Steuerpraxis 2006 Nr. 5
Steuerpraxis Herausgegeben vom Steueramt des Kantons Solothurn
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Steuerpraxis 2006 Nr. 5
Grundstückgewinnsteuer: Wirtschaftliche Handänderungen im Zusam- menhang mit Immobiliengesellschaften
1. Steuerpflicht
Gemäss § 48 Abs. 1 StG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens
Gewinne aus der Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs (nur Wertzu- wachs),
Gewinne aus dem Handel mit Grundstücken, wenn der Verkäufer (natürliche Person) mit Liegenschaften handelt und keinen Wohnsitz im Kanton Solothurn hat,
von juristischen Personen, die sonst von der Steuerpflicht befreit sind (vor allem gemeinnüt- zige Vereine und Stiftungen sowie Pensionskassen).
Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstücks begründet (§ 49 Abs. 1 StG). Als Veräusserung gelten auch Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken (§ 49 Abs. 2 lit. a StG). Als solche gelten nach § 29 VV StG insbesondere die in § 206 StG genannten steuerbaren Handänderungen, dar- unter namentlich die Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften (§ 206 Abs. 1 lit. d StG).
Nicht der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaf- ten des Geschäftsvermögens sowie Grundstückgewinne von steuerpflichtigen juristischen Perso- nen. Diese Gewinne werden mit der Einkommens- bzw. der Gewinnsteuer erfasst (§§ 24 Abs. 1 und 91 Abs. 1 StG). Das gilt auch für Holding-, Domizil- und Verwaltungsgesellschaften (§§ 99 Abs. 2 und 100 Abs. 1 lit. b StG). Wenn Personenunternehmen oder juristische Personen Beteili- gungsrechte an Immobiliengesellschaften veräussern, unterliegen die Gewinne ebenfalls der Einkommens- oder Gewinnsteuer und nicht der Grundstückgewinnsteuer. Bei juristischen Perso- nen wird, wenn die die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, der Beteiligungsabzug gewährt.
10. April 2006
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2. Begriffsumschreibungen
2.1. Immobiliengesellschaft
Als Immobiliengesellschaft gilt eine juristische Person, deren ausschliesslicher oder vorwie- gender Zweck es ist, Grundstücke zu erwerben, zu verwalten, zu nutzen und zu veräus- sern (BGE 104 I a 253 = ASA 48, 644). Sofern sich der statutarische Zweck nicht darauf be- schränkt, sondern auch einen betrieblichen oder gewerblichen Zweck (Produktion, Handel, Dienstleistung usw.) nennt, ist auf die tatsächliche Geschäftstätigkeit abzustellen. Eine Immobi- liengesellschaft liegt dann vor, wenn die Gesellschaft keine oder eine bloss unbedeutende be- triebliche Tätigkeit entfaltet, sich der Rohertrag zur Hauptsache aus Erträgen des unbewegli- chen Vermögens zusammensetzt und auch die Aktiven zur Hauptsache aus Grundbesitz beste- hen (KSGE 1986 Nr. 23). Entscheidend ist, wie sich die Gesellschaft bis zur Übertragung der Ak- tien oder Stammanteile verhalten hat, nicht die zukünftige Tätigkeit (KSGE vom 1. 3. 1999 i.S. A. und vom 12. 3. 2001 i.S. J.). Die Immobiliengesellschaft bildet nur das Medium, über das der be- herrschende Aktionär als dahinter stehender wahrer Eigentümer die Herrschaftsrechte über die Grundstücke der Gesellschaft ausübt (KSGE 2003 Nr. 1 Erw. 3, mit Hinweis auf Peter Jäggi, Die Immobilien-Aktiengesellschaft, in Privatrecht und Staat, 1976, S. 271). Der Immobiliengesell- schaft gleichgestellt ist eine Holdinggesellschaft, deren Aktiven aus Grundstücken und Betei- ligungen an Immobiliengesellschaften bestehen (BGE 103 Ia 159). Das gilt nicht mehr, wenn die Holdinggesellschaft zusätzlich an Gesellschaften mit betrieblichen Tätigkeiten beteiligt ist und diese Beteiligungen nach dem Gesamtbild von Bedeutung und nicht bloss nebensächlich sind.
Ausführlicher, insbesondere zur Abgrenzung der Immobiliengesellschaft von der Betriebsgesell- schaft, siehe Merkblatt M 206.1.d.
2.2. Wirtschaftliche Handänderung
Eine wirtschaftliche Handänderung an den der Gesellschaft gehörenden Grundstücken tritt ein, wenn die Mehrheit der Beteiligungsrechte veräussert wird. Massgebend ist die Mehrheit der Stimmrechte (nicht des nominellen Kapitals). Eine steuerbare Veräusserung liegt auch vor, wenn mehrere gemeinsam handelnde Minderheitsbeteiligte, die zusammen über eine Mehrheit der Stimmrechte verfügen, zusammenwirken und ihre Beteiligungen an die gleiche Person oder an mehrere ebenfalls zusammenwirkende Personen übertragen (BGE 103 Ia 159; Urteil KSG vom 2. 4.1990 = Steuerpraxis 1990 Nr. 14). Erforderlich ist die Übertragung der Mehrheit; das ist nicht der Fall, wenn ein Aktionär, der bisher mit 40 % beteiligt war, von einem andern Aktionär wei- tere 20 % der Aktien zuerwirbt. Es liegt keine wirtschaftliche Handänderung vor (KRKE 1983 Nr. 29).
3. Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinnes
Grundstückgewinn ist die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten (§ 53 Abs. 1 StG). Zu be- rechnen ist der auf dem Grundstück oder den Grundstücken der Gesellschaft erzielte Gewinn, nicht der Kapitalgewinn auf den veräusserten Aktien. Er entspricht dem durch den Aktienver- kauf realisierten Mehrwert der Liegenschaft(en), d.h. der Differenz zwischen dem Verkehrswert beim Aktienverkauf und jenem beim Aktienerwerb. Hat die Gesellschaft das Grundstück seit dem Erwerb der Beteiligungsmehrheit durch den heutigen Verkäufer erstanden, kann nur der seit dem Kauf des Grundstücks entstandene Mehrwert besteuert werden. Der Gewinn wird am Ort des Grundstücks besteuert; das gilt sowohl innerkantonal (Steueranteil der Einwohner- und
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ev. Kirchgemeinde) als auch im interkantonalen Verhältnis (vgl. dazu Höhn/Mäusli, Interkanto- nales Steuerrecht, 4. Aufl., Bern 2000, S. 219 ff.). Auch im internationalen Verhältnis kann der Gewinn aus der Veräusserung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften am Ort der gele- genen Sache besteuert werden (Art. 13 Abs. 4 OECD-Musterabkommen). Diese Bestimmung ist in einigen Doppelbesteuerungsabkommen ausdrücklich enthalten (z.B. Art. 15 Abs. 2 DBA-F), in andern ergibt sie sich sinngemäss (z.B. je Art. 13 Abs. 1 i.V.m. Art. 6 Abs. 2 DBA-A, DBA-D und DBA-I).
3.1. Erlös
Als Erlös gelten alle Leistungen des Erwerbers (§ 54 Abs. 1 StG). Neben dem Kaufpreis für die Beteiligungsrechte gehören dazu alle Schulden der Gesellschaft (Hypothekarschulden, Darlehen, Kreditoren sowie die Transitorischen Passiven), die der Erwerber wirtschaftlich zusammen mit der Beteiligungsmehrheit übernimmt (Verwaltungsgericht ZH, RB 1976 Nr. 83 und 1970 Nr. 54; BGE 85 I 91 = ASA 28 S. 302 ff., insb. S. 311; Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmoni- sierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N 5 und 8 zu § 220 StG/ZH). Vom Gesamterlös abzu- ziehen ist der Preisanteil, der auf die nicht-liegenschaftliche Werte entfällt (flüssige Mittel, Wertschriften, Debitoren, Mobiliar usw. der Gesellschaft). Massgebend ist der Wert gemäss Bi- lanz der Gesellschaft im Zeitpunkt der Veräusserung. Stille Reserven sind zu berücksichtigen. Der Erlös für die übertragenen Liegenschaften wird demnach wie folgt ermittelt (siehe auch Beispiel 1):
Kaufpreis für die Beteiligungsrechte + Fremdkapital der Gesellschaft
Wert der nicht-liegenschaftlichen Aktiven
= Erlös der Liegenschaften
Sofern die Gesellschaft Eigentümerin mehrerer Liegenschaften ist, muss der Gesamterlös auf die einzelnen Grundstücke aufgeteilt werden, da der Gewinn auf jedem einzelnen Grundstück für sich besteuert wird (§ 49 Abs. 1 StG). Die Aufteilung ist auf der Basis der Verkehrswerte vorzu- nehmen (Beispiel 2 und Beispiel 3). Eine Zusammenrechnung der Gewinne erfolgt hingegen, wenn die gemeinsam veräusserten Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden (§ 53 Abs. 4 StG), beispielsweise mehrere Grundstücke eines Gewerbes oder sämtliche Stockwerkeinheiten eines Mehrfamilienhauses (Beispiel 4). Auf den Verkehrswert ist auch abzustellen, wenn eine Ausscheidung zwischen liegenschaftlichen und nicht-liegenschaftlichen Werten praktisch ausge- schlossen ist (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N 5 zu § 220 StG/ZH).
Veräussert der Gesellschafter nicht 100 % der Beteiligungsrechte, aber doch eine Mehrheitsbe- teiligung, kann nur der anteilige Gewinn besteuert werden (anders bei der Handänderungs- steuer, wo bei der Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung die Steuer nach dem Wert des ge- samten Grundstücks bemessen wird; KRKE 1983 Nr. 30). Dementsprechend sind das Fremdkapital der Gesellschaft und der Wert der nicht-liegenschaftlichen Aktiven bei der Berechnung des Erlö- ses im gleichen Verhältnis zu berücksichtigen (Beispiel 4). Denn auch die Schulden und die üb- rigen Aktiven werden bloss anteilig übertragen. Massgebend ist der veräusserte Anteil am ge- samten Grund- oder Stammkapital und nicht die bisherige Beteiligungsquote. Wenn also der Aktionär, der bisher mit 80 % beteiligt war, eine 60 %-Beteiligung veräussert, sind Fremdkapital und übrige Aktiven mit 60 % in die Berechnung des Erlöses einzubeziehen.
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3.2. Anlagekosten
Die Anlagekosten der Liegenschaft bestehen aus
dem Erwerbspreis (§ 55 Abs. 1 StG); dieser ist gleich zu berechnen wie der Erlös (Ziffer 3.1 oben), sofern die Gesellschaft beim Erwerb der Mehrheitsbeteiligung bereits Eigentümerin des Grundstücks war (Beispiel 1). Hat die Gesellschaft das Grundstück erst gekauft, nach- dem der Gesellschafter die Mehrheitsbeteiligung erworben hatte, ist dieser Kaufpreis mass- gebend (Beispiel 3).
dem Verkehrswert vor 30 Jahren, wenn der Gesellschafter die Mehrheitsbeteiligung vor mehr als 30 Jahren erworben hat und das Grundstück ebenfalls mindestens 30 Jahre im Eigentum der Gesellschaft war (§ 55 Abs. 4 StG; Beispiel 3);
den wertvermehrenden Aufwendungen, welche die Gesellschaft während der massgeben- den Besitzesdauer getätigt hat (§ 56 Abs. 1 lit. a und b StG; Beispiel 1 und Beispiel 3).
Der massgebende Erwerbspreis besteht aus dem Kaufpreis für die gesamte nun veräusserte Mehrheitsbeteiligung, auch wenn sie durch schrittweisen Erwerb von Minderheitsbeteiligungen erworben wurde. Mit einzubeziehen ist auch der Kaufpreis für weitere Minderheitsbeteiligun- gen, nachdem der Gesellschafter bereits über die Mehrheit an der Immobiliengesellschaft ver- fügte (Beispiel 4). Wenn der Verkäufer der Mehrheitsbeteiligung im Zeitpunkt, in dem die Ge- sellschaft weitere Grundstücke zukaufte oder wertvermehrende Aufwendungen tätigte, nicht alleiniger Gesellschafter war, können der Kaufpreis oder die Aufwendungen nur im Umfang seiner Beteiligungsquote (z.B. 75 %) angerechnet werden (Beispiel 4).
Sofern der Gesellschafter während der ganzen Besitzesdauer im gleichen Umfang an der Gesell- schaft beteiligt war, können die Anlagekosten auch wie folgt berechnet werden:
Steuerlich massgebender Buchwert der Liegenschaft beim Verkauf der Beteiligung + steuerlich zugelassene Abschreibungen
allfällige Aufwertungen, die nicht auf Wertvermehrungen zurück zu führen sind
= Anlagekosten
3.3. Besitzesdauer
Die Besitzesdauer beginnt mit dem Erwerb der Beteiligungsmehrheit. Hat der Steuerpflichtige die beherrschende Beteiligung über eine Immobiliengesellschaft sukzessive erworben, so stellt jener Zeitpunkt das Erwerbsdatum dar, an welchem er die Beteiligungsmehrheit erlangt hat (§ 57 Abs. 3 lit. b StG; Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N 24 zu § 219 StG/ZH; Beispiel 4). Hat aber die Gesellschaft Grundstücke zu einem späteren Zeitpunkt zuerworben, beginnt für diese die Besitzesdauer mit dem Kaufsdatum zu laufen (Beispiel 3).
4. Vermeidung der doppelten Besteuerung
Verkauft eine Immobiliengesellschaft nach der wirtschaftlichen Handänderung die ihr gehö- rende Liegenschaft, unterliegt der Gewinn (Differenz zwischen Veräusserungspreis und steuerli- chem Buchwert) der Gewinnsteuer. Damit wird der bereits mit der Grundstückgewinnsteuer be- steuerte Gewinn ein zweites Mal steuerlich erfasst. Um die doppelte Besteuerung des gleichen Grundstückgewinns zu vermeiden, kann die Immobiliengesellschaft ihre Liegenschaften in der Steuerbilanz für die Staats- und Gemeindesteuer im Umfang des besteuerten Gewinns aufwer- ten und auf der Passivseite eine entsprechende versteuerte stille Reserve bilden. Der besteuerte Steuerpraxis 2006 Nr. 5
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Gewinn ist der Reingewinn vor Besitzesdauerabzug. Denn dieser soll die Steuerbelastung bei
längerer Besitzesdauer mildern und hat damit tarifliche Funktion | (Beispiel 5). Für die direkte | ||
Bundessteuer ist die gewinnsteuerneutrale Aufwertung nicht zulässig, da hier der private
Grundstückgewinn des veräussernden Gesellschafters | nicht besteuert wurde. |
Schüttet die Immobiliengesellschaft nach dem Verkauf der Liegenschaft den Liegenschaftsge- winn ganz oder teilweise als Dividende aus, wird diese beim Gesellschafter als normaler Vermö-
gensertrag besteuert (§ 26 Abs. 1 lit. b StG).
5. Verfahren
Immobiliengesellschaften sind – soweit ihren Organen bekannt – verpflichtet, auf der Steuerer-
klärung anzugeben, ob und in welchem | Umfang Aktien | oder Stammanteile im vergangenen Ge- | |
schäftsjahr die Hand gewechselt haben. Wenn die Abt. juristische | Personen eine wirtschaftliche | ||
Handänderung feststellt, meldet sie diese sowohl der zuständigen | Veranlagungsbehörde am Ort | ||
der Grundstücke (für die Veranlagung | der Grundstückgewinnsteuer) | als auch der Gruppe Ne- | |
bensteuern (für die Veranlagung der Handänderungssteuer). Die Veranlagungsbehörde berech-
net den Grundstückgewinn in Zusammenarbeit mit der | Abt. juristische Personen und stellt die- | ||
ser eine Kopie der Veranlagungsverfügung zu, damit | sie die versteuerte stille Reserve berück- | ||
sichtigen kann. | |||
6. Beispiele
Die Beispiele sollen die vorne dargestellten Grundsätze veranschaulichen, weshalb sie stark ver-
einfacht sind. Insbesondere wird auf | die Berücksichtigung von Aufwendungen (inkl. Handände- | ||
rungssteuer) im Zusammenhang mit dem | Kauf und Verkauf der Grundstücke und Beteiligungen | ||
verzichtet. | |||
6.1. Beispiel 1
A. Amrein hat 1980 sämtliche Aktien der Alpha AG zum Preis von Fr. 600'000.— gekauft. Dama-
lige Bilanz (in Fr. 1'000):
Aktiven Passiven | |||
Flüssige Mittel, Debitoren | 50 | 100 | Kreditoren |
Wertschriften (Kurswert = 100) | 100 | 800 | Hypothek |
Liegenschaft Aeschi | 950 1‘100 | 200 1‘100 | Aktienkapital |
Die Alpha AG hat 1995 die Liegenschaft umgebaut und saniert. Die | wertvermehrenden Auf- | ||
wendungen von Fr. 500'000.— wurden aktiviert und seither abgeschrieben. Anfang 2006 ver- kauft A. Amrein die Alpha AG zum Preis von Fr. 1'800'000.—. Verkaufsbasis bildet die Bilanz per
31.12.2005:
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Aktiven | Passiven | ||
Flüssige Mittel, Debitoren | 250 | 200 | Kreditoren |
Wertschriften (Kurswert = 500) | 300 | 1‘000 | Hypothek |
Liegenschaft Aeschi | 1‘250 1‘800 | 400 200 1‘800 | Reserven Aktienkapital |
Der steuerbare Grundstückgewinn von | A. Amrein berechnet sich wie | folgt: | |
Erlös | |||
Verkaufspreis Aktien | 1'800‘000 | ||
+ übernommene Schulden | 1'200‘000 | ||
– nicht-liegenschaftliche Aktiven (Verkehrswert) | – 750‘000 | ||
Erlös Liegenschaft 2006 | 2'250‘000 | ||
Erwerbspreis | |||
Kaufpreis Aktien | 600‘000 | ||
+ übernommene Schulden | 900‘000 | ||
– nicht-liegenschaftliche Aktiven (Verkehrswert) | – 150‘000 | ||
Erwerbspreis Liegenschaft 1980 | 1‘350‘000 | ||
Grundstückgewinn | |||
Erlös | 2'250‘000 | ||
– Erwerbspreis 1980 | – 1'350‘000 | ||
– Wertvermehrende Aufwendungen 1995 | *) | – 500‘000 | |
Reingewinn | 400‘000 | ||
Besitzesdauerabzug, 25 Jahre, 40 % | – 160‘000 | ||
Steuerbarer Grundstückgewinn | 240‘000 | ||
*) Die wertvermehrenden Aufwendungen sind zu berücksichtigen, ungeachtet in welchem Um-
fang die Gesellschaft sie aktiviert | und wieder abgeschrieben hat.. | ||
6.2. Beispiel 2 | |||
B. Brunner hat sämtliche Aktien der | Beta AG für Fr. 1'700'000.— an D. Durrer verkauft. Die Ver- | ||
kaufsverhandlungen wurden aufgrund der folgenden Bilanz der Beta | AG geführt: | ||
Aktiven | Passiven | ||
Flüssige Mittel, Debitoren | 300 | 100 | Kreditoren |
Mobilien | 100 | ||
Liegenschaft Balsthal | 600 | 3‘000 | Hypotheken |
Liegenschaft Bellach | 1‘200 | ||
Liegenschaft Biel/BE | 1‘400 3‘600 | 500 3‘600 | Aktienkapital |
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Der Kanton Solothurn hat D. Durrer | mit Handänderungssteuern von Fr. | 66'000.— (2.2 % von | |
Fr. 3'000'000.—) veranlagt, wobei die Liegenschaft in Balsthal mit Fr. 1'200'000.— und jene in
Bellach mit Fr. 1'800'000.— bewertet wurde. Welches | ist der Erlös für die einzelnen Liegenschaf- | ||
ten? | |||
Gesamterlös | |||
Verkaufspreis Aktien | 1'700‘000 | ||
+ übernommene Schulden | 3'100‘000 | ||
– nicht-liegenschaftliche Aktiven (Verkehrswert) | – 400‘000 | ||
Gesamterlös Liegenschaften | 4'400‘000 | ||
Die Veranlagung der Handänderungssteuer ergibt Hinweise auf die Verkehrswerte der Liegen- schaften. Gestützt darauf ist der Gesamterlös wie folgt auf die verschiedenen Liegenschaften
aufzuteilen:
Liegenschaft Balsthal | 1'200‘000 | ||
Liegenschaft Bellach | 1‘800‘000 | ||
Liegenschaft Biel/BE | 1‘400‘000 | ||
Gesamterlös Liegenschaften | 4'400‘000 |
Es erscheint nun eher unwahrscheinlich (ist aber nicht ausgeschlossen), dass ausschliesslich die
solothurnischen Liegenschaften mit | erheblichen stillen Reserven bilanziert sind, während auf | ||
der Liegenschaft in Biel/BE überhaupt keine stillen | Reserven vorhanden sind. B. Brunner kann | ||
andere Verkehrswerte der einzelnen | Liegenschaften geltend machen und nachweisen. Insbe- | ||
sondere muss er sich die Veranlagung für die Handänderungssteuer, bei der D. Durrer steuer- pflichtig ist, nicht entgegen halten lassen. In diesem Fall ist eine andere Aufteilung des festste- henden Gesamterlöses – in Zusammenarbeit mit der zuständigen Veranlagungsbehörde des an-
dern Kantons – zu prüfen.
6.3. Beispiel 3
G. Geller hat die Gamma AG 1970 von seinem Vater geerbt (100 %). Damals war die Gamma AG
Eigentümerin einer Liegenschaft in | Grenchen. 1985 hat sie in Gunzgen für Fr. 900'000.— ein | ||
kleines Mehrfamilienhaus zugekauft | und dieses anschliessend umfassend saniert (Wertvermeh- | ||
rungen insgesamt Fr. 250'000.—). Zu Beginn des Jahres 2006 verkauft | G. Geller die Aktien der | ||
Gamma AG für insgesamt 2.2 Mio. Franken. Bilanz der | Gamma AG per 31.12.2005: | ||
Aktiven | Passiven | ||
Flüssige Mittel, Debitoren | 100 | 40 | Kreditoren |
Liegenschaft Grenchen | 600 | 760 | Hypotheken |
Liegenschaft Gunzgen | 800 1‘500 | 400 300 1‘500 | Reserven Aktienkapital |
Wie berechnet sich der steuerbare Grundstückgewinn?
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Gesamterlös | ||
Verkaufspreis Aktien | 2‘200‘000 | |
+ übernommene Schulden | 800‘000 | |
– nicht-liegenschaftliche Aktiven (Verkehrswert) – 100‘000
Gesamterlös Liegenschaften | 2‘900‘000 | |
Da sich sämtliche Liegenschaften im Kanton Solothurn befinden, ist für die Veranlagung der Handänderungssteuer keine Aufteilung des Erlöses oder Kaufpreises auf die einzelnen Liegen- schaften notwendig. Die beiden Liegenschaften bilden keine wirtschaftliche Einheit und liegen ausserdem in verschiedenen Gemeinden, weshalb der Grundstückgewinn für beide separat zu ermitteln ist. Für die Aufteilung des Gesamterlöses auf die beiden Grundstücke sind diese be- werten zu lassen. Die Schätzung ergibt für das Grundstück in Grenchen einen Verkehrswert von
Fr. 1'500'000.— und für jenes | in Gunzgen von Fr. 1'400'000.—. | |
Grundstückgewinn Grenchen | ||
Erlös | 1'500‘000 | |
– Verkehrswert vor 30 Jahren (Annahme) – 600‘000
Reingewinn | 900‘000 | |
Besitzesdauerabzug, 30 Jahre, | 50 % – 450‘000 | |
Steuerbarer Grundstückgewinn | 450‘000 | |
Grundstückgewinn Gunzgen | ||
Erlös | 1‘400‘000 | |
– Erwerbspreis 1985 | – 900‘000 | |
– Wertvermehrende Aufwendungen – 250‘000
Reingewinn | 250‘000 | |
Besitzesdauerabzug, 20 Jahre, | 30 % – 75‘000 | |
Steuerbarer Grundstückgewinn | 175‘000 | |
6.4. Beispiel 4 | ||
Die Epsilon AG wurde 1975 mit | einem Aktienkapital von Fr. 500'000.— gegründet. Im Umfang | |
von Fr. 200'000.— wurde das Kapital mit einer Sacheinlage von Bauland in Erlinsbach/SO libe- riert. In den folgenden Jahren hat die Epsilon AG auf diesem Land in Etappen eine Wohnsied- lung realisiert. Diese wurde weitgehend mit Fremdkapital finanziert.
Baukosten | ||
1976 | 1. Bauetappe | 670‘000 |
1980 | 2. Bauetappe | 800‘000 |
1984 | 3. Bauetappe | 870‘000 |
E. Eicher hat im Laufe der Zeit eine Mehrheitsbeteiligung von 80 % an der Epsilon AG erworben:
Kaufpreis | ||
1978 | 125 Aktien | 125‘000 |
1979 | 75 Aktien | 100‘000 |
1982 | 150 Aktien | 240‘000 |
1985 | 50 Aktien | 150‘000 |
Total | 400 Aktien | 675‘000 |
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Die Epsilon AG hat die Überbauung in den vergangenen Jahren regelmässig unterhalten. Ende
2005 verkauft E. Eicher seine Beteiligung von 80 % an | den anderen | Aktionär F. Fischer, der bis- |
her mit 20 % beteiligt war. Gestützt auf die nachstehende Bilanz per 31.10.2005 wurde ein
Kaufpreis von Fr. 1'200'000.— vereinbart:
Aktiven | Passiven | ||
Flüssige Mittel, Debitoren | 120 | 80 | Kreditoren |
Liegenschaft 1. Etappe | 600 | 1‘640 | Hypotheken |
Liegenschaft 2. Etappe | 700 | ||
Liegenschaft 3. Etappe | 800 2‘220 | 500 2‘220 | Aktienkapital |
Hat E. Eicher Ende 2005 einen steuerbaren Grundstückgewinn erzielt? Wenn ja, in welcher
Höhe?
Erlös | ||
Verkaufspreis 400 Aktien (80 %) | 1'200‘000 | |
+ übernommene Schulden (80 % von 1'720'000) | 1'376‘000 | |
– nicht-liegenschaftliche Aktiven (80 % von 120‘000) | – 96‘000 | |
Erlös Liegenschaften (Anteil von 80 %) | 2'480‘000 |
Da E. Eicher nur 80 % des Aktienkapitals verkauft, überträgt er dem Erwerber mit diesem Ge- schäft ebenfalls nur 80 % der Gesellschaftsschulden und der übrigen, nicht-liegenschaftlichen Aktiven. Diese sind folglich anteilig in die Berechnung des Erlöses einzubeziehen. Das Gleiche
gilt nachstehend für die Anlagekosten. Massgebend ist | der Stand im Zeitpunkt, in dem E. Eicher | |
die Beteiligungsmehrheit erlangt hat. | ||
Anlagekosten | |||
1978 | Kaufpreis 125 Aktien | 125‘000 | |
1979 | Kaufpreis 75 Aktien | 100‘000 | |
1982 | Kaufpreis 150 Aktien (Erwerb Mehrheit) | 240‘000 | |
1985 | Kaufpreis 50 Aktien Total Kaufpreis 400 Aktien (80 %) | 150‘000 615‘000 | 615‘000 |
+ übernommene Schulden (80 % bei Erwerb Mehrheit; | ||
= 80 % von 1'400‘000) *) | 1'120‘000 | |
– nicht-liegenschaftliche Aktiven (80 % von 40'000) *) | – 32‘000 | |
Total Erwerbspreis (Anteil 80 %) | 1'703‘000 | |
1984 Überbauung 3. Etappe (80 % von 870‘000) | 696‘000 | |
Total Anlagekosten für 80 % | 2'399‘000 | |
*) Die Höhe der angenommenen Schulden und nicht-liegenschaftlichen Aktiven beruhen auf dem Umstand, dass die Überbauung bei sämtlichen Etappen grösstenteils fremdfinanziert
wurde.
Steuerbarer Grundstückgewinn
Da es sich um eine Gesamtüberbauung handelt, ist von einer wirtschaftlichen Einheit auszuge- hen. Es ist keine Aufteilung des Gewinnes auf einzelne Grundstücke vorzunehmen.
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Erlös (80 %) | 2'480‘000 | |
– Anlagekosten | – 2‘399‘000 | |
Reingewinn | 81‘000 | |
Besitzesdauerabzug, 1982 – 2005, 23 Jahre, 36 % | – 29‘160 *) | |
Steuerbarer Grundstückgewinn | 51‘840 | |
*) Die Besitzesdauer beginnt mit dem Erwerb der Beteiligungsmehrheit zu laufen.
6.5. Beispiel 5
Fortsetzung des Beispiels 4. E. Eicher hat aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung einen Grundstückgewinn von Fr. 81'000.— (vor Besitzesdauerabzug) versteuert. In diesem Umfang
wird in der Steuerbilanz (nur für die Staats- und | Gemeindesteuer) der Epsilon AG eine versteu- | |
erte stille Reserve gebildet. Das ergibt die folgende Steuerbilanz:
Aktiven | Passiven | ||
Flüssige Mittel, Debitoren | 120 | 80 | Kreditoren |
Liegenschaft 1. Etappe | 600 | 1‘640 | Hypotheken |
Liegenschaft 2. Etappe | 700 | ||
Liegenschaft 3. Etappe | 800 | 81 | versteuerte stille Reserve |
Aufwertung Liegenschaften | 81 2‘301 | 500 2‘301 | Aktienkapital |
Ende 2006 verkauft die Epsilon AG ihre Liegenschaften für insgesamt Fr. 3'400'000.—. Es wird
angenommen, dass sie die Verkaufsaufwendungen aus | dem laufenden Ertrag seit der Über- | |
nahme der Aktienmehrheit durch F. Fischer decken kann und folglich die Bilanz bis zum Verkauf
keine wesentliche Änderung erfährt.
Steuerbarer Gewinn Epsilon AG | ||
Erlös | 3'400‘000 | |
– Buchwert Liegenschaften inkl. Aufwertung | – 2‘181‘000 | |
Steuerbarer Gewinn | 1'219‘000 | |
Kontrollrechnung | ||
Steuer auf Mehrwert Liegenschaften | ||
Erlös | 3'400‘000 | |
– Anlagekosten: Bauland | – 200‘000 | |
Baukosten 3 Etappen | – 2'340‘000 | |
steuerbarer Mehrwert | 860‘000 | |
davon besteuert mit Grundstückgewinnsteuer | – 81‘000 | |
verbleibender steuerbarer Mehrwert | 779‘000 779‘000 | |
Steuer auf wieder eingebrachten Abschreibungen | ||
Anlagekosten inkl. Bauland | 2'540‘000 | |
– Buchwert Liegenschaften (ohne Aufwertung) | – 2'100‘000 | |
wieder eingebrachte Abschreibungen | 440‘000 440‘000 | |
Total wie oben | 1‘219‘000 | |
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