Droits au gain légaux selon le droit foncier rural

2.1 Droit des cohéritiers au gain

Si une entreprise ou un immeuble agricoles sont attribués à un héritier dans le par­tage successoral ou l’avancement d’hoirie à une valeur d’imputation inférieure à la valeur vénale, tout co­hé­ri­tier a droit, en cas d’aliénation ultérieure, à une part du gain proportionnelle à sa part hé­rédi­taire (art. 28, al. 1 LDFR).

2.2 Droit au gain en cas de fin de la propriété collective (propriété de plusieurs) fondée sur un contrat

Si les rapports contractuels de propriété commune ou de copropriété sur une entre­prise ou un immeuble agricole prennent fin, les propriétaires communs ou les copropriétaires auxquels l’entreprise ou l’immeuble agricole n’a pas été attribué ont droit, en cas d’aliénation ultérieure, au gain conformément aux dispositions sur le droit des cohéritiers au gain (art. 37, al. 4 en lien avec l’art. 28 ss LDFR)

2.3 Droit au gain de l’aliénateur à l’encontre de qui le droit de préemption a été exercé

Si, par l’exercice d’un droit de préemption légal, le propriétaire a acquis une entre­prise ou un immeuble agricole pour un prix inférieur à la valeur vénale (art. 42, al. 1 et 2 LDFR) et qu’il l’aliène à son tour, l’aliénateur à l’encontre de qui le droit de préemption a été exercé a droit au gain conformément aux dispositions sur le droit des cohéritiers au gain (art. 53, al. 1 et 2 en lien avec les art. 28 ss LDFR).

2.4 Droit au gain conventionnel en cas de revente (changement de pratique)

Les parties peuvent convenir que l’aliénateur d’une entreprise ou d’un immeuble agricole a droit au gain en cas de revente. Ce droit est, sauf convention contraire, régi par les dispositions sur le droit au gain des cohéritiers (art. 41, al. 1 LDFR).

Bien que ce droit au gain ait une origine contractuelle, il est traité sur le plan fiscal comme un droit au gain légal en raison du renvoi aux dispositions sur le droit des cohéritiers au gain.

3.1 Conséquences fiscales sur la fortune privée

Les gains provenant de l’aliénation d’un immeuble sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. Sont assujettis à l’impôt non seulement l’aliénateur, mais aussi les personnes qui participent à un gain immobilier en tant que cohéritières ou en vertu du droit public (art. 126, al. 1, let. c LI).

Lorsquun droit au gain est exigible, tant l’aliénateur que le bénéficiaire de la part du gain sont donc soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. L’impôt sur les gains immobiliers est prélevé au prorata auprès du propriétaire et du bénéficiaire du droit au gain.

Lors du calcul du gain brut permettant de déterminer l’impôt sur les gains immobiliers, l’aliénateur peut déduire du produit les parts de bénéfice qui doivent être remis au bénéficiaire du droit au gain (art. 138, al. 4 LI).

Pour la personne qui participe au gain, le gain brut se compose de la totalité de la part de gain qui lui est attribuée. Ce montant de la participation au gain, diminué de la durée de possession (art. 144 LI), est imposable en tant que gain immobilier.

3.2 Conséquences fiscales sur la fortune commerciale

Les gains provenant de l’aliénation d’un immeuble faisant partie de la fortune commerciale sont en règle générale également soumis à l’impôt sur les gains immobiliers (système dit moniste). Les explications du chiffre 3.1 s’appliquent dans ce cas.

Seuls les amortissements récupérés, résultant de la différence entre la valeur comptable et les coûts d’investissement, constituent pour le propriétaire un revenu d’une activité lucrative indépendante.

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Version du 8.2.2024