Nullité du congé pour non-paiement de loyer

3. Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le \nlocataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais \naccessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de \npaiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il \nrésiliera le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour des baux \nd'habitation et de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le\n délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; \nles baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés \nmoyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un \nmois (al. 2).
En matière d'évacuation pour défaut de paiement du \nloyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur \nexiste, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. \n257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une \nmenace de résiliation du bail en cas de non paiement dans le délai \nimparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, et si le congé \nsatisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266 l et 266 n CO et \nrespecte le délai et le terme prescrit par l'art. 257d al. 2 CO.

3.1 Lorsque\n le bailleur impartit au locataire un délai de paiement trop court, les \nauteurs et les tribunaux hésitent. Certains considèrent que le délai \nainsi fixé est nul; le bailleur ne pourra résilier le bail que moyennant\n la fixation d'un nouveau délai correct. D'autres auteurs estiment que \nle délai trop court doit être prolongé; le bail ne peut pas être résilié\n si le locataire s'est acquitté de son dû dans le délai légal (Lachat, \nLe bail à loyer, 1997, p. 210). La question de la validité de ce congé \nextraordinaire, en raison de la demeure du locataire, pour un terme \nprématuré, n'a pas encore été tranchée par le Tribunal Fédéral.

3.2 L'art.\n 257d al. 1 CO est un cas particulier d'application de l'art. 107 CO, \nqui prescrit la fixation d'un délai convenable pour l'exécution du \ncontrat par la partie en demeure, avant la résiliation dudit contrat \n(Message, p. 1408-1409 ad 421.104).
Selon Lachat, il est donc \ndifficile d'admettre qu'un délai qui ne correspond pas à celui prescrit \npar la loi soit \"convenable\", au sens de l'art. 107 CO (op. cit., p. \n210; note 44).
Pierre Wessner estime que le conge donné au locataire \nest nul, s'il ne respecte pas une condition de validité matérielle, par \nexemple si le bailleur dénonce le contrat sans attendre l'expiration du \ndélai comminatoire. Il ne prétend pas que le congé donné suite à un avis\n comminatoire prévoyant un délai trop court serait nul. Le locataire \nn'est simplement pas lié par un délai qui ne respecterait pas le minimum\n légal. Le délai trop court est prolongé (Séminaire sur le droit du \nbail, Neuchâtel, 1996, No 77, p. 19, No 92 et 94, p. 23).
Selon Higi \n(Zürcher Kommentar, 1994, No 54 ad art. 257d), une telle résiliation est\n valable et déploie ses effets au prochain terme possible pour le congé \nextraordinaire, en application analogique de l'art. 266a al. 2 CO. Cette\n opinion a été suivie par la Cour de justice, dès lors que toutes les \nconditions pour une résiliation extraordinaire sont remplies, le droit \ndu bailleur de résilier le bail est acquis. Il s'agit d'une résiliation \ninconditionnelle et exprimant la volonté ferme du bailleur de mettre fin\n au contrat (ACJ No 1074 du 11.9.1995, L. c/ X. S.A.).
Selon Corboz, \nla nullité est réservée au cas où la loi le prévoit expressément et à \nceux où le régime de l'annulabilité ne pourrait fonctionner \ncorrectement. Il songe aux hypothèses où celui qui donne le congé \nprocède de telle manière – en violation des règles applicables – que \nl'on ne peut raisonnablement exiger du destinataire qu'il saisisse la \nCommission de Conciliation dans les trente jours ou si la déclaration ne\n pouvait pas être considérée comme un congé (Corboz, La nullité du congé\n dans le nouveau droit du bail. Cahiers du bail No 2, juin 1994, p. 42 \net ss). Tel n'est pas le cas dans cette cause, le congé ayant été \ncontesté dans le délai légal.

3.3 Le but du délai de 30 jours \naccordé au locataire consiste à lui permettre de réunir les fonds et \nverser le loyer dû, pour éviter le congé dont il est menacé. Si le \nlocataire fait valoir qu'en raison de l'extrême brièveté du délai, soit 5\n jours, il renonce à tenter de réunir les fonds, on doit alors admettre \nla nullité du congé.
Dans le cas d'espèce, il ressort de la procédure\n que ni J. U. ni A. U., pour des raisons qu'ils exposent longuement, \nn'auraient payé les loyers dus dans un délai de trente jours si ce délai\n leur avait été imparti.
La Cour de justice retiendra donc que le \ncongé n'est pas nul en raison du non-respect du délai comminatoire. \nConformément à l'avis de la doctrine, ce délai doit être prolongé.