Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter

12. Gemäss den ins Recht gelegten Dokumenten wurde die Schlussrechnung Mietende mit Zahlungsfrist bis spätestens 30. April 2022 mit Schreiben vom 10. April 2022 […] dem Beklagten kenntlich gemacht. Mit «Erste und letzte Mahnung» vom 31. Mai 2022 […] mit Zahlungsfrist bis spätestens 15. Juni 2022 erfolgte ein weiteres Schreiben des Klägers an den Beklagten.

13. Mangels einer abweichenden Vereinbarung muss der Mieter die Mietsache spätestens am letzten Tag der Mietdauer zurückgeben. Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus deren vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Der Mieter haftet für sämtliche Abnützungen oder Veränderungen, die sich aus dem vertragswidrigen oder unsorgfältigem Gebrauch ergeben. Der Mieter hat dem Vermieter den Schaden, der diesem infolge der ausserordentlichen Abnützung entstanden ist, zu ersetzen, wobei die Höhe der Entschädigung in der Regel nicht dem Neuwert, sondern dem von Alter und normaler Lebensdauer abhängigen Zustandswert der beschädigten Einrichtung oder Sache entspricht. Der Vermieter trägt die Beweislast, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, für dessen Behebung der Mieter einzustehen hat und der Mangel beim Einzug des Mieters noch nicht bestand (ZMP 2019 Nr. 13). Beim Auszug hat der Mieter die Mietsache gründlich zu reinigen und die kleineren Reparaturen vorzunehmen (z.B. gründliche Reinigung von Kühlschrank, sanitären Einrichtungen etc., Ausbesserung sämtlicher Nägel- und Dübellöcher) die Folge des normalen, vertragsgemässen Gebrauchs der Mietsache sind (Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage, 31.7.2). Diese Instandstellungsarbeiten zur Herstellung des vertragsgemässen Zustandes hat der Mieter rechtzeitig auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmen.

14. Am Tag der Rückgabe, wenn der Mieter die Mieträume geleert hat, hat der Vermieter eine umfassende Prüfung der Mietsache vorzunehmen, die sogenannte Abnahme der Wohnung, welche dazu dient, den Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt der Rückgabe zu prüfen und allfällige Schäden festzustellen. Der ausziehende Mieter ist nicht verpflichtet an der Abnahme teilzunehmen. Gemäss Art. 267a Abs. 1 OR werden dem Vermieter nach der Rückgabe der Mietsache zwei Obliegenheiten aufgelegt: Er muss deren Zustand prüfen und dem Mieter, die Mängel, für welcher dieser einzustehen hat, sofort melden. Eine Pflicht zur Rüge bzw. Anzeige besteht jedoch nicht; der Vermieter kann auf die Geltendmachung von Ansprüchen verzichten. Es handelt sich bei der «Pflicht» zur Rüge lediglich um eine Obliegenheit (Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2020, Art. 267a, N 25). Es bestehen keine besonderen Formerfordernisse für die Mängelrüge bzw. Mängelanzeige (Zürcher Kommentar, Art. 267a, N 17), wobei in der Praxis ein von beiden Parteien unterzeichnetes Protokoll, aus welchem sich klar ergibt, für welche Mängel der Mieter einzustehen hat (die substantiierte Nennung der Mängel ohne Bezifferung Bestimmung des geforderten Ersatzes genügt, wobei die Mängel einzeln, erkenn- bzw. unterscheidbar aufzulisten sind), bereits als Mängelrüge i.S.v. Art. 267a OR zu qualifizieren ist und eine nochmalige Meldung sich erübrigt. Erscheint hingegen der Mieter - wie in casu – nicht zur Rückgabe des Mietobjekts, muss eine Meldung vorgenommen werden (SVIT-Kommentar, 4. Auflage, 2018, N 57 zu Art. 267-267a OR). Die Frist für die Meldung der offenen Mängel beträgt gemäss der Lehre und je nach Rechtsprechung 2 bis 3 Arbeitstage / «innert weniger Tage», / «innert der Frist zu erheben, die ein vernünftiger und korrekter Partner dazu braucht, um sich über sein weiteres Vorgehen unter den gegebenen Umständen klarzuwerden (Bedenkfrist)», wobei Rügen, die innerhalb einer Woche nach der Rückgabe der Mietsache erfolgen, in der Regel noch rechtzeitig sind (u.a. BGer 4A_388/2013, 7.1.2014, E. 2.3.1; Mietrecht für die Praxis, 31.6.5; SVIT-Kommentar, N 54 zu Art. 267-267a OR; Zürcher Kommentar, Art. 267a, N 33). Massgebend ist dabei der Zugang der Rüge bei der Mieterin, denn es handelt sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, d.h. die Wirkung entfaltet sich, wenn sie im Zugriffsbereich der Empfängerin eingetroffen ist (Zürcher Kommentar, Art. 267a, N 31; Mietrecht für die Praxis, 31.6.5; Obergericht ZH, 23.6.2021, E. 6b; a.M. SVIT-Kommentar, N 56 zur Art. 267- 267a OR). Die Obliegenheit zur sofortigen Meldung wird von der Rechtsprechung streng gehandhabt (vgl. Obergericht ZG, 23.6.2021, E. 6a; BGer 4A_388/2013, 7.1.2014, E. 2.3.1). Die Rügefrist von Art. 267a Abs. 2 OR läuft ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe der Mietsache (Mietrecht für die Praxis, 31.6.5). Bezüglich nicht erkennbarer Mängel ist die Rüge sofort nach deren Entdeckung anzubringen (BSK OR I, 7. Auflage, 2020, Art. 267a, N 4).

15. Die rechtzeitige substantiierte Mängelrüge lässt dem Vermieter die Möglichkeit offen, für die gerügten Mängel seine Schadenersatzansprüche zwangsweise durchzusetzen (Zürcher Kommentar, Art. 267a, N 37). Der Vermieter verwirkt seine Schadenersatzansprüche, wenn er die umgehende Meldung der Mängel an den Mieter versäumt (Art. 267a Abs. 2 OR). Die verspätete Mängelrüge ist der unterlassenen Meldung gleichzustellen. Nach der herrschenden Lehre und der Praxis verwirkt sogar der Anspruch selbst, was bedeuten muss, dass er untergeht und auch nicht verrechnungsweise geltend gemacht werden kann (Zürcher Kommentar, Art. 267a, N 38). Die Verletzung einer Obliegenheit führt für den Belasteten regelmässig zu Rechtsnachteilen; zum Verlust einer ihm günstigen Rechtsposition. Es obliegt dem Vermieter zu beweisen, dass die Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde und den inhaltlichen Forderungen genügt. Die Beweislast für die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge liegt beim Vermieter. Diese Anspruchsvoraussetzung ist vom Vermieter zu beweisen: Er trägt als der das Recht Ausübende die Beweislast für die Einhaltung der Verwirkungsfrist (BGE 118 II 142, E. 3). Eine verspätete Mängelrüge hat zur Folge, dass der Mieter auch von der Haftung für Mängel befreit ist, für die er eigentlich einzustehen hätte.

16. Gemäss Vorbringen des Klägers, welche unbestritten geblieben sind, sei der Beklagte zur angekündigten Wohnungsabnahme, zu welcher die Handwerker ebenfalls einbestellt worden seien, am 1. März 2022 nicht erschienen. Der Kläger führt anlässlich der Hauptverhandlung aus, dass er den Beklagten per SMS zur Wohnungsabnahme eingeladen habe, jedoch keine Reaktion erfolgt sei. Der Kläger gibt kund, dass der Beklagte ihm die aktuelle/neue Adresse anlässlich der Kündigung auf Nachfrage hin mitgeteilt habe. In Erwiderung der Frage des Gerichtspräsidenten betreffend den Zeitpunkt der Mitteilung an den Beklagten in Bezug auf das Vorliegen von Mängeln bzw. deren Instandstellung teilt der Kläger mit, dass er am 10. April [2022] die Rechnung geschickt habe und zwischen Wohnungsabnahme und Schreiben vom 10. April [2022] keine Kontakte mit dem Beklagten stattgefunden hätten.

17. Das Gericht kommt in Würdigung der Aussagen des Klägers und der von ihm ins Recht gelegten Akten sowie vor dem Hintergrund der klaren gesetzlichen Regelung von Art. 267a Abs. 1 OR und der diesbezüglichen strikten Rechtsprechung betreffend sofortige Rüge der Mängel zum Schluss, dass die Mängelrüge des Klägers am 10. April 2022, d.h. 40 Tage nach Wohnungsabgabe, zu spät erfolgt ist und damit seine Schadenersatzansprüche gemäss Art. 267a Abs. 2 OR verwirkt sind. Das Schreiben des Klägers vom 10. April 2022 erfüllt zwar die inhaltlichen Voraussetzungen für eine Mängelrüge ohne Weiteres, ist jedoch im Sinne des Gesetzes und der Rechtsprechung offensichtlich als verspätet zu qualifizieren. Wäre die Rüge des Klägers hingegen innert weniger Tagen nach Wohnungsabgabe erfolgt, wäre diese mutmasslich als fristgerechte Mängelrüge zu erachten gewesen, mit welcher er seine Ansprüche hätte wahren können. Eine jedoch erst Wochen nach der Sachübergabe erhobene Mängelrüge ist unbeachtlich (BSK OR I, Art. 267a, N 3) und hat - wie oben ausgeführt - zur Folge, dass der Mieter auch von der Haftung für Mängel befreit ist, für die er eigentlich einzustehen hätte. Die Verletzung der Obliegenheit zur rechtzeitigen Rüge («Rechtsgebot im eigenen Interesse»), führt zum Verlust der Schadenersatzansprüche; dem Verlust eigener Rechte. Es ist festzuhalten, dass der Kläger die Mängelrüge zu spät erhoben hat, weshalb er seine Ansprüche verwirkt hat und damit die von ihm geltend gemachte Forderung in der Höhe von total CHF 2’867.25 abzuweisen ist.