Messaggio concernente la revisione del Codice civile (Proprietà per piani)

Art. 712a cpv. 1

Nel testo tedesco il termine «Miteigentümer» è sostituito con la forma inclusiva di genere «Miteigentümerin oder Miteigentümer».

Art. 712b cpv. 1, 1^bis, 3 e 4

La complessa formulazione del capoverso 1, secondo cui possono essere oggetto del diritto esclusivo «piani o porzioni di piano» è sostituita con l’espressione più esatta di «parti dell’edificio». Il nuovo capoverso 1^bis disciplina la delimitazione delle diverse parti. Le parti dell’edificio oggetto del diritto esclusivo devono essere dichiarate tali nell’atto costitutivo. Tuttavia, i comproprietari hanno la possibilità di modificare la ripartizione spaziale in una convenzione successiva che richiede l’atto pubblico (modifica dell’atto costitutivo).

La presunzione legale che figura nel vigente capoverso 3 non convince³³. Il capoverso 4 stabilisce quindi ora che le parti dell’edificio non assoggettate al diritto esclusivo si presumono parti comuni. Come finora, questa presunzione è confutabile. È necessaria una disposizione transitoria (art. 20^quinquies tit. fin. D‑CC) affinché sia possibile stabilire con certezza se in futuro un fatto vada valutato in base alla presunzione esistente o a quella del nuovo diritto e, in particolare, affinché non occorra adeguare la proprietà per piani esistente, costituita secondo la presunzione de lege data.

Art. 712b^bis

Questo nuovo articolo disciplina i diritti d’uso preclusivo (nella letteratura anche detti «diritti d’uso riservati») su determinate parti comuni dell’edificio. Nel diritto in materia di proprietà per piani vanno disciplinati unicamente i diritti d’uso preclusivo fondati sull’atto costitutivo, sul regolamento o su una decisione della comunione. Tali diritti disciplinano le relazioni interne della comunione e presentano parallelismi con le servitù prediali. Collegandoli con i diritti esclusivi s’intende chiarire nella legge che soltanto membri della comunione di comproprietari possono essere titolari di tali diritti d’uso preclusivi e che viene quindi esclusa la cessione a terzi. Ciò rafforza la certezza giuridica e mira a impedire conflitti. Continua a sussistere invece la possibilità di convenire con terzi diritti d’uso sotto forma di servitù – anche a carico del fondo di base – o di cedere loro l’uso mediante un contratto. Simili diritti d’uso preclusivo stabiliti contrattualmente non vanno disciplinati negli articoli 712a–712t e continuano a poter essere ceduti.

La questione se un diritto d’uso preclusivo autorizzi a realizzare misure di costruzione ai locali in questione non deve essere regolata dal legislatore, ma piuttosto dalle parti che hanno convenuto il diritto d’uso preclusivo nell’atto costitutivo, nel regolamento o per decisione. Soltanto in tal modo è possibile garantire la flessibilità del diritto d’uso preclusivo fino a una fattuale equiparazione con il diritto esclusivo, così da soddisfare al meglio le esigenze pratiche dei singoli comproprietari e rispettare il principio della libertà contrattuale. Se i lavori di costruzione non sono oggetto di un disciplinamento esplicito, occorre partire dall’idea che la comunione dichiara implicitamente applicabili le regole della comproprietà e che il margine di manovra dei titolari del diritto si riduce a un minimo. L’assunzione dei costi di lavori di costruzione su parti comuni assoggettate a un diritto d’uso preclusivo va pure regolamentata nel singolo caso dalle parti. Altrimenti si applica l’usuale ripartizione delle spese di cui all’articolo 712h capoverso 3 CC.

Come il vigente articolo 712g capoverso 4 CC, il capoverso 2 D-CC dispone che i diritti d’uso preclusivo possano essere concessi, modificati, trasmessi o revocati nel regolamento o mediante decisione unicamente a doppia maggioranza e con il consenso dei titolari di tali diritti. Nel quadro dell’atto costitutivo, queste procedure esigono sempre l’atto pubblico.

I nuovi diritti d’uso preclusivo, in virtù del loro vincolo inderogabile con i diritti esclusivi, non potranno più costituire diritti personali, che conformemente alla giurisprudenza del Tribunale federale possono essere ceduti unicamente in virtù degli articoli 164–174 CO³⁴. La qualità di proprietario è inscindibilmente legata all’avente diritto. Di conseguenza, l’oggetto della proprietà non potrà essere ceduto senza il diritto d’uso preclusivo e, viceversa, contrariamente al punto di vista del Tribunale federale, il diritto d’uso preclusivo non potrà essere ceduto indipendentemente dall’oggetto della proprietà³⁵. Ogni «trasferimento» di diritti d’uso preclusivo tra comproprietari esige quindi una revoca e la concessione di un nuovo diritto a favore di un’altra persona. Ciò giustifica l’approvazione della comunione con doppia maggioranza.

La comunione di comproprietari può concordare all’unanimità altri requisiti di maggioranza nell’atto costitutivo, nel regolamento o per decisione, e potrà anche decidere di rinunciare all’approvazione. Potrà ad esempio semplificare lo scambio di diritti d’uso esclusivo analoghi, come quelli sui posteggi, avvalendosi della possibilità, che il legislatore non ha, di considerare le circostanze del caso concreto. È tuttavia escluso rinunciare al consenso dei titolari di tali diritti. Va infine osservato che qualsiasi modifica di diritti d’uso preclusivo nell’atto costitutivo (che esige l’atto pubblico) e qualsiasi adeguamento di diritti d’uso preclusivo che comporti un cambiamento nella destinazione della cosa richiedono il consenso di tutti i comproprietari (art. 648 cpv. 2 CC).

Art. 712c cpv. 1 e 2

Al capoverso 1 l’espressione «qualunque terzo che acquisti una quota» è sostituita con «terzi che acquistano una quota» e al capoverso 2, in tutte le lingue, l’espressione «d’un piano o d’una porzione di piano» è sostituita con quella, più precisa, di «di una parte dell’edificio assoggettata al diritto esclusivo». Ai fini di una maggiore comprensibilità, nel testo tedesco il termine «die Vermietung» è sostituito con «dessen Vermietung». Questi adeguamenti non incidono in alcuno modo sul contenuto del testo di legge e non modificano quindi i diritti e gli obblighi dei soggetti giuridici.

Art. 712d, titolo marginale e cpv. 2 n. 2

Nel testo tedesco i termini «des Eigentümers» e «des Inhabers» sono sostituiti con le forme inclusive di genere «der Eigentümerin oder des Eigentümers» e «der Inhaberin oder des Inhabers». L’ortografia del termine «selbstständig» è stata adeguata alle nuove regole.

Art. 712e

L’articolo 712e D-CC concerne la descrizione delle parti dell’edificio e le quote di valore. Il capoverso 1 precisa le indicazioni che deve contenere l’atto costitutivo. L’unica novità materiale è costituita dall’obbligo di indicare la base utilizzata per calcolare la quota corrispondente a ciascuna parte della proprietà per piani. A questa base di calcolo non vanno tuttavia poste condizioni troppo elevate, in quanto adempie al proprio scopo se rende comprensibile ai comproprietari il modo in cui è stata calcolata la quota di valore. Non deve pertanto obbligatoriamente comprendere formule matematiche. D’altronde, le quote di valore devono essere stabilite con sufficiente precisione, in modo tale da poter essere identificate e corrette mediante rettifica ai sensi del capoverso 2, se sono state stabilite erroneamente. Le eventuali divergenze tra la base di calcolo e le quote di valore vanno eliminate secondo le regole dell’interpretazione dei contratti. Va infine considerato che gli uffici del registro fondiario non sono obbligati a verificare la correttezza della base di calcolo o se dalla sua applicazione risultano effettivamente le quote di valore indicate. Ciò è compito dei comproprietari. Al momento dell’iscrizione l’ufficio del registro fondiario deve unicamente verificare se l’atto costitutivo contiene una base di calcolo.

Il capoverso 2 della versione francese contiene attualmente la nozione di «part», mentre le versioni tedesca e italiana contengono le nozioni di «Wertquoten» e «quote». Il tenore dell’articolo 712e capoverso 2 CC mostra che in realtà il termine corretto è «quote-part», per cui è giustificato modificare la versione francese.

Art. 712e^bis

L’articolo 712e^bis D-CC disciplina i requisiti relativi al piano di ripartizione, non trattato nel CC vigente³⁶. Il capoverso 1 introduce un nuovo requisito per la costituzione di una proprietà per piani: presso l’ufficio del registro fondiario deve imperativamente essere depositato, insieme all’atto costitutivo, anche un piano di ripartizione. Tale piano deve essere allestito dal proprietario, dal titolare di un diritto di superficie per sé stante e permanente o dai comproprietari che costituiscono la proprietà per piani. Il piano di ripartizione illustra la delimitazione spaziale delle singole parti dell’edificio che sono assoggettate al diritto esclusivo o sono parti comuni. I suoi effetti e la sua natura giuridica rimangono invariati. Il piano di ripartizione continua dunque a costituire uno strumento complementare utile per interpretare l’atto costitutivo, ma non contribuisce alla fede pubblica del registro fondiario. La situazione è diversa allorquando l’atto costitutivo stesso, rinviandovi, rende il piano di ripartizione parte integrante dell’atto. Conformemente al principio dell’autonomia privata, i comproprietari sono liberi di scegliere la forma che intendono dare al piano (p. es. pianta d’architetto o pianta stabilita dal servizio competente per la misurazione ufficiale). Si è rinunciato di proposito a requisiti formali severi per non causare un onere amministrativo inutile ai comproprietari. Singoli Cantoni prevedono tuttavia già oggi requisiti più severi per il piano di ripartizione, il che consente loro di considerare, se del caso, le esigenze locali di esattezza nella costituzione della proprietà per piani. Per maggiore chiarezza la legge prevede che i Cantoni possano emanare prescrizioni più severe relative al piano di ripartizione. Il requisito minimo previsto dal CC è che nel piano di ripartizione le parti assoggettate al diritto esclusivo debbano poter essere chiaramente distinte tra loro e dalle parti comuni. In considerazione delle condizioni quadro legali, come ad esempio l’elenco di cui all’articolo 712b capoverso 2 CC o la presunzione di cui all’articolo 712b capoverso 4 D‑CC, dalla lettura del piano di ripartizione deve risultare chiaramente chi è proprietario delle singole parti dell’edificio illustrate.

Il capoverso 2 prevede l’obbligo di rettificare il piano di ripartizione se la delimitazione spaziale delle singole parti dell’edificio è modificata. Ciò, tuttavia, non è necessario se si modifica soltanto la disposizione interna delle singole parti dell’edificio. La rettifica del piano di ripartizione costituisce un atto di amministrazione più importante secondo l’articolo 647b CC e richiede dunque una maggioranza qualificata. L’azione secondo il capoverso 3 serve sia come correttivo che come tutela delle minoranze. È pertanto giustificato non esigere l’unanimità come nel caso dell’allestimento del piano di ripartizione iniziale: anche in questo caso va tuttavia sottolineato che la modifica di un piano di ripartizione, che è parte integrante dell’atto di costituzione, richiede l’atto pubblico. Il piano rettificato va depositato presso l’ufficio del registro fondiario. Ciò costituisce per contro un atto dell’ordinaria amministrazione secondo l’articolo 647a CC. In base al nuovo articolo 20^sexies titolo finale D‑CC, il capoverso 2 concerne soltanto le proprietà per piani costituite dopo l’entrata in vigore della presente revisione.

Secondo il capoverso 3, ogni comproprietario può esigere, in sede giudiziaria, la rettifica del piano di ripartizione depositato presso l’ufficio del registro fondiario se quest’ultimo è inesatto su punti essenziali. Non è determinante se il piano di ripartizione era stato allestito in modo inesatto o è divenuto inesatto in seguito alla modifica della ripartizione delle singole parti dell’edificio. Poiché non sussistono requisiti formali rigorosi per il piano di ripartizione (in particolare per quanto riguarda la sua esattezza), l’inesattezza del piano deve rivestire una certa rilevanza affinché un comproprietario possa esigerne la rettifica. Tali «punti essenziali» menzionati nella disposizione riguardano quindi la delimitazione dei diritti esclusivi tra loro e rispetto alle parti comuni, nonché l’attribuzione univoca dei diritti esclusivi ai rispettivi comproprietari. Se questi punti sono poco chiari o riportati in modo errato sul piano, il giudice potrà dar seguito a un’azione di rettifica. La nuova disposizione si orienta all’articolo 712e capoverso 2 CC, con la differenza che non tutti i comproprietari hanno la legittimazione passiva. Quest’ultima spetta alla comunione di comproprietari che ha allestito il piano inesatto o che non ha voluto rettificarlo su richiesta. Si applica la procedura ordinaria (art. 220–242 del Codice di procedura civile; CPC³⁷) se il valore litigioso (art. 91–94 CPC) supera i 30 000 franchi (art. 219 e 243 cpv. 1 CPC a contrario) e la procedura semplificata se il valore litigioso è inferiore o uguale a 30 000 franchi (art. 243 cpv. 1 CPC). Se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara, il richiedente può optare per la tutela giurisdizionale del caso manifesto (art. 257 CPC) nel cui caso è applicabile la procedura sommaria (art. 248–270 segg. CPC). L’azione è imprescrittibile. Fatto salvo un abuso di diritto, ogni comproprietario può intentarla a condizione che siano soddisfatte tutte le pertinenti condizioni. La sentenza ha effetto costitutivo. L’iscrizione nel registro di commercio ha un effetto puramente dichiarativo.

Art. 712e^ter

Gli articoli 712e^ter e 712e^quater disciplinano la costituzione della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio, materia non disciplinata dal CC vigente (cfr. n. 4.1.4). Gli articoli 712a e 712b CC da soli non consentono la costituzione della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio. Prevedono che il diritto esclusivo di godimento e di sistemazione interna del comproprietario presuppone l’esistenza di un locale fisico avente un proprio accesso. Tuttavia, nel caso particolare della proprietà per piani costituita prima della costruzione dell’edificio, i comproprietari non dispongono di alcun supporto materiale sul quale possano esercitare i loro diritti esclusivi conformemente agli articoli 712a e 712b CC³⁸. Le stesse regole devono valere se l’edificio esiste già, ma la ripartizione in diritti esclusivi e parti comuni secondo l’atto di costituzione richiede ancora una trasformazione dell’edificio. Per quanto riguarda la sistematica legale e il piano di ripartizione, l’articolo 712e^bis D‑CC enuncia i principi generali mentre gli articoli 712e^ter e 712e^quater e seguenti D‑CC prevedono regole speciali (lex specialis).

Il capoverso 1 non stabilisce alcuna durata limite per la «fase transitoria» della proprietà per piani prima della costruzione o trasformazione dell’edificio. È possibile che l’edificio oggetto della proprietà per piani non sia ancora ultimato diversi anni dopo la costituzione di quest’ultima³⁹. La menzione contribuisce a garantire che il contenuto del registro fondiario rimanga conforme alla realtà e, al fine di evitare abusi, che i terzi che consultano il registro fondiario ottengano informazioni corrette. L’iscrizione della menzione è effettuata d’ufficio dall’ufficio del registro fondiario⁴⁰.

Il capoverso 2 concerne la constatazione del compimento dell’edificio. Poiché la proprietà per piani è costituita prima della costruzione, è essenziale che l’edificio che ne costituisce l’oggetto sia effettivamente costruito. Il compimento dell’edificio va compreso come il momento a partire dal quale ogni parte assoggettata al diritto esclusivo costituisce un’unità autonoma con un proprio accesso (art. 712b cpv. 1 CC) ed è sufficientemente attrezzata per poter essere utilizzata conformemente alla sua destinazione d’uso⁴¹. Tale momento va stabilito nel caso concreto. L’edificio può quindi essere considerato compiuto anche se i lavori di costruzione del balcone non sono ancora ultimati o le rifiniture della cucina sono ancora in corso. La legge non prescrive la forma per la contestazione dei comproprietari (convenzione, atto pubblico, decisione, ecc.). L’importante è che ne traspaia l’unanimità. Il compimento dell’edificio non implica necessariamente che la sua realizzazione sia conforme al piano di ripartizione iniziale. È infatti frequente che la delimitazione delle diverse parti dell’edificio che sono oggetto del diritto esclusivo o delle parti comuni venga modificata durante la costruzione. Se questo è il caso, i comproprietari devono allestire un piano di ripartizione rettificato che corrisponda alle condizioni di cui all’articolo 712e^bis capoverso 1 D‑CC ed eventualmente a prescrizioni del diritto cantonale più severe. Questo requisito corrisponde al disciplinamento del piano di ripartizione iniziale, che deve essere allestito e firmato da tutti i comproprietari. Ogni comproprietario deve poter partecipare con la legge e i piani alla constatazione della conformità dell’edificio giunto a compimento. Infine, dovrà essere prodotto, se del caso, anche l’atto costitutivo rettificato nella forma prescritta dalla legge⁴².

Il capoverso 3 disciplina la comunicazione del compimento dell’edificio all’ufficio del registro fondiario. Tale comunicazione permette di cancellare la menzione «Costituzione della proprietà per piani prima del compimento dell’edificio», rendendo così il contenuto del registro fondiario conforme alla realtà. Infatti, il suo contenuto riveste una forza probatoria privilegiata ed è presunto esatto (art. 9 e 937 CC). Nella pratica attuale simili comunicazioni sono rare. L’obbligo di comunicazione (notificazione) è sancito unicamente all’articolo 69 capoverso 3 ORF. Considerato che il capoverso 2 esige l’approvazione del piano di ripartizione da parte di tutti comproprietari, la legge non deve specificare chi è competente per la comunicazione all’ufficio del registro fondiario. Per analogia con l’articolo 48 ORF, il compimento dell’edificio deve essere comunicato al registro fondiario in forma scritta.

Il compimento dell’edificio e se del caso il piano di ripartizione rettificato devono essere comunicati all’ufficio del registro fondiario entro un termine di quattro mesi. Questo termine appare sufficiente e adeguato e inizia a decorrere dal momento in cui l’edificio è ultimato. Un termine più lungo sarebbe parimenti inopportuno in quanto i contenuti del registro fondiario devono essere aggiornati il più rapidamente possibile. Dopo l’avvenuta comunicazione, l’ufficio del registro fondiario cancella d’ufficio la menzione secondo cui la proprietà per piani è stata costituita prima della costruzione dell’edificio. La constatazione dei comproprietari costituisce un allegato alla comunicazione all’ufficio del registro fondiario. Quest’ultimo allega, se del caso, i piani rettificati ai documenti giustificativi e tratta l’atto costitutivo modificato come un’appendice all’atto costitutivo iniziale.

Art. 712e^quater

Questo articolo disciplina la procedura che l’ufficio del registro fondiario avvia d’ufficio se il compimento dell’edificio non gli viene comunicato entro il termine di quattro mesi secondo l’articolo 712e^ter capoverso 3 D‑CC, se il piano di ripartizione rettificato non è stato depositato o se le parti dell’edificio assoggettate al diritto esclusivo non corrispondono alle disposizioni legali. Secondo il capoverso 1, se vi sono indizi secondo cui i comproprietari non hanno ottemperato a questi obblighi legali, l’ufficio del registro fondiario impartisce loro un termine adeguato per la comunicazione obbligatoria secondo l’articolo 712e^ter capoverso 3 D‑CC del termine dei lavori (n. 1), per l’invio di un piano di ripartizione rettificato secondo l’articolo 712e^ter capoverso 2 D‑CC (n. 2) o per l’adozione di misure edili con successiva rettifica dell’atto costitutivo e del piano di ripartizione, affinché le parti dell’edificio assoggettate al diritto esclusivo soddisfino i requisiti legali di cui all’articolo 712b capoverso 1 CC (n. 3). Va sottolineato che questa procedura è applicabile soltanto nel caso di una costituzione della comproprietà prima della costruzione o trasformazione dell’edificio.

Può costituire un indizio secondo il presente articolo la dichiarazione di un comproprietario o di un terzo (p. es. un eventuale compratore o un creditore) secondo cui l’edificio è compiuto o il piano di ripartizione deve essere rettificato o l’edificio non è conforme alle prescrizioni legali. Non è necessario che gli uffici del registro fondiario ricerchino tali indizi di propria iniziativa.

Entro il suddetto termine i comproprietari possono comunicare all’ufficio del registro fondiario la constatazione del contrario, ossia che l’edificio non è ancora compiuto, che il piano di ripartizione depositato è corretto o che l’edificio è conforme alle norme legali. In questo contesto va ribadito che non è assolutamente necessario rettificare il piano di ripartizione se si modifica soltanto la ripartizione interna delle singole parti dell’edificio. Non devono essere documentati neanche i lavori minimi all’edificio (p. es. l’inserimento di un portone più ampio nel garage) che non hanno ripercussioni dirette sui diritti e gli obblighi dei comproprietari. Modifiche di questo tipo devono essere fatte valere dai comproprietari stessi mediante l’azione di rettifica secondo l’articolo 712e^bis capoverso 3 D‑CC e non rientrano negli obblighi di rettifica degli uffici del registro fondiario.

Per contro, la constatazione del contrario dell’ufficio del registro fondiario, ossia il non compimento dell’edificio, risulta in particolare da una pertinente dichiarazione dell’insieme dei comproprietari. Il non compimento dell’edificio (cfr. i commenti all’art. 712e^ter cpv. 2 D‑CC) può essere totale se concerne l’intero edificio o parziale se concerne soltanto determinate parti assoggettate al diritto esclusivo⁴³. Può in particolare essere dovuto al fallimento del promotore immobiliare, a un’impossibilità materiale (p. es. slittamento del terreno) o a un’impossibilità giuridica. L’esattezza del piano iniziale e la conformità alla legge dell’edificio compiuto dovrebbero invece poter essere dimostrate mediante attestazioni ufficiali o piani del geometra.

Se le parti oggetto del diritto esclusivo non sono conformi ai requisiti legali dell’articolo 712b capoverso 1 CC, i comproprietari devono convenire la ripresa dei lavori e rendere conforme la proprietà per piani oppure considerare la possibilità, prevista dall’articolo 712f CC, di sciogliere la comproprietà per piani.

Se i comproprietari non ottemperano ai loro obblighi entro il termine impartito, l’ufficio del registro fondiario trasmette l’affare secondo il capoverso 2 a un giudice, che adotta le misure necessarie, in particolare la conversione della proprietà per piani in comproprietà ordinaria. Questa conversione è prevista de lege lata dall’articolo 69 capoverso 4 ORF. Senza questa possibilità di conversione forzata, il rischio che la proprietà per piani rimanga non conforme alla legge e al registro fondiario è maggiore. La legittimità di questa misura prevista a livello di ordinanza dall’articolo 69 capoverso 4 ORF è tuttavia rimessa in questione⁴⁴. L’articolo 712e^quater capoverso 2 D‑CC vi rimedia introducendo la misura nel CC. La prassi ha dimostrato che è meglio attribuirne la competenza al giudice piuttosto che all’ufficio del registro fondiario⁴⁵. Quindi il giudice adotterà le misure necessarie, quali la rettifica del piano di ripartizione o la modifica dell’atto di costituzione. La conversione forzata costituisce una misura di ultimo ricorso (ultima ratio) perché rappresenta una violazione dei diritti soggettivi dei comproprietari, tanto più se una parte dell’edificio oggetto della proprietà per piani è stata portata a compimento ed è abitabile⁴⁶.

Il giudice (art. 29 cpv. 4 CPC) decide in procedura sommaria ai sensi dell’articolo 249 CPC. L’ufficio del registro fondiario non ha qualità di parte nella procedura.

Art. 712f cpv. 2

L’espressione «piani o porzioni di piano» è sostituita con «quote».

Art. 712f^bis

L’articolo 712f^bis D-CC disciplina il caso specifico dell’estinzione del diritto di superficie (secondo l’art. 779l cpv. 1 CC, la durata massima è di 100 anni; cfr. n. 4.1.5). La presente disposizione non va applicata se i comproprietari sono unanimemente d’accordo sulla proroga. Anche il proprietario del fondo deve acconsentirvi.

Per la proroga (art. 779l cpv. 2 CC), il capoverso 1 esige una decisione di maggioranza dei comproprietari. In ogni caso, la decisione dovrebbe comprendere gli elementi seguenti: la nuova durata convenuta per il diritto di superficie; l’autorizzazione o il mandato affidato all’amministratore (o a un terzo) per l’esecuzione della decisione; la designazione del notaio incaricato di redigere l’atto pubblico; il consenso a iscrivere l’atto nel registro fondiario⁴⁷.

Una maggioranza dei comproprietari può quindi stipulare con il proprietario del fondo un contratto che modifica il diritto di superficie prolungandone la durata iniziale. L’espressione «durata iniziale» è usata in opposizione alla nuova durata del diritto di superficie conseguente alla proroga. Tale contratto deve rispettare i requisiti formali della costituzione del diritto di superficie⁴⁸. Il contratto continua a concernere le medesime quote, soltanto la sua durata e le parti necessarie alla validità della convenzione di proroga sono cambiate. Non è per contro necessario che a concludere la proroga siano gli stessi comproprietari che vi hanno acconsentito. Tra la decisione di prolungare la durata del diritto di superficie e la proroga effettiva questi ultimi possono cambiare idea, anche perché è possibile che al momento della decisione le condizioni non fossero ancora note. L’unico presupposto è che sia ancora una maggioranza dei comproprietari ad approvare l’effettiva proroga. In tal modo si garantisce che la comunione rimanga in buona parte identica e che i membri uscenti possano contare su un indennizzo adeguato.

Il consenso dei titolari dei diritti costituiti dopo la proroga del diritto di superficie non è necessario e il rango di quest’ultimo rimane invariato. Tuttavia, la notificazione dell’iscrizione della proroga del diritto di superficie deve essere registrata nel libro giornale del registro fondiario prima dell’estinzione del diritto, altrimenti si tratterebbe di un nuovo diritto di superficie (con un rango modificato)⁴⁹.

La decisione della comunione, insieme alla convenzione di proroga stipulata tra una maggioranza dei comproprietari e il proprietario del fondo, funge da attestazione del titolo giuridico per l’iscrizione nel registro fondiario. Può essere presa in ogni momento prima della scadenza del diritto di superficie. I comproprietari dovrebbero però prevedere un lasso di tempo sufficiente per la presa decisionale e la successiva negoziazione del contratto con il proprietario del fondo.

Il capoverso 2 prevede che, salvo convenzione contraria, alla scadenza della durata iniziale del diritto di superficie le quote dei comproprietari che non sono parte della convenzione di proroga passano per legge in comproprietà ordinaria degli altri comproprietari proporzionalmente al valore delle loro quote⁵⁰. I comproprietari che non intendono prolungare il diritto di superficie e quindi nemmeno la proprietà per piani, rinunciano ipso iure alle loro quote ed escono dalla comunione. Una convenzione contraria a quanto previsto dal presente capoverso potrebbe prevedere che le parti dell’edificio assoggettate al diritto esclusivo dei comproprietari uscenti passino, ad esempio, come parti comuni alla comunione o come quota a un altro comproprietario. Tale convenzione, avendo per oggetto il trasferimento di un fondo, richiede l’atto pubblico. Sarebbe parimenti concepibile prevedere già nell’atto costitutivo una clausola corrispondente.

Il capoverso 3 conferisce il diritto al versamento di un’equa indennità al comproprietario la cui quota è stata acquisita dagli altri comproprietari in virtù del capoverso 2. L’importo dell’indennità corrisponde all’equa indennità secondo l’articolo 779d capoverso 1 CC. L’importo è quindi identico a quello che i comproprietari avrebbero ricevuto se il diritto di superficie si fosse estinto (quota dell’indennità di riversione corrispondente alla quota di comproprietà). Se le parti non riescono ad accordarsi, spetta al giudice stabilire l’importo dell’indennità. Se il valore venale della quota della proprietà per piani è nettamente superiore all’indennità di riversione, la persona in questione è comunque libera di acconsentire alla proroga e alienare la sua quota dopo la proroga del diritto di superficie. Il fatto che l’indennità prevista dal presente articolo si basi su quella corrisposta in caso di riversione non pone i comproprietari in una situazione peggiore rispetto a quella in cui si troverebbero in caso di estinzione del diritto di superficie.

Il capoverso 4 costituisce la base legale che permette di iscrivere un’ipoteca sulla quota in garanzia dell’indennità dovuta. Se l’indennità non è pagata né garantita, l’iscrizione dell’ipoteca può essere chiesta da qualsiasi proprietario attuale della quota, anche se non è debitore dell’indennità. Ciò può verificarsi se un comproprietario vende la propria quota dopo la proroga del diritto di superficie e all’acquirente viene richiesta l’iscrizione (sebbene non sia il debitore dell’indennità dovuta). L’ipoteca può in particolare essere richiesta se le parti non riescono a mettersi d’accordo sull’importo dell’indennità. L’iscrizione deve essere effettuata al più tardi tre mesi dopo la scadenza della durata iniziale del diritto di superficie. Questo termine di perenzione mira a far figurare al più presto l’ipoteca legale nel registro fondiario. Si tratta di un termine adeguato, nella misura in cui il suo inizio non è in linea di principio contestato, a differenza di quanto avviene per l’ipoteca a favore degli artigiani e imprenditori. Il nuovo compratore della proprietà per piani può quindi prenderne conoscenza; l’importo dell’indennità sarà verosimilmente considerato nel prezzo di vendita per poter estinguere l’indennità dovuta al proprietario che ha rifiutato la proroga del diritto di superficie. Il termine di tre mesi è reputato rispettato dall’iscrizione provvisoria dell’ipoteca a sicurezza di asserti diritti reali (art. 961 cpv. 1 n. 1 CC). L’ipoteca è iscritta provvisoriamente se l’importo dell’indennità o del credito garantito da pegno è contestato.

Riguardo al rapporto tra questa nuova ipoteca e quelle che già gravano sulla quota della comproprietà vale infine quanto segue: se una quota della comproprietà cambia proprietario ai sensi del capoverso 2, le ipoteche dei creditori in favore dei quali tale quota è costituita in pegno sono mantenute, contrariamente a quanto avviene per i creditori a favore dei quali era costituito in pegno il diritto di superficie (art. 779d cpv. 1 CC). Tali creditori non necessitano dunque di un trattamento privilegiato come nel caso della riversione del diritto di superficie. Le ipoteche esistenti non perderanno valore poiché l’ipoteca di cui al capoverso 4, iscritta successivamente, ha un rango inferiore rispetto a quelle esistenti. In applicazione per analogia dell’articolo 832 capoverso 1 CC, se una quota della proprietà gravata di un’ipoteca passa agli altri comproprietari in comproprietà ordinaria, la responsabilità dell’ipoteca e del debitore restano immutate. I creditori pignoratizi possono dunque essere sodisfatti alienando la quota della proprietà per piani se l’indennità per il debitore secondo il capoverso 3 non è sufficiente o non è più disponibile.

Art. 712g cpv. 4

Il capoverso è soppresso poiché il suo contenuto normativo sarà interamente ripreso, de lege ferenda, nell’articolo 712b^bis capoverso 2 D‑CC.

Art. 712h cpv. 2 n. 4

Nel testo tedesco, l’espressione «Pfandgläubiger» è sostituita con «Pfandgläubigerinnen und Pfandgläubiger» con i dovuti adeguamenti grammaticali.

Art. 712h^bis

L’articolo 712h^bis D-CC conferisce ai comproprietari il diritto di chiedere al giudice di ordinare la costituzione o la modifica di un fondo di rinnovazione nel caso la comunione lo abbia rifiutato. Questa disposizione ha natura imperativa. Mentre il giudice determina l’assetto del fondo di rinnovazione, la comunione decide nel caso concreto se e per quali lavori tale fondo è impiegato.

La natura giuridica del fondo di rinnovazione rimane invariata. Il fondo è costituito da un accantonamento alimentato, anno dopo anno, dai contributi dei comproprietari per finanziare lavori futuri alle parti comuni dell’edificio⁵¹. In linea di massima può essere impiegato per lavori di costruzione necessari o utili, salvo una contraria disposizione⁵². Tuttavia, l’azione di costituzione o modifica di un fondo di rinnovazione comporta un’ingerenza del giudice nell’autonomia privata dei comproprietari. Al fine di limitare il più possibile tale ingerenza, il giudice è chiamato a pronunciarsi soltanto sull’utilizzo di tali fondi per i lavori indispensabili al mantenimento del valore della cosa o dell’utilità dell’edificio. Conformemente al capoverso 1, il campo d’applicazione dell’azione è limitato alla costituzione di fondi destinati al finanziamento di lavori di costruzione necessari ai sensi dell’articolo 647c CC o alla modifica di un fondo già costituito per garantire il finanziamento di lavori di costruzione necessari.

Spetta agli attori motivare in dettaglio l’azione e designare i diversi punti sui quali il giudice è chiamato a decidere (in particolare l’ammontare dei contributi annuali, la durata per la quale il fondo è costituito nonché la frequenza, le quote, il metodo di calcolo e il tetto massimo dei contributi)⁵³. Dato che è applicabile il principio dispositivo (fatto salvo l’interpello⁵⁴), la mancanza di elementi determinanti per la decisione nella petizione comporta obbligatoriamente la reiezione dell’azione da parte del giudice. In assenza di un fondo di rinnovazione già costituito, di norma l’interesse dell’attore è manifesto. Se invece la proprietà per piani già dispone di un fondo di rinnovazione, l’azione deve illustrarne l’inadeguatezza. Quest’ultima può fondarsi su fatti nuovi (p. es. ampliamento dell’edificio con conseguente aumento dei contributi necessari al mantenimento), su una dotazione fortemente insufficiente del fondo o su importi eccessivi dei contributi. Casi di esigua entità non vanno sottoposti al giudice. Piuttosto, una modifica del fondo di rinnovazione può essere chiesta soltanto se appare che l’ammontare dei contributi dovuti dai comproprietari è ampiamente insufficiente oppure che la frequenza o il metodo di calcolo non sono idonei in relazione alle esigenze della proprietà per piani. Il giudice può ordinare, su richiesta di un comproprietario, le rettifiche del caso (cpv. 3).

Secondo il capoverso 2, per poter agire i comproprietari devono avere precedentemente cercato invano, durante un’assemblea, di ottenere una decisione della comunione a favore della costituzione o della modifica del fondo. L’azione è quindi proposta contro la comunione e deve essere intentata da almeno due comproprietari. Questa esigenza mira a impedire azioni intentate per motivi emulativi. Se la comunione è composta soltanto da due o tre membri, conformemente all’articolo 649b capoverso 2 CC, ognuno di essi può intentare l’azione. Ciò consente di garantire l’auspicata tutela delle minoranze anche in comunioni di piccole dimensioni, in quanto in tali costellazioni due comproprietari costituiscono già la maggioranza.

Secondo il capoverso 3, il giudice decide, secondo il suo apprezzamento e sulla base dei suddetti elementi dell’azione, in merito all’assetto del fondo di rinnovazione (in particolare, l’importo dei contributi annuali e la durata, ma anche p. es. la frequenza di versamento o l’importo massimo). Tale assetto dipende da diversi fattori, tra i quali il numero dei comproprietari, le dimensioni, l’età, le condizioni, la destinazione e la dotazione dell’edificio, nonché la strategia di finanziamento dei lavori. In particolare, per determinare l’ammontare degli importi annuali e di un eventuale contributo minimo il giudice può considerare le raccomandazioni e le regole di calcolo delle associazioni di tutela dei pertinenti interessi.

Le raccomandazioni di queste associazioni per quanto riguarda l’importo dei contributi annuali si situano tra lo 0,2 e l’1,2 per cento del valore assicurativo dell’edificio⁵⁵, con un tetto massimo del 2–10 per cento di tale valore⁵⁶. Queste raccomandazioni valgono tuttavia per fondi costituiti dai comproprietari stessi e destinati a finanziare lavori che non devono essere necessari ma possono essere anche soltanto utili. Tuttavia, per un fondo costituito dal giudice, previsto unicamente per finanziare lavori necessari, sono determinanti piuttosto i valori inferiori di questa forchetta. Un contributo annuo dello 0,4 per cento del valore assicurativo dell’edificio, se l’ammontare del fondo è inferiore al 6 per cento di tale valore⁵⁷, potrebbe costituire un buon parametro. In fin dei conti sono determinanti le circostanze del singolo caso, per cui andrebbe ad esempio anche considerata l’età dell’edificio. L’obiettivo del fondo di rinnovazione è la costituzione di risorse finanziarie a medio e lungo termine per lavori maggiori di manutenzione e rinnovazione. Non sarebbe pertanto appropriato compensare con tassi di contribuzione molto elevati l’insufficiente finanziamento di un fondo la cui costituzione è stata ordinata poco prima dell’avvio dei lavori in questione.

Conformemente al capoverso 4, un fondo di rinnovazione ordinato dal giudice può essere sciolto o modificato unicamente mediante una decisione unanime dei comproprietari. I comproprietari possono far modificare un fondo di rinnovazione ordinato dal giudice anche intentando un’azione secondo il presente articolo.

L’azione deve evitare i rischi e i costi di una procedura complessa e non può implicare lunghe perizie, motivo per cui il disegno prevede la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 3^ter D‑CPC)⁵⁸.

Art. 712i, titolo marginale e cpv. 1–2^bis

Nella sua forma attuale, l’ipoteca legale a disposizione della comunione per garantire le pretese dei suoi crediti di contributi nei confronti di ciascun comproprietario è ritenuta poco efficace⁵⁹. La sua costituzione è costosa in quanto per lo più richiede l’avvio di una procedura per stabilire l’importo garantito e l’iscrizione nel registro fondiario prima di poter, se del caso, intraprendere un’esecuzione in via di realizzazione del pegno. L’ipoteca legale non beneficia né di un privilegio né di un grado prioritario. Non è quindi garantito che nel caso concreto una realizzazione forzata permetta di coprire i contributi. Inoltre, con la realizzazione forzata della quota nella vendita agli incanti il diritto di pegno viene radiato a prescindere dal fatto che il ricavato della vendita abbia coperto interamente o no i contributi. Il diritto alla costituzione dell’ipoteca si estingue pure se la quota è stata realizzata nella procedura d’esecuzione forzata prima che l’ipoteca abbia potuto essere iscritta; in questo caso non può essere invocato nei confronti del deliberatario della quota. L’ipoteca, infine, garantisce sempre soltanto un determinato contributo. Se il debito è rimborsato, il comproprietario può chiedere alla comunione di cancellare l’ipoteca (art. 826 CC). Se in seguito diventa debitore di un altro contributo, la comunione deve ottenere l’iscrizione di una nuova ipoteca, che riceverà un nuovo grado.

Per queste ragioni si propone di adeguare le disposizioni relative a questa ipoteca calcandole su quelle previste agli articoli 779i e 779k CC, che disciplinano la garanzia del canone del diritto di superficie che il superficiario deve al proprietario del fondo.

Conformemente al capoverso 1, il diritto all’iscrizione di una tale ipoteca non è più legato all’esistenza di un credito scaduto e impagato per i contributi degli ultimi tre anni. La comunione può esigere da ogni comproprietario attuale l’iscrizione di un’ipoteca per garantire contributi non ancora scaduti, e questo in ogni momento, ad esempio già al momento della costituzione della proprietà per piani. La fissazione dell’importo del credito garantito sarà agevolata dal fatto che l’importo è stato fissato già prima della scadenza del credito e senza che fosse necessario farlo fissare dal giudice. Spetta alla comunione dei comproprietari determinare l’importo dei contributi. L’importo garantito non può tuttavia superare l’ammontare dovuto per tre anni. Se il comproprietario non riconosce la somma garantita da pegno secondo l’articolo 76 ORF, spetta al giudice adito stabilirla. Di conseguenza, l’importo della somma non potrà essere eccessivo. Poiché l’ipoteca potrà ricevere grado prioritario rispetto ad altri diritti di pegno, la comunione avrà maggiori possibilità di ottenere la copertura completa del suo credito.

L’iscrizione di tale ipoteca non è soggetta ad alcun termine, il che permette pure di garantire crediti futuri. Conformemente all’articolo 972 CC, l’ipoteca riceve grado al momento della sua iscrizione. Nel registro fondiario è iscritto un importo massimo fino al quale la quota offre una garanzia per tutti i contributi passati, attuali o futuri.

Ai fini di una maggiore chiarezza, il tenore del capoverso 2 è suddiviso in due numeri.

Conformemente al capoverso 2^bis, se la quota è oggetto di una realizzazione forzata l’ipoteca è mantenuta. In tal modo, in caso di realizzazione forzata dell’immobile non è necessario chiedere nuovamente la costituzione di un’ipoteca legale e quella esistente non perde il suo grado.

Art. 712k

Il diritto di ritenzione sulle cose mobili che si trovano nei locali di un comproprietario è rimasto lettera morta⁶⁰. Da un canto, il suo punto debole risiede nel fatto di non offrire garanzie sufficienti: la comunione non può infatti semplicemente presupporre che gli oggetti assoggettati al diritto di ritenzione abbiano un valore tale da giustificare i costi di un inventario. D’altro canto, questo diritto di ritenzione è di natura tale da ostacolare un risanamento, costituisce un privilegio sconcertante rispetto agli altri creditori e non è granché utile come strumento di garanzia primaria. Considerato quanto precede è opportuno abrogarlo.

Art. 712l^bis

In virtù delle disposizioni sul contratto d’appalto, il committente dispone di diversi diritti di garanzia nel caso l’opera sia difettosa: a seconda della situazione si tratta del diritto di rifiutare di accettarla (ricusazione; art. 368 cpv. 1 CO), di ridurre la mercede in proporzione del minor valore dell’opera (diminuzione; art. 368 cpv. 2 CO), di eliminare i difetti a spese dell’appaltatore (riparazione; art. 368 cpv. 2 e 2^bis CO) nonché di chiedere il risarcimento dei danni, se vi è colpa dell’appaltatore (art. 368 cpv. 1 e 2 CO). Chi, ad esempio, compra un immobile con un contratto unico che comprende anche l’acquisto di un terreno e la costruzione o il compimento di un edificio dispone parimenti di questi diritti di garanzia. Se l’edificio è già in costruzione, i diritti di garanzia si applicano anche alle parti dell’edificio che al momento della conclusione del contratto sono già compiute⁶¹. Nel caso dell’acquisto di un edificio compiuto, il compratore dispone dei diritti di garanzia previsti dal diritto in materia di contratto di vendita (art. 205 e 219a cpv. 2 CO). Può pertanto chiedere la riparazione soltanto se l’edificio è stato realizzato meno di due anni prima della vendita (art. 219a cpv. 2 CO). L’articolo 712l^bis si applica ai casi in cui un comproprietario compera una quota di proprietà per piani ancora da realizzare o compiuta da poco e sussistono diritti di garanzia per i difetti insorti nel quadro dei lavori di costruzione (difetti iniziali). Non contempla invece i diritti di garanzia per i danni dovuti a lavori di trasformazione a un edificio compiuto. Tali misure edili successive a parti comuni devono essere decise e commissionate dalla comunione dei comproprietari, per cui non è necessario coordinare i diritti di garanzia per i difetti.

Come esposto in precedenza⁶², l’esercizio dei diritti di garanzia per difetti di costruzione può essere problematico se i difetti riguardano una parte comune di un edificio in proprietà per piani. In considerazione del fatto che ogni comproprietario ha stipulato con l’appaltatore un contratto separato che copre anche le parti comuni di un edificio, può succedere che i comproprietari intendano esercitare il loro diritto di garanzia individualmente e in maniera differente. Tale è ad esempio il caso se uno chiede una riduzione del prezzo per un difetto relativo a una parte comune mentre un altro vuole ottenere la riparazione gratuita, ossia a spese dell’appaltatore, di tale parte comune per il medesimo difetto. Può pure accadere che le caratteristiche convenute tra i diversi comproprietari e l’appaltatore relativamente alla medesima parte comune differiscano. Infine, possono sorgere conflitti se il difetto riguarda una parte comune assoggettata a diritti d’uso preclusivo. La presente disposizione obbliga quindi i comproprietari a coordinare l’esercizio dei diversi diritti di garanzia di cui sono titolari per i difetti relativi alle parti comuni.

Secondo il capoverso 1, per convocare l’assemblea dei comproprietari volta a coordinare i diritti di garanzia, il comproprietario deve informare la comunione al più tardi nel momento in cui segnala i difetti all’appaltatore. Tale informazione va trasmessa all’amministratore o, in sua assenza, direttamente a tutti i comproprietari. Essa riguarda il contenuto dell’avviso dei difetti, in modo da informare la comunione sulla loro esatta entità. Se la comunione non è stata informata l’assemblea di coordinamento non può aver luogo e il comproprietario interessato non può quindi esercitare i propri diritti di garanzia. Egli ha quindi interesse a ottemperare al proprio obbligo di informazione.

Il capoverso 2 obbliga dunque la comunione o, se del caso, l’amministratore a convocare un’assemblea entro tre mesi. Nel corso dell’assemblea, i comproprietari potranno coordinare le proprie pretese e in seguito decidere, in relazione al difetto scoperto, chi debba far valere il proprio diritto alla riparazione, nonché, quali misure edili l’appaltatore debba realizzare secondo gli articoli 647c–647e CC, considerando nel singolo caso i diritti d’uso preclusivo. La configurazione di tali diritti può variare notevolmente nella pratica, per cui la comunione dei comproprietari deve tenere conto delle ripercussioni sulla decisione di approvazione nel caso concreto. Salvo diverso accordo, le pretese di riparazione possono essere fatte valere soltanto con l’approvazione della comunione, anche se riguardano parti comuni con diritti d’uso conferiti. La convocazione dell’assemblea di coordinamento sottostà alle stesse regole della convocazione delle altre assemblee di comproprietari secondo gli articoli 712m–712p CC. In particolare, in mancanza di un amministratore, ad esempio, ogni comproprietario può convocarla e il giudice può ordinarne la convocazione su richiesta di un comproprietario⁶³. Se il competente organo non adempie il suo obbligo di convocazione è possibile adire il giudice⁶⁴.

Secondo il capoverso 3 i singoli comproprietari rendono noti all’assemblea i punti salienti dei loro contratti affinché la comunione disponga di una base decisionale sufficiente.

Art. 712l^ter

Il capoverso 1 prevede che il comproprietario che intende esercitare il suo diritto alla riparazione gratuita dei difetti relativi a una parte comune debba ottenere l’autorizzazione dell’assemblea dei comproprietari. Se più comproprietari avanzano pretese di riparazione per lo stesso difetto, la comunione deve decidere quale pretesa autorizzare. Ai sensi dell’articolo 368 capoverso 2 CO, sarebbe sproporzionato se non addirittura abusivo autorizzare successivamente un altro comproprietario a far valere la propria pretesa di riparazione per lo stesso difetto. La decisione di autorizzazione deve essere presa a doppia maggioranza per consentire di ottenere il più ampio consenso possibile sul diritto alla riparazione per il difetto in questione, anche se il contenuto dei contratti stipulati tra ciascun comproprietario e l’appaltatore differisce. Al contempo si evita che l’appaltatore o persone ad esso vicine, che in questa fase sono spesso proprietari di quote non vendute e quindi fanno parte della comunione, ostacolino la decisione.

Per evitare che un comproprietario comprometta il coordinamento delle pretese, secondo il capoverso 2 nessun comproprietario può far valere il diritto alla riduzione del prezzo fino a quando non si è tenuta un’assemblea di coordinamento o se, in tale sede, non è stata concessa l’autorizzazione all’esercizio del diritto di riparazione. Considerato che non tange il coordinamento delle pretese di altri comproprietari, il diritto di risolvere il contratto può essere esercitato in ogni momento, purché siano soddisfatte le condizioni di cui all’articolo 368 capoverso 1 CO.

Il capoverso 3 disciplina la situazione in cui i comproprietari hanno già convenuto con l’appaltatore disposizioni particolari in merito all’esercizio dei diritti di garanzia per i difetti relativi a una parte comune. Determinati contratti⁶⁵, in particolare, concedono al committente unicamente un diritto alla riparazione; il diritto alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto possono essere fatti valere soltanto se l’appaltatore non elimina i difetti entro un dato termine. Tuttavia, se una tale clausola vincolasse soltanto alcuni comproprietari e non gli altri o se non prevedesse le medesime limitazioni o esclusioni per tutti i comproprietari, il coordinamento dei loro diritti di garanzia sarebbe notevolmente più difficile. Se l’assemblea di coordinamento rifiutasse al comproprietario la facoltà di esercitare il suo diritto alla riparazione gratuita dei difetti, il comproprietario in questione perderebbe ogni diritto di garanzia. Altrettanto problematica è la situazione in cui i diritti dei comproprietari alla riparazione gratuita delle parti comuni non sono materialmente identici poiché i contratti d’appalto o di vendita stipulati dai singoli comproprietari non promettono le medesime caratteristiche per quanto riguarda le parti comuni. Nella prassi ciò accade con particolare frequenza nel caso di progetti edili più lunghi. Il capoverso 3 mira a impedire che ciò accada e prevede pertanto che non sia possibile opporre ai comproprietari una clausola contrattuale limitante o escludente il loro diritto di richiedere una riduzione del prezzo o di recedere dal contratto se tale clausola non è stata convenuta per tutti i comproprietari in modo uguale o se le caratteristiche della parte comune difettosa convenute con i singoli comproprietari non corrispondono tra loro. Di conseguenza, se nel quadro dell’assemblea di coordinamento la comunione dei comproprietari decide di far costruire le parti comuni in modo qualitativamente inferiore rispetto a quanto concordato inizialmente da singoli comproprietari (p. es. la comunione decide di rinunciare all’ascensore, nonostante singoli contratti d’appalto lo prevedano), questi ultimi possono far valere il diritto alla riduzione del prezzo, a prescindere da accordi in senso contrario. Al contempo, il presente capoverso permette di assicurare che l’appaltatore concluda contratti materialmente identici con tutti gli acquirenti o committenti per quanto riguarda le parti comuni.

Il fatto che secondo il capoverso 3 gli appaltatori possano limitare o escludere i diritti di garanzia solo in misura ridotta costituisce un’ingerenza nella libertà economica loro garantita in virtù dell’articolo 27 della Costituzione federale (Cost.)⁶⁶. L’ingerenza è tuttavia relativamente limitata. Essa tutela gli interessi privati degli acquirenti nell’esercizio dei loro diritti personali di garanzia per i difetti nonché l’interesse pubblico a un’applicazione coordinata e possibilmente priva di conflitti dei diritti di garanzia per i difetti, così come previsti nel diritto in materia di contratti d’appalto e di vendita. In fin dei conti, l’esercizio coordinato ed esente da conflitti dei diritti di garanzia va pure a beneficio degli appaltatori stessi. La restrizione della limitazione o dell’esclusione dei diritti alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto è tale da garantire la tutela degli acquirenti ed è pure necessaria alla luce della complessità delle interazioni tra diritti reali e diritto contrattuale. Dato che l’interesse pubblico alla tutela dei compratori o committenti prevale chiaramente sull’interesse degli appaltatori, l’ingerenza nella libertà economica di questi ultimi è proporzionata e quindi giustificata.

Le disposizioni sul coordinamento dei diritti di garanzia non devono condurre a un’esclusione del diritto di ogni comproprietario di chiedere al giudice di ordinare le misure necessarie a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all’uso o di attuare le misure urgenti necessarie a preservare la cosa da un danno imminente o maggiore, come risulta dalle regole generali sulla comproprietà previste all’articolo 647 capoverso 2 CC. Una riserva in tal senso è quindi espressamente prevista al capoverso 4.

Art. 712m cpv. 1, frase introduttiva e n. 3 e 4

Nel testo tedesco i termini «einen Abgeordneten», «dem Verwalter» e «den Eigentümern» sono sostituiti con le forme inclusive di genere «eine Abgeordnete oder einen Abgeordneten», «der Verwalterin oder dem Verwalter» e «den Eigentümerinnen und Eigentümern».

Art. 712n, titolo marginale e cpv. 2

Il disegno dispone espressamente che le deliberazioni siano valide se ne è stato steso verbale, che deve essere provvisto di data e di firme. Queste prescrizioni formali supplementari sono importanti nella misura in cui garantiscono la tracciabilità completa delle decisioni, il che è particolarmente rilevante per i membri futuri, considerato che le decisioni della comunione sono vincolanti anche per i successori legali (art. 649a cpv. 1 CC). Le decisioni possono anche essere menzionate nel registro fondiario (art. 649a cpv. 2 CC)⁶⁷. La datazione corretta del verbale, infine, serve anche al calcolo del termine di ricorso secondo l’articolo 75 CC.

La legge attribuisce de lege ferenda un effetto costitutivo al verbale, per cui le deliberazioni sono valide così come sono riportate nel verbale, anche se durante l’assemblea è stata decisa un’altra formulazione. In questo caso, a meno che si possa conseguire la rettifica del verbale in modo extragiudiziale, i comproprietari dovrebbero ricorrere all’azione di contestazione della decisione ai sensi dell’articolo 712m capoverso 2 in combinato disposto con l’articolo 75 CC. È ora pure prevista la trasmissione del verbale a tutti i comproprietari, così da garantire un controllo efficace di quanto vi ha riportato il verbalista. Se i comproprietari non propongono l’azione entro il termine di un mese di cui all’articolo 75 CC, il verbale è considerato approvato e la pertinente decisione esplica i suoi effetti. Ciò serve anche come sicurezza supplementare per l’amministratore al fine di evitare che la decisione venga impugnata anche mesi dopo l’assemblea.

Va da sé che l’obbligo di messa a verbale si applica sia alle assemblee ordinarie che a quelle universali riconosciute nella prassi. Il capoverso 2 prescrive inoltre l’obbligo di custodire il verbale in modo adeguato. A tal proposito è opportuno attenersi alle raccomandazioni incontestate della dottrina e della prassi⁶⁸.

Art. 712o

Nel testo tedesco i termini «einen Vertreter» e «der Eigentümer und der Nutzniesser» sono sostituiti con le forme inclusive di genere «eine Vertreterin oder einen Vertreter» e «die Eigentümerin oder der Eigentümer und die Nutzniesserin oder der Nutzniesser». Nel testo francese, il termine «sinon» è sostituito con «à défaut». Inoltre, in tutte le lingue il termine «piano» è sostituito con il termine tecnicamente corretto di «quota».

Il capoverso 3 mira a eliminare l’attuale incertezza giuridica in merito alla considerazione delle astensioni e dei voti nulli nel calcolo della maggioranza per le decisioni prese dall’assemblea dei comproprietari quando il regolamento per l’uso e l’amministrazione non prevedono alcuna disposizione specifica⁶⁹. Secondo il nuovo disciplinamento, salvo disposizione contraria del regolamento, il calcolo della maggioranza considera unicamente i voti espressi. La formulazione corrisponde a quella prevista all’articolo 704a CO: per determinare la maggioranza non si tiene conto delle astensioni e dei voti nulli⁷⁰, che in tal modo non avranno il medesimo effetto dei voti negativi. Tuttavia, quando è necessaria l’unanimità, occorre il consenso di tutti i comproprietari; essa può essere raggiunta unicamente se tutti i comproprietari sono presenti o rappresentati all’assemblea. Va inoltre sottolineato che, in caso di maggioranza qualificata, la maggioranza dei voti espressi deve sempre rappresentare almeno la metà dell’intera proprietà per piani. Non è sufficiente che le quote dei comproprietari che approvano una decisione rappresentino più della metà delle quote dei comproprietari presenti o rappresentati.

Art. 712o^bis

Il diritto di voto permette al comproprietario di esprimere la sua volontà in occasione delle deliberazioni dell’assemblea dei comproprietari e di partecipare alla formazione della volontà della comunione. Intrinsecamente connesso alla qualità di membro della comunione dei comproprietari, è inalienabile e non può essere ceduto⁷¹. L’esercizio di questo diritto può già ora essere limitato temporaneamente in determinate circostanze, ad esempio se la comunione decide di autorizzare l’avvio di una procedura di esclusione nei confronti di un comproprietario (cfr. art. 649b cpv. 2 CC) o se il comproprietario si trova in una situazione di collisione d’interessi con la decisione presa dall’assemblea⁷². La dottrina ammette pure che un comproprietario possa essere escluso dall’assemblea mediante una misura disciplinare e in tal modo privato temporaneamente del suo diritto di voto se disturba gravemente lo svolgimento della riunione o se si sottrae deliberatamente e colpevolmente a determinati suoi obblighi finanziari⁷³. Se non è espressamente prevista nel regolamento, tale sanzione è tuttavia adottata raramente e la sua legalità è incerta. Ma, come già esposto in precedenza, certi comportamenti complicano o a volte addirittura mettono in pericolo la gestione efficace della proprietà per piani.

La nuova disposizione al capoverso 1 crea dunque la base legale che, in due casi, fornisce alla comunione uno strumento per sanzionare un comproprietario sospendendo il suo diritto di voto.

Nel primo caso un comproprietario rifiuta sistematicamente di approvare le decisioni della comunione. Questa disposizione non mira a zittire le voci discordanti dei comproprietari che si oppongono a determinati lavori per ragioni fondate, ad esempio perché non sono in grado di finanziarli, quanto piuttosto a privare del diritto di voto i comproprietari che con la loro opposizione sistematica e senza motivi comprensibili bloccano il funzionamento della proprietà per piani principalmente con l’intenzione di nuocere. La sanzione potrà quindi diventare esecutiva soltanto se non è più possibile amministrare in modo appropriato l’amministrazione a causa del comportamento di un’unica persona.

Nel secondo caso il comproprietario viola ripetutamente i suoi obblighi finanziari. Per il momento la dottrina esclude che il mancato pagamento dei contributi agli oneri e alle spese comuni possa costituire, di per sé, un motivo sufficiente a giustificare l’esclusione dalla comunione⁷⁴. Le decisioni relative ai contributi agli oneri e alle spese comuni così come al finanziamento dei lavori fanno parte dei compiti della comunione stabiliti dall’assemblea. Se un comproprietario si sottrae al versamento dei contributi per importi sostanziali, la comunione può trovarsi senza la liquidità necessaria per il suo funzionamento. In tal caso è giustificato che la comunione possa escludere temporaneamente tale comproprietario dal partecipare alle decisioni. La comunione dispone di diversi strumenti per ottenere il versamento dei contributi che però possono risultare di lunga attuazione. Pur essendo meno incisiva di tali strumenti, la nuova sanzione dovrebbe indurre il comproprietario recalcitrante ad adempiere i suoi obblighi finanziari.

Tuttavia, al fine di evitare che questo strumento sia impiegato da un determinato numero di comproprietari per prendere delle decisioni a detrimento di uno o più comproprietari minoritari, la decisione di privazione del diritto di voto deve essere presa all’unanimità. Se la persona esclusa riesce a trovare altri partecipanti dell’assemblea che la pensano come lei, si può partire dal principio che le sue posizioni siano fondate. Come nel caso dell’esclusione dalla comunione di cui all’articolo 649b capoverso 2 CC, il comproprietario in questione non è tuttavia autorizzato a partecipare al voto relativo alla decisione di privazione del diritto di voto. In altre parole, tutti gli altri comproprietari devono approvare la privazione del voto direttamente o tramite un rappresentante. La decisione relativa alla privazione del diritto di voto può comunque essere contestata davanti al giudice in virtù dell’articolo 75 CC, applicabile in base al rinvio dell’articolo 712m capoverso 2 CC.

Affinché la disposizione non rimanga lettera morta nel caso di grandi comunioni di comproprietari, il capoverso 2 prevede che con 30 o più membri una maggioranza di tre quarti dei presenti sia sufficiente per escludere dal diritto di voto una persona querulomane o inadempiente. Per gruppi più numerosi sarebbe probabilmente molto difficile convincere tutti i partecipanti a prendere una simile decisione. Il capoverso 2 esige che la decisione sia presa da almeno 20 comproprietari poiché il quorum privilegiato di cui all’articolo 712p capoverso 3 CC, richiesto affinché un’assemblea possa validamente deliberare sull’esclusione dal diritto di voto, è l’intervento o la rappresentanza di un terzo di tutti i comproprietari, ma di due almeno.

Il capoverso 3 limita la privazione del diritto di voto fino all’assemblea successiva. Durante l’assemblea il diritto di voto non può essere esercitato né dal comproprietario stesso né da un suo rappresentante. Non può essere considerato nel calcolo della maggioranza né nel risultato della votazione. La privazione del diritto di voto non si applica nelle decisioni prese mediante circolazione degli atti, che richiedono il consenso di tutti i comproprietari, compresi coloro che sono stati privati del diritto di voto per la successiva assemblea.

La privazione temporanea del diritto di voto ha funzione di monito e mira ad aumentare la pressione esercitata sul comproprietario refrattario affinché cooperi. Questa misura non deve tuttavia poter essere presa un numero illimitato di volte, in particolare per evitare potenziali abusi, che non possono essere esclusi totalmente nel caso di piccole comunioni. Se la privazione temporanea del diritto di voto è stata adottata a tre riprese senza che la situazione migliorasse, ci si può attendere che gli altri comproprietari avviino una procedura d’esclusione del comproprietario non cooperativo. Nella maggior parte dei casi, i comproprietari tengono un’assemblea ordinaria ogni anno, di conseguenza la privazione del diritto di voto durerà al massimo tre anni.

Art. 712q cpv. 2

Nel testo tedesco, l’intero capoverso è riformulato con un linguaggio inclusivo di genere. Questa modifica non esplica alcun effetto giuridico.

Art. 712t cpv. 2

Nel testo tedesco, l’espressione «vom Gegner» è sostituita con le forme inclusive di genere «von der Gegnerin oder vom Gegner».

Art. 712u

Il diritto in vigore permette l’esclusione dalla comunione in virtù dell’articolo 649b capoverso 1 in combinato disposto con l’articolo 712g capoverso 1 CC⁷⁵. In considerazione dell’ampia portata delle sue ripercussioni, è ragionevole prevedere l’obbligo di rispettare le severe condizioni materiali e formali di cui all’articolo 649b capoverso 1 CC⁷⁶.

A fini di chiarezza il capoverso 1 contiene un riferimento diretto al diritto sulla comproprietà. Per ragioni di sistematica della legislazione sulla proprietà per piani, il tema dell’esclusione dalla comunione va trattato in un nuovo articolo a fine capo. Si può però rinunciare a ripetere le condizioni per l’esclusione.

Secondo il diritto della comproprietà, un comproprietario può essere escluso dalla comunione per sentenza del giudice soltanto se il contegno suo ovvero delle persone cui ha ceduto l’uso della cosa o delle quali è responsabile, violi così gravemente gli obblighi verso tutti gli altri comproprietari o taluni di essi, da non potersi ragionevolmente pretendere che continuino la comunione (art 649b cpv. 1 CC). Le disposizioni sulla maggioranza necessaria (art. 649b cpv. 2 CC) nonché sul contenuto e l’effetto della sentenza di esclusione (art. 649b cpv. 3 CC) sono parimenti rette dal diritto sulla comproprietà. È quindi necessario che vi sia una violazione di un obbligo da parte di un comproprietario nei confronti di altri comproprietari, la quale, da un lato, presuppone un nesso con la comproprietà e, dall’altro, deve essere di una certa gravità. Inoltre, la decisione preliminare deve essere stata approvata da una maggioranza semplice (senza la parte convenuta)⁷⁷.

Per comproprietari finanziariamente inadempienti, le norme, vigenti e da adeguare, sull’ipoteca legale a garanzia dei contributi (art. 712i D‑CC) e gli strumenti del diritto in materia di esecuzione fallimento continuano a sembrare più appropriati e proporzionati rispetto all’esclusione dalla comunione⁷⁸. L’esclusione non deve dunque costituire un mezzo per garantire le pretese finanziarie della comunione.

In quanto lex specialis del diritto in materia di comproprietà, il capoverso 2 prevede ora che il giudice possa vietare l’utilizzo del fondo ai comproprietari la cui esclusione è auspicata. Un tale divieto può a determinate condizioni entrare in vigore già prima dell’alienazione della quota della proprietà per piani⁷⁹. Esso impedisce ai comproprietari esclusi di aggirare l’esclusione continuando a utilizzare le loro parti d’edificio dopo averle alienate a una persona vicina. In un certo qual modo e seppure solo in misura minima, ciò limita anche il diritto di proprietà dell’acquirente secondo l’articolo 26 Cost. La limitazione serve in primo luogo all’interesse privato degli altri membri della comunione a una convivenza pacifica, ma anche all’interesse pubblico a evitare rapporti di proprietà problematici. Il divieto d’utilizzo è adeguato e necessario in quanto nessun’altra misura più mite garantisce che le persone che violano gravemente i loro obblighi in quanto membri della comunione possano effettivamente esserne esclusi. L’ingerenza è inoltre legittimata dall’interesse preponderante della comunione a che la persona esclusa non possa più usare il suo bene.

Art. 20 ^quinquies, titolo finale CC

L’articolo 712b capoverso 4 D-CC proposto trasforma nel suo contrario una presunzione legale vigente da oltre 60 anni. Ciò significa che per decenni la situazione giuridica dei comproprietari si è basata sulla presunzione de lege lata che le parti d’edificio non espressamente dichiarate comuni sono oggetto di diritti esclusivi. Dato che nel caso concreto potrebbe essere difficile fornire una prova che confuti la nuova presunzione, il disegno comprende una disposizione transitoria secondo cui la presunzione a favore del diritto esclusivo continua ad applicarsi alle proprietà per piani costituite prima dell’entrata in vigore dell’articolo 712b capoverso 4 D‑CC. In tal modo si evitano incertezze giuridiche senza che i comproprietari debbano adeguare i loro accordi dopo l’entrata in vigore della revisione.

Art. 20 ^sexies, titolo finale CC

La presente revisione non intende obbligare i titolari di esistenti proprietà per piani a rettificare un piano di ripartizione se del caso allestito nel quadro della loro autonomia privata. L’articolo 712e^bis capoverso 2 D‑CC si applicherà quindi soltanto alle proprietà per piani costituite dopo l’entrata in vigore della presente revisione e per le quali è stato allestito un piano di ripartizione secondo l’articolo 712e^bis capoverso 1 D‑CC.