,1C_651/2021, E. 4.3).

In jedem Fall bleibt im Rahmen des Anwendungsbereichs von Art. 24c RPG die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Der Bundesrat hat in Art. 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG weiter konkretisiert. Danach gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind (Art. 42 Abs. 1 RPV). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a f.). Die verlangte Wahrung der Identität bezieht sich auf die "wesentlichen Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken (BGr, 16. Juli 2020,1C_480/2019,1C_481/2019, E. 4.1).

Seit der RPG-Revision vom 23. Dezember 2011 gestattet Art. 24c Abs. 3 RPG die Veränderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG und damit den Wiederaufbau ebenfalls bei landwirtschaftlichen Wohnbauten sowie angebauten Ökonomiebauten ausserhalb der Bauzonen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Bei den von Art. 24c Abs. 3 RPG erfassten Bauten hängt die Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten nicht mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- bzw. Planänderung zurückgeht; es genügt, dass die Zonenwidrigkeit durch tatsächliches Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist (vgl. BGE 147 II 25 E. 3.2 mit Hinweisen). Die Notwendigkeit, dass die Zonenwidrigkeit auf eine Erlass- oder Planänderung zurückgeht, gilt jedoch weiterhin für alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (vgl. Art. 41 Abs. 2 RPV in der Fassung vom 10. Oktober 2012; BGE 145 II 83 E. 5.2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich aus der Regelung von Art. 24c RPG und Art. 41 RPV nicht herleiten, dass für eine einheitliche Betrachtung von Hof bzw. Wohnhaus und Nebengebäude bereits ein enger räumlicher und funktionaler Zusammenhang genügen soll, denn Art. 24c Abs. 3 RPG setzt für eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind (BGr, 23. Juli 2019,1C_85/2019, E. 3.4 mit Hinweis; zum Ganzen VGr, 24. August 2023, VB.2022.00704, E. 2.3).

3.1.3

Eine ursprünglich mit Bezug auf den Schopf auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am 25. August 2021 durch die kommunale Baubewilligungsbehörde erteilte nachträgliche Baubewilligung wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 31. März 2022 aufgehoben und die Baubewilligungsbehörde wurde angewiesen, ein gebäudehistorisches Gutachten in Auftrag zu geben. Das Gutachten kam zum Schluss, dass das Gebäude mit überwiegender Wahrscheinlichkeit vor dem 1. Juli 1972, nämlich im Jahr 1956, erstellt worden sei. Am 1. Juli 1972 habe das Gebäude bereits die heute bestehende Dachfläche und somit den heute bestehenden Grundriss gehabt. Zudem sei der Schopf zum Zeitpunkt der Erstellung aufgrund der zum damaligen Zeitpunkt geltenden Vorschriften bewilligungsfähig gewesen. Die Baudirektion kam demgemäss zum Schluss, dass die baulichen Veränderungen seit dem 1. Juli 1972 – welche die Erneuerung der Dachsparren, die Erneuerung des Daches durch das Auswechseln von Ziegeln sowie den Ersatz von Wellblechen durch Holz umfassen – einer teilweisen Änderung im Sinne von Art. 24c RPG entsprächen und einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG nichts entgegenstehe. Die Vorinstanz erachtete das Gutachten als vollständig, schlüssig und nachvollziehbar und erwog, die erforderlichen Bewilligungen seien zu Recht erteilt worden.

3.1.4

Der Beschwerdeführer bringt dagegen sinngemäss vor, beim Schopf handle es sich um eine ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Baute, die nicht unter Art. 24c Abs. 1 RPG falle.

In den angefochtenen Verfügungen und dem vorinstanzlichen Urteil finden sich zum ursprünglichen Zweck des Schopfs (vor dem 1. Juli 1972) keine Ausführungen. Es ist gerichtsnotorisch, dass früher eine landwirtschaftliche Nutzung des Wohnhauses der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 Assek.-Nr. 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 stattfand (vgl. VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 5.1 ff., wo von einer aufgefüllten Miststockumrandung bzw. einem ehemaligen Miststock auf dem Grundstück sowie einer ehemaligen Scheune die Rede ist). Indes anerkennt der Beschwerdeführer in seiner Replik, dass dieses Wohnhaus seit dem Jahr 1956 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wurde. Allerdings wird aus den Akten nicht klar, in wessen Eigentum das Grundstück Kat.-Nr. 02 vor dem 1. Juli 1972 stand und ob es damals tatsächlich keinen landwirtschaftlichen Zweck hatte, zumal der Beschwerdeführer das Gegenteil behauptet. Auf die nicht weiter belegte erstmalige Behauptung der Beschwerdegegnerin 3 im Rahmen der Beschwerdeantwort, es handle sich um ein funktional mit dem Wohnhaus zusammenhängendes Nebengebäude und keine landwirtschaftliche Ökonomiebaute, lässt sich nicht abstellen. Mithin ist der Sachverhalt diesbezüglich ungenügend erstellt.

3.1.5

Demgegenüber ist die erst im Rahmen der Replik erhobene Rüge, die vorinstanzliche Feststellung zum Erstellungszeitpunkt des Schopfs sei falsch, verspätet.

3.2

3.2.1

Die Beschwerdegegnerschaft macht demgegenüber geltend, es komme nicht darauf an, ob die Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG erteilt worden sei. Die baulichen Änderungen, die jetzige Nutzung für die hobbymässige Hühnerhaltung und die damit verbundene Neuerschliessung mit Strom und Wasser seien gestützt auf Art. 24e RPG zu Recht bewilligt worden.

3.2.2

Nach Art. 24e Abs. 1 RPG werden bauliche Massnahmen in unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen bewilligt, die in ihrer Substanz erhalten sind, wenn sie Bewohnern oder Bewohnerinnen einer nahe gelegenen Wohnbaute zur hobbymässigen Tierhaltung dienen und eine tierfreundliche Haltung gewährleisten.

Gemäss Art. 24e Abs. 5 RPG dürfen Bewilligungen nach diesem Artikel nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen von Art. 24d Absatz 3 RPG erfüllt sind. Demnach wird vorausgesetzt, dass:

- die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (lit. a);

- die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung in ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben (lit. b);

- höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden (lit. c);

- die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist (lit. d);

- keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. e).

3.2.3

Mit Gesamtverfügung vom 21. Dezember 2023 hat die Beschwerdegegnerin 3 unter anderem eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24e Abs. 1 RPG für die hobbymässige Hühnerhaltung im Schopf auf dem besagten Grundstück erteilt. Die Verfügung wurde mit dem baurechtlichen Entscheid am 20. März 2024 eröffnet. Der Beschwerdeführer beanstandete diese Ausnahmebewilligung sowie die damit verbundene Erschliessung mit Elektrizität und Wasser in seinem Rekurs vom 17. April 2024 ausdrücklich und beantragte deren Aufhebung.

Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, eine Hühnerhaltung sei im betreffenden Schopf nicht vorgesehen und entsprechende ehemalige Ausbauten innerhalb des Schopfes seien bereits zurückgebaut worden. Dabei erlag sie indes einem Irrtum. Beim zurückgebauten Gebäude handelte es sich um eine andere auf Grundstück Kat.-Nr. 02 gelegene Baute, in der vormals Hühner gehalten wurden und die inzwischen zurückgebaut wurde. Dass hingegen im bestehenden Schopf eine hobbymässige Hühnerhaltung betrieben wird und bewilligt wurde, ergibt sich zweifelsfrei aus der Gesamtverfügung der Beschwerdegegnerin 3 und im Übrigen auch aus der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 vom 2. Dezember 2024. In der letzteren Vernehmlassung führte die Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 aus, dass die Erschliessung mit Wasser und Elektrizität aufgrund des Erfordernisses einer artgerechten Hühnerhaltung erfolgt sei. Die Vorinstanz hat über den Antrag betreffend Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24e RPG damit nicht entschieden, obschon dies geboten gewesen wäre.

Die Vorinstanz hat das Verhältnis von Art. 24c RPG und Art. 24e RPG nicht beurteilt. Es erscheint sehr fraglich, ob sich die seit 1972 vorgenommenen baulichen Änderungen auf Art. 24e RPG abstützen lassen. Deshalb wird sich – da die Möglichkeit baulicher Massnahmen bzw. die Umnutzung nach Art. 24e RPG auf rechtmässig bestehende Gebäude oder Gebäudeteile beschränkt ist (Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Art. 24e Rz. 8) – zunächst wohl die Frage stellen, ob sich die Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 hinsichtlich des Schopfs vor der Umnutzung zu einem Hühnerstall noch auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG oder zumindest die aus der Verfassung abgeleitete (gewöhnliche) Besitzstandsgarantie berufen konnte. Diesbezüglich wird die Vorinstanz den Sachverhalt genauer abzuklären haben. Bejahendenfalls wird die Vorinstanz erstmals auch die (weiteren) Voraussetzungen von Art. 24e RPG zu prüfen haben (insbesondere auch, ob es sich bei der Erschliessung mit Wasser und Strom um eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung handelt). Dass die Vorinstanz dies unterliess, stellt eine formelle Rechtsverweigerung dar (Art. 29 Abs. 1 BV).

4.

4.1

Auf dem in der Kernzone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01 wurde der Vorplatz im südwestlichen Bereich mit Verbundsteinen erweitert. Es handelt sich um einen Streifen mit einer Länge von 8 m und einer Breite von 1 m.

4.2

Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei davon auszugehen, dass für den übrigen Vorgartenbereich zu einem früheren Zeitpunkt eine Baubewilligung erteilt worden sei. Zudem rügt er, der Vorplatz werde als Autoabstellplatz genutzt, wofür keine Bewilligung vorliege.

4.3

Gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist gemäss Absatz 2 von § 238 PBG besondere Rücksicht zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und Unterhaltsarbeiten nicht beeinträchtigt werden, für die keine baurechtliche Bewilligung nötig ist. Das Gebäude Assek.-Nr. 07, bestehend aus Scheune und Wohnhaus, wurde im Jahre 1730 erstellt und ist im kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten verzeichnet. Es handelt sich damit unbestrittenermassen um ein potenzielles Schutzobjekt und damit um eine Baute im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Das Baugrundstück ist ausserdem einer Kernzone zugewiesen, welche ein schutzwürdiges Ortsbild umfasst und in welcher ebenfalls erhöhte gestalterische Anforderungen an Bauten gelten.

Gemäss Ziff. 2.5.6 Abs. 1 BZO ist die Umgebung ortsüblich zu gestalten und zu bepflanzen. Die herkömmlichen Elemente der Umgebungsgestaltung wie Mauern, Zäune, Brunnen, Bauerngärten und dergleichen sind zu erhalten und bei Sanierungen oder Neubauten weitgehend zu übernehmen bzw. wieder herzustellen. Nach Art. 2.5.7 BZO sind Fahrzeugabstellplätze in der Regel im Gebäude anzuordnen. Ist dies in begründeten Fällen nicht möglich, sind die Abstellplätze möglichst unauffällig in die Umgebung einzupassen. Für Fahrzeugabstellplätze ist eine baurechtliche Bewilligung notwendig, sofern sie als solche angelegt sind (Daniel Kunz/Markus Lanter in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 423).

4.4

Die Pflästerung des Vorplatzes war bereits Gegenstand des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 19. Mai 2019 (VGr, 19. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 6.3 f.). Das Verwaltungsgericht erwog, eine isolierte Beurteilung des nachträglich befestigten Streifens falle nur dann in Betracht, wenn davon ausgegangen werde, bei der restlichen Vorgartengestaltung handle es sich um einen bewilligten Zustand. Sollte der übrige Vorgartenbereich hingegen bisher nie baurechtlich beurteilt worden sein, erwiese sich eine separate Beurteilung einzelner Streifen bzw. der Entscheid, den restlichen Vorgartenbereich nicht zum Gegenstand eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu machen, als rechtswidrig. Zudem ging das Verwaltungsgericht aufgrund der Akten von der Annahme aus, dass der vermutlich nicht als Autoabstellplatz bewilligte Vorplatz faktisch als solcher genutzt werde. Es wies die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurück.

4.5

Die Frage, ob der übrige Vorgartenbereich, welcher ebenfalls mit Verbundsteinen gepflästert ist, je baurechtlich beurteilt wurde, liess sich nicht abschliessend klären. Gemäss dem Entscheid der Baubewilligungsbehörde sei dies "vermutlich" nicht der Fall. Sie erwog, aus dem Inventarblatt Nr. 19 aus dem Jahre 1988 sowie Luftbildern gehe hervor, dass die Vorplatzsituation wohl bereits vor über 30 Jahren in ähnlicher Ausgestaltung vorgelegen habe. In der gesamtheitlichen Betrachtung des Strassenzugs "F-Strasse" übernehme das Grundstück weiterhin eine typische Situation mit befahrbaren Vorplätzen, wie diese auch für das Gebäude Assek.-Nr. 07 seit mehreren Jahrzehnten vorgeherrscht habe. Die herkömmliche Gestaltung sei weiterhin gegeben und die gestalterischen Vorgaben der BZO und des PBG eingehalten. Die Frage der Nutzung des Vorplatzes als Autoabstellplatz wurde mit der nachträglichen Baubewilligung nicht behandelt.

4.6

Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen das Vorgehen des Beschwerdegegners 2 schützte, den gesamten Vorgartenbereich einer Gesamtbetrachtung zu unterziehen, und dessen Auffassung bezüglich Einhaltung der gestalterischen Vorgaben der BZO und des PBG im Rahmen der Gesamtbetrachtung des Vorplatzes in Auslegung der kommunalen Vorschriften zur Kernzone KW beipflichtete, ist nicht zu beanstanden.

4.7

Insofern als sie jedoch erwog, die Nutzung des Vorplatzes als Autoabstellplatz sei nicht Gegenstand des angefochtenen Beschlusses, weshalb sich Ausführungen dazu erübrigten, ist ihr nicht zuzustimmen. Der Streitgegenstand eines Rechtsmittelverfahrens bestimmt sich danach, was Gegenstand des angefochtenen Entscheids war oder nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, Vorbemerkungen zu § 19–29a N. 45 ff.). In die Sachverhaltsabklärungen im Zusammenhang mit der Gesamtbetrachtung des Vorgartenbereichs hätte aufgrund der einschlägigen Vorschriften der BZO sowie gemäss der prozessualen Vorgeschichte die Frage miteinbezogen werden müssen, ob der gepflästerte Vorplatz als Autoabstellplatz genutzt wird bzw. im Sinne vom § 309 Abs. 1 lit. i PBG als solcher angelegt ist, und es hätte gegebenenfalls die Erteilung einer entsprechenden nachträglichen Baubewilligung geprüft werden müssen. Die Sache ist somit zur weiteren Prüfung dieser Frage an die Vorinstanz zurückzuweisen.

5.

Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Dispositiv-Ziffer I des Rekursentscheids ist insoweit aufzuheben, als die Anträge betreffend den Schopf auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 und die Vorplatzpflästerung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 abgewiesen wurden, und zur weiteren Klärung des diesbezüglichen Sachverhalts und allfälligen Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheids sind die Kosten für das vorinstanzliche Verfahren neu zu verlegen. Zudem ist Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids, mit der der Beschwerdeführer zur Entrichtung einer Umtriebsentschädigung für das Rekursverfahrens an die Beschwerdegegnerschaft 1 verpflichtet wurde, mangels des überwiegenden Obsiegens letzterer aufzuheben.

6.

Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGE 137 V 210 E. 7.1; BGr, 28. April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Ausgangsgemäss sind damit die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu je einem Drittel der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung, dem Beschwerdegegner 2 sowie der Beschwerdegegnerin 3 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG). Der Beschwerdeführer verzichtete sodann ausdrücklich auf eine Parteientschädigung; der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 ist aufgrund ihres teilweisen Unterliegens keine Parteientschädigung zuzusprechen. Die Rekurskosten sind demgegenüber, weil der Beschwerdeführer die vorinstanzlichen Erwägungen zur von ihm als Saunagebäude bezeichneten Kleinbaute auf dem Grundstück Kat.‑Nr. 03 im Rahmen seiner Beschwerde ausdrücklich akzeptierte, zu 1/10 dem Beschwerdeführer, zu 3/10 der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung für ihren Anteil, zu 3/10 dem Beschwerdegegner 2 sowie zu 3/10 der Beschwerdegegnerin 3 aufzuerlegen.

7.

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).