Baubewilligung (Arealüberbauung)

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der Rekursbehörden, ansonsten in die funktionelle Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden Behörde eingegriffen würde. Wurde die erstinstanzliche Anordnung durch ein Begehren einer beteiligten Person ausgelöst, bestimmt bereits dieses zusammen mit dem ihm zugrunde gelegten Sachverhalt den Streitgegenstand mit (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45 f.). Eine allfällige zukünftige Gleichbehandlung im Unrecht war nicht Streitgegenstand der Projektänderung und kann daher auch vorliegend nicht Streitgegenstand sein. Auf den Antrag betreffend Bestätigung der Gemeinde bezüglich einer Gleichbehandlung im Unrecht ist daher nicht einzutreten.

1.3

Im Übrigen sind die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt, weshalb in diesem Umfang auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten ist.

2.

2.1

Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 liegen in der Wohnzone W4/70 % gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO). Die Gemeinde Wädenswil hat die Harmonisierung der Baubegriffe noch nicht im Sinne der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) umgesetzt. Demgemäss bleiben gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) die dort genannten und im Anhang PBG wiedergegebenen Bestimmungen in ihrer bis zum 28. Februar 2017 geltenden Fassung anwendbar.

Die Stammbaubewilligung für die vorliegende Arealüberbauung datiert vom 22. November 2016. Seither wurden vier Projektänderungen bewilligt. Die vorliegend bestrittene fünfte Projektänderung betrifft die Bereinigung der Ausnützungsberechnung und die Anpassung der diesbezüglichen, im Grundbuch anzumerkenden Ausnützungsreverse.

2.2

Der Bauentscheid vom 16. Januar 2024 sieht gemäss Dispositiv-Ziffern I.3 und I.4 folgende Anmerkungen im Grundbuch vor:

"3. Ausnützungsrevers, anzumerken bei Kat.-Nrn. 02 und 01:

Die gemäss Baugesetzgebung zulässige Ausnützung Kat.-Nr. 02 ist um 760.80 m² privilegierte Geschossfläche in Dachgeschossen reduziert, welche aufgrund des Bauentscheids Nr. 3 der Parzelle Kat.-Nr. 01 zur Verfügung gestellt wurde (Art. 3 BZO, Art. 25 Abs. 2 BZO, § 321 Abs. 2 PBG).

4.

Ausnützungsrevers, anzumerken bei Kat.-Nrn. 02 und 01:

Die gemäss Baugesetzgebung zulässige Ausnützung Kat.-Nr. 02 ist um 700.30 m² anrechenbare Geschossfläche in Vollgeschossen und um 39.10 m² privilegierte Geschossfläche in Dachgeschossen [durch die Vorinstanz berichtigt: Untergeschossen] reduziert, welche aufgrund des Bauentscheids Nr. 3 der Parzelle Kat.-Nr. 01 zur Verfügung gestellt wurden (Art. 3 BZO, Art. 25 Abs. 2 BZO, § 321 Abs. 2 PBG)."

3.

3.1

Der Beschwerdeführer rügt zum einen den bewilligten Ausnützungstransfer ausnützungsprivilegierter Flächen von Unter- und Dachgeschossen des Grundstücks Kat.-Nr. 02 auf das Grundstück Kat.-Nr. 01. Privilegierte Unter- und Dachgeschosse dürften höchstens auf dem gleichen Grundstück summarisch vereinigt werden und/oder nur berücksichtigt werden, wenn solche Geschosse auch effektiv vorhanden seien, was vorliegend nicht der Fall sei. Es dürften keine Geschossflächen transferiert werden, nur Grundflächen. Die Ausnützung werde daher überschritten.

3.2

3.2.1

Die zulässige bauliche Grundstücknutzung ergibt sich nach Ausnützung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften (§ 250 Abs. 1 PBG). Die zulässige Ausnützung wird unter anderem durch Ausnützungsziffern festgelegt (§ 251 lit. a PBG). Die Ausnützungsziffer gibt das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG). Massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG). Die Ausnützung ist mithin das Produkt einer Funktion mit folgenden Faktoren: Anzahl m2 der massgeblichen Grundfläche x Ausnützungsziffer = Ausnützung in m2.

3.2.2

Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1 PBG). Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind gemäss § 255 Abs. 2 PBG jedoch nur anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.

3.2.3

Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO sind in der Wohnzone W4/70 % höchstens vier Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss zulässig; die Ausnützungsziffer beträgt 70 %. Bei Arealüberbauungen darf die Ausnützungsziffer der Regelbauweise um maximal 1/10 erhöht werden (Art. 25 Abs. 2 BZO). Daraus ergibt sich vorliegend eine Ausnützungsziffer von 77 %. Zudem sind zwei zusätzliche Vollgeschosse erlaubt (Art. 3 Abs. 1 BZO).

3.3

3.3.1

Eine Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt (VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4.1). Bei der Ausnützungsübertragung wird eine baulich noch nicht genutzte Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück angerechnet (vgl. VGr, 18. März 2021, VB.2020.00614, E. 3.2; BGr,1C_52/2013, E. 5.2;1C_416/ 2007, E. 2.1, je mit Hinweisen). Sie erlaubt dem Grundeigentümer, durch Überschreiten der festgelegten Nutzungsziffern ein bestimmtes Projekt trotz fehlender Grundfläche zu verwirklichen. Andererseits kann der Eigentümer der Geberparzelle diese nachträglich wenigstens wirtschaftlich entsprechend seinen Absichten voll nutzen, falls er sie baulich nur teilweise beansprucht hat beziehungsweise ausnützen will. Dadurch wird die Ausnützung des zur Verfügung stehenden Baulands verbessert, ohne dass die zonengemässe Baudichte insgesamt überschritten wird (Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1132).

3.3.2

Eine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz nicht. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften. Eine Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (VGr, 18. März 2021, VB.2020.00614, E. 3.2.2). Überdies kann die vom Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte Ausnützung nur in dem Umfang übertragen werden, als sie vom Baugrundstück für das betreffende Vorhaben gerade benötigt wird. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen (VGr, 28. August 2025, VB.2024.00326, E. 3.3.2; 8. Februar 2024, VB.2023.00299, E. 3.3; 19. September 2013, VB.2012.00800, E. 3.4; 27. Februar 2013, VB.2012.00715, E. 6.2.1).

3.3.3

Die Ausnützungsübertragung hat baurechtlich zur Folge, dass bei einer späteren Überbauung des belasteten Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur Verfügung steht. Sie hat mithin die Wirkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung. Im Grundbuch ist ein Revers anzumerken, der festhält, inwieweit die belastete Parzelle zusätzlich baulich ausgenutzt wird (BGr, 19. Dezember 2019,1C_57/2019, E. 3.3; Christoph Fritzsche/Christian Berz, S. 1140). Damit wird sichergestellt, dass die Ausnützbarkeit des belasteten Grundstücks entsprechend reduziert und später nicht konsumiert wird. Indes hat die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen Anmerkung besteht in der Orientierung einer allfälligen Käuferschaft einer Liegenschaft, dass eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen könnte. Ob sie tatsächlich noch und in dieser Form besteht, ergibt sich aus der Anmerkung hingegen nicht (zum Ganzen VGr, 8. Februar 2024, VB.2023.00299, E. 3.2 unter Verweis auf VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4.2).

3.3.4

Der Beschwerdeführer bringt in diesem Zusammenhang im Wesentlichen vor, bei der Ausnützungsberechnung sei die Grundfläche (im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG) die Konstante und die Ausnützungsziffer die Variable. Da Letztere aufgrund von Planungsmassnahmen Veränderungen unterworfen sei, müssten im Interesse der späteren Nachvollziehbarkeit von Ausnützungsübertragungen die Anteile an der massgeblichen Grundfläche übertragen werden und nicht die errechnete Ausnützung als Geschossflächen. Deshalb sei im Ausnützungsrevers die infolge Ausnützungsübertragung zusätzlich baulich ausgenützte Grundfläche anzugeben. Die Auffassung werde durch die Rechtsprechung des Baurekursgerichts bestätigt, wobei der Beschwerdeführer auf die in BEZ 2017 Nr. 26 und BEZ 2006 Nr. 49 publizierten Entscheide verweist.

Auch wenn die zitierte Rechtsprechung Ausführungen enthält, welche im Sinne der Auffassung des Beschwerdeführers verstanden werden können, ist ihm nicht zu folgen: Zum einen ist auch das Gebergrundstück bzw. dessen Grundfläche keine absolute Konstante: Es kann durch Grundstücksmutationen vergrössert werden, was dazu führen kann, dass diesem wiederum nicht ausgenützte Grundstücksteile zugeschlagen werden können. Zum anderen kann sich die zulässige Ausnützung auf dem Gebergrundstück insbesondere durch Aufzonungen (Heraufsetzung der Ausnützungsziffer und Geschosszahl) vergrössern. Diese zusätzliche Ausnützung kommt auch der von der Ausnützungsübertragung betroffenen Grundfläche zu und steht dem Gebergrundstück für eine bauliche Ausnützung oder eine erneute Ausnützungsübertragung zur Verfügung. Aus diesem Grund ist für die Ausnützungsübertragung auf die errechnete Geschossfläche abzustellen, welche für die Bewilligung des Projekts, das auf die zusätzliche Ausnützung tatsächlich angewiesen ist, erforderlich ist. Die streitbetroffenen Ausnützungsreverse sind deshalb nicht im beantragten Sinn abzuändern.

3.4

3.4.1

Der Beschwerdeführer ist weiter der Ansicht, dass die fehlenden Dachgeschosse auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 nicht berücksichtigt werden bzw. die auf sie entfallenden privilegierten Geschossflächen gemäss § 255 Abs. 2 PBG nicht übertragen werden dürften.

3.4.2

Beim Grundstück Kat.-Nr. 02, das eine Grundstücksfläche von 6'412 m2 aufweist, ist bei einer Ausnützungsziffer von 77 % eine Geschossfläche von 4'937,24 m2 für Vollgeschosse zulässig. Da bei einer Arealüberbauung in der Zone W4/70% zwei zusätzliche Vollgeschosse zulässig sind, ergibt sich eine nicht auf die Ausnützung anrechenbare Fläche in Dach- und Untergeschossen von 822,90 m2 je Geschoss. Konsumiert wurde für Vollgeschosse eine Fläche von 4'222,10 m2, womit eine transferierbare Reserve von 715,14 m2 verbleibt. Sodann wurde ein Untergeschoss ausgeführt, welches eine Fläche von 783,80 m2 aufweist, womit eine Reserve für Untergeschosse von 39,10 m2 verbleibt. Dachgeschosse wurden keine errichtet, weshalb eine Reserve von 822,90 m2 pro Dachgeschoss verbleibt.

3.4.3

Beim Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Grundstücksfläche von 25'690 m2 ist eine Geschossfläche von 19'781,30 m2 für Vollgeschosse zulässig. Für Dach- und Untergeschosse sind somit 3'296,88 m2 je Geschoss nicht anrechenbare Flächen zulässig. Für Vollgeschosse wurden 19'500,80 m2 Geschossfläche konsumiert, womit eine transferierbare Reserve von 280,50 m2 verbleibt. Im Untergeschoss wurden 4'316,90 m2 ausgeführt, womit die zulässige privilegierte Fläche um 1'020,01 m2 überschritten wurde und damit in diesem Umfang anrechenbar ist. Im Dachgeschoss wurden 4'057,80 m2 ausgeführt und die privilegierte Fläche um 760,92 m2 überschritten, womit diese Fläche ebenfalls anrechenbar ist. Ohne Ausnützungsübertragung von nicht beanspruchten Geschossflächen des Grundstücks Kat.-Nr. 02 wäre daher die zulässige Ausnützung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 überschritten.

3.5

Ausnützungsziffern bestimmen die zulässige Geschossfläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Wenn die nicht ausgenützte privilegierte Geschossfläche eines Dachgeschosses auf ein anderes Grundstück zur Realisierung eines Dachgeschosses übertragen wird, wird die durch die entsprechende Zonierung ermöglichte Nutzungsdichte nicht in erheblichem Masse beeinflusst. Können für die Realisierung von Vollgeschossen ohne Weiteres Ausnützungsreserven transferiert werden, ist nicht ersichtlich, weshalb nicht auch ein Ausnützungstransfer von nicht konsumierten privilegierten Flächen in Dach- und Untergeschossen für ein anderes Dach- bzw. Untergeschoss zulässig sein sollte. Die Baugesetzgebung lässt dafür Raum. Sodann ist entgegen der Meinung des Beschwerdeführers nicht erforderlich, dass auf dem Gebergrundstück ein Dach- bzw. Untergeschoss mit anrechenbaren Räumen besteht, damit – so der Beschwerdeführer – die entsprechende privilegierte Geschossfläche überhaupt erst entsteht, da eine Übertragung gerade nicht genutzte Flächen voraussetzt. Dem steht auch das Argument nicht entgegen, dass mit § 255 Abs. 2 PBG aufgeblähte Dachgeschosse verhindert werden sollen, findet doch – wie erwähnt (vgl. E. 3.3.2) – die Ausnützungsübertragung ihre Grenzen in den weiteren Bestimmungen des Baurechts wie beispielsweise § 292 PBG sowie § 238 PBG, mit welchen ebenfalls überdimensionierte Dachgeschosse verhindert werden können. Es liegen auch keine weiteren Hinweise vor bzw. werden solche nicht vorgebracht, wonach eine Ausnützungsübertragung zu weiteren Verstössen gegen die Baurechtsordnung führt. Eine Übertragung von nicht ausgenützten privilegierten Flächen eines Dachgeschosses auf ein anderes ist daher zulässig. Demgemäss durften nicht ausgenützte privilegierte Geschossflächen vom Grundstück Kat.-Nr. 02 auf die Dach- bzw. Untergeschosse der Gebäude auf dem Grundstück 01 transferiert werden. Da das Grundstück Kat.-Nr. 02 über genügend transferierbare Reserven verfügt, erweist sich auch die Ausnützung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 als eingehalten. Demgemäss ist der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden und die Beschwerde ist abzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Er ist zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen. Der Beschwerdegegnerin 2 steht eine solche in der vorliegenden Konstellation nicht zu (§ 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).