StB 044 Nr. 9
StB 44 Nr. 9
Baurechtszins
1. Baurecht
Das Baurecht ist ein beschränktes dingliches Recht und belastet ein Grundstück in der Weise, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu er- richten oder beizubehalten (Art. 779 ZGB). Bauwerk und Baugrund haben somit nicht den gleichen Eigentümer. Das Bauwerk und die mit ihm verbundenen Teile müssen als Vermö- gen zum amtlichen Verkehrswert vom Bauberechtigten versteuert werden, der Baugrund dagegen vom Grundeigentümer. Fehlt eine separate Bewertung des Baugrundes - in der amtlichen Schätzung werden Bauwerk und Baugrund grundsätzlich separat bewertet und aufgeführt, entspricht der Verkehrswert dem Kapitalwert der Baurechtszinsen (SGE 2003 Nr. 12).
2. Steuerliche Behandlung des Baurechtszinses
Der Baurechtszins (in Form periodischer oder einmaliger Leistungen) stellt beim Empfänger in jedem Fall steuerbares Einkommen dar (Ertrag aus unbeweglichem Privatvermögen ge- mäss Art. 34 Abs. 1 Bst. c StG, Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit gemäss Art. 31 StG oder Gewinn gemäss Art. 82 StG; vgl. auch SGE 1987 Nr. 7 und 12). Das bedeutet aber nicht, dass der Baurechtszins vom Leistenden in jedem Fall auch von den steuerbaren Einkünften abgerechnet werden kann. Vielmehr ist beim Leistenden zwischen drei mögli- chen Fällen zu unterscheiden:
2.1 Baurecht im Geschäftsvermögen
Gehört das Bauwerk zum Geschäftsvermögen, können die Baurechtszinsen als geschäfts- mässig begründete Aufwendungen abgerechnet werden (Art. 40 Abs. 1 StG bzw. Art. 84 Abs. 1 StG).
2.2 Baurecht im Privatvermögen mit Drittnutzung
Gehört das Bauwerk zum Privatvermögen und wird es an Dritte vermietet, können die Bau- rechtszinsen gemäss Art. 44 Abs. 5 StG von den steuerbaren Einkünften abgerechnet wer- den. Das entspricht der Behandlung auf der Einkommensseite, wo die Mieteinnahmen brutto, also inklusive den vom Bauberechtigten in der Regel auf den Mieter überwälzten Baurechtszinsen, als steuerbares Einkommen erfasst werden. Nebst den Baurechtszinsen können die Kosten für den Unterhalt von Liegenschaften (Art. 44 Abs. 2 StG; StB 44 Nr. 2) sowie die Schuldzinsen (Art. 45 Abs. 1 Bst. a StG) zusätzlich von den steuerbaren Einkünf- ten abgerechnet werden.
Beispiel: Bauberechtigter Baubelasteter Vermögen: Wohnhaus im Baurecht (100 J.) Fr. 1'200'000.-- Baugrund Fr. 300'000.-- Hypothek Fr. 900'000.--
Einkommen (E) / Abzüge (A): E A E A Mieteinkommen (inkl. Baurechtszins) Fr. 75'000.-- Baurechtszins Fr. 15'000.-- Fr. 15'000.--
01.01.2016 -1- ersetzt 01.01.1999
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Liegenschaftsunterhalt | ||
(20% von Fr. 75'000.--) | Fr. 15'000.-- | eff. |
Schuldzinsen | ||
(2% von Fr. 900'000.--) | Fr. 18'000.-- | ------ |
Total | Fr. 75'000.-- Fr. 48'000.-- Fr. 15'000.-- | eff. |
2.3 Baurecht im Privatvermögen mit | Selbstnutzung |
Gehört das Bauwerk zum Privatvermögen und wird es vom Bauberechtigten selbst genutzt
(Eigenheim), kann dieser die Baurechtszinsen nicht von den steuerbaren Einkünften ab-
rechnen (SGE 1987 Nr. 12). Wie | im Wohnungsmietzins eines Steuerpflichtigen ein Teil der | |
Entschädigung für das im Boden | investierte Kapital enthalten ist und dieser unter den nicht | |
abzugsfähigen Privataufwand fällt, stellt auch der Baurechtszins in diesem Fall eine | Ent- | |
schädigung für das Zurverfügungstellen des Bodens dar und fällt wirtschaftlich betrachtet
ebenfalls als Wohnkosten unter | den nicht abzugsfähigen Privataufwand (Art. 47 Bst. a | StG). |
Der Baurechtszins hat in diesem Fall mietzinsähnlichen Charakter. Das entspricht konse-
quenterweise der Behandlung des Eigenmietwerts auf der Einkommensseite. Dem Baube-
rechtigten gehört lediglich das Bauwerk zu Eigentum, weshalb er auch bloss den Eigen- mietwert des Bauwerks - ohne Bodenanteil - zu versteuern hat. Die Baurechtszinsen wer-
den also beim Bauberechtigten vom Eigenmietwert ausgenommen (SGE 2000 Nr. 4). Per
Saldo wird damit eine Gleichbehandlung mit denjenigen Bauberechtigten erzielt, die ihr
Bauwerk an Dritte vermieten.
Beispiel: | ||
Bauberechtigter Baubelasteter | ||
Vermögen: | ||
Eigenheim im Baurecht (100 J.) | Fr. 1'000'000.-- | |
Baugrund | Fr. 300'000.-- | |
Hypothek | 600'000 | |
Einkommen/Abzüge: | E A E | A |
Eigenmietwert netto (ohne | |||
Bodenanteil) | Fr. 30'000.-- | ||
Baurechtszins | ------- | Fr. 15'000.-- | |
Liegenschaftsunterhalt | |||
(20% von 30'000) | Fr. 6'000.-- | eff. | |
Schuldzinsen | |||
(2% von 600'000) | Fr. 12'000.-- | ----- |
Total | Fr. 30'000.-- Fr. 18'000.-- Fr. 15'000.-- | eff. |
Wird ein Baurechtsgrundstück im Privatvermögen sowohl durch Dritte (Vermietung) als auch durch den Eigentümer selbst genutzt (Wohnung im Mehrfamilienhaus), berechnet sich die abziehbare Quote des Baurechtszinses (für Drittnutzung) nach dem Verhältnis der geschätz-
ten Mietwerte für die einzelnen Wohnungen.
3. Baurechtszins mit Kaufpreiskomponente
Der Baurechtszins entspricht in der Regel der Grundrente oder bildet zumindest einen | Teil | |
davon. Seine Höhe bemisst sich | nach der durchschnittlichen Verzinsung des im Boden in- | |
vestierten oder gebundenen Kapitals (SGE 2003 Nr. 12) und soll in jedem Fall die dauernde
Last abgelten. Weicht er davon | ab, was namentlich der Fall ist, wenn nach Ablauf der | Bau- |
rechtsdauer der Bauberechtigte | den Baugrund zu einem "Restwert" erwerben | |
ersetzt 01.01.1999 | -2- | 01.01.2016 |
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kann, der weit unter dem Verkaufspreis bzw. Verkehrswert liegt, besteht der Baurechtszins aus einer Ertrags- und einer Kaufpreiskomponente. Der in der Leistung enthaltene Teil des Kaufpreises, den der Bauberechtigte im Hinblick auf den späteren Erwerb als Entgelt für die Abtretung des Baugrundes entrichtet, kann im geschäftlichen Bereich nicht abgezogen werden (Anschaffungskosten).
4. Interkantonale Steuerausscheidung
Im interkantonalen Verhältnis werden die Baurechtszinsen, soweit sie gemäss den Ziff. 2.1 und 2.2 abzugsfähig sind, dem Ort zugeschieden, wo sich das Bauwerk befindet. Sie stehen in einem engen wirtschaftlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem der Einkommens- steuer unterliegenden Ertrag aus unbeweglichem Vermögen. Die Baurechtszinsen werden wie Gewinnungskosten objektmässig vom entsprechenden Einkommen aus Liegenschaft abgerechnet. Die rechtsgleiche Behandlung mit dem Eigenheimbesitzer ist damit gewähr- leistet.
01.01.2016 -3- ersetzt 01.01.1999