211.423.4
Legge
sulle obbligazioni fondiarie
(LOF)1
del 25 giugno 1930 (Stato 1° gennaio 2023)
Preambolo
L’Assemblea federale della Confederazione Svizzera,
in virtù dell’articolo 64 capoverso 2, della Costituzione federale2;
visto il messaggio del Consiglio federale del 14 dicembre 1925,
decreta:
Capo I Centrali d’emissione di obbligazioni fondiarie
I. Scopo e diritto d’emissione
Art. 1
Le centrali d’emissione di obbligazioni fondiarie hanno lo scopo di procurare ai proprietari fondiari mutui a lunga scadenza garantiti da pegno immobiliare, al saggio più stabile e ridotto che sia possibile.
Il diritto di emettere obbligazioni fondiarie spetta a due centrali, di cui una è costituita dalle banche cantonali e la seconda dagli altri istituti di credito. Le due centrali hanno però la facoltà di fondersi.
II. Autorizzazione
Art. 2
Per esercitare il diritto d’emettere obbligazioni fondiarie occorre l’autorizzazione del Consiglio federale.
Per ottenere quest’autorizzazione, una centrale deve costituirsi in società anonima o in società cooperativa, essere composta di almeno cinque membri, possedere un capitale di fondazione del quale almeno cinque milioni di franchi siano già versati e far approvare il suo statuto dal Consiglio federale.
III. Centrale delle banche cantonali
Art. 33
Il diritto d’essere membro della centrale delle banche cantonali spetta ad ogni banca cantonale quale è definita dall’articolo 3 capoverso 4 della legge federale dell’8 novembre 19344 sulle banche e le casse di risparmio.
IV. Centrale degli altri istituti di credito
Art. 4
Il diritto di essere membro della centrale delle altre banche spetta ad ogni istituto di credito che abbia la sua sede principale nella Svizzera ed il cui attivo, secondo l’ultimo bilancio compilato e pubblicato in conformità delle prescrizioni del Consiglio federale, si componga per oltre il sessanta per cento di rediti acquistati in operazioni di credito fondiario eseguite nella Svizzera.
Sono considerati come crediti acquistati in operazioni di credito fondiario eseguite nella Svizzera: i collocamenti in titoli ipotecari costituiti su fondi situati nella Svizzera e le obbligazioni fondiarie emesse nella Svizzera; inoltre i mutui di somme fisse a scadenze fisse o disdicibili entro tre mesi almeno, la cui garanzia consista unicamente in titoli ipotecari e in obbligazioni fondiarie emessi nella Svizzera.
È in facoltà di questa centrale di ammettere come membri altri istituti di credito la cui sede principale si trovi nella Svizzera.
I requisiti d’ammissione sono per il rimanente fissati dallo statuto della centrale.
V. Sfera d’affari
Art. 55
La sfera d’affari della centrale comprende:
L’emissione di obbligazioni fondiarie;
Il collocamento del prodotto di quest’emissione
in mutui concessi secondo gli articoli 11 e 12;
in cartelle di rendita fondiaria fino a concorrenza di un decimo, al massimo, di detto prodotto;
6Il collocamento di capitale proprio e di capitale di terzi in crediti garantiti da pegno immobiliare fino a concorrenza dei due terzi del loro valore venale e, per le cartelle di rendita fondiaria, del valore di reddito del pegno immobiliare in Svizzera, in effetti pensionabili presso la Banca nazionale svizzera e in obbligazioni di debitori svizzeri trattate su un mercato rappresentativo, in depositi a vista o a termine sia presso loro membri, sia presso altre banche svizzere, come pure in fondi, in vista dell’erezione di locali commerciali in proprio.
VI. Esenzione dall’imposta
Art. 6
Le centrali di obbligazioni fondiarie sono esenti dalle imposte dirette della Confederazione, dei Cantoni e dei Comuni; l’esenzione non si estende alle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni sulla proprietà fondiaria.
I mutui concessi dalle centrali secondo gli articoli 11 e 12, come pure gli interessi che essi fruttano non sono sottoposti ad alcuna tassa federale di bollo.
Capo II Emissione di obbligazioni fondiarie e concessione di mutui
I. Obbligazioni fondiarie
a. Forma
Art. 77
Le obbligazioni fondiarie possono essere emesse sotto forma di titoli di credito, certificati globali o diritti valori. Tali obbligazioni fondiarie sono nominative o al portatore.
Le obbligazioni fondiarie possono essere emesse anche sotto forma di contratti di mutuo scritti.
Se si emettono obbligazioni fondiarie nominative, la centrale tiene un registro in cui vengono iscritti i proprietari e gli usufruttuari, indicandone nomi e indirizzi. Il registro non è pubblico.
L’iscrizione nel registro presuppone un certificato dell’acquisto dell’obbligazione fondiaria in proprietà o della costituzione di un usufrutto.
Nei confronti della centrale è considerato avente diritto chi è iscritto nel registro.
b. Contenuto
Art. 88
Il Consiglio federale può emanare disposizioni concernenti il contenuto delle obbligazioni fondiarie.
c. Attestazione della copertura legale
Art. 99
Prima dell’emissione delle obbligazioni fondiarie, gli organi responsabili attestano l’esistenza della copertura legale.
d. Ammontare dell’emissione
Art. 1010
Le centrali devono limitare l’emissione d’obbligazioni fondiarie in modo che il totale dei loro impegni, comprese le obbligazioni fondiarie, non sia superiore a 50 volte il loro capitale proprio. Quest’ultimo concetto è definito nell’ordinanza d’esecuzione.
II. Mutui
a. Requisiti
Art. 11
Le centrali concedono ai loro membri, sul prodotto della emissione, dei mutui la cui copertura è fissata in conformità dell’articolo 19.
Esse possono altresì concedere ad altri istituti di credito dei mutui garantiti in conformità dell’articolo 26.
b. Scadenza
e rimborso anticipato
Art. 12
La scadenza dei mutui deve coincidere con quella delle obbligazioni fondiarie il cui prodotto ha servito a fare essi mutui.
Questi ultimi possono essere rimborsati prima della loro scadenza a condizione che l’istituto debitore dia in pagamento alla centrale, per un ammontare uguale, delle obbligazioni fondiarie della medesima specie di quelle il cui prodotto aveva servito a fare detti mutui e ch’esso rifonda in pari tempo le spese d’emissione non ancora coperte di queste obbligazioni fondiarie.
III. Obbligo
verso i debitori ipotecari
Art. 13
I membri delle centrali e gli altri istituti di credito ai quali queste concedono mutui devono far fruire, in quanto sia possibile, i loro debitori ipotecari dei vantaggi risultanti dall’emissione di obbligazioni fondiarie.
Capo III Copertura delle obbligazioni fondiarie e dei mutui
I. Copertura delle obbligazioni fondiarie presso le centrali
a. In generale
Art. 1411
Le obbligazioni fondiarie e gl’interessi non ancora versati devono, in ogni tempo, essere coperti, presso le centrali, mediante mutui concessi in conformità agli articoli 11 e 12. La parte riservata, come all’articolo 5 numero 2 dev’essere coperta da cartelle di rendita fondiaria; questi titoli sono custoditi ed amministrati dalle centrali.
b. Aumento della copertura
Art. 15
Quando la copertura frutti interessi inferiori a quelli delle obbligazioni fondare, essa dev’essere aumentata in proporzione.
c. Registro dei pegni delle
centrali
Art. 16
Le centrali devono iscrivere nel registro dei pegni la copertura delle obbligazioni fondiarie che si trova in loro possesso.
Le disposizioni a ciò necessarie sono emanate dal Consiglio federale.
d. Gestione della copertura
Art. 17
Le centrali devono conservare separatamente dagli altri loro valori la copertura iscritta nel registro dei pegni.
Esse hanno l’obbligo di far valere in loro proprio nome, nell’interesse dei creditori di obbligazioni fondiarie, tutti i diritti che derivano da essa copertura.
e. Diritto
di pegno delle obbligazioni fondiarie
Art. 18
Le obbligazioni fondiarie fruiscono, tanto per il capitale quanto per gl’interessi non ancora versati, di un diritto di pegno sulla copertura iscritta nel registro dei pegni delle centrali, senza che sia necessario conchiudere uno speciale contratto di pegno e consegnare la copertura ai creditori delle obbligazioni fondiarie o ai loro rappresentanti.
II. Copertura dei mutui conservata dai membri
a. In generale
Art. 19
I mutui fatti dalle centrali ai loro membri e gl’interessi non ancora versati devono essere in ogni tempo coperti da crediti dei membri verso i loro debitori. Questi crediti devono essere garantiti da pegno immobiliare o da pegno manuale e sono conservati e amministrati dai loro membri.
I pegni immobiliari di questi crediti devono essere situati nella Svizzera e i pegni manuali devono consistere in crediti ipotecari o in obbligazioni fondiarie svizzeri.
b. Aumento della copertura
Art. 20
Quando la copertura fornita da un membro frutti interessi inferiori a quelli dei mutui concessi dalla centrale, essa dev’essere aumentata in proporzione.
c. Registro di
pegni dei
membri
Art. 21
I membri devono iscrivere in un registro dei pegni la copertura dei mutui che si trova in loro possesso.
Le disposizioni a ciò necessarie sono emanate dal Consiglio federale.
d. Gestione della copertura
Art. 22
I membri devono conservare separatamente dagli altri valori la copertura dei mutui ricevuti iscritta nel loro registro dei pegni.
Essi hanno l’obbligo di far valere in loro nome, nell’interesse della centrale, tutti i diritti derivanti da questa copertura.
e. Diritto di
pegno dei mutui
Art. 2312
I mutui fatti dalle centrali, con gli interessi non ancora versati, fruiscono di un diritto di pegno sulla copertura iscritta nel registro di pegni dei membri, senza che sia necessario concludere uno speciale contratto di pegno e consegnare la copertura alle centrali o ai loro rappresentanti o sia necessaria un’iscrizione nel registro fondiario.
f. Rendimento
dei conti
Art. 24
Il membro debitore d’un mutuo deve presentare il conto di gestione della copertura in suo possesso annualmente a una data prestabilita e inoltre ogni qualvolta la centrale d’emissione lo richieda.
Nessuna indennità gli è assegnata per questa gestione e per l’allestimento del conto.
III. Copertura
completiva
Art. 25
Qualora la copertura non raggiunga più l’ammontare prescritto e non se ne possa colmare immediatamente la differenza, la copertura mancante sarà completata sia con contanti, sia con obbligazioni quotate in borsa della Confederazione, dei Cantoni o dei Comuni. In questo caso, le obbligazioni devono essere valutate al novantacinque per cento al più del corso del giorno.
Gli articoli 14 a 23 si applicano altresì alla copertura completiva.
IV. Mutui a
istituti non
affiliati
Art. 26
Gl’istituti di credito che, senza essere membri di una centrale, desiderano ottenere dei mutui, devono costituire in pegno giusta gli articoli 899 a 901 del Codice civile svizzero13, presso la centrale, dei crediti ipotecari o dei valori di complemento atti a formare la copertura di obbligazioni fondiarie e rappresentanti almeno il centocinque per cento dei mutui concessi.
La centrale iscriverà nel registro dei pegni i valori di copertura ad essa consegnati.
Capo IV Realizzazione del pegno
I. Specie dell’esecuzione
Art. 27
L’esecuzione contro le centrali, per crediti dei possessori di obbligazioni fondiarie, come pure l’esecuzione da parte delle centrali contro i membri costituiti in società anonime o in società cooperative, per crediti derivanti da mutui fatti da esse centrali, non possono avvenire che in via di fallimento. È riservata la protezione dei creditori delle obbligazioni fondiarie e dei mutui conformemente all’articolo 42.
II. …
Art. 2814
III. Grado dei
crediti
Art. 2915
Indipendentemente dalla data della loro emissione, tutte le obbligazioni fondiarie di una centrale sono garantite nel medesimo grado dalla copertura.
IV. Comunione
di creditori
Art. 30
Le norme sulla comunione dei creditori nei prestiti per obbligazioni s’applicano ai creditori di obbligazioni fondiarie. In questo caso, tutti i possessori di crediti contratti con il medesimo saggio d’interesse e le medesime condizioni di rimborso formano una comunione di creditori.
V. Realizzazione di pegni depositati da istituti non affiliati
Art. 31
Se una centrale d’emissione ha concesso un mutuo in conformità dell’articolo 26 può – qualora il debitore non abbia puntualmente adempiti i suoi obblighi e l’intimazione sia rimasta infruttuosa – realizzare col maggior vantaggio possibile i valori costituiti in pegno e prelevare sul ricavo della vendita la somma che gli spetta.
Capo V Valutazione dei pegni ipotecari e fissazione dei mutui
I. Norme sulle valutazioni
Art. 32
Le centrali devono emanare, in virtù delle disposizioni che seguono e tenendo conto delle stime ufficiali dei Cantoni, delle norme sul modo di determinare il più esattamente possibile il valore dei fondi gravati da un’ipoteca destinata a servire da copertura. Queste norme richiedono l’approvazione del Consiglio federale.
L’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) può esigere una nuova stima dei fondi, quando il valore del denaro o le condizioni economiche si siano profondamente modificati.16
II. Base della
valutazione
Art. 33
Per la valutazione del valore commerciale di un fondo non devono entrare in linea di conto che le sue qualità permanenti.
Trattandosi di un fondo sfruttato principalmente a scopo agricolo o forestale, la valutazione deve essere fatta secondo il reddito medio.
III. Limiti dei
prestiti
a. Massimi
Art. 34
Sono ammessi come copertura di obbligazioni fondiarie o di mutui, con riserva delle ipoteche di grado precedente a garanzia di un capitale e degli interessi:
i crediti ipotecari costituiti su fondi sfruttati principalmente a scopo agricolo o forestale, fino al limite di cinque sesti al più del valore del reddito, in quanto questo sia stato valutato, senza però mai superare i due terzi del valore venale;
i crediti ipotecari costituiti su altri fondi, fino al limite di due terzi al più del valore venale.
b. Riduzioni
Art. 35
Trattandosi di terreni fabbricativi, di stabilimenti industriali e di altri fondi il cui reddito abbia un carattere analogo, le norme da emanare in virtù dell’articolo 32 stabiliranno dei limiti di prestito proporzionalmente inferiori e conterranno disposizioni protettive per il caso di deprezzamento del pegno.
c. Crediti non atti come copertura
Art. 36
I crediti costituiti con diritti di pegno su fondi, il cui valore diminuisce in seguito ad uno sfruttamento normale, come le cave e miniere, non sono ammessi come copertura di obbligazioni fondiarie o di mutui.
Capo VI Vigilanza e revoca dell’autorizzazione
I. Rappresentante dei debitori ipotecari
Art. 37
Il Consiglio federale ha il diritto di nominare un rappresentante dei debitori ipotecari come membro del consiglio d’amministrazione o della direzione di ciascuna centrale.
II. Norme per
i bilanci
Art. 38
Il Consiglio federale determina in quale forma debbano venir compilati e pubblicati i bilanci annuali e i conti dei profitti e delle perdite, come pure i bilanci intermedi delle centrali; determina altresì quali dati debbano contenere i bilanci e quali indicazioni speciali sul movimento d’affari debba fornire il rapporto di gestione.
III. Verifica
delle centrali d’emissione di obbligazioni fondiarie
Art. 38a17
Le centrali d’emissione di obbligazioni fondiarie incaricano una società di audit abilitata dall’Autorità federale di sorveglianza dei revisori conformemente all’articolo 9a capoverso 1 della legge del 16 dicembre 200518 sui revisori di effettuare una verifica conformemente all’articolo 24 della legge del 22 giugno 200719 sulla vigilanza dei mercati finanziari.
Le centrali d’emissione di obbligazioni fondiarie devono sottoporre il loro conto annuale ed eventualmente il loro conto di gruppo alla verifica di un’impresa di revisione sotto sorveglianza statale secondo i principi della revisione ordinaria del Codice delle obbligazioni20.
IV. Verifica
presso i membri
Art. 38b21
Le società di audit dei membri delle centrali d’emissione di obbligazioni fondiarie verificano nell’ambito della loro attività annuale il registro dei pegni e la copertura dei mutui.
Le società di audit presentano un rapporto sulle loro verifiche alle centrali di emissione di obbligazioni fondiarie e alle società di audit da esse incaricate.
V. Vigilanza
Art. 3922
Gli articoli 33–35 e 37 della legge del 22 giugno 200723 sulla vigilanza dei mercati finanziari non sono applicabili.
VI. Verifica e gestione della copertura
Art. 4024
Se una centrale o un membro, che ne sia mutuatario, viola le prescrizioni legali, segnatamente le prescrizioni relative ai fondi propri, o se la fiducia riposta nella centrale o nel membro è seriamente compromessa, la FINMA può designare un incaricato dell’inchiesta e ordinare la consegna dei valori di copertura.
La FINMA può affidare la verifica e la gestione della copertura all’incaricato dell’inchiesta, a spese della centrale o del membro.
VIa. Separazione dei mutui e della copertura
Art. 40a25
Se è dichiarato il fallimento di un membro, la FINMA ordina la separazione dei mutui e della copertura, ivi compresi gli interessi e i rimborsi incassati. Con la dichiarazione di fallimento i mutui non diventano esigibili.
La FINMA designa un incaricato per la gestione dei mutui e della copertura. Esso adotta tutti i provvedimenti necessari a garantire l’adempimento integrale e tempestivo degli obblighi derivanti dai mutui, ivi compresi il pagamento di interessi e i rimborsi.
La FINMA può autorizzare il trasferimento integrale o parziale dei mutui e della copertura.
Dopo il rimborso o il trasferimento dei mutui l’incaricato determina in che misura è stata utilizzata la copertura.
VII. Revoca dell’autorizza-
zione26
Art. 4127
Se la centrale rifiuta reiteratamente di sottoporsi ai provvedimenti ordinati dall’autorità di vigilanza, la FINMA28 può proporre al Consiglio federale di revocarle l’autorizzazione d’emettere obbligazioni fondiarie.
VIII. Applica-
zione delle disposizioni sull’insolvenza bancaria
Art. 4229
Gli articoli 25–37g della legge dell’8 novembre 193430 sulle banche si applicano per analogia.
Art. 4331
Capo VII Responsabili e disposizioni penali
I. Responsabilità civile
Art. 44
Chiunque trasgredisce la presente legge o l’ordinanza d’esecuzione è responsabile del danno cagionato verso i creditori delle obbligazioni fondiarie o dei mutui.
II. Fattispecie penali
a. Contravvenzioni
Art. 4532
Chiunque, senza esserne autorizzato, emette obbligazioni designate col nome di obbligazioni fondiarie,
chiunque emette obbligazioni fondiare o riceve mutui per i quali sa che la copertura è insufficiente o manca,
è punito, in quanto non ricorrano gli estremi per una pena più severa in virtù del Codice penale svizzero33, con una multa sino a 50 000 franchi.34
Se l’autore ha agito per negligenza, la pena è della multa fino a 30000 franchi.
b. Inosservanza
di prescrizioni d’ordine
Art. 4635
Chiunque, intenzionalmente o per negligenza,
a. emette obbligazioni fondiarie per un importo eccedente quello ammissibile secondo l’articolo 10;
b. non si attiene alle norme su la tenuta del registro dei pegni, la conservazione separata della copertura o la compilazione del bilancio e del conto profitti e perdite oppure
c. intralcia, impedisce o rende impossibile il regolare andamento di una verificazione contabile o di un altro controllo ufficiale,
è punito con una multa disciplinare fino a 5000 franchi.
In caso di infrazione a tenore del capoverso 1 lettera c, rimane riservata l’azione penale secondo l’articolo 285 del Codice penale svizzero36.
Art. 4737
Art. 48 e 4938
Capo VIII Disposizioni transitorie e finali
I. …
Art. 5039
II. Obbligazioni fondiarie del
diritto cantonale
Art. 51
La presente legge non tocca le obbligazioni fondiarie di diritto cantonale emesse prima della sua promulgazione.
III. Attuazione
Art. 52
Il Consiglio federale fissa il giorno dell’attuazione della presente legge.
Con l’attuazione della presente legge sono abrogati gli articoli 916 a 918 del Codice civile svizzero40. …41
Data dell’entrata in vigore: 1° febbraio 193142