1. ALLGEMEINES

Es werden nur Veräusserungs- bzw. Erwerbskosten anerkannt, die mit der steuerbe- gründenden Veräusserung bzw. dem Erwerb in einem direkten, kausalen Zusammen- hang stehen (vgl. StG 46 II; BGE 143 II 382 E. 4.3.2). Damit fallen Erbteilungskosten, Kosten für grundbuchliche Erbgangseintragungen, Erbschaftsteuern etc. ausser Be- tracht (vgl. BGer 17.11.2017,2C_227/2017, E. 4.4.2). Ebenso werden latente Grund- stückgewinnsteuern, welche bei einer vorangehenden Erbteilung nicht berücksichtigt worden sind, und nun durch den Veräusserer beim Verkauf getragen werden müssen, nicht berücksichtigt (VGE 373/92).

Nur die effektiv angefallenen Kosten sind abziehbar. Die Anerkennung einer Unkosten- pauschale von z.B. 5% der Anlagekosten als Nebenkosten der Veräusserung wird ledig- lich gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlern gewährt, deren Veräusserungsgewinne mit der Einkommenssteuer besteuert werden. Für Veräusserungen von Grundstücken aus dem Privatvermögen kann eine derartige Pauschale nicht anerkannt werden.

2. EINZELNE NEBENKOSTEN DER VERÄUSSERUNG/DES ERWERBES

Als anrechenbare Kosten werden insbesondere anerkannt (V = Nebenkosten der Ver- äusserung; E = Nebenkosten bei Erwerb): – V/E: Handänderungssteuern; – V/E: Kosten für die Errichtung, Beurkundung und grundbuchliche Eintragung des Ver- trages (Vertragskosten); – V/E: Kosten behördlicher Bewilligungen (z. B. Zustimmung der Kindes- und Erwachse- nenschutzbehörde zum Erwerb/Verkauf) und Gebühren (z. B. Steigerungsgebühren); – V/E: Vermittlungsprovisionen (vgl. hierzu separate Praxisfestlegung, 049-01-c-01); – V/E: Insertionskosten. Weitere Kosten ähnlicher Art (Reisespesen, Verpflegungskosten, Essen mit Interessenten usw.) sind nur mit Zurückhaltung anzuerkennen. – V/E: Prozesskosten (Gerichts- und Anwaltskosten), aber nur soweit es beim Verfahren um die Gültigkeit des Kaufvertrages bzw. Durchsetzung des Anspruches auf Grund- stückübertragung ging (vgl. VGE 704/94), – V/E: Vom Veräusserer oder Erwerber im Hinblick auf den Verkauf eingeholte private oder amtliche Schätzungen, sowie in diesem Zusammenhang angefallene Parzellie- rungs-, Vermessungs- und Planerstellungskosten. – V: Vorfälligkeitsentschädigung (Reuegeld, Ablösekommission, Penalty), die der Ver- äusserer im Rahmen der unmittelbar vor dem Verkauf dieser Liegenschaft erfolgten

1.2.2024 ha/He 049-01-c-02.doc P

Steuerverwaltung GR Nebenkosten von Veräusserung und Erwerb

Auflösung der bestehenden Festhypothek bezahlen muss, ohne dass von ihm ein neu- es Schuldverhältnis eingegangen wird (BGE 143 II 382 E. 5.5.; VGU A 16 61, E. 5.b). – V: Gerichtlich festgestellte Konventionalstrafzahlungen oder auf Grund eines schriftli- chen Vertrages geleistete Schadenersatzzahlungen an Mieter des veräusserten Grund- stückes wegen vorzeitiger Auflösung des Mietverhältnisses infolge Verkauf.

Nicht anerkannt werden können dagegen namentlich: – V/E: Umzugs- und Räumungskosten; – V: Die vom Veräusserer geschuldeten Grundstückgewinnsteuern (M. Zweifel/S. Hunzi- ker/O. Margraf/St. Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zü- rich/Basel/Genf 2021, § 10 N 175). Diese Kosten fallen nicht an, um einen Grundstück- gewinn zu erzielen, sondern weil ein solcher anfällt. Hat der Erwerber diese übernom- men, erhöht dies als zusätzliche Leistung den Anlagewert bei einer allfälligen Weiter- veräusserung (StG 47 I); – V: Gewinnbeteiligungsrechte Dritter; – V: Mietzinsausfälle durch im Hinblick auf einen geplanten Verkauf erfolgte Kündigung eines Mietverhältnisses; – E: Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung (Ausfertigung und Eintragung Grundpfandverschreibung, Kreditvermittlungsprovisionen);

3. BERÜCKSICHTIGUNG BEI DER VERANLAGUNG

Die geltend gemachten Kosten sind grundsätzlich belegmässig nachzuweisen. Ohne be- legmässigen Nachweis werden nur die aus den Akten ersichtlichen Kosten anerkannt.

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