StB 132 Nr. 5
StB 132 Nr. 5
Steueraufschub: Ersatzbeschaffung betriebsnotwendiger Grundstücke
Die steueraufschiebenden Veräusserungen von Grundstücken sind in Art. 132 StG abschlies- send aufgezählt. Zu den Aufschubstatbeständen zählt unter den nachfolgenden Voraussetzun- gen die Ersatzbeschaffung betriebsnotwendiger Grundstücke bestimmter juristischer Personen.
1. Gesetzliche Grundlage
Bei Veräusserung eines betriebsnotwendigen Grundstücks, das im Eigentum einer juristi- schen Person steht, die gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. e bis h und j StG von der Gewinn- und Kapitalsteuerpflicht befreit ist, wird die Besteuerung des Grundstückgewinnes aufgescho- ben, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines in der Schweiz gelege- nen Ersatzobjektes verwendet wird (Art. 132 Abs. 1 Bst. e StG).
2. Voraussetzungen der Ersatzbeschaffung
2.1 Steuerbefreite juristische Person
Dieser Ersatzbeschaffungstatbestand betrifft die steuerbefreiten juristischen Personen, welche gemäss Art. 130 Abs. 2 Bst. c i.V.m. Art. 80 Abs. 1 Bst. e bis h und j StG für ihre Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer un- terliegen. Es handelt sich dabei um Personalvorsorge- und Sozialversicherungseinrichtun- gen, gemeinnützige und religiöse Institutionen sowie kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, sofern deren Anleger ausschliesslich steuerbefreite Personalvorsorge- und Sozialversicherungseinrichtungen sind.
2.2 Betriebsnotwendiges Grundstück
Ein Steueraufschub kommt nur bei der Veräusserung eines betriebsnotwendigen Grund- stückes in Frage. Das zu ersetzende Grundstück muss demnach unmittelbar betrieblichen Zwecken dienen. Grundstücke, welche nur mittelbar der Zweckerreichung dienen - wie etwa Kapitalanlageliegenschaften -, erfüllen diese Voraussetzung nicht.
Bei Veräusserung und/oder Erwerb eines bloss teilweise betriebsnotwendigen Grundstü- ckes ist ein teilweiser Steueraufschub möglich. Für die Berechnung kann auf die anteiligen Mietwerte abgestellt werden.
2.3 Ersatzbeschaffung innerhalb der Schweiz
Das Ersatzgrundstück muss in der Schweiz liegen. Liegt das veräusserte Grundstück in einem anderen Kanton, ist die Aufschubsregelung des "Wegzugskantons" zu beachten.
2.4 Ersatzbeschaffungsfrist
Der Veräusserungserlös muss innert drei Jahren (in begründeten Ausnahmefällen kann diese Frist um maximal ein Jahr erstreckt werden; Art. 66 Abs. 1 StV) zum Erwerb des Ersatzgrundstückes verwendet werden.
01.01.2016 -1- ersetzt 01.01.1999
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Einem praktischen Bedürfnis folgend wird ein Steueraufschub gemäss Art. 66 Abs. 2 StV auch gewährt, wenn der Erwerb des Ersatzgrundstücks innerhalb eines Jahres vor der Ver- äusserung des zu ersetzenden Grundstücks erfolgt.
In allen Fällen ist die Ersatzbeschaffung durch den oder die Veräusserer selbst vorzuneh- men.
3. Umfang des Steueraufschubs
Ein Steueraufschub erfolgt, soweit der Veräusserungserlös reinvestiert wird. Wird der Ver- äusserungserlös vollständig reinvestiert, so wird auch die Besteuerung ganz aufgeschoben.
Bei nur teilweiser Reinvestition des Veräusserungserlöses kommt für die Berechnung des Aufschubsbetrages bzw. des steuerpflichtigen Gewinnes die absolute Methode zur Anwen- dung. Nach dieser Methode wird der Grundstückgewinn soweit nicht besteuert, als der Ver- äusserungserlös für das Ersatzobjekt verwendet wird. Dabei erfolgt die Reinvestition vorab aus den freigewordenen Anlagekosten des ersetzten Objektes. Der aufgeschobene Grund- stückgewinn entspricht sodann der Differenz zwischen den bisherigen Anlagekosten und den höheren Reinvestitionskosten. Liegen die Reinvestitionskosten jedoch unter den Anla- gekosten des ersetzten Objektes, kann kein Steueraufschub erfolgen (vgl. Beispiel unter Ziff. 7).
4. Umstrukturierungen
Der Aufschubstatbestand von Art. 132 Abs. 1 Bst. e StG findet nicht nur bei der Veräusse- rung einzelner betriebsnotwendiger Grundstücke, sondern grundsätzlich auch bei Umstruk- turierungen (Umwandlungen, Fusionen, Teilungen) der besagten juristischen Personen An- wendung. Es gelten dabei sachgemäss die gleichen Voraussetzungen wie für die erfolgs- neutrale Umstrukturierung von steuerpflichtigen juristischen Personen gemäss Art. 88 StG.
5. Wertzuwachsgewinn
Die Grundstückgewinnbesteuerung bzw. der entsprechende Steueraufschub wird auf den Wertzuwachsgewinn (Veräusserungserlös abzüglich Anlagewert [d.h. Erwerbspreis plus wertvermehrende Aufwendungen]) beschränkt. Der Buchgewinn würde der Gewinnsteuer unterliegen, von der die juristische Person jedoch befreit ist.
6. Veranlagungsverfahren
6.1 Gewährung des Steueraufschubes
Wird ein Aufschub der Grundstückgewinnbesteuerung zufolge Ersatzbeschaffung gewährt, stellt das Kantonale Steueramt, Abteilung Grundstückgewinnsteuer, den aufgeschobenen Gewinn, die Eigentumsdauer sowie die Eigentumsquote in einer anfechtbaren Verfügung fest (Art. 190 StG).
ersetzt 01.01.1999 -2- 01.01.2016
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6.2 Veranlagung und Revision
Ist zum Zeitpunkt der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer noch kein Ersatzgrund- stück erworben worden, erfolgt die Steuerveranlagung ohne Gewährung eines Steuerauf- schubes. Dem Steuerpflichtigen steht das Recht zu, die Revision der Grundstückgewinn- steuerveranlagung zu verlangen, wenn innerhalb der Ersatzbeschaffungsfrist die Voraus- setzungen gemäss vorstehender Ziff. 2 erfüllt werden (Art. 197 Abs. 1 Bst. e StG). Das Revisionsbegehren ist innert drei Monaten seit der Ersatzbeschaffung (Grundbucheintrag) zu stellen.
7. Beispiel
Eine steuerbefreite Religionsgemeinschaft (Verein) veräussert ihr Gottesdiensthaus im Kanton St. Gallen und erwirbt im gleichen Steuerjahr ein Ersatzgrundstück im Kanton Ap- penzell A.Rh.
Veräusserungserlös Fr. 1'200'000.--
Anlagekosten
Erwerbspreis Fr. 700'000.-- wertvermehrende Aufwendungen Fr. 200'000.-- Fr. 900'000.-- ____________ Buchwert Fr. 700'000.--
Erwerbspreis Ersatzgrundstück Fr. 1'500'000.--
Verkauf betriebsnotwendiges Grundstück
Buchgewinn (Anlagekosten ./. Buchwert); steuerfrei Fr. 200'000.-- (entspricht den wiedereingebrachten Abschreibungen)
Grundstückgewinn (Veräusserungserlös ./. Anlagekosten) | Fr. | 300'000.-- |
./. bewilligter Steueraufschub (lastend auf Ersatzobjekt) | Fr. | 300'000.-- |
______________ | ||
Steuerbarer Grundstückgewinn | Fr. | 0.-- |
Kauf Ersatzgrundstück
Erwerbspreis Fr. 1'500'000.-- ./. bewilligter Steueraufschub Fr. 300'000.-- ______________ Anlagekosten bei späterem Verkauf Fr. 1'200'000.--
01.01.2016 -3- ersetzt 01.01.1999