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Frais accessoires – contrôle des loyers
Rubrum
Tribunal: Tribunal des baux du canton de Vaud
Date: 02.05.2011
Résumé
Le Tribunal fédéral a jugé que la notion de contestation de loyer d’un logement subventionné incluait le cas d’introduction de frais accessoires nouveaux, précédemment compris dans le loyer net, de sorte que les contestations y relatives étaient également du ressort des autorités administratives. En effet, l’introduction de la facturation séparée de frais accessoires précédemment compris dans le loyer net a une influence manifeste sur le montant de ce loyer, soit que celui-ci connaisse en réalité une augmentation déguisée, soit qu’il s’agisse au contraire de le réduire en conséquence.
Faits
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer conclu le 15
juillet 2002 portant sur la location d’un appartement de 3.5 pièces. Le
loyer mensuel de base était de fr. 897.-, plus acompte de frais
accessoires par fr. 150.- et acompte de frais de chauffage et d’eau
chaude par fr. 110.-.
Ce logement est, conformément aux art. 35 et 36
de la Loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la
propriété, déterminé par la Confédération.
Le 11 décembre 2009, la
locataire a réclamé à la bailleresse qu’elle lui restitue la somme de
fr. 2'174.25 en remboursement de la taxe d’épuration qui lui avait été
facturée dans les décomptes de charges depuis le 1er août 2002 jusqu’au
30 juin 2009, en faisant valoir que son contrat de bail ne spécifiait
pas expressément que cette dépense était à la charge de la locataire.
La
bailleresse a accepté de rembourser cette somme, puis, par formule
officielle du 23 décembre 2009, lui a signifié l’introduction de
nouveaux postes dans le décompte annuel des charges à partir du 1er
juillet 2010, au motif d’uniformiser les frais accessoires incombant aux
locataires de l’immeuble. La locataire s’y est opposée.
La
bailleresse a ouvert action devant le Tribunal des baux le 23 avril
2010, requérant notamment que soit déclarée valable et licite la
notification de nouvelles prétentions notifiée la locataire le 23
décembre 2009.
Extrait des considérants
Vu que la demanderesse a, par formule
officielle du 23 décembre 2009, signifié à la défenderesse
l’introduction de nouveaux postes dans le décompte annuel de charges à
partir du 1er juillet 2010, au motif d’uniformiser les frais accessoires
incombant aux locataires de l’immeuble,
que dite formule a la teneur suivante:
«Introduction
des charges de préférence et des taxes publiques, telle que taxe
d’épuration des eaux, l’entretien des collecteurs, taxe d’égout et taxe
d’enlèvement des ordures dans le décompte annuel de chauffage, eau
chaude et frais accessoire incombant au locataire.»,
que la
demanderesse ne nie pas qu’elle vise à reporter sur la locataire des
frais qu’elle ne pouvait pas lui facturer auparavant sur la base du
contrat de bail conclu le 15 juillet 2002,
qu’elle entent ainsi
faire payer à la locataire le coût de prestations en rapport à l’usage
de la chose dont cette dernière bénéficiait jusque-là contre paiement du
loyer de base, sans pour autant réduire ce dernier,
que la défenderesse s’y oppose,
qu’or, dans un cas similaire portant comme en l’espèce sur des
logements soumis à la LCAP, le Tribunal fédéral a jugé que la notion de
contestation du loyer d’un logement subventionné au sens de l’article
253b alinéa 3 CO incluait les cas d’introduction de frais accessoires
nouveaux, précédemment compris dans le loyer net en application de
l’article 257a alinéa 2 CO, de sorte que les contestations y relatives
étaient également du ressort des autorités administratives (ATF 124 III
463),
que, selon les commentateurs de la LTB, cette jurisprudence
conserve toute sa portée malgré l’entrée en vigueur subséquente de la
Loi fédérale du 21 mars 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix
modéré (LOG ; RS 842) qui attribue aux autorités de conciliation et
judiciaire prévues par le CO le contrôle des frais accessoires pour les
logements soumis à la LOG et à la LCAP (art. 54 al. 4 et 59 al. 5 LOG ;
Byrde/Giroud Walther/Hack, Loi sur le Tribunal des baux, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 10 ad art. 1 LTB),
qu’en
effet, l’introduction de la facturation séparée de frais accessoires
précédemment compris dans le loyer net a une influence manifeste sur le
montant de ce loyer, soit que celui-ci connaisse en réalité une
augmentation déguisée, soit qu’il s’agisse au contraire de le réduire en
conséquence (ibidem),
que cet avis doit être suivi, car un tel
litige, dès lors qu’il porte indirectement sur le loyer, dépasse le
cadre du simple contrôle des frais accessoires pour lequel les autorités
de conciliation et judiciaire du CO sont compétentes,
qu’il doit
en conséquence être traité par les autorités administratives chargées du
contrôle des loyers (art. 54 al. 1 et 59 al. 5 LOG),
que, cela
étant, il apparaît que le Tribunal de céans n’est pas compétent pour
statuer sur la conclusion I de la requête de la demanderesse.