Merkblatt betreffend weitere Leistungen durch Erwerber

Merkblatt
Grundstückgewinnsteuer
Kanton Graubünden weitere Leistungen durch Erwerber / Seite 1
Im Rahmen von Grundstückveräusserungsgeschäften erbringen die Erwerber nebst der Bezahlung des beurkundeten
Kaufpreises unter Umständen noch weitere Leistungen. Häufig geschieht dies in Form			der Einräumung von	unent-
geltlichen Nutzungsrechten oder der Leistung von Rentenzahlungen, jeweils		auf Lebzeiten der Berechtigten. Für
die Besteuerung der Veräusserungsgeschäfte muss der Wert dieser	Leistungen zum Veräusserungszeitpunkt			ermittelt
werden. Für die Berechnung (Kapitalsierung) dieses Wertes wird auf die Dauer der verbleibenden statistischen Lebens-
erwartung der Leistungsempfänger abgestellt. Die betreffende Umrechnungstabelle der Eidgenössischen Steuerverwal-
tung (EStV) findet sich als Anhang am Schluss des vorliegenden Merkblattes. Nachstehend wird die Berücksichtigung
der Einräumung von Nutzniessungsrechten und der Leistung von Leibrenten bei der Ermittlung des für die Besteuerung
massgebenden Veräusserungserlöses anhand jeweils eines Beispiels aufgezeigt.
1. Vorbehaltenes unentgeltliches Nutzungsrecht
Sachverhalt:
Herr A. (Jahrgang 1947) verkauft im Jahr 2016 an B. eine Liegenschaft in X. Der beurkundete Veräusserungspreis
beträgt Fr. 500'000.-, zahlbar durch Hypothekarübernahme (Fr. 300'000.-; Zinssatz 3 %) sowie Barzahlung

(Fr. 200'000.-). Gleichzeitig behält sich A. die lebenslängliche unentgeltliche Nutzniessung am Verkaufsobjekt vor (jähr- licher Eigenmietwert Fr. 20‘000.-). A. trägt als Nutzniessungsberechtigter die Hypothekarzinsen und den Unterhalt (vgl.

Art. 764 f. ZGB).

Berechnung Veräusserungserlös:
Beurkundeter Veräusserungserlös				Fr.	500'000.-
Jährlicher Eigenmietwert		Fr.	20'000.-
./. Unterhaltskosten (20 % des Eigenmietwertes)	-	Fr.	4'000.-
./. Jährlicher Hypothekarzins (3 % von Fr. 300'000.-)	-	Fr.	9'000.-
Jährlicher Nettowert Nutzniessung		Fr.	7'000.-
Kapitalisierter Nutzniessungswert (17.11 x Fr. 7'000.-)*				Fr.	119'770.-
Für Besteuerung massgebender Veräusserungserlös				Fr.	619'770.-
* Herr A. ist 69 Jahre alt. Gemäss Umrechnungstabelle der EStV beträgt		seine statistische Restlebensdauer 17.11 Jahre
(= 1'000/58.42)

Bemerkungen:

Aufgrund der gesetzlichen Regelung in den Artikeln 745 ff. des Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) trägt bei der Nutznies-

sung der Nutzniessungsberechtigte den Unterhalt und die Zinsen.	Beim ausschliesslichen Wohnrecht trägt der Berech-
tigte nur den Unterhalt und beim Wohnrecht im Sinne eines blossen Mitbenutzungsrechtes mit dem Eigentümer auch
keinen Unterhalt (Art. 778 ZGB). Massgebend für die Berechnung ist indessen stets die konkrete vertragliche Ausge-
staltung.
Wird das Nutzungsrecht mehreren Personen gemeinschaftlich eingeräumt, so ist für die Berechnung seines Wertes jene
Person mit der höchsten statistischen Lebenserwartung massgebend.
2. Rentenzahlung
Sachverhalt:
Frau A. (Jahrgang 1957) verkauft im Jahr 2016 an B. eine Liegenschaft in Y. Der beurkundete Veräusserungspreis

beträgt Fr. 100'000.-. Gleichzeitig vereinbart A. im Sinne von Art. 516 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR;

SR 220) mit B. die Zahlung einer lebenslänglichen Leibrente von	jährlich Fr. 20'000.-.
Berechnung Veräusserungserlös:
Beurkundeter Veräusserungserlös			Fr.	100'000.-
Kapitalisierter Rentenanspruch (25.06 x Fr. 20'000.-)*			Fr.	501'200.-
Für Besteuerung massgebender Veräusserungserlös			Fr.	601'200.-
* Frau A. ist 59 Jahre alt. Gemäss Umrechnungstabelle der EStV beträgt		ihre statistische Restlebensdauer 25.06 Jahre
(= 1'000/39.90)

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