39/7
Ungenügende Nettorendite
Rubrum
Gericht: Mietgericht Zürich
Datum: 25.10.2004
Zusammenfassung
Bei der Bestimmung der Anlagekosten rechtfertigt es sich grundsätzlich, die Bauzeitverzinsung zu berücksichtigen, auch wenn die gesamten Erstellungskosten mit Eigenkapital finanziert wurden. Wirtschaftlich betrachtet ist es dasselbe, wie wenn der Vermieter einen Baukredit aufnimmt und entsprechende Zinszahlungen zu erbringen hat. Voraussetzung ist, dass die Bauzeitverzinsung vom Vermieter näher substanziiert und belegt wird.
Sachverhalt
Mit Mietvertrag für Wohnräume vom 29. November / 1. Dezember 2002
mieteten die Kläger von der Beklagten ab dem 16. Dezember 2002 eine
3½-Zimmer-Maisonette-Wohnung zu einem Nettomietzins von Fr. 2'650.– pro
Monat zuzüglich Fr. 60.– verbrauchsabhängige Heizkosten akonto, Fr. 35.–
allgemeine Nebenkosten pauschal sowie Fr. 25.– Kabel-TV pauschal.
Mit
Schreiben vom 17. März 2003 teilten die Kläger der Beklagten mit, die
Kantonalbank senke den Hypothekarzinssatz auf 3,25%, weshalb sie diese
höflich ersuchten, die Nettomiete auf den nächsten Kündigungstermin
entsprechend zu reduzieren und dabei auch allfällig noch nicht
weitergegebene Hypothekarzinssenkungen zu berücksichtigen.
Mit
Schreiben vom 1. April 2003 teilte die Beklagte den Klägern mit, sie
könne den Mietzins der von ihnen bewohnten Wohnung nicht reduzieren. Wie
die Kläger der beiliegenden Renditeberechnung entnehmen könnten,
benötige die Beklagte eine Nettorendite von 3,75%, erreiche jedoch
lediglich 1,77%.
Mit Eingabe vom 6. Mai 2003 fochten die Kläger den
Mietzins bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich als
missbräuchlich an und beantragten die Herabsetzung desselben. Mit
Beschluss vom 27. August 2003 stellte die Schlichtungsbehörde nach
durchgeführter Verhandlung die Nichteinigung der Parteien fest.
Mit
Eingabe vom 26. September 2003 prosequierte der klägerische
Rechtsvertreter die Klage fristgerecht ans Mietgericht des Bezirkes
Zürich.
Aus den Erwägungen
3.1. Die Ermittlung des investierten Eigenkapitals erfolgt in der Praxis
über den Anlagewert unter Abzug des Fremdkapitals. Die Anlagekosten
setzen sich zusammen aus allen angefallenen Grundstückserwerbskosten,
mithin dem Kaufpreis, den Handänderungssteuern, den Grundbuchgebühren,
Mäklerprovisionen usw. (ZK-Higi, N 176 zu Art. 269 OR; Siegrist, Der
missbräuchliche Mietzins, Regel und Ausnahmen, Art. 269 und 269a OR,
Zürich 1997, S. 24 f.). Ebenfalls zu den Anlagekosten gehören die
Abbruchkosten, falls der Abbruch für die Herrichtung des Mietgegenstands
notwendig war (BGE 125 III 421 ff. = Praxis 2000 Nr. 30 und MRA 5/99 S.
182 ff.). Sodann sind die vom Eigentümer getätigten eigenfinanzierten
Investitionen zum Eigenkapital zu schlagen.
3.1.1a) Die von der
Beklagten für die Erstellung der Liegenschaft aufgewendeten Kosten von
Fr. 4'200'000.– wurden von den Klägern anerkannt.
b) Im Betrag
von Fr. 58'198.– nahm die Beklagte wertvermehrende Investitionen vor.
Diese wurden von den Klägern ebenfalls anerkannt.
c) Die Beklagte
macht eine Bauzeitverzinsung von Fr. 282'645.– geltend, die von den
Klägern bestritten wird, da es sich dabei letztlich um eine
Eigenkapitalverzinsung handle und solche Kosten nur miteinbezogen werden
könnten, wenn der Vermieter sie tatsächlich an einen rechtlich und
wirtschaftlich mit ihm nicht identischen Dritten bezahle. Der
beklagtische Rechtsvertreter anerkannte, dass es sich um eine
Eigenkapitalverzinsung handle, machte indes geltend, diese Verzinsung
sei zu berücksichtigen. Denn wenn die Beklagte ihre Mittel in einen Bau
investiere, habe sie bis zur Fertigstellung und Vermietung auf diesen
Mitteln einen Ertragsausfall.
Wie bei den Verwaltungs-, Unterhalts-
und Betriebskosten beruht die Nettorenditeberechnung auch bei der
Ermittlung der Anlagekosten auf den tatsächlich angefallenen
Aufwendungen (MRA 4/2001 S. 117; BGE 125 III 421, wiedergegeben in MRA
5/1999 S. 182 ff.). Zu den Anlage-kosten gehören auch die
Erstellungskosten. Diese umfassen den gesamten Aufwand von der Planung
des konkreten Objekts über dessen Ausführung bis zu den Baunebenkosten,
so insbesondere Baukreditzinsen (Lachat/ Stoll/Brunner, Neues Mietrecht,
5. A., Zürich 2002, S. 287). Ein Ver-mieter, der – wie im vorliegenden
Fall – die Erstellungskosten vollständig aus eigenen Mitteln bestreitet,
hat zwar keine Baukreditzinsen zu bezahlen. Indes ist es ihm bei dieser
Sachlage nicht möglich, auf dem investierten Eigenkapital eine
anderweitige Rendite zu erzielen, so dass er bis zur Fertigstellung und
Vermietung der Liegenschaft auf den investierten Mitteln mithin einen
Ertragsausfall erleidet. Wirtschaftlich betrachtet besteht zwischen
diesem Ertragsausfall und der Situation, da ein Vermieter einen
Baukredit aufnimmt und entsprechende Zinszahlungen zu erbringen hat,
kein Unterschied. Angesichts dessen rechtfertigt es sich, die von der
Beklagten geltend gemachte Bauzeitverzinsung bei der Bestimmung der
Anlagekosten grundsätzlich zu berücksichtigen, zumal andernfalls ein
Vermieter, der die Erstellung einer Liegenschaft selber finanziert,
gegenüber demjenigen, der dafür Fremdkapital aufnimmt, benachteiligt
würde.
Die Beklagte unterliess es allerdings, die geltend gemachte
Bauzeitver-zinsung im Betrage von Fr. 282'645.– näher zu sustanziieren
und zu be-legen. Insbesondere ist unklar, welchen Zinssatz sie für
welchen Zeitraum geltend macht. Im einfachen und raschen Verfahren haben
die Parteien die Beweismittel, soweit sie in ihrem Gewahrsam liegen
oder ohne gerichtliche Hilfe beigebracht werden können, mit dem letzten
Vortrag an der Hauptverhandlung beizulegen (§ 137 ZPO). Darauf wurde die
Be-klagte in der Vorladung vom 17. Februar 2004 ausdrücklich
hingewiesen. Dieser prozessualen Pflicht kam die Beklagte nicht nach,
ohne geltend zu machen, dass sie dazu nicht in der Lage gewesen sei.
Daher kann im vor-liegenden Fall die geltend gemachte Bauzeitverzinsung
bei der Netto-renditeberechnung nicht berücksichtigt werden.