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39. Urteil vom 14. Oktober 1921 . S. Erbon Reller und Rüegg gegen Elsanu.

Árt. 4 BV. Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, wenn eine Liegenschaft mit Wald gekauft, dieser geschlagen, das Holz veräussert ung nachher die Liegenschaft wieder verkauft wird. Keine Willkür, wenn bei der Steuerberechnung zum Verkaufspreis der Liegenschafît der Erlös aus dem Holz hinzugerechnet wird.

4A. — Das zürcherische Gesetz betreffend die direkten Steuern räumt in § 113 den politischen Gemeinden das Recht ein, ausser den in § 102 genannten ordentlichen Steuern und Abgaben als ausserordentliche Steuern eine Liegenschaftensteuer, eine Grundstückgewinnsteuer und eine Handänderungssteuer zu erheben, worüber dann das Gesetz in den Sg 114 bis 137 und die Vollziehungsverordnung dazu in den §8 153 ff. nähere Bestimmungen enthalten. § 119 des Gesetzes bestimmt über die Grundstückgewinnsteuer, dass sie bei allen Handänderungen von Grundstücken im Gemeindegebiet von dem Gewinne zu erheben sei, der sich gegenüber dem letzten Eigentumswechsel ergibt. § 159 Abs. 1 der Vollziehungsverordnung wiederholt den Grundsatz, indem danach dieser Steuer jeder nicht ausdrücklich als steuerfrei erklärte Gewinn bei Eigentumswechsel von Liegenschaften im Gemeindegebiet unterliegt, gleichgültig welcher Art das der Eigentumsübertragung zu Grunde liegende Rechtsgeschäft ist, mit dem Zusatz in Abs. 2, dass die Steuerpflicht auch dann besteht, wenn ein nach den Bestimmungen der Verordnung und der massgebenden Gemeindesteuerordnung steuerpflichtiges Rechtsgeschäft durch eine nicht steuerbare Form der Eigentumsübertragung verdeckt wird, oder wenn an Stelle der förmlichen Eigentumsübertragung ‘einer Dritt person auf andere Weise ermöglicht wird, über eine Liegenschaft wie ein Eigentümer zu verfügen. § 176 VV bestimmt gemeinsam für alle ausserordentlichen Gemeindesteuern : « Als Liegenschaften im Sinne der §8 114—137 des Steuergesetzes und 140—175 dieser Verordnung gelten :

1. Die Liegenschaften mit ihren Bestandteilen und Zugehör nach Art. 642 bis 644 des ZGB und gg 135 und 136 des zürcherischen Einführungsgesetzes ;

2. Die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, sowie die Bergwerke nach Art. 655 ZGB. » Die Gemeinde Elsau hat am 13. Juli 1919 einen vom Regierungsrat genehmigten Beschluss betreffend die Erhebung von ausserordentlichen Steuern geîasst, wonach in der Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer und eine Handänderungssteuer zu erheben sind. § 2 des Beschlusses umschreibt den Begriff der Liegenschaften, die diesen Steuern unterworfen sind, wie § 176 der kantonalen VV zum Steuergesetz, durch Verweisung auf die Art. 642 bis 644 ZGB und §§ 135 u. 136 des zürcherischen Einführungsgesetzes, sowie Art. 655 ZGB. Und § 11 wiederholt die wiedergegebenen Bestimmungen von § 159 VV. § 19 des Gemeindebeschlusses lautet : « Bei Bestimmung des Gewinnes sind vom Verkaufs- » preis in Abzug zu bringen : » 1. Der Erwerbspreis ; » 2. Die nachgewiesenen Aufwendungen für Bauten » und dauernde Verbesserungen des Grundstückes seit » der letzten Handänderung, soweit sie nicht durch » Einnahmen gedeckt worden sind ; » 3, Die in dieser Periode bezahlten Liegenschaften- » Steuern und die Mehrwertsbeiträge an den Bau von » Strassen, Trottoirs, Kanalisationen, usw. ; » 4. Ein Mehrbetrag von Ausgaben über die Ein- » nahmen seit dem Erwerb der Liegenscbaft. » Unter die Ausgaben fallen : Kapitalzinse, Zinse » des eigenen investierten Kapitals, Unterhaltungskosten, » Gebühren. Unter die Einnahmen sind zu rechnen : » Mietzinse, Pachtzinse, Mietwert der eigenen Wohnung, » Erträgnisse aus dem Land. (§ 121 G. § 165 V.). » Die Kaufleute Heinrich- Rüegg und Jakob Keller in Seen bei Winterthur haben im Herbst 1918 von Rudolf Kappeler in Rümikon-Elsau seine Liegenschaften, nebst landwirtschaftlicher Fahrhabe und Vorräten Sekauft. Sie kamen bald nachher um die Bewilligung zur Wiederveräusserung ein und brachten die Liegenschaften, als síe dieselbe erhalten hatten, im Herbst 1919 an eine öffentliche Steigerung, nachdem sie vorher den auf den Grundstücken stehenden Wald geschlagen und das Holz veräussert und auch die Fahrhabe verkauft hatten. Die Liegenschaften waren um 112,000 Fr. gekauft worden, der Steigerungserlös betrug 109,800 Fr., der Gleichheit vor dem Geselz. N“ 35. 245 Bruttoerlös des geschlagenecn Waldes 34,000 Fr. In iheer Erklärung für die Grundstückgewinnsteuer gingen die Verkäufer von dem Verkausspreis von 109,800 Fr. aus, Wozu sie den « Ertrag geschlagener Waldung »

mit 15,000 Fr. hinzurechneten ; davon zogen Sie als Erwerbspreis 118,500 Fr. und 3000 Fr. für verschiedene Kosten ab, sodass sich ein Grundstückgewinn von 3300 Fr. ergab. Die Gemeinde Elsau berechnete einen Veräusserungswert (Verkaufspreis) von 143,200 Fr., wovon siíe als Anlagewert (Erwerbspreis und Aufwendungen) 118,200 Fr. abzog, und kam s0 auf einen steuerpflichtigen Grundeſttückgewinn von 25,000 Fr. und eine Steuer von 59500 Fr.

Gegen die Steuerauslage rekurrierten Rüegg und Keller an die kantonale Finanzdirektion. Sie machten in erster Linie geltend, dass der Eilös aus Holz, weil er aus der Bewirtschaftung der Liegenschaft herrühre und nicht einen Erlös aus der letztern darstelle, nicht zum Verkaufspreis derselben hinzugerechnet werden dürse, sodass ein Grundstückgewinn überhaupt nicht vorhanden seì, unter Berücksichtigung des Erlöses aus dem Holz wäre der Gewinn auf 20,201 Fr. zu berechnen. Die Gemeindebehörde von Elsau hielt an ihrer Steuerberechnung fest, insbesondere daran, dass der Erlös aus dem gescllagenen Holz zum Verkaufspreis der Liegeuschaft hinzuzurechnen sei. Die Finanzdirektion hiess den Rekurs gut und hob die angefochtene Steuerauflage auf, da das geschlagene Holz weder Bestandteil noch Zugehör der Liegenschaft (Art. 642 und 644 ZGB) gewesen, sondern mit der Trennung eine selbständige Sache geworden sei (Art. 643 ZGB) und da nach den Bestimmungen des Steuergesetzes und der Vollziehungsverordnung (§8 114 bis 137 StG und 8 176 VV), sowie nach § 2 der Gemeindesteuerordnung nur der Erlös von Liegenschasten für die Grundstückgewinnsteuer in Betracht falle ; es handle sich um eine Betriebseinnahme, die nach § 19 Ziff. 4 der Gemeindesteuerordnung mit den Betriebsausgaben zu verrechnen sei, aber nicht zum Verkaufspreis der Liegenschaft hinzusserechnet werden dürfe.

Die Gemeinde Elsau rekurrierte gegen diesen Entscheid an die Ober-Rekurskommission des “ Kantons Zürich, die mit Entscheid vom 4. Mai den Rekurs schützte und die Rekursgegner verpflichtete, der Gemeinde Elsau die geforderte Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen. Die Ober-Rekurskommission berechnete die Grundstückgewinnsteuer in foigender Weise :

Verkaufspreis : Erlös für den Boden. . . Fr. 109,800 Reinerlös aus Holz... . » 28,623 Total Fr. 138,423 Anlagewert : Erwerbspreis .. ..... » 112,000 Steuerpflichtiger Grundstückgewinn . . . Fr. 26,423 Da die Gemeinde die Steuer von einem niedrigern Betrag berechnet habe, sei ihre Forderung -gutzuheissen. Über die Hauptstreitfrage, ob der Eilös aus dem geschlagenen Holz zu dem Verkaufspreis der Liegenschaft hinzuzurechnen sei bei der Berechnung des Grundstückgewinns, führt der oberinstanzliche Entscheid aus: Der gekaufte Wald habe einen wesentlichen Bestardteil der gekauften Waldgrundstücke gebildet und ihren Wert bestimmt ; mit dem Fällen und Verkaufen des . Holzes hätten die Rekursgegner in der Hauptsache nicht die seit dem Erwerb der Liegenschaften ent-. standenen Erzeugnisse oder F.üchte des Bodens abgetrennt und verwertet ; der Holzerlös gehöre daher nicht in die Rechnung über die Einnahmen und Ausgaben seit dem Erwerb im Sinne von § 19 Ziff. 4 GV. Vielmehr sei im Wald ein Teil des Kapitalwertes der Grundstücke verkörpert, weshalb er Gegenstand einer dauernden Nutzniessung sei und gegen den Willen eines allfälligen Grundpfandgläubigers nicht geschlagen werden könne (Art. 770, 808 ZGB). Das Schlagen und der Verkauf des Holzes und der nachherige Verkauf Gleichheit vor dem Gesetz. Ne® 35. “237 des Bodens seien Teile einer einheitlichen Liguidation, durch die der in den Liegenschaften steckende Wert flüssig gemacht werden sollte. Bei der Frage, ob ein Liquidationsgewinn erzielt worden sei, müsse daher zum Verkaufspreis der Liegenschaften der Erlös aus dem Holze hinzugerechnet werden. Von diesem Liquidationsgewinn werde die Grundstückgewinusteuer geschuldet : « Nach § 19 GV sind bei der Berechnung des » Gewinns vom Verkaufspreis der Erwerbspreis und » gewisse ausdrücklich genannte Posten abzuziehen, » wobei nicht gesagt ist, dass bei der Berechnung nur » vom Verkaufspreis der Liegenschaften auszugehen » Sel. Das ist auch in § 18 GV nicht gesagt. Es steht » deshalb nichts entgegen, dass neben dem Verkaufs- » preis der Liegenschaften auch der Erlös von Bestand- » teilen in Anschlag gebracht wird, die von ihr abge- » trennt und selbständig veräussert werden, wenn die » Bestandteile schon beim Erwerb der Liegenschaften » vorhanden waren und daher im Ankaufspreis mitbe- » zahlt wurden. Man darf, um zu einem dem Sinn und

» Zweck der Verordnung entsprechenden Ergebnis zu » kommen, nicht dem Verkaufspreis für den abgeholzten » Boden den Erwerbspreis für Boden und stehenden » Wald gegenüberstellen. Der nackte Boden und die » Grundstücke mit dem stehenden Wald sind in der » Tat weder natürlich noch wirtschaftlich die gleichen » Sachen. Um für die Berechnung der Grundstückgewinn- » Steuer vergleichbare Verhältnisse bei Kauf und Ver- » kauf herzustellen, muss man also die Verkaufspreise » für den Boden und für das Holz zusammenzählen » und ihre Summe dem Erwerbspreis der Grundstücke » gegenüberstellen. Wenn . die Rekursgegner für den » Boden und den Wald, dessen Holz einen Reinerlös » von 28,623 Fr. ergab, im ganzen 112,000 Fr. aus- » legten, s0 kann nicht gesagt werden, dass sie sür den » Boden allein 112,000 Fr. bezahlten und bei einem » Verkaufspreis von 109,800 Fr. für den nackten Boden

» an diesem 2200 Fr. verloren haben. Richtig ist viel- » mehr, dass síe für den Boden und Wald 112,000 Fr. » auslegten und 138,423 Fr. erlösten, also aus Kauf » und Verkauf dieser Liegenschaften 26,423 Fr. Gewinn » Zogen. Dass das Holz, als es verkauft wurde, bereits » geschlagen, also nicht mehr wie zur Zeit des Ankaufes » der Liegenschaften Teil derselben, sondern bewegliche » Sache war, ist steuerrechtlich ohne Bedeutung, denn » es 1st zweifellos gerade deshalb geschlagen worden, » um den durch Kauf und Verkauf dieser Liegenschaften » möglichen Gewinn auf beste Weise zu verwirklichen. » Das Steuergesetz und die Gemeindeverordnung wollen » jeden Gewinn aus Grundstücken, der nicht ein hlosser » Betriebsgewinn ist, erfassen. »