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Aussonderung von Nebenkosten
Rubrum
Gericht: Richteramt Solothurn – Lebern
Datum: 26.03.2008
Zusammenfassung
Für die Aussonderung von Nebenkosten ist der mehrfache Verweis im Mietvertrag auf die beigelegten besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen genügend.
Sachverhalt
Am 25. September 2003 unterzeichneten
die Vermieterin (Klägerin) und der Mieter (Beklagter) einen
WEG-Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung. Der Nettomietzins für die
Wohnung betrug Fr. 850.00. Unter dem Titel „Mietzins und Nebenkosten“
vereinbarten die Parteien bezüglich der Nebenkosten eine Akontozahlung
von Fr. 120.00. Der Beklagte hatte aufgrund seiner Invalidität zudem
Anspruch auf die im Vertrag vorgesehene Zusatzverbilligung II im Wert
von Fr. 239.00. Der effektive Mietzins belief sich somit insgesamt auf
Fr. 731.00.
Hinsichtlich der Nebenkosten vereinbarten die Parteien unter dem weiteren Titel „Besondere Vereinbarungen“:
„Für
Mietzins und Nebenkosten gelten die nebenstehenden Besonderen
Bestimmungen für WEG-Wohnungen. Bestandteil dieses Vertrages sind ferner
die Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für
Genossenschaftswohnungen, Ausgabe 1996. Weiter sind massgebend die
Statuten und Reglemente der Vermieterin.
Die Parteien bestätigen,
zusammen mit diesem Mietvertrag folgende Unterlagen erhalten und deren
Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben:
- Besondere Bestimmungen für WEG-Wohnungen (nebenstehend)
- Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag für Genossenschaftswohnungen
- Statuten
- Reglemente.“
Die zweifach erwähnten „Besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen“,
deren Erhalt der Beklagte mit Unterzeichnung des Mietvertrages
bestätigte, regeln die Nebenkosten detailliert : Ziff. 3.1 listet alle
Positionen auf, welche für die tatsächliche Abrechnung von Bedeutung
sind. Strittig ist unter anderem, ob diese Vereinbarung genügt.
Aus den Erwägungen
6. Abschliessend soll die Nebenkostenvereinbarung des vorliegenden
WEG-Mietvertrages in gebotener Kürze mit der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zu Art. 257a OR verglichen werden. Diese statuiert, dass
die Bezahlung der Nebenkosten besonders vereinbart sein muss. Der
Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz genüge nicht, weil dem
Mieter nicht zugemutet werden könne, sich erst aufgrund einer
sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild über die von
ihm zu tragenden Nebenkosten zu machen. Der Mieter habe Anspruch darauf,
dass ihm nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag
eindeutig und genau bezeichnet würden (BGE 4C.24/2002).
Die
bundesgerichtliche Rechtsprechung ist nicht dahingehend zu
interpretieren, Nebenkosten dürften nicht in AVB oder besonderen
Bestimmungen geregelt werden. Dies würde der grundsätzlichen Praxis zum
Einbezug und der Auslegung von allgemeinen Geschäftsbedingungen beim
Abschluss von Verträgen entgegenlaufen (vgl. auch BGE 108 II 416,
Regeste). BGE 4C.24/2002 hält denn auch fest: „Denkbar wäre allenfalls,
dass die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten durch die allgemeinen
Vertragsbedingungen konkretisiert werden“ (Erw. 2.4.3). Grundsätzlich
soll bloss dem Gedanken des Gesetzgebers Rechnung getragen werden, dass
alle Nebenkosten, die nicht eindeutig und von anderen Kosten
unterscheidbar als vom Mieter zu tragen verabredet worden sind, vom
Vermieter getragen werden (Zürcher Kommentar, GAUCH, HIGI, Zürich 1994, N
14 zu Art. 257a-257b).
Der vorliegende Mietvertrag ist hinsichtlich
der Nebenkosten klar und eindeutig strukturiert : Unter dem Titel
„Besondere Vereinbarungen“ wird mehr als einmal auf die „nebenstehenden
Besonderen Bestimmungen“ hingewiesen (Urkunde 1, Seite 2). In Ziff. 3
dieser Bestimmungen findet sich sodann eine Liste von genauen
Nebenkostenpositionen (Urkunde 1, Seite 3, vgl. l.). Es bedarf
vorliegend keiner sorgfältigen Konsultation von Vertragsbedingungen um
herauszufinden, welche Nebenkosten überbunden werden. Auch der Beklagte
scheint sich mit den einzelnen Ziffern auseinandergesetzt zu haben,
verweist er doch bereits in seiner Einsprache vom 16. November 2006 auf
Ziff. 3.3 der „Besonderen Bestimmungen“ (vgl. Unterlagen
Schlichtungsstelle, Einsprache vom 15. November 2006). Ausserdem handelt
es sich vorliegend um einen WEG-Mietvertrag, welcher als
Standardvertrag in seiner Art und seinem Aufbau vom Bund genehmigt wurde
und rege Verwendung findet. Der diesbezügliche Vermerk auf der letzten
Seite der „Besonderen Bestimmungen“, lautend „Dieser Mietvertrag wurde
vom Bundesamt für Wohnungswesen genehmigt“ (Urkunde 1, Seite 4), zeigt,
dass ebendiese Bestimmungen ein klarer Bestandteil des Mietvertrages an
sich sind. Art. 257a OR bleibt mit vorliegendem WEG-Mietvertrag gewahrt
und die Rechtsprechung um oberwähnten Bundesgerichtsentscheid kann hier
keine Anwendung finden.