Prolongation de bail

4. L’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu que la résiliation était valable et de ne pas l’avoir fait bénéficier d’une prolongation de bail plus longue que celle allouée.

4.1
4.1.1 A teneur de I’ art. 45 LGL, les locataires de logements de locaux soumis à la LGL bénéficient, à I’ exception des règles relatives à la fixation des loyers dans les Logements, de la protection contre es congés du code des obligations, les articles 31 à 31c LGL étant réservés.
Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier Ie bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal (art. 266g al. 1 CO), soit trois mois pour un logement (art. 266c CO).
L’art. 31B al. 1 de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) stipule que le bailleur doit, sur demande de I’Office cantonal du logement, résilier Ie bail du locataire notamment en cas de sous-occupation (cf. ég. art. 7 al. 4 RLGL). L’art. 31 C let. e LGL prévoit qu’il y a sous-occupation lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus de deux unités le nombre de personnes occupant le logement.
La sous-occupation constitue un motif de congé prévu par le droit public cantonal. Les congés donnés pour un tel motif, sur la base d’une décision entrée en force de I’Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l’art. 266g CO (ACJC/269/2016 du 29 février 2016 et ses références).

4.1.2 Selon I’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque Ia fin du contrat aurait pour lui ou sa famiIIe des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présences, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l’al. 2 de cette disposition. La durée maximale de la prolongation est de six lorsqu’il s’agit de locaux commerciaux et de quatre ans lorsqu’il s ’agit de bail d’habitations. Dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n’a de sens que si Ie report du congé permet d’espérer une atténuation des conséquences pénibles qu’entrainerait ce congé et laisse prévoir qu’un déménagement ultérieur présenterait moins d’inconvénients pour Ie locataire lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que teIle. II s’agit d’accorder au locataire plus de temps que ne lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l’occasion de profiter Ie plus longtemps possible de locaux au loyer avantageux (ATF 116 II 446 consid. 3b ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ;4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 4.2).
Lorsqu’iI doit se prononcer sur une prolongation du bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de I’ équité (art. 4 CC), s’iI y a lieu de prolonger Ie bail et, dans I’ affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d’une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b arrêt du Tribunal fédéral 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 consid. 2a). II lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 136 III 199 consid. 6 et les arrêts cités ; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s’est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait Ie bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 précité consid. 6.1 ;4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.1), ainsi que du fait que le locataire n’a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (cf. ATF 125 III 226 consid. 4c ; arrêt du Tribunal fédéral 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4).
Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de retenir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1 ;4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 et la référence au Message du Conseil fédéral) ; iI peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d’accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. II n’y a pas de priorité de l’une de ces solutions par rapport à l’autre (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 précité consid. 4.3.1 ;4A_105/2009 précité consid. 3.2).
Aucune prolongation n’est accordée lorsqu’un congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO).

4.1.3 En vertu de I’ article 19 al. 1 RGL, le locataire d’un logement subventionné, en matière d’évacuation, dispose d’une année au plus à compter de la notification du congé par le bailleur pour libérer son appartement.
Les normes d’application des constructions subventionnées sont d’intérêt public et sont en principe prioritaires par rapport aux intérêts particuliers du locataire. Le délai de départ différé d’une année suivant la résiliation de bail (art. 19 al. 1 RGL) est généralement suffisant pour remédier aux conséquences pénibles du congé, ce qui conduit en principe au refus de toute prolongation (ACJC/269/2016 du 29 février 2016 et ses références).
Toutefois, la prolongation de bail prévue automatiquement en cas de résiliation pour sous-occupation d ’un logement social ne dispense pas le juge d’examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu’iI doit obligatoirement effectuer (ACJC/269/2016 du 29 février 2016 et ses références). II lui revient de mettre en balance l’intérêt public protégé par la disposition cantonale relative aux logements subventionnés et les intérêts particuliers du locataire. Comme la Cour de céans a déjà eu I’ occasion de le trancher, même si l’intérêt public découlant de certaines dispositions de la LGL prime l’intérêt particulier du locataire, ce principe doit être relativisé. Certes, le règlement cantonal prévoit un délai d’une année en faveur du locataire pour demeurer dans l’appartement, ce délai devant, toutes choses égales bar ailleurs, lui permettre de trouver un logement de remplacement. Toutefois, cette norme ne tient compte ni de circonstances particulières relatives à la situation personnelle du locataire, ni de la situation du marché du logement à I’ époque de la résiliation du bail (ACJC/55/2010 du 18 janvier 2010, consid. 6.1 ; ACJC/576/2008 du 5 mai 2008, consid. 2).
Si une pénurie de logements vacants comme celle qui sévit actuellement à Genève impose d’éviter que les situations de sous-occupation de logements subventionnés se prolongent pour permettre à des familles de trouver des logements adéquats, eIle rend extrêmement difficile pour les locataires desdits logements dont Ie bail est résilié de trouver un nouvel appartement, d’autant que leurs moyens financiers s’avèrent par définition modestes. En conséquence, en présence de circonstances particulières, teIle une grave pénurie de logements vacants, une pesée des intérêts doit être faite par le juge afin d’examiner si une prolongation de bail supérieure à une année peut être accordée (ibidem).

4.2 En I’ espèce, il n’est pas contesté que de mai 2011 à janvier 2013, I’ appelante occupait seule un appartement de quatre pièces. Les conditions de la sous-occupation étaient ainsi réalisées le 2 juillet 2012 lorsque la résiliation a été adressée à I’ appelante. Le congé est donc valable, de sorte que le grief est infondé sur ce point.
En ce qui concerne la prolongation de bail et au vu des circonstances particulières du cas concret, iI se justifie néanmoins d’octroyer à l’appelante une prolongation de bail d’une durée de quatre ans, échéant Ie 31 décembre 2016. En effet, dans le cas particulier, I’ appelante a immédiatement avisé I’OCLPF et l’intimée de la situation de sous-occupation dans laquelle elle se trouvait. De surcroît, eIle a fait preuve d’un comportement irréprochable puisqu’elle a effectué de nombreuses démarches afin de se reloger, tant auprès des bailleurs sociaux que de bailleurs privés et ce dès le début de la situation de sous-occupation. Les seules trois propositions de logement que l’intimée et I’OCLPF lui ont fait parvenir depuis juin 2011 ne correspondaient pas à ses besoins, soit un appartement de trois pièces, pour un loyer inférieur à 1’200 fr. L’appelante disposait en outre de revenus limités et cherchait un logement plus petit et au loyer réduit en raison de la diminution de ses rentes, lié au départ de sa fille du logement. Dans la pesée des intérêts, iI y a lieu de prendre en considération le fait que ni I’OCLPF ni l’intimée n’ont informé l’appelante de I’ existence d’une pratique administrative autorisant la sous-location à une personne en formation lui permettant de suspendre ou même d’éviter la procédure de résiliation. L’appelante n’a en effet été avisée de cette pratique que le jour où elle a reçu la décision sur réclamation de I’OCLPF. En outre, elle a sous-loué pendant plusieurs années une chambre de son appartement à une personne en formation. Elle ne se trouvait ainsi plus, pendant toutes ces années, en situation de sous-occupation et I’ intérêt public visant à éviter la sous-occupation n’était plus menacé.
Le chiffre 2 du jugement entrepris sera par conséquent annulé et iI sera octroyé à la locataire une unique prolongation de bail de 4 ans, échéant au 31 décembre 2016.