§ 59bis Nr. 1 Version vom 26.10.2017

Solothurner Steuerbuch

Bezug und Steuersicherung § 59bis Nr. 1

Gesetzliche Grundlagen § 59bis StG 1 Für die Grundstückgewinnsteuer besteht am veräusserten Grundstück ein gesetzliches Pfandrecht ohne Eintragung in das Grundbuch, das jeder eingetragenen Belastung vorgeht. 2 Wird ein aufgeschobener Grundstückgewinn besteuert, weil die Voraussetzungen des Steueraufschubs weggefallen sind (§ 51 Absatz 3), besteht das gesetzliche Pfandrecht am zuletzt selbst genutzten Grundstück. 3 Das Pfandrecht bietet Sicherheit für die Steuerforderung, eingeschlossen allfällige Nachsteuern, für die Kosten der Betreibung und für die Verzugszinsen. 4 Übersteigt das Pfandrecht den Betrag von 1000 Franken und wird es nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der Steuer, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Veräusserung in das Grundbuch eingetragen, so kann es nach Ablauf der Ein- tragungsfrist Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grund- buch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden. Die Ein- tragung erfolgt auf schriftliche Anmeldung des kantonalen Steueramtes. 5 Will das Kantonale Steueramt das Pfandrecht in Anspruch nehmen, erlässt es gegenüber dem Pfandeigentümer eine Pfandrechtsverfügung, mit der Bestand und Umfang des Pfandrechts festgestellt werden und der Pfandeigentümer zur Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgefordert wird. 6 Im übrigen finden für das Pfandrechtsverfahren die Bestimmungen über das Veranlagungsverfahren sinngemäss Anwendung.

1 § 4 StVO Nr. 2 Die Amtschreiberei macht die Parteien ausdrücklich darauf aufmerksam, dass am veräusserten Grundstück ein gesetzliches Pfandrecht ohne Eintragung im Grundbuch besteht, das jeder eingetragenen Belastung vorgeht. 2 Die Amtschreiberei macht den Erwerber ferner darauf aufmerksam, dass er bei der Veranlagungsbehörde am Ort der gelegenen Sache Auskunft über die veranlagten, aber noch nicht bezahlten Grundstückgewinnsteuern verlangen kann, ebenso über allenfalls hängige Veranlagungs-, Einsprache- und Rekursverfahren. 3 Die Tatsache, dass alle diese Hinweise erfolgt sind, muss in der Urkunde festgehalten werden.

Fassung vom 26.10.2017 Ersetzt Fassung vom -

1 § 5 StVO Nr. 2 Die Veranlagungsbehörde am Ort der gelegenen Sache hat dem Erwerber kostenlos die in § 4 Absatz 2 erwähnte Auskunft zu erteilen, wenn nachgewiesen ist, dass der Anfrager im Einverständnis des Grundeigentümers handelt oder das Grund- stück voraussichtlich erwerben wird. 2 Die Auskunft bezieht sich nicht auf Grundstückgewinnsteuern aus wirtschaftlichen Handänderungen, welche der Veranla- gungsbehörde noch nicht bekannt sind, sowie allfällige Nach- steuern.

Inhalt

1 Ordentliches Bezugsverfahren ............................................................................................... 2

2 Gesetzliches Pfandrecht .......................................................................................................... 3

2.1 Grundsatz................................................................................................................................. 3

2.2 Eintragung des Pfandrechts ................................................................................................... 3

2.3 Geltendmachung des Pfandrechts ......................................................................................... 4

2.4 Absicherung des Erwerbers .................................................................................................... 4

1 Ordentliches Bezugsverfahren

Die Grundstückgewinnsteuer wird mit der Zustellung der Veranlagungsverfügung oder der provisorischen Rechnung fällig (§ 177 Abs. 4 StG). Die Zahlungsfrist beträgt 30 Tage; danach ist der Steuerbetrag zu dem vom Regierungsrat festgesetzten Verzugszins zu verzinsen, seit 2012 zu 3.0% (§ 179 StG und § 13 StVO Nr. 10). Bezugsbehörde ist die Ab- teilung Bezug des Kantonalen Steueramtes (§ 1 StVO Nr. 5). Sie ist demnach auch zu- ständig für die Gewährung von Zahlungserleichterungen wie Stundung oder Ratenzah- lung (§ 181 StG; §§ 1 - 4 StVO Nr. 11).

Die Steuer ist bei der steuerpflichtigen Person, d.h. beim Veräusserer des Grundstücks (§ 52 Abs. 1 StG), zu beziehen, und zwar auch dann, wenn sich der Erwerber vertraglich zur Bezahlung der Steuer verpflichtet hat. Waren die Veräusserer Gesamteigentümer, haften sie solidarisch für die Steuer (§ 52 Abs. 3 StG). Grundsätzlich verjährt die Forde- rung der Grundstückgewinnsteuer fünf Jahre nach Rechtskraft der Veranlagung. Die Verjährung wird durch jede Einforderungshandlung gegenüber der steuerpflichtigen Person (Rechnung, Mahnung, Betreibung) unterbrochen und beginnt damit neu zu lau- fen. Zehn Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem die Steuerveranlagung rechtskräftig ge- worden ist, tritt jedoch die absolute Verjährung ein. Wird aber für die Steuer ein Grund- pfand eingetragen (dazu gleich anschliessend), unterliegt sie keiner Verjährung mehr (§ 139 StG; Art. 807 ZGB; KSGE 2004 Nr. 2).

Solothurner Steuerbuch § 59bis Nr. 1 Fassung vom 26.10.2017

2 Gesetzliches Pfandrecht

2.1 Grundsatz

Zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer besteht am veräusserten Grundstück ein ge- setzliches Pfandrecht ohne Eintragung in das Grundbuch. Es geht jeder eingetragenen Belastung vor (§ 59bis Abs. 1 StG) und bietet Sicherheit für die Steuerforderung, einge- schlossen allfällige Nachsteuern, für die Kosten der Betreibung und für die in zeitlicher Hinsicht nicht beschränkten Verzugszinsen (§ 59bis Abs. 3 StG; KSGE 2003 Nr. 3). Das ge- setzliche Pfandrecht besteht für die Steuer aus dem aktuellen Geschäft sowie für sämtli- che noch nicht bezahlten Grundstückgewinnsteuern aus früheren Handänderungen des Grundstücks, selbst wenn diese Steuern noch nicht veranlagt sind. Im Falle von Ersatzbe- schaffungen besteht das gesetzliche Pfandrecht am zuletzt selbst genutzten Grundstück (§ 59bis Abs. 2 StG).

Wird ein Grundstück im Rahmen einer Zwangsverwertung mit Gewinn veräussert, ge- hört die Grundstückgewinnsteuer zu den Verwertungskosten, die vorweg vom Erlös in Abzug zu bringen und zu begleichen sind, bevor der Nettoerlös an die Gläubiger verteilt wird (BGE 122 III 246, E. 5). Im Konkursverfahren stellt sie eine Masseschuld dar, die vor Befriedigung der Pfandgläubiger zu tilgen ist (BGE 134 III 37, E. 4.3), erst recht vor der Rückzahlung eines allfälligen Überschusses an den Gemeinschuldner (Urteil des BGer 2C_798/ 2011 vom 24.08.2012, E. 2.2). Wird die Grundstückgewinnsteuer entsprechend dieser Rechtslage beglichen, geht das Steuerpfandrecht mit der Zahlung unter. Unter- bleibt jedoch die Bezahlung im Betreibungs- oder Konkursverfahren, besteht die Steuer- forderung noch immer, und damit existiert auch das Pfandrecht aufgrund des Akzessori- etätsprinzips weiter. Dementsprechend vermag das Grundpfandrecht in einer solchen Konstellation das Betreibungs- oder Konkursverfahren durchaus zu "überleben" (Urteil des BGer 2C_798/ 2011 vom 24.08.2012, E. 5.2).

2.2 Eintragung des Pfandrechts

Übersteigt die Steuer den Betrag von CHF 1‘000, kann das Pfandrecht gutgläubigen Drit- ten, die sich auf das Grundbuch verlassen haben, nur entgegengehalten werden, wenn es innert vier Monaten seit der Veranlagung, spätestens aber innert zwei Jahren seit der Veräusserung, eingetragen wird. Das Kantonale Steueramt lässt deshalb das Pfandrecht vor Ablauf der Frist durch einseitige schriftliche Anmeldung mit den notwendigen Bele- gen gemäss Art. 76 GBV in das Grundbuch eintragen, wenn die Steuer nicht fristgerecht bezahlt wird, auch wenn die Veranlagung erst provisorisch erfolgt ist oder dagegen Rechtsmittel hängig sind. Das Grundbuch gibt damit Auskunft über gesetzliche Pfand- rechte aufgrund von Veräusserungsgeschäften, die mehr als zwei Jahre zurückliegen. Pfandrechte aus neueren Geschäften sind in der Regel nur ersichtlich, wenn die Grund- stückgewinnsteuer vor mehr als vier Monaten veranlagt worden ist. Wenn sich das Ver- anlagungs- und/oder Bezugsverfahren gegen die steuerpflichtige Person als langwierig erweisen, muss folglich das Pfandrecht vor der rechtskräftigen Erledigung des Veranla- gungsverfahrens bzw. vor Abschluss des Inkassoverfahrens eingetragen werden.

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2.3 Geltendmachung des Pfandrechts

Führt das Inkasso der Grundstückgewinnsteuer beim Verkäufer zu einem Verlust, nimmt das Kantonale Steueramt das gesetzliche Pfandrecht in Anspruch. Weil das Grundstück für die Steuer des Verkäufers haftet, wird der neue Eigentümer diese bezahlen müssen, wenn er die Zwangsverwertung des Grundstücks abwenden will.

Das Kantonale Steueramt macht das Steuerpfandrecht gegenüber dem neuen Eigentü- mer in der Regel erst geltend, wenn das Steuerinkasso bei der steuerpflichtigen Person erfolglos verlaufen ist. Dann erlässt es gegenüber dem Pfandeigentümer eine sogenann- te Pfandrechtsverfügung, mit der es Bestand und Umfang des Pfandrechts feststellt und ihn zur Bezahlung der ausstehenden Steuer auffordert (§ 59bis Abs. 5 StG). Die Verfü- gung kann mit Einsprache und anschliessend mit Rekurs beim Kant. Steuergericht ange- fochten werden, unterliegt also einer gerichtlichen Beurteilung. In diesem Pfandrechts- verfahren kann der Pfandeigentümer auch die dem Pfandrecht zugrunde liegende, grundsätzlich rechtskräftige Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer überprüfen las- sen (§ 59bis Abs. 6 StG), da er bisher am Veranlagungsverfahren nicht beteiligt war und dort keine Verfahrensrechte ausüben konnte. Diese Überprüfung kann aber nur eine Reduktion des Pfandrechts bewirken; auf die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer des Veräusserers hat sie keinen Einfluss.

2.4 Absicherung des Erwerbers

Der Erwerber haftet aufgrund des Pfandrechts mit dem Grundstück für die Steuer und muss sie im Ergebnis begleichen, wenn der Verkäufer sie nicht bezahlen sollte. Deshalb kann er zu seiner Absicherung vor Abschluss des Kaufvertrages beim Kantonalen Steuer- amt unentgeltlich Auskunft verlangen über:

die bei früheren Verkäufen veranlagten, noch nicht bezahlten Grundstückgewinn- steuern;

allenfalls hängige Veranlagungs-, Einsprache- und Rekursverfahren;

die voraussichtliche Höhe der Grundstückgewinnsteuer des aktuellen Geschäftes.

Die Amtschreiberei macht die Parteien auf das gesetzliche Pfandrecht und den Erwerber zusätzlich auf das Auskunftsrecht aufmerksam (§ 4 StVO Nr. 2). Wer Auskunft über Grundstückgewinnsteuern erhalten will, muss sich beim Kantonalen Steueramt über sei- ne Berechtigung ausweisen (§ 5 Abs. 1 StVO Nr. 2; z.B. Vollmacht des Veräusserers, Ver- tragsentwurf, Vorvertrag). Auskünfte über neu entstehende Grundstückgewinnsteuern können nur unter Vorbehalt abgegeben werden, da das Kantonale Steueramt den Sach- verhalt vor Abschluss eines Kaufvertrages nicht eingehend abklären kann.

Der Erwerber kann sich vertraglich gegen die nachteiligen Folgen des gesetzlichen Pfandrechts absichern, indem er z.B.:

einen Teil des Kaufpreises in der voraussichtlichen Höhe der Grundstückgewinn- steuer auf ein Sperrkonto einzahlt, über das Käufer und Verkäufer nur gemeinsam zur (oder nach) Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer verfügen können, oder

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indem die Vertragsparteien eine Bank als Zahl- und Treuhandstelle einsetzen, wel- che die Bezahlung des Kaufpreises, der Grundstückgewinnsteuer und Handände- rungssteuer besorgt.

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