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Interne Schlichtungsverhandlung?
Rubrum
Gericht: Bezirksgerichtspräsidium Prättigau/Davos
Datum: 11.03.2010
Zusammenfassung
Auch wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass vorab eine verbandsinterne Schlichtung stattzufinden habe, kann die mietende Partei gültig direkt an die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse gelangen.
Sachverhalt
Die Kläger mieteten ab dem 19. Mai
2007 das Gasthaus X. zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'000.-,
wobei die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Wasser und Abwasser,
Kehricht etc.) Sache der Mieter war. Der Mietvertrag konnte ordentlich
frühestens auf den 30. April 2010 aufgelöst werden, sofern eine Partei
mindestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit kündigte. Mit Schreiben
vom 17. Juli 2008 kündigten die Mieter den Mietvertrag auf den 30.
September 2008. Sie führten hierfür zur Hauptsache wirtschaftliche
Gründe an. Die Mieter schlossen die Kündigung mit dem Hinweis, sie seien
ab sofort sehr bemüht, einen Mietnachfolger zu finden. Mit Schreiben
vom 30. Juli 2008 bestätigte die Vermieterin den Erhalt der Kündigung.
Mit E-Mail vom 26. August 2008 teilte die Vermieterin den Mietern mit,
sie hätten per 1. Oktober 2008 ein neues Pächter-Ehepaar für das
Gasthaus gefunden, der laufende Pachtvertrag könne somit gemäss
Kündigung der Mieter per 30. September 2008 beendet werden. Die Mieter
sind dann auf diesen Termin aus-, die neuen Pächter auf Mitte Oktober
2008 eingezogen. In der Folge erstellte die Vermieterin eine Abrechnung,
die in einigen Punkten von den Mietern nicht akzeptiert wurde.
Da
die Vermieterin an der Korrektheit ihrer Abrechnung festhielt, wurde sie
von den Mietern im Februar 2009 auf den Geldbetrag von Fr. 2'716.65
betrieben. Die Vermieterin erhob auf den ihr am 20. Februar 2009
zugestellten Zahlungsbefehl indes Rechtsvorschlag.
In der Folge
gelangten die Mieter mit Eingabe vom 6. Mai 2009 an die
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos.
Anlässlich der Verhandlung vor Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse
des Bezirks Prättigau/Davos am 28. August 2009, zu der die Vermieterin
nicht erschienen war, konnte zwischen den Parteien keine Einigung
erzielt werden. Alsdann gelangten die Mieter mit Eingabe vom 11. Oktober
2009 an das Bezirksgerichtspräsidium Prättigau/Davos.
Aus den Erwägungen
1. Gemäss BGE 118 II 307 ff. ist bei allen Streitigkeiten aus der
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zwingend zuerst ein
Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde im Sinne von Art. 274a
OR durchzuführen (PKG 1993 Nr. 17; mp 1/93, S. 44 ff.). Vorliegend ist
unbestritten und offensichtlich, dass die hier interessierende
Liegenschaft einen Wohn- resp. Geschäftsraum im Sinne von Art. 274d
Abs.1 OR darstellt, weshalb das Schlichtungsverfahren vor der
Schlichtungsbehörde des Bezirks Prättigau/Davos durchzuführen war.
Soweit sind sich die Parteien einig. Die Beklagte stellt nun aber zur
Debatte, ob die Mietvertragsparteien dem vorausgehend nicht hätten eine
interne Schlichtungsverhandlung durchlaufen müssen. Denn gemäss Art. 35
des Mietvertrags unterbreiten die Mietvertragsparteien alle
Streitigkeiten, die aus dem Mietvertrag entstehen, dem Rechtsdienst von
Gastrosuisse. Dieser oder eine von ihm beauftragte Person setzt dann zur
Bereinigung der Differenzen eine Vergleichsverhandlung an. Kann eine
Einigung auf dem Vergleichsweg nicht zustande kommen, werden die
Parteien auf den ordentlichen Prozessweg verwiesen. Obwohl es sich bei
dieser Vertragsbestimmung um keine "Schiedsgerichtsvereinbarung" handelt
(anders: Entscheid der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des
Bezirks Prättigau/Davos vom 28. August 2009, S. 2, Ziff. 3) - denn damit
wird weder eine bestehende Streitigkeit einem Schiedsgericht, nämlich
dem Rechtsdienst von Gastrosuisse, zur Beurteilung übertragen (=
Schiedsvertrag) noch wird eine künftige Streitigkeit einem
Schiedsgericht, dem Rechtsdienst von Gastrosuisse, zur mit einem
Schiedsurteil endenden Beurteilung unterstellt (= Schiedsklausel; PKG
2007 Nr. 5, S. 26; Oscar Vogel, Grundriss des Zivilprozessrechts und des
internationalen Zivilprozessrechts der Schweiz, 6. Aufl., Bern 1999, S.
409 Nr. 27 f.) -, steht die Frage im Raum, ob denn die Kläger nicht
zuerst hätten an den Rechtsdienst von Gastrosuisse gelangen müssen (im
Übrigen wurde mit Art. 35 des Mietvertrags auch kein Schiedsgutachter
bestimmt, also eine Person, die Tatsachen verbindlich feststellt, nicht
aber urteilt [PKG 2007 Nr. 5, S. 27; PKG 1985 Nr. 23, S. 78; Art. 4 Abs.
2 des Konkordats über die Schiedsgerichtsbarkeit (BR 320.060)]).
1.1 Eine Vergleichsverhandlung vor Gastrosuisse hat vorliegend nicht
stattgefunden. Aus den Prozessakten muss geschlossen werden, die Mieter
haben den Rechtsdienst von Gastrosuisse gar nicht erst angerufen. Sie
haben stattdessen direkt den ordentlichen Prozessweg beschritten, wie er
in Art. 35 des Mietvertrags im Nachgang an das Scheitern von
Vergleichsverhandlungen vor Gastrosuisse vorgesehen ist. Das Verhalten
der Mieter, ihr Anliegen nicht zuerst dem Rechtsdienst von Gastrosuisse
zu unterbreiten, bedeutet wohl eine Verletzung des Mietvertrags, de
facto indes, dass eine Einigung auf dem (aussergerichtlichen)
Vergleichsweg nicht zustande gekommen ist. So oder anders war es den
Klägern unbenommen, unter Umgehung des verbandsinternen
Schlichtungsverfahrens direkt an die Schlichtungsbehörde für
Mietverhältnisse zu gelangen und zwar gültig.
1.2 Selbst wenn Art. 35 des Mietvertrags eine Schiedsklausel
enthielte und somit also eine künftige Streitigkeit einem
Schiedsgericht, nämlich dem Rechtsdienst von Gastrosuisse, zur
Beurteilung unterstellen würde, hätte die Beklagte nichts gewonnen. Denn
Schiedsklauseln sind in Streitsachen im Sinne von Art. 21 ff. GestG,
worunter mietvertragliche Auseinandersetzungen fallen, nicht zulässig
(Dominik Infanger, in: Kommentar zum Schweizerischen Zivilprozessrecht,
Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen [GestG] mit
Kommentierung von Art. 30 Abs. 2 BV [Hrsg. Karl Spühler / Luca Tenchio /
Dominik Infanger], Basel / Genf / München 2001, N 29 zu Art. 2 GestG).