Besichtigungsrecht

2. Bezüglich des Mietzinses für den Monat Juli 2005 gilt es zunächst
festzuhalten, dass dieser gemäss dem Mietvertrag vom 2. Februar 2003
zweifelsohne und unbestritten grundsätzlich geschuldet ist. Die
Appellanten berufen sich auf eine Vereinbarung vom 12. Mai 2005, wonach
unter bestimmten Bedingungen dieser Mietzins erlassen werde. Da somit
sie aus dieser Vereinbarung das Recht ableiten, den Mietzins Juli 2005
nicht mehr bezahlen zu müssen, haben sie gemäss der allgemeinen
Beweislastregel von Art. 8 ZGB auch zu beweisen, dass sie die
Vereinbarung inklusive der fünf genannten Bedingungen eingehalten haben.
Sie tragen die (objektive und subjektive) Beweislast und die Folgen der
Beweislosigkeit, namentlich das Risiko, den Prozess zu verlieren
(Adrian Staehelin/Thomas Sutter, Zivilprozessrecht, Zürich 1992, § 14 N
94 ff.; Oscar Vogel/Karl Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, Bern
2006, § 45 N 27 ff.). Als Beweisbelastete haben sie den Hauptbeweis zu
führen. Sie haben ihn für jeden für die behauptete Rechtslage
erheblichen Sachumstand zu führen, sofern dieser bestritten wird (Heinz
Hausheer/Manuel Jaun, Die Einleitungsartikel des ZGB, Bern 2003 N 26, 45
zu Art. 8, 9 und 10).

3.1 Im Besonderen strittig ist, ob Punkt 5 der Vereinbarung
eingehalten worden ist. Der Wortlaut war: "Für Hausbesichtigungen mit
allfälligen Käufern ist ab sofort freier Zugang zu gewähren. Termin
jeweils gegen Voranmeldung." Vorab ist zu prüfen, ob diese Bestimmung
nichtig ist wie es die Appellanten vorbringen. Tatsächlich ist Art. 257h
OR, der die Duldungspflicht des Mieters und das Besichtigungsrecht des
Vermieters regelt, grundsätzlich zwingender Natur. Eine Vereinbarung
über die Modalitäten des Besichtigungsrechts ist dagegen zulässig.
Unzulässig wären nur Regelungen, die ein Besichtigungsrecht kategorisch
ausschliessen oder ein solches unbegrenzt bzw. ohne Voranmeldung
einräumen würden. Ferner kann die Mieterschaft auch ohne weiteres dem
Ersuchen des Vermieters auf Besichtigung ohne weitere Gründe nachkommen
(David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4.
Aufl., Zürich 1999, Kap. 10N 2.6, Kap. 31 N 1.1 f.). Im vorliegenden
Fall ist nicht ersichtlich, inwiefern die Klausel nichtig sein könnte,
statuiert sie ohnehin im Wesentlichen nur, was bereits durch Art. 257h
OR geregelt ist. Namentlich geht auch die Formulierung "jederzeit freien
Zugang zu gewähren" bei geltungserhaltender Auslegung und Anwendung in
der Praxis nicht über das Zulässige von Art. 257h OR hinaus. Somit kann
nicht von einer nichtigen Bestimmung die Rede sein. Überdies ist zu
bemerken, dass eine nichtige Bestimmung nicht zwingend durch Art. 257h
OR ersetzt werden müsste, vielmehr wäre auch denkbar, dass durch die
Nichtigkeit dieses Teils die gesamte Vereinbarung nichtig würde, wenn
diese ohne den nichtigen Teil nicht geschlossen worden wäre (Art. 20
Abs. 2 OR). Zudem ist festzuhalten, dass Art. 257h OR und diesen
Anforderungen genügende Vereinbarungen sich auf das ordentlich gekündete
noch laufende Mietverhältnis beziehen, bei dem der Mietzins bis zum
letzten Tag geschuldet ist. In der vorliegenden Vereinbarung wird jedoch
– als Gegenleistung zum eingeräumten Besichtigungsrecht – der Erlass
eines Monatsmietzinses versprochen. Unter diesen Umständen könnte man
sich auch fragen, inwiefern die Schutzbestimmungen von Art. 257h OR noch
greifen. Diese Überlegungen sind jedoch müssig, da wie bereits
festgehalten die Vereinbarung ohnehin nicht nichtig ist.

3.2 Zu prüfen verbleibt, ob der vereinbarungsgemässe Zugang gewährt
wurde oder nicht. Beide Parteien stimmen darin überein, dass man gegen
Ende Mai 2005 die Abrede getroffen hat, dass die Mieter den Schlüssel
zum Haus an einem versteckten Ort deponierten und die Vermieter diesen
zur Besichtigung verwenden. Ob dabei die Mieter auch auf das Erfordernis
der vorzeitigen Anmeldung verzichtet haben oder nicht ist zwischen den
Parteien streitig. Unstreitig ist dagegen, dass die Vermieter daraufhin
mindestens eine Besichtigung ohne Voranmeldung durchgeführt hatten. Dies
wurde von den Mietern entdeckt, worauf sie den Schlüssel entfernten.
Kurz darauf bemerkten die Vermieter, dass der Schlüssel entfernt worden
war, was sie den Mietern mit Schreiben vom 3. Juni 2005 anzeigten. In
ihrem Antwortschreiben vom 6. Juni 2005 teilten die Mietenden Vermietern
mit, dass sie das Haus am 13. Juni 2005 abgeben würden. Sie bestätigten
dabei, den Schlüssel am 1. Juni 2005 zu sich genommen zu haben. Zudem
haben die Mieter den Vermietern folgendes mitgeteilt: „ Es scheint wohl
logisch, dass in den letzten Tagen keine Wohnungsbesichtigung mehr
stattfinden kann.“ (sic!) Mit diesem Schreiben brachten die Mieter
unmissverständlich zum Ausdruck, dass sie ab dem Zeitpunkt ihrer
Schlüsselentfernung am 1. Juni 2005 bis zur Hausabgabe vom 13. Juni 2005
keine weiteren Besichtigungen mehr dulden würden. Soweit sich die
Mieter auf den Standpunkt stellen, sie seien zu dieser Massnahme befugt
gewesen, ist festzuhalten, dass sie dazu den Beweis zu führen haben,
machen sie doch geltend, trotz eindeutiger Verletzung der Vereinbarung
vom 12. Mai 2005 den Anspruch auf Mietzinserlass weiterhin zu haben,
weil die Vermieter ihrerseits die Vereinbarung gebrochen hätten.
Unbestritten ist, dass die Vermieter ohne Voranmeldung Besichtigungen
durchgeführt haben. Jedoch machen sie geltend, mit der Vereinbarung der
Hinterlegung des Schlüssels sei auch die Pflicht zur Voranmeldung
aufgehoben worden. Die Parteibefragung konnte nicht erhellen, ob eine
solche Vereinbarung bestanden hat. Die Mieter stellen sich auf den
Standpunkt, dass durch die Hinterlegung des Schlüssels die
Voranmeldepflicht nicht aufgehoben worden sei. Die Hinterlegung habe
lediglich dazu gedient, die Durchführung der vorangemeldeten
Besichtigungen zu erleichtern. Die Vermieter sind der Ansicht, dass die
Mieter durch die Hinterlegung des Schlüssels ebenfalls auf die
Voranmeldepflicht verzichtet hätten, da ihnen durch die Hinterlegung
grundsätzlich die Möglichkeit gegeben worden sei, jederzeit ins
Mietobjekt zu gelangen. Es handelt sich somit um ein aufgrund des
Sachverhalts und der Ausführungen der Vermieter durchaus
nachvollziehbares Missverständnis. Dieses musste den Mietern spätestens
beim Antreffen der Vermieter anlässlich der nicht vorangemeldeten
Besichtigung aufgefallen sein. Es wäre daher die Pflicht der Mieter
gewesen, die Vermieter auf dieses Missverständnis hinzuweisen, damit
weitere Besichtigungen getreu der Vereinbarung vom 12. Mai 2005 hätten
stattfinden können. So war es einen (gemäss Vereinbarung) bzw. zwei
Monate (gemäss Mietvertrag) vor dem Ende der Mietdauer für die Vermieter
von besonderer Wichtigkeit, für Besichtigungen Zugang zum Mietobjekt
gewährt zu bekommen. Dies war für die Mieter ohne weiteres erkennbar.
Bekanntlich ist eine unmittelbare Wiedervermietung bzw. ein Verkauf
nicht möglich, wenn die Interessenten erst in den letzten zwei Wochen
der Mietdauer gemäss der Vereinbarung das Objekt besichtigen können, da
diese ihrerseits Kündigungs- und andere Fristen zu beachten haben. Die
Mieter hätten unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Vermieter
ihnen aus freien Stücken entgegen kamen und dem Erlass eines
Monatsmietzinses unter bestimmten Bedingungen (insbesondere dem
Besichtigungsrecht) zustimmten, somit, auch wenn eine frühere
unangemeldete Besichtigung unzulässig gewesen wäre, zumindest unter
Voranmeldung wieder eine Besichtigung gestatten müssen. Zur rigorosen
Massnahme, jegliche Besichtigungen bis zum 13. Juni 2005 zu verbieten,
waren sie nicht befugt. Somit haben sie Punkt 5 der Vereinbarung vom 12.
Mai 2005 nicht erfüllt. Dementsprechend haben sie auch keinen Anspruch
auf Erlass des durch den Mietvertrag vom 2. Februar 2003 geschuldeten
Mietzinses des Monats Juli. Die Appellation erweist sich daher in diesem
Punkt als unbegründet und ist diesbezüglich abzuweisen.