Glossar

Glossar Immobilienbewertung

Begriff Definition

Allgemeine Anpassung Alle 5 Jahre werden die Parameter (z.B.: Landwerte, Mietwertansätze, Kapitalisierungszinssätze, Pauschalen) überprüft und wenn nötig angepasst. Dies kann zur Folge haben, dass Kataster- und Mietwerte angepasst werden. Altersentwertung siehe Entwertung Anlagekosten Kaufpreis oder Summe aller Aufwendungen gemäss BKP 0-9 (siehe (Investitionskosten) Baukosten). Anmerkungen Siehe Grundbuch Augenschein Besichtigung des Objekts vor Ort zur Bewertung Ausnützungsziffer Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Geschossfläche (aGF) der Bauten und der anrechenbaren Grundstückfläche. Für die Landwertberechnungen werden die neurechtlichen Überbauungsziffern (ÜZ) auf die altrechtlichen AZ (nach altem PBG) umgerechnet. Im Ergebnis handelt es sich um eine theoretische AZ. Ausnützungsklasse Für Grundstücke mit Stockwerkeigentum werden pro Landwertzone je Gemeinde und in Abhängigkeit von der Ausnützungsklasse mehrere Landwerte festgesetzt. Die jeweilige Ausnützungsklasse bezieht sich auf die theoretisch mögliche Ausnützung. Die Zuteilung ist wie folgt:

Ausnützungsziffer AZ (nach altem PBG) bis 0.29 → Ausnützungsklasse 0.25
Ausnützungsziffer AZ (nach altem PBG) 0.30 bis 0.499 → Ausnützungsklasse 0.40
Ausnützungsziffer AZ (nach altem PBG) 0.50 bis 0.699 → Ausnützungsklasse 0.60
Ausnützungsziffer AZ (nach altem PBG) 0.70 bis 0.899 → Ausnützungsklasse 0.80
Ausnützungsziffer AZ (nach altem PBG) 0.90 bis 1.099 → Ausnützungsklasse 1.00
Ausnützungsziffer AZ (nach altem PBG) ab 1.10 → Ausnützungsklasse 1.20

Bau- und Zonenreglement Das BZR enthält kommunale Bauvorschriften in Verbindung mit (BZR) dem Zonenplan. Baugesetz siehe Planungs- und Baugesetz (PBG; SRL Nr. 735) Baujahr Das Baujahr entspricht dem Jahr, in welchem das Objekt erstellt wurde. Baukosten Die Baukosten entsprechen der Summe von Vorbereitungsarbeiten (BKP 1), Gebäude (BKP 2), Betriebseinrichtungen (BKP 3), Umgebungs- (BKP 4) und Baunebenkosten (BKP 5). Bei der Ermittlung des Katasterwerts werden die Kosten für BKP 4 + 5 beim Realwert nicht berücksichtigt.).

Dienststelle Steuern

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Begriff Definition

Bauland Bauland sind rechtskräftig einer Bauzone zugewiesene Grundstücke oder Teile davon. Baunebenkosten (BKP 5) Bewilligungen, Gebühren, Abgeltungen, Baukreditzinsen, Finanzierungskosten, Versicherungen, Erstvermietung- und Verkaufskosten (bei StWE) Baurecht Das Baurecht gibt Dritten die Möglichkeit, ein Grundstück oder einen näher umschriebenen Teil davon zu nutzen oder zu bebauen (Art. 675 ZGB). Ist das Baurecht selbständig und dauernd (mind. 30, max. 100 Jahre), kann es im Grundbuch als Grundstück aufgenommen werden. Es erhält in diesem Fall eine eigene Grundstücknummer (Art. 779 ZGB).

Die belastete Eigentümerschaft wird Baurechtsgeber genannt.
Die berechtigten Eigentümer werden als Baurechtsnehmer bezeichnet.

Baurechtszins Periodisch zu leistendes Entgelt für das Baurecht. Wird die Abgeltung des Baurechts für die ganze Baurechtsdauer mit einer einmaligen Zahlung beglichen, wird diese als Einmalabgeltung bezeichnet. Für die Berechnung des Katasterwerts werden Baurechtszins, Heimfallentschädigung und Wertbeitrag bei der Bewertung von Baurechten nicht berücksichtigt. Baute auf fremdem Boden Aufgrund privatrechtlicher Vereinbarung zwischen dem Landeigentümer und dem Gebäudeeigentümer erstelltes Gebäude (Baute/Anlage im Dritteigentum, Akzessionsprinzip ZGB). Bauverbot Bauverbote sind im Grundbuch eingetragene privatrechtliche Dienstbarkeiten (Baubeschränkungen, Servitute). Sie können die Bebauung eines Grundstückes oder eines Teiles dauernd unterbinden oder einschränken. Bauzonen Als Bauzonen werden Gebiete bezeichnet, welche nach kommunalen Bau- und Zonenreglement BZR bebaut werden können. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan festgelegt. Bestandteil Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und nicht ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung abgetrennt werden kann (Art. 642 Abs. 2 ZGB). Betriebseinheiten Bilden mehrere Grundstücke des gleichen Eigentümers eine betriebswirtschaftliche Einheit, so können diese gesamthaft bewertet werden. Der Gesamtwert kann auf die einzelnen Grundstücke ihrem Wert entsprechend verteilt werden. Betriebseinrichtungen Fest eingebaute Einrichtungen (Energieinstallationen, Rolltreppen, (BKP 3) Warenlifte, Kranbahnen, usw.), die in der Regel der spezialisierten Nutzung des Gebäudes dienen.

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Bewertung Verfahren zur Festlegung des Vermögens- und Mietwerts zu Steuerzwecken. Synonym: (Kataster-) Schatzung Bruttoeinkünfte Als Bruttoeinkünfte gelten nachhaltig erzielbare Einkünfte ohne (Rohertrag / Abzug der Unterhalts- und Verwaltungskosten, der Zinsen für Bruttomietertrag) Eigen- und Fremdkapital sowie der Abschreibungen und Steuern. Die Mietnebenkosten (Heizung, Warmwasser, usw.) sind darin nicht enthalten. Bruttorendite Die Bruttorendite ist das Verhältnis der Mietzinseinnahmen (= Bruttoeinkünfte) zum Kaufpreis einer Immobilie. Deponie Als Deponie wird eine Fläche bezeichnet, für die eine amtliche Bewilligung zur Ablagerung von genau definierten Materialien besteht. Dienstbarkeit (Servitut, Dienstbarkeiten sind private Rechte oder Lasten von Grundstücken Grunddienstbarkeit) zugunsten oder zulasten von

Personen
anderen Grundstücken

siehe Grundbuch und Grunddienstbarkeit Eigenmietwert/Mietwert Als Mietwert im Sinne des Steuergesetzes gilt der Mietzins, den man für ein ganz oder teilweise selbst genutztes Objekt in gleicher Lage zu bezahlen hätte (Marktmiete). Bei selbstbewohnten Objekten, erfolgt auf dem Mietwert eine steuerliche Reduktion die zum → steuerbaren Mietwert führt (= Eigenmietwert). Entwertung Bei der Entwertung handelt es sich um die wertmässige Einbusse, die der Neubauwert seit der Erstellung zufolge Abnützung, Veralterung, Mängel und Schäden erlitten hat. Im Normalfall kommt die Höhe der Entwertung somit dem Betrage gleich, der theoretisch aufzuwenden wäre, um ein Objekt in den ursprünglichen Neuwertstand zu versetzen. Entwertungsfaktor Definierter Prozentsatz zur Berechnung der pauschalen Entwertung pro Jahr. Erschliessungskosten Erschliessungskosten sind alle Aufwendungen für die Umwandlung (BKP 0) von Rohbauland in vollerschlossenes Bauland. Ertragswert Der Ertragswert von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ist der aus den jährlichen Nettomieterträgen (Mietwert/-ertrag) durch Kapitalisierung ermittelte Betrag. Der Ertragswert von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird nach den für die bundesrechtlichen Schatzungen geltenden Vorschriften ermittelt (Eidgenössische Schätzungsanleitung). Ertragswertmethode Schatzungsmethode bei der der Ertragswert für die Berechnung des Katasterwerts herangezogen wird. Gebäudeversicherungswert Der Gebäudeversicherungswert ist der von der Kantonalen (GVL-Wert) Gebäudeversicherung (GVL) festgesetzte Neuwert der versicherten Gebäude.

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Grundbuch Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das zur Aufnahme von Grundstücken und der Rechte an diesen bestimmt ist (Art. 942 ZGB). Es führt insbesondere auf: Dienstbarkeiten Recht oder Last privatrechtlicher Natur zugunsten oder zulasten eines oder mehrerer Grundstücke; oft als Servitut bezeichnet. Beispiele sind Wegrecht, Durchleitungsrecht, Näherbaurecht, Grenzbaurecht, usw. Zu den Dienstbarkeiten gehören auch die Personaldienstbarkeiten Wohnrecht und Nutzniessung. Anmerkungen öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen wie Revers, Gestaltungs- und Bebauungsplanpflicht, usw. Vormerkungen persönliche Rechte Dritter wie Vorkaufsrecht, Kaufsrecht, Miet- und Pachtvertrag, usw. (Art. 959 ZGB). Grunddienstbarkeiten Dienstbarkeiten, die zu Lasten und/oder zu Gunsten von Grundstücken errichtet sind. Grundstücke Als Grundstücke werden Liegenschaften, selbständige und dauernde Rechte, Bergwerke sowie selbstständige Miteigentumsgrundstücke bezeichnet. Dabei wird für die Bewertung die grundbuchrechtliche, sachenrechtliche Sicht übernommen. Auf einem Grundstück können sich mehrere → Objekte befinden. Jedoch kann sich auch ein Objekt auf mehreren Grundstücken befinden. Dabei spricht man von einer → Betriebseinheit. Grundstückmutation Werden die Grenzen von Grundstücken durch Teilung, Vereinigung oder sonstwie verändert, führt dies zu einer neuen Bewertung der beteiligten Grundstücke. Handänderungspreis Effektiv bezahlter Verkaufspreis für ein Grundstück. Kapitalisierung / Der Kapitalisierungssatz ist der Prozentsatz, mit dem der Kapitalisierungszinssatz Ertragswert aus dem Nettomietertrag berechnet wird (Kapitalisierung). Er setzt sich zusammen aus den Kapitalkosten und den Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschreibung/Rückstellung). Katasterschatzung Verfahren zur Festlegung des Katasterwerts eines Grundstücks Synonym: Bewertung Katasterwert Bezeichnung des für die steuerliche Betrachtung massgebenden Verkehrswertes eines Grundstücks im Kanton Luzern (= Vermögenssteuerwert). Dient als Grundlage für die Besteuerung des unbeweglichen Vermögens. Kubatur Die Kubatur ist der umbaute Raum eines Gebäudes in m3 nach der SIA-Norm 416 (teilweise auch nach SIA 116) berechnet.

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Kubikmeterpreis Der Kubikmeterpreis ist der entsprechende Durchschnittswert, der sich aus den mittleren, ortsüblichen Baukosten für einen m3 umbauten Raumes ergibt. Kosten des Gebäudes (ohne Land, Erschliessungskosten, Nebenkosten) geteilt durch das Volumen des Gebäudes. Landreserve Als Landreserve wird die Fläche eines unternutzten Grundstücks betrachtet, welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des bereits überbauten Teils der Liegenschaft abgetrennt und überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist separat und mit dem vollen Landwert der entsprechenden Landwertzone zu bewerten. Der Landwert der Landreserve wird bei der Berechnung des Mietwerts nicht berücksichtigt. Landwert Festgesetzt in einem → Landwert pro m2, richtet sich nach den Verkehrswerten für erschlossene Grundstücke an ähnlichen Lagen, unter Berücksichtigung der möglichen baulichen und wirtschaftlichen Nutzung. Landwert pro m2 Der Landwertzone zugeordneter Landwert pro m2. Landwertzone Einteilung einer Gemeinde in verschiedene Zonen. Landwirtschaftliche Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, wenn sein Erwerbspreis Grundstücke oder Anrechnungswert bei der letzten Handänderung durch die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt wurde und wenn es landwirtschaftlich genutzt wird. Der Schatzungswert ist der nach dem eidgenössischen Schätzungsreglement ermittelte Ertragswert. Marktmiete Vergleichbare Miete für ein vergleichbares Objekt an ähnlicher Lage Marktwert Siehe Verkehrswert Mieterinvestitionen Als Mieterinvestitionen bezeichnet man durch die Mieterschaft vorgenommene wertvermehrende bauliche Veränderungen, die Bestandteil des Gebäudes und/oder des Grundstückes werden. Mietwert Als Mietwert im Sinne des Steuergesetzes gilt der Mietzins, den man für ein ganz oder teilweise selbst genutztes Objekt in gleicher Lage zu bezahlen hätte (Marktmiete). Bei selbstbewohnten Objekten, erfolgt auf dem Mietwert eine steuerliche Reduktion die zum steuerbaren Mietwert führt (= Eigenmietwert). Mietwertansatz Prozentualer Anteil des Realwerts der dem → Mietwert entspricht.

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Miteigentum Gemäss Art. 646 ZGB besteht dann Miteigentum, wenn mehreren Personen das Eigentum an einer Sache zusteht. Die Miteigentumsanteile sind den Grundstücken gleichgestellt (Art. 655 ZGB). Selbständiges Miteigentum: Die Anteile stehen individuell bestimmten Personen zu und können frei veräussert werden. Unselbständiges Miteigentum liegt dann vor, wenn die Miteigentumsanteile den jeweiligen Eigentümern bestimmter Grundstücke (= Hauptgrundstücken) zukommen. Der Eigentümer des Hauptgrundstücks ist damit stets auch Eigentümer des unselbstständigen Grundstücks. Die Miteigentumsanteile teilen dadurch fortan das rechtliche Schicksal der jeweiligen Hauptgrundstücke und sie können nur noch mit diesen veräussert werden. Nettomietertrag Der Nettomietertrag entspricht dem tatsächlichen Bruttomietertrag abzüglich den darin aufgeführten Mietnebenkosten. Nettonutzfläche (NNF) Die Nettonutzfläche entspricht der Fläche aller beheizten Räume mit einer Raumhöhe von mind. 1.50 m, welche sich objektiv zum Wohnen und Arbeiten eignen (inkl. Abstellräume/Reduits). Nicht zur Nettonutzfläche gerechnet werden die Grundrissflächen von: Wänden, Kaminen, Schächten, Balkonen und Aussenplätzen. Neubauwert Als Neubauwert gelten die mittleren ortsüblichen Kosten die für die Erstellung gleichwertiger Bauten oder Anlagen zum Zeitpunkt des massgebenden Bewertungsstichtages erforderlich wären. Nutzniessung Ist ein Recht, das dem Berechtigten ein Anrecht auf den Besitz, den (Personaldienstbarkeit) Gebrauch und die volle Nutzung der Sache gibt. Personaldienstbarkeit Bei der Personaldienstbarkeit handelt es sich um eine Dienstbarkeit, bei der eine oder mehrere Personen berechtigt sind, wie Wohnrecht, Nutzniessungsrecht, usw. (Art. 781 ZGB). Planungs- und Baugesetz Das PBG stellt die Grundsätze über Planungs- und Bauvorschriften (PBG) nach kantonalem Recht auf. Diese sind zwingendes Recht und den Bau- und Zonenreglementen der Gemeinden übergeordnet (SRL Nr. 735). Realwert Der Realwert ist der geschätzte Substanzwert, berechnet auf den Stichtag der Bewertung. Er setzt sich zusammen aus dem Zeitbauwert von Bauten und des Landwerts. Realwertmethode Schatzungsmethode bei der der Realwert für die Berechnung des Katasterwerts herangezogen wird. Rechte und Lasten siehe Grundbuch Schatzung Verfahren zur Festlegung des Vermögens- und Mietwerts zu Steuerzwecken Synonym: Bewertung Stammgrundstück In Miteigentum oder Stockwerkeigentum aufgeteiltes Grundstück (Gesamtliegenschaft).

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Steuerbarer Mietwert Mietwert nach der steuerlichen Reduktion bei selbstbewohnten Objekten (= Eigenmietwert) Steuerwert Massgebender (Vermögens-) Steuerwert für Grundstücke im Kanton Luzern; abgeleitet vom Katasterwert (75% bei selbstbewohntem Wohneigentum bzw. 100% bei vermieteten Objekten) Stichtag Als Stichtag bezeichnet man den Zeitpunkt, auf den die Bewertung einer Liegenschaft bezogen ist. Stockwerkeigentum Das Stockwerkeigentum ist ein rechtlich besonders ausgestaltetes Miteigentum mit dem Sonderrecht, abgeschlossene Räume ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Es wird im Grundbuch als eigenes Grundstück geführt (Art. 712a - 712t ZGB). Überbaurecht Das Überbaurecht berechtigt ein Grundstück, einzelne Bauteile auf einem angrenzenden Grundstück unter oder über Niveau zu erstellen. Solche Bauteile bleiben Bestandteil des Grundstückes, vom dem sie ausgehen (Art. 674 ZGB). Überbauungsziffer Die Überbauungsziffer legt das Verhältnis der Grundfläche der Baute zur anrechenbaren Grundstückfläche fest (§ 25 PBG). Umgebung (BKP 4) Kosten für Erschliessungs- und Werkleitungen, Terraingestaltung, Pflanzungen, Mauern, Zufahrten, Wege, Treppen, Einfriedungen, Beleuchtung, Spielplatz, Biotop, usw. Unbewegliches Vermögen Unbewegliches Vermögen sind die Grundstücke samt Bestandteilen, Rechten und Lasten. Verkehrswert Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis. Die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse entstandenen Grundstückpreise (Spekulation, Liebhaberei, usw.) sind für die Verkehrswertschatzung nicht zu beachten. Synonym: Marktwert Vorbereitungsarbeiten Kosten für Baugrunduntersuchungen, Räumungen, Abbrüche, (BKP 1) Sicherungen, usw. Vormerkungen Siehe Grundbuch Wirtschaftliches Alter Das wirtschaftliche Alter ist das theoretische Gebäudealter unter Berücksichtigung wertvermehrender und werterhaltender Investitionen. Wirtschaftliche Minderung des Neuwertes zufolge Demodierung (im Komfort, Wertminderung hauptsächlich im Installations- und Ausbaubereich), neuere Erkenntnisse in der Baukunde (z.B. Schall- und Wärmeschutz) und bei den Baustoffen (siehe auch Wertminderung). Wohnrecht Dingliches Recht zur ausschliesslichen oder hauptsächlichen (Personaldienstbarkeit) Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.

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Zeitbauwert Der Zeitbauwert ist der Neubauwert von Bauten und Anlagen vermindert um die Entwertung (Wertminderung) zufolge Alter, Abnützung, Schäden, usw. Zonenplan Der Zonenplan ist der Übersichtsplan einer Gemeinde mit Eintragung der zulässigen Nutzungsarten. Zugehör Zugehör sind bewegliche Sachen, die nach ortsüblicher Auffassung oder nach dem klaren Willen des Eigentümers dauernd für die Bewirtschaftung und Benützung der Gebäulichkeiten bestimmt sind, sowie durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise zu ihnen in Beziehung gebracht sind (Art. 644 + 645 ZGB).

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