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Abgrenzung Miete – Pacht
Rubrum
Gericht: Bezirksgericht Bischofszell
Datum: 14.05.2004
Zusammenfassung
Die vertragliche Beziehung wurde vom Gericht trotz der Bezeichnung ,,Mietvertrag“ bei der Gebrauchsüberlassung einer Tankstellenanlage, eines dazugehörenden Shops inkl. Ladeneinrichtung und einer Waschanlage unter die Bestimmungen der Pacht gemäss Artikel 275 ff. OR subsumiert.
Sachverhalt
Die Kläger ,,mieteten“ vom Beklagten eine Tankstelle samt Kioskshop,
Kaffeebar, Selbstbedienungs– Waschanlage sowie einer Staubsaugeranlage.
Die Kläger machen vom Beklagten die Rückforderung von diversen Auslagen
geltend, die gemäss klägerischer Auffassung nicht mehr als kleinen
Unterhalt im Sinne des Mietrechts zu qualifizieren seien. Es handle sich
dabei um Kosten für Messungen und Abwasserkontrollen sowie um Ausgaben
für den Ersatz eines defekten Schlauchs vom Pumpraum bis zur Waschbox,
Auslagen für die Reparatur einer der Waschanlagen und Aufwendungen für
die Reparatur des alten Kassensystems. Der beklagte Vermieter war der
Auffassung, dass es sich um kleine Mängel bzw. Verbrauchs– und
Verschleissmaterial handle. Zudem sei der Beklagte nie zur Beseitigung
der Mängel angehalten worden, noch seien ihm die verschiedenen
Reparaturaufträge angezeigt worden. Die Mängel seien des Weiteren zu
wenig qualifiziert ausgewiesen. Im Übrigen handle es sich vorliegend um
ein Pachtverhältnis.
Aus den Erwägungen
6. Zunächst gilt abzuklären, um was für ein Vertragsverhältnis es sich
zwischen den Parteien handelt bzw. ob ein Mietvertrag oder ein
Pachtvertrag vorliegt. Die Kläger gehen von einem Mietvertrag aus,
wohingegen der Beklagte sich auf einen Pachtvertrag beruft. Die Pacht
unterscheidet sich von der Miete durch die Art und Weise der Verwendung
der Sache. Die Pacht bezieht sich auf einen Vertragsgegenstand aus dem
der Pächter einen Ertrag erzielen kann oder soll. Beim Mietvertrag
dagegen ist der Vertragsgegens¬tand als solcher unproduktiv. Dass der
Unternehmer mit und in den überlassenen Lokalitäten zu Erträgnissen
gelangen will, führt indes noch nicht zur Annahme eines
Pachtverhältnisses, als diese Erträgnisse vor allem auf seine Tätigkeit
und nicht auf den blossen Gebrauch der Sache zurückzuführen sind. Wird
hingegen mit den fraglichen Lokalitäten das darin bestehende Geschäft
samt seinen Geschäftsbeziehungen überlassen, so handelt es sich um eine
Pacht, da sich in diesem Fall der Vertrag auf eine Gesamtheit nutzbarer
Rechte bezieht (vgl. BGE 103 II 247; Zürcher Kommentar, Vorbemerkungen
zu Art. 253–274g N 149; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis,
4. A., S. 25).
Vorliegend wird die vertragliche Beziehung der
Parteien im ,,Mietvertrag“ vom 21. November 2000 geregelt. Unbesehen von
der Bezeichnung dieses Vertrages ist indes bei näherer Betrachtung
festzustellen, dass mit dem Überlassen der Tankstellenanlage, des Shops
inklusive Ladeneinrichtung, der Waschanlage und der Staubsaugeranlage
die Elemente der Pacht nach Art. 275 ff. OR überwiegen. Mit dem Betrieb
der gesamten Tankstellenanlage wird einerseits ein Ertrag erzielt, an
welchem auch der Beklagte in verschiedener Hinsicht beteiligt ist (vgl.
Ziffer 6.3 des ,,Mietvertrages“) und andererseits haben die Kläger vom
Beklagten einen intakten Geschäftsbetrieb samt den bestehenden
Rechtsbeziehungen zur Migrol Genossenschaft (vgl. Ziffer 1, 6,1 und 6.2
des ,,Mietvertrages“) übernommen. Zudem wurde den Klägern vor allem
durch die Weiterführung der ,,Migrolcard“ der Kundenstamm weitergegeben.
Vorliegend liegt also nicht ein Mietvertrag, sondern ein Pachtvertrag
im Recht.