Codice civile svizzero (Proprietà per piani) (Disegno)

Sostituzione di termini

Concerne soltanto il testo tedesco

Art. 712a cpv. 1

Concerne soltanto il testo tedesco

Art. 712b cpv. 1, 1bis, 3 e 4

Possono essere oggetto del diritto esclusivo singole parti dell’edificio ordinate in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; esse devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.

Le parti dell’edificio assoggettate al diritto esclusivo devono essere dichiarate tali nell’atto costitutivo. Convenzioni successive dei comproprietari sull’assoggettamento di parti dell’edificio al diritto esclusivo richiedono l’atto pubblico.

Altre parti dell’edificio possono essere dichiarate comuni nell’atto costitutivo o in una convenzione successiva dei comproprietari fatta per atto pubblico.

Le parti dell’edificio non assoggettate al diritto esclusivo si presumono comuni.

Art. 712bbis

II^bis. Diritti d’uso preclusivo

Un diritto d’uso preclusivo su determinate parti comuni può essere attribuito a una quota nell’atto costitutivo, nel regolamento per l’uso e l’amministrazione o per decisione dell’assemblea dei comproprietari.

I diritti d’uso preclusivo attribuiti nel regolamento o per decisione possono essere concessi, modificati, trasferiti o revocati unicamente dalla maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa. I comproprietari possono convenire per decisione unanime altre esigenze di maggioranza. La decisione richiede in ogni caso il consenso dei titolari del diritto d’uso preclusivo.

Art. 712c cpv. 1 e 2

Il comproprietario non ha per legge il diritto di prelazione verso terzi che acquistano una quota, ma un tale diritto può essere stabilito nell’atto costitutivo o in una convenzione successiva ed essere annotato nel registro fondiario.

Nello stesso modo può essere stabilito che l’alienazione di una parte dell’edificio assoggettata al diritto esclusivo, la costituzione d’usufrutto o d’un diritto d’abitazione sullo stesso e la sua locazione siano valide solo se gli altri comproprietari, con decisione della maggioranza, non facciano opposizione entro quattordici giorni dal ricevimento della comunicazione.

Art. 712d titolo marginale e cpv. 2 n. 2

B. Costituzione, modifica e cessazione

I. Atto costitutivo

L’iscrizione può essere chiesta sul fondamento di:

2. Concerne soltanto il testo tedesco

Art. 712e

II. Descrizione delle parti dell’edificio e quote di valore

L’atto costitutivo deve descrivere le parti dell’edificio oggetto del diritto esclusivo e indicare, in frazioni aventi un denominatore comune, la quota di ciascuna parte sul valore dell’immobile o del diritto di superficie nonché la base di calcolo utilizzata.

La modificazione delle quote di valore richiede per la sua validità il consenso di tutti gli interessati diretti e l’approvazione dell’assemblea dei comproprietari; ogni comproprietario può tuttavia domandare la rettificazione della sua quota, se sia stata determinata erroneamente o sia divenuta inesatta per le mutate condizioni dell’edificio o delle sue adiacenze.

Art. 712ebis

II^bis. Piano di ripartizione

Un piano di ripartizione che delimita le singole parti dell’edificio assoggettate al diritto esclusivo e le parti comuni deve essere depositato presso l’ufficio del registro fondiario con l’atto costitutivo. I Cantoni possono prevedere norme più severe per il piano di ripartizione.

Se la delimitazione spaziale delle singole parti dell’edificio viene modificata, un piano di ripartizione rettificato deve essere depositato presso l’ufficio del registro fondiario.

Ciascun comproprietario può esigere in ogni momento dall’assemblea dei comproprietari la rettifica del piano di ripartizione se questo è inesatto su punti essenziali.

Art. 712eter

II^ter. Iscrizione prima del termine dei lavori

Principio

Se l’iscrizione nel registro fondiario è chiesta prima della costruzione o trasformazione dell’edificio, l’ufficio del registro fondiario menziona sui fogli del libro mastro del fondo di base e delle quote che la proprietà per piani è stata costituita prima della costruzione o trasformazione dell’edificio.

Al termine dei lavori di costruzione o di trasformazione dell’edificio i comproprietari constatano all’unanimità l’esecuzione dei lavori conforme al piano di ripartizione iniziale o allestiscono un piano di ripartizione rettificato.

Il termine dei lavori è comunicato all’ufficio del registro fondiario entro quattro mesi allegando, se del caso, il piano di ripartizione rettificato. L’ufficio del registro fondiario cancella d’ufficio la menzione secondo cui la proprietà per piani è stata costituita prima della costruzione o trasformazione dell’edificio.

Art. 712equater

Procedura d’ufficio

L’ufficio del registro fondiario impartisce ai comproprietari un termine adeguato per ottemperare ai loro obblighi legali o ripristinare lo stato conforme al diritto se vi sono indizi secondo cui:

1. il termine dei lavori di costruzione o trasformazione dell’edificio non sia stato comunicato entro il termine legale;

2. il piano di ripartizione iniziale non è stato rettificato al termine dei lavori di costruzione o trasformazione dell’edificio sebbene avrebbe dovuto esserlo; o

3. le parti dell’edificio assoggettate al diritto esclusivo non sono appartamenti o unità di locali per il commercio o altro scopo che costituiscono un tutto e hanno un proprio accesso.

Se i comproprietari non ottemperano ai loro obblighi legali entro il termine impartito, l’ufficio del registro fondiario trasmette l’affare a un giudice. Quest’ultimo adotta le misure necessarie e può in particolare ordinare la conversione della proprietà per piani in comproprietà ordinaria.

Art. 712f cpv. 2

La cancellazione può essere domandata in virtù di una convenzione di scioglimento, o, in mancanza di questa, dal comproprietario che accentra tutte le quote, sempreché vi consentano i titolari di diritti reali su quote, che non siano trasferibili su tutto il fondo senza pregiudizio.

Art. 712fbis

IV. Proroga del diritto di superficie

Prima dell’estinzione del diritto di superficie, la maggioranza dei comproprietari può decidere di convenire una proroga del diritto di superficie con il proprietario del fondo. L’iscrizione della proroga nel registro fondiario può essere chiesta in virtù della convenzione di proroga tra una maggioranza dei comproprietari e il proprietario del fondo.

I comproprietari che non sono parte della convenzione di proroga escono dalla comunione alla scadenza della durata iniziale del diritto di superficie. Salvo convenzione contraria, le loro quote passano per legge in comproprietà ordinaria degli altri comproprietari proporzionalmente al valore delle loro quote.

I comproprietari uscenti hanno diritto a un’indennità per le loro quote. Essa corrisponde all’indennità che avrebbero ricevuto per le costruzioni devolute al proprietario del fondo se il diritto di superficie non fosse stato prorogato.

Se l’indennità non è pagata né garantita, i comproprietari uscenti possono esigere che un’ipoteca sia iscritta sulle loro precedenti quote in garanzia dell’indennità dovuta. L’iscrizione deve essere effettuata al più tardi tre mesi dopo la scadenza della durata iniziale del diritto di superficie.

Art. 712g cpv. 4

Abrogato

Art. 712h cpv. 2 n. 4

Tali oneri e spese sono segnatamente:

4. Concerne soltanto il testo tedesco

Art. 712hbis

1^bis. Fondo di rinnovazione

I comproprietari possono chiedere al giudice di ordinare la costituzione o la modifica di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione, di riparazione e di rinnovazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all’uso.

Una tale azione presuppone che l’assemblea dei comproprietari abbia precedentemente rifiutato una proposta in tal senso, e deve essere intentata da almeno due comproprietari. Se la comunione comprende solo due o tre comproprietari, ognuno di essi può intentare l’azione.

Se ordina la costituzione o la modifica di un fondo di rinnovazione, il giudice fissa in particolare, secondo il suo apprezzamento:

1. l’importo dei contributi annuali;

2. la durata per la quale il fondo di rinnovazione è costituito o modificato; può prevedere una durata illimitata.

Un fondo di rinnovazione costituito o modificato su ordine del giudice può essere sciolto o modificato prima della scadenza della durata fissata, per decisione unanime di tutti i comproprietari.

Art. 712i titolo marginale, e cpv. 1, 2 e 2bis

Ipoteca legale in garanzia dei contributi

A garanzia dei suoi crediti per i contributi nei confronti di un comproprietario, la comunione ha il diritto di ottenere la costituzione di un’ipoteca legale sulla quota di quest’ultimo; tale ipoteca può essere costituita fino a un importo massimo di tre contributi annuali.

L’iscrizione può essere domandata da:

1. l’amministratore o, in mancanza di questo, da ciascun comproprietario autorizzato per decisione della maggioranza dei comproprietari o dal giudice; o

2. il creditore in favore del quale sia stato pignorato il credito per contributi.

L’ipoteca non è cancellata in caso di realizzazione forzata della quota.

Art. 712k

Abrogato

Art. 712lbis

IV. Difetti relativi a parti comuni

Assemblea di coordinamento

Il comproprietario che segnala difetti relativi a parti comuni informa l’amministratore o, in mancanza di questo, la comunione del contenuto dell’avviso relativo ai difetti.

L’amministratore o la comunione convoca entro tre mesi un’assemblea dei comproprietari al fine di coordinare l’esercizio dei diritti di garanzia dei singoli comproprietari sulle parti comuni.

Prima dell’assemblea tutti i comproprietari rendono noti i loro contratti se riguardano i diritti di garanzia e le caratteristiche convenute delle parti comuni difettose.

Art. 712lter

Esercizio dei diritti di garanzia

In caso di difetti relativi a parti comuni un comproprietario può far valere il suo diritto alla riparazione gratuita se la maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa lo autorizza a farlo.

Un comproprietario può far valere il suo diritto all’azione estimatoria in caso di difetti relativi a parti comuni se:

1. l’assemblea di coordinamento ha avuto luogo; e

2. non gli è stata accordata alcuna autorizzazione a far valere il suo diritto alla riparazione gratuita.

Se un comproprietario fa valere il diritto all’azione redibitoria o estimatoria, l’imprenditore non può opporgli per contratto la limitazione o l’esclusione di questi diritti se:

1. la limitazione o l’esclusione per i difetti segnalati non è stata convenuta per tutti i comproprietari in modo uguale; o

2. le caratteristiche della parte comune difettosa convenute per contratto con i singoli comproprietari non corrispondono.

Sono fatti salvi i diritti di ciascun comproprietario:

1. di chiedere al giudice l’esecuzione degli atti d’amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all’uso; o

2. di attuare, a spese di tutti i comproprietari, le misure urgenti, necessarie a preservare la cosa da un danno imminente o maggiore.

Art. 712m cpv. 1, frase introduttiva (concerne soltanto il testo tedesco), e n. 3 e 4

Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all’assemblea dei comproprietari:

3. Concerne soltanto il testo tedesco

4. Concerne soltanto il testo tedesco

Art. 712n titolo marginale, e cpv. 2

Convocazione, presidenza e verbale

Per essere valide, le deliberazioni dell’assemblea devono essere riportate in un verbale datato e firmato. Il verbale deve essere comunicato a ogni comproprietario per informazione e custodito in modo adeguato dalla comunione.

Art. 712o

Diritto di voto

Ove una quota appartenga in comune a più persone, esse hanno diritto collettivamente a un voto, reso da un loro rappresentante.

Il proprietario e l’usufruttuario di una quota si accordano circa l’esercizio del diritto di voto; altrimenti il voto spetta in tutte le questioni amministrative all’usufruttuario, salvo per i lavori di costruzione meramente utili oppure diretti ad abbellire o a rendere più comoda la cosa.

Salvo disposizione contraria del regolamento, il calcolo della maggioranza tiene conto solo dei voti emessi, a meno che non sia necessaria l’unanimità.

Art. 712obis

3^bis. Privazione temporanea del diritto di voto

Un comproprietario che rifiuta sistematicamente di approvare le decisioni della comunione o viola ripetutamente obblighi finanziari sostanziali può essere privato del diritto di voto per decisione unanime degli altri comproprietari.

Se la comunione comprende almeno 30 membri, la privazione del diritto di voto può essere decisa da una maggioranza di tre quarti dei membri presenti o rappresentati, ma almeno da 20 comproprietari.

La privazione diventa effettiva con la successiva assemblea dei comproprietari e può essere decisa al massimo tre volte nei confronti di uno stesso comproprietario.

Art. 712q cpv. 2

Concerne soltanto il testo tedesco

Art. 712t cpv. 2

Concerne soltanto il testo tedesco

Art. 712u

E. Esclusione dalla comunione

Per l’esclusione dalla comunione si applicano le norme sulla comproprietà.

Su richiesta degli altri comproprietari, il giudice può vietare alla parte convenuta l’utilizzo del fondo.

Tit. fin., art. 20quinquies

d. Presunzione legale

Le parti dell’edificio che non sono state dichiarate comuni nell’atto costitutivo o mediante convenzione successiva dei comproprietari prima dell’entrata in vigore della modifica del … si presumono assoggettate al diritto esclusivo.

Tit. fin., art. 20sexies

e. Piano di ripartizione

Se la proprietà per piani è stata costituita prima dell’entrata in vigore della modifica del …, in caso di modifica della delimitazione spaziale di singole parti dell’edificio non occorre depositare presso l’ufficio del registro fondiario un piano di ripartizione rettificato.

Art. 249 lett. d n. 3bis, 3ter e 5

La procedura sommaria si applica nelle seguenti questioni:

4. diritti reali:

   3. 3bis. provvedimenti in caso di non conformità al diritto della proprietà per piani (art. 712e^quater cpv. 2 CC),

   3. 3ter. costituzione, modifica e scioglimento del fondo di rinnovazione della proprietà per piani (art. 712h^bis CC),

   5. iscrizione provvisoria di un’ipoteca legale (art. 712f^bis, 712i, 779d, 779k e 837–839 CC),